Extras VIDEO: 21′. VIDEO integral, pentru membri: 65′

VIDEO integral, pentru membri: 65′

Bogdan DUMITRACHE: Bună seara. „Evacuarea de drept comun, evacuată de Noile Coduri?” 17 februarie 2014. Emisiunea începe în forță cu o întârziere de un sfert de oră pentru care ne cerem scuze. De la stânga la dreapta, din punctul meu de vedere, dacă acceptați această perspectivă, domnul avocat Ion Dragne, Dragne și Asociații, profesor universitar, o combinație între teorie și practică și un speaker pentru JURIDICE.ro, nu e la prima abatere, doamna judecător Alina Gabriela Țambulea, Tribunalul București, secția IV civilă, a profitat de faptul că abia mâine are ședința de judecată și a înțeles să vină să ne onoreze cu prezența, mai departe domnul avocat Dan Rareș Răducanu, Stoica și Asociații, și el un speaker pentru JURIDICE.ro, cu vechi ștate de serviciu.

Dan Rareș RĂDUCANU: Mulțumesc pentru invitație.

Bogdan DUMITRACHE: Și domnul avocat Cornel Popa, Țuca, Zbârcea și Asociații, același tip de СМ, nu mai facem alte prezentări. Tema emisiunii este o întrebare. O să încercăm să răspundem și pentru că e vorba de evacuare urmează să vedem pe cine trebuie să evacuăm. Nu e un secret pentru  nimeni discutăm de o procedură specială și fac o paranteză că JURIDICE.ro a ajuns la nivelul la care poate devora propriile proiecte. Am observat și îmi asum această vină, după ce a propus această temă faptul că conferința din 21, 22 intitulată „Probleme dificile de drept procesual civil” este o conferința care printre alte teme va aborda evacuarea ca procedură specială. Nu sunt șanse față de fertilitatea discuțiilor, care au avut loc chiar înaintea începerii emisiunii, ca ceea ce este astăzi să fie repetat vineri și probabil nici invers. Spuneam că trebuie să vedem pe cine evacuăm și avem două persoane pe care le putem evacua, în principiu, conform art. 1033, dacă îl aveți în față, din noul Cod de procedură civilă, o persoană este locatarul, o a doua persoană este ocupantul, primul pare a fi ceva mai respectabil decât cel din al doilea, prin asta nu și la fel de abordabil. Locatarul în definirea art. 1033 lit. b este locatarul principal, chiriaș sau arendaș, de ce fel o fi, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatarul ori dobânditorul imobilului. Domnule avocat Dragne îl evacuăm pe un locatar, un fost locatar sau o persoană pe cale să devină fost locatar? [restrict]

Ion DRAGNE: Din punctul meu de vedere, față de rațiunea normei speciale, față procedura specială de evacuare din imobile folosite sau ocupate fără drept, iar termenul fără drept se referă la folosire și la ocupare, alternativ, este de esența procedurii ca cererea respectivă să privească fostul locatar, fostul arendaș sau pe toleratul care cu sau fără îngăduința locatarului deține imobilul, cu alte cuvinte, dacă măsura în care vom adresa instanței de judecată o cerere întemeiată pe această procedură specială în condițiile de nesiguranța privitoare la încetarea contractului de locațiuni ne expunem ca respectiva cerere să fie respinsă ca inadmisibilă, judecătorul putând să paralizeze demersul procesual prin invocarea faptului că de esența acestei proceduri este situația premisă, nu există un titlu care să justifice șederea într-un imobil și din această respectivă ori de câte ori există posibilitatea să găsim un astfel de titlu, cererea să fie respinsă, din punctul meu de vedere, ca inadmisibilă sau poate fi chiar respinsă ca nefondată pentru că se constată inexistența titlului. Sigur că asta nu epuizează sfera mijloacelor pe care le are la îndemâna reclamantul, se va putea adresa instanței cu o cerere de evacuare întemeiată pe dreptul comun, cu o cerere de revizuire a contractului pe care la completat ca fiind un impediment al declanșării procedurii de evacuare specială. Așa interpretez. Că nu putem să vorbim despre un locatar a cărui evacuare să se poată dispune pe calea acestei proceduri, după cum, cu permisiunea dumneavoastră, susțin o teorie, sunt și alte teorii, există și alta, nu putem să cerem judecătorului investit cu o astfel de procedură specială să dispună el rezilierea contractului. Cu alte cuvinte, în măsura în care se constată că pârâtul este locatar, arendaș sau are un titlu echivalabil, aceasta este în sine un motiv de nu mai continua procedura.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna judecător, când a încetat locațiunea? Oare de ce? Din ce motive?

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Păi întâi trebuie să ne referim la faptul, aș zice, că dacă locațiunea a încetat la expirarea termenului și avem un contract de locațiune care este titlu executoriu și aici ne referim la dispozițiile din Codul civil, art. 1809 și 1816, care dau valoare de titlu executoriu contractului de locațiune încheiat în formă autentică sau celui înscris sub semnătura privată înregistrat la Administrația Financiară, în această situație avem un titlu executoriu pentru predarea bunului la expirarea termenului dacă acest contract a fost încheiat pe durată determinată sau la expirarea termenului de preaviz dacă a fost încheiat pe durată nedeterminată și atunci știm că el încetează prin denunțare unilaterală și cu respectarea unui termen de preaviz. Așadar în această situație avem un titlu executoriu, și prin urmare devine lipsită de interes orice procedură de evacuare, fie ea pe cale specială, pe calea acestei proceduri speciale, fie pe calea dreptului comun.

Bogdan DUMITRACHE: Deci debutăm în forță prin a sublinia o situație în care nu avem nevoie de procedura specială a evacuării.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Nu avem nevoie de procedura specială. Avem nevoie, așadar, de procedura specială într-o situație care este clară, când avem un contract de locațiune care nu este încheiat în forma autentică sau nu este înregistrat, înscris sub semnătura privată neînregistrat la Administrația Financiară și contractul ajunge la termen pur și simplu de aici încolo locatarul nu părăsește imobilul și vrem să îl dăm afară. Bineînțeles, problema se pune ce se întâmpla dacă pe parcursul contractului intervin incidente, cel mai cunoscut și tratat ca atare și cumva separat de procedura specială este neplata chiriei. Vorbim de evacuarea, vorbesc textele de la 1807 și 1041 de evacuare pentru neplata chiriei sau încetarea contractului din orice alte cauze și aici ne putem gândi și la alte cauze.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule avocat Răducanu cum poate înceta un drept a folosi un imobil ca urmare, ca un factor direct al neplății chiriei? Este aici un scurt circuit? Neplata chiriei duce la evacuare?

Dan Rareș RĂDUCANU: Nu numai neplata chiriei duce la evacuare, din punctul meu de vedere, și o serie de alte motive prevăzute expres de art. 1037 din Noul Cod de procedură civilă „Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii”. Cum? Prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau arenzii și prin orice altă cauză, și aici putem să ne imaginăm de pildă încălcarea unor obligații esențiale pentru încheierea contractul de locațiune de către locatar, a refer de pildă la schimbarea destinației imobilului atunci când imobilul a fost închiriate pentru a servi unei anumite destinații, sau alte obligații asumate de către locatar, deci în orice alte astfel de situației, dacă locatorul dorește să intre în posesia imobilului are dreptul să utilizeze această procedură specială… plecându-se practic de la premisă că acel contract de locațiune este deja încetat prin simpla neîndeplinire de către locator, de către locatar, îmi cer scuze, a respectivelor obligații, fie neplata chiriei, fie neîndeplinirea altei obligații sau, rezultă de aici, prin acțiunea locatorului. La ce ne putem gândi într-o astfel de situație? Acțiunea locatorului de pildă să spunem locatorul vinde imobilul unei terțe persoane și acest motiv prezintă motiv de încetare a contractului de locațiune. Prin urmare, nu aș fi în asentimentul colegului meu Ion Dragne în sensul că un judecător sesizat cu acțiune în evacuare specială nu are dreptul să analizeze și să dispună evacuare decât atunci când lucrurile sunt foarte clare, poate un judecător să constate că dreptul locatarului de a folosind astfel de imobil s-a stins din orice motiv, cum spune art. 1037, sigur că aici, poate am o anumită ezitare șu poate fi o discuție în doctrină dacă avem în vedere exclusiv situația în care în contractul de locațiune avem un pact comisoriu foarte energic potrivit căruia contractul de consideră stins prin simpla declarație de rezoluțiune, de reziliere, îmi cer scuze, sau judecătorul în orice fel de situație, așa cum până la urmă pare să arate art. 1037, poate să constate că a încetat contractul de locațiune prin simplă, prin simpla neîndeplinire a obligației și un argument suplimentar de text pare că este art. 1042 alin. 2 Nou Cod procedură civilă potrivit căruia pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului, deci iată că această procedură specială chiar dacă vorbește în art. 1049 alin. 2 de dezbateri sumare, această procedură specială dă dreptul pârâtului de invoca apărări de fond, inclusiv cu privire la încetarea sau nu a contractului de locațiune. Prin urmare judecătorul sesizat cu acțiune în evacuare, din punctul meu de vedere, evident, are obligația să analizeze dacă dreptul locatarului de a folosi sau nu un imobil s-a stins din orice fel de cauză și să dispună dacă s-a stins evacuarea pârâtului din imobil și, eventual, plata chiriilor restante și așa mai departe.

Bogdan DUMITRACHE: Trebuie spus că în această interzicere de un sfert de oră au fost dezbateri care nu au fost sumare, de tip polemic, pe marginea a ceea ce înțelege judecătorul prin dezbateri sumare pentru că ceea ce s-a spus până acum converge, pare să se ducă către o concluzie interesantă că vorbim despre o procedură specială de evacuare, dar pe buzele tuturor, spusă sau nu, este instituția rezilierii, poate a rezilierii unilaterale. Domnule avocat Popa avem o procedură specială de reziliere sau de valorificare a rezilierii unilaterale ori o procedură de evacuare?

Cornel POPA: Lucrurile se leagă. Momentul în care discut despre o procedură de evacuare și am un contract de încheiere care este valabil, sigur, cazul acela cere până urmă să fie respinsă ca nefondată, în principiu, dar în momentul în care se pune în discuție o eventuală neexecutare a obligației din contractul de închiriere care ar putea să ducă într-o reziliere a acestuia, sigur, în acest moment, procedura specială reglementată de Cod cu privire la evacuare devine utilizabilă pentru proprietarul bunului imobil. Acum, în legătura cu rezilierea s-au menționat deja câteva mențiune care sunt importante și s-a vorbit de pactul comisoriu, dar aș vrea să subliniez un punct legat de chestiunea declarației unilaterale de reziliere, potrivit Noului Cod există unele discuții de care am cunoștința, eu mi-am exprimat opinia ca în principiul Noul Cod deschide posibilitatea unei declarații unilaterale de reziliere care, din perspectiva practică, în opinia mea face vechea discuție cu privire la pactul comisoriu, relativ redundantă din punct de vedere practic, pentru ca, în principiu, posibilitatea decalării unilaterală a rezoluțiunii depășește din punct de vedere al efectelor practice, depășește importanța pe care o avea pe vremuri pactul comisoriu și cu acele distincții care se făceau drept cele 4 sau 5 grade de eficiență a acestuia. Practic ce s-ar putea întâmpla în situația și aici de legăm și de art. 1037 care a fost citat mai devreme, practic în momentul în care vorbim despre o încălcare a contractului care este suficient de importantă pentru a justifica emiterea unei declarații unilaterale de reziliere, atunci creditorul proprietar ar avea posibilitatea, în primul rând să emită o astfel de declarație unilaterală de reziliere, după care are deschisă posibilitatea de introduce această cerere de evacuare. Sigur, acum se pune întrebarea fostul locatar sau locatarul ce face ce posibilități are? Din nou am primit răspunsul ceva mai devreme, art. 1042 alin. 2 care îi dă dreptul locatarului să opună apărări de drept și de fapt cu privire, sigur, în cadrul unor dezbateri sumare, care personal nu sunt foarte sigur ce ar însemna, nici eu, dar în mod necontestabil pârâtul are dreptul de invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii având în lipsa unei limitări a legii, din punct, din acest punct de vedere și posibilitatea, aș zice, de contesta emiterea valabilă unei declarații unilaterale de reziliere. Sigur, dacă din diverse motive, nu știu, e posibil ca o clauză contractuală să îmi interzică declarația unilaterală de reziliere și atunci ar trebui să merg la instanța pentru a obține declararea sau dispunerea rezilierii, în cazul acela cred că cele două proceduri nu s-ar suprapune pentru că în primul rând ar trebui să merg în fața judecătorului pentru a obține rezilierea și abia apoi aș putea să apelez, dacă am succes cu cererea respectivă, să apelez la această procedură specială privind evacuarea.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule avocat Dragne, prea mult pentru procedura evacuării să discutăm de reziliere?

Ion DRAGNE: Dacă începem prin a spune că evacuarea se poate dispune inclusiv fără citarea pârâtului, a părților, cu alte cuvinte fără ca pârâtul să știe că fost începută o procedură în contra lui dac mergem mai departe și spunem că dezbaterile vor fi sumare nu e cu nimic incompatibilă această procedură sumară cu faptul că pârâtul se poate apăra sub toate aspectele pentru că în ceea ce îl privește se va da o hotărâre executorie. Deci, cu alte cuvinte nu mai are posibilitatea pârâtul  într-un proces de drept comun să mai facă apărări pe fondul dreptului așa cum reclamantul are, pentru că așa cum cred că vor spune colegii despre autoritatea de lucru judecat nu împiedică fără succes a unei astfel de proceduri pe locator sau pe proprietar să pornească un proces pe dreptul comun în care să ceară evacuarea și să și obțină. Din perspectiva asta înclin să cred că nu a fost în intenția legii speciale, a legii noi, să permită o măsura pe calea ordonanței președințiale anterior pe vechiul, sub imperiul Vechiului Cod, se spunea că nu va fi putea dispusă și aproape în mod constant practica s-a păstrat, deci dacă nu se putea dispune pe calea ordonanței președințiale…

Bogdan DUMITRACHE: Aproape constant, așa cum bine ați spus.

Ion DRAGNE: Aproape constat, nu discutăm de situația de excepție.

Bogdan DUMITRACHE: Da.

Ion DRAGNE: În această situație, cred eu, că a fost voința legiuitorului să aducă un mijloc care poate fi teoretic mai rapid decât ordonanța președințială atunci când obligatoriu se judecă fără citarea părților. Din perspectiva asta, fiindcă evacuarea este o măsură cu efect definitiv înțeleg pe deplin de ce legiuitorul a permis pârâtului să facă apărări pe fond și să conteste inclusiv titlul reclamantului, dar totuși a spus că dezbaterile să fie sumare pentru că fost voința lui.

Bogdan DUMITRACHE: Simțiți nevoia unei analize semantice. Vedeți la art. 1034 denumirea marginală este” caracterul facultativ” al procedurii și aceasta pare să sprijine teza pe care ați avansat. Pe de altă parte alin. 1 spune că reclamantul are alegerea între procedura reglementată de prezentul titlu și procedura de drept comun. Vedeți vreo incompatibilitate între denumirea marginală, care nu are valoare normativă și textul? Și așa ca subiect de reflecție ne putem duce în zona procedurilor privind cererile cu valoare redusă unde avem o formulare cvasiidentică deosebirea este interesantă adică vreun un text care sună la fel ca procedura specială a evacuării, și anume 1026 alin. 1 reclamantul are alegerea inter procedura specială reglementată de prezentul titlu și procedura de drept comun, interesantă este denumirea marginală care sensibil diferită, ea nu mai este” caracterul facultativ” ci” caracterul alternativ”. Știu că în interpretarea textelor are valoare orientativă, dar nu poate să nu sară în ochi această mică diferență de denumire marginală pentru că am făcut diferența între două proceduri speciale, care de altfel nici nu sunt situate la distanță foarte mare una de alta. Deci cum știm cu autoritatea de lucru judecat doamna judecător?

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Până la autoritatea de lucru judecat…

Bogdan DUMITRACHE: Scăpați de al doilea dosar sau intrați în fondul lui?

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Aș vrea să vedem totuși pentru a discuta de autoritate de lucru judecat trebuie să vedem ce obiect judecăm în procedura de evacuare specială și atunci devine esențial dacă în evacuarea din procedura specială judecăm rezilierea contractului de închiriere sau nu. Pentru că dacă judecăm rezilierea atunci evident vom avea o suprapunere pe obiect cu o evacuare pe drept comun. Acum ce voiam să mai adaug legat de discuția anterioară cred că semnul nostru de întrebare „Judecăm sau nu rezilierea în această procedură specială?” pleacă de la noțiunile din text pentru evacuările pentru neplata chiriei. Noi, sau cel puțin eu, nu cunosc noțiunea de evacuare pentru neplata chiriei, cunosc noțiunea de reziliere pentru neplata chiriei, la fel cum cunosc noțiunea de reziliere pentru neîndeplinirea oricărei alte obligații considerate esențiale și aici avem 1037 care ne spune „contractul încetează prin neplata chiriei sau arenzii sau din orice altă cauză”. Evacuarea ce este? Nu este decât obligația de restituire a bunului dat în locațiune după ce a operat rezilierea. Acum înțeleg că domnul avocat Dragne a spus că ori de câte ori avem o reziliere înainte de această acțiune în procedura specială, o reziliere rezultată din pact comisoriu sau din…

Ion DRAGNE: Nu neapărat. Am spus că în ipoteza în care părțile prin contract foarte bine, domnul Cornel Popa a spus foarte bine, dacă părțile prin contract au spus că nu poate interveni rezilierea decât prin hotărâre judecătorească este în mod categoric.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Inadmisibilă o procedură pe cale specială.

Ion DRAGNE: Și acum am mers mai departe și am spus și dacă există dubii rezonabile că acel contract ar putea fi constat, inclusiv pe calea aceasta a procedurii sumare, ca ramând în ființa este recomandabil, o spun ca practician, să nu depun o cerere pe acesta procedură specială că poate fi respinsă.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Poate fi respinsă din cauza acestei proceduri sumare.

Ion DRAGNE: Exact! Poate fi respinsă.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dar, mă rog, aici totuși ne-ar contrazice 1042 alin. 2.

Bogdan DUMITRACHE: Ceea ce s-a spus mai devreme.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Care ne dă dreptul, dă dreptul pârâtului să invoce.

Ion DRAGNE: Pârâtului, dar nu reclamantului. Reclamantul are obligația să asigure că dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins. El nu poate cere judecătorului să stingă acest drept, ci trebuie să pornească de la premisa pe care s-a spus.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dar nu știm niciodată care va fi atitudinea pârâtului în proces dacă el va înțelege să se apare împotriva declarației unilaterale de reziliere sau împotriva unui pact comisoriu.

Bogdan DUMITRACHE: Dacă este un pârât care se respectă eu cred că se va apăra și va încercă să facă tot ce depinde de el ca să…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dacă pârâtul nu a predat bunul cumva plec de la premisa că se va apăra cumva împotriva acestei declarații unilaterale de reziliere.

Ion DRAGNE: Se va apăra atât de mult cât îi permite, să zic așa, norma specială fiindcă nu mai are o altă procedură.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dar mie ca judecător îmi este greu să determina admisibilitatea sau inadmisibilitatea unei acțiuni în procedura specială…

Bogdan DUMITRACHE: În funcție de conduită pârâtului.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: În funcție de conduită pârâtului și de cât de mult sau cât de puțin se va apăra el în această procedură.

Ion DRAGNE: Faptul că pârâtul nu se pară nu are consecințe de va limita domniei voastre și niciunui magistrat din România dreptul de face cercetare asupra situației de fapt. Ceea ce vreau eu subliniez aici că în mod special legea a dat posibilitatea pârâtului să se apere cu apărări pe fond.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Pe fond.

Ion DRAGNE: Pentru că nu mai are al cadru procesual în care poate pierde. Dacă s-a admis acțiunea de evacuare și printre altele ați observat că nici măcar nu poate fi suspendată decât în situații cu totul particulare…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Se poate…

Ion DRAGNE: Pârâtul nu va mai putea să revină cu o cerere pe dreptul comun în care să spună constați valabilitatea și existența completului de vocațiune sau a completului de.. fiindcă acel titlu a fost pronunțat, el a fost evacuat și pentru ce? Pentru lipsa de titlu.

Dan Rareș RĂDUCANU: Și nu cumva acesta reprezintă un argument în sensul că judecătorul în cadrul unei astfel de proceduri să analizeze dacă a intervenit sau nu intervenit rezoluțiunea anterior rezoluțiunii, cererii de reziliere, îmi cer scuze?

Ion DRAGNE: Categoric că nu. Pentru că vedeți observa puțin mai avem ipoteze în care voința legii de a spune dreptul locatului este stins. Locatarul poate renunța la notificare 1037 alin. 3 ”prevăzută in prezentul capitol ca act scris cu privire la recunoașterea dreptului locatarului de a recurge imediat la procedura de la cap II dacă locațiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins”.

Dan Rareș Răducanu: Socotit stins.

Ion DRAGNE: Deci observați vă rog din nou că este vorba despre un act prin care locatarul spune „sunt fost locatar”, din act motiv cred eu admisibilitatea procedurii este condiționată de existența unor foste raporturi locative pentru că ceea ce cere sesizarea instanței, dacă îmi permiteți ultima precizare pentru că nu vreau să se polemizeze și nu îmi place.

Bogdan DUMITRACHE: Dar o să fie ultima din emisiunea asta, adică…

Ion DRAGNE: Art. 1040 arată ce poate cere reclamantul evacuarea imediată a locatarului sau ocupatului din imobil pentru lipsa de titlu. Cu alte cuvinte nu poate cere reclamatul dincolo de impreciziunea formulării aici nu cred că trebuie să acuzăm legiuitorul că nu a fost extrem de atent.

Bogdan DUMITRACHE: Și dacă îl acuzăm, îl acuzăm degeaba.

Ion DRAGNE: Ideea e să citim în scopul de a introduce.

Bogdan DUMITRACHE: Dar nu în totdeauna practic evacuarea are loc pentru lipsa de titlu sigur problema care se pune aici dacă această lipsă de titlu este o problemă preexistentă procedurii speciale sau este…

Ion DRAGNE: În această procedură, din punctul meu de vedere, este condiție de admisibilitate. Nu avem atât ca la ordonanța președințială cum este urgența, dar aproape atât de importantă încât poate să determine constatarea de către judecător a existenței titlului ca un temei important pentru a nu merge mai departe cu procedura.

Dan Rareș RĂDUCANU: Eu pot să fi de acord cu această necesitate a preexistenței, eu pot să fiu de acord cu acesta teorie.

Ion DRAGNE: Chiar vă invit!

Bogdan DUMITRACHE: Se pune în vedere.

Dan Rareș RĂDUCANU: Eu pot să fi de acord cu această necesitate a preexistenței, eu pot să fiu de acord cu acesta teorie, dar plec și de la premisa faptului că declarația de reziliere produce efecte de îndată ceea ce înseamnă că de îndată ce s-a emis declarația de reziliere sau, mă rog, după un anumit termen dacă aparține convin în sensul ăsta contactul încetează deci dispar raporturile locative.

Bogdan DUMITRACHE: Adică este un mod de operare a rezilierii.

Dan Rareș RĂDUCANU: Exact! Și atunci judecătorul este invitat în acesta procedură specială să constate că intervenit rezilierea, ar chestiunea aceasta că uneori procedura se judecă fără citarea părților trebuie să vedem când se judecă fără citarea părților, adică se judecă fără citarea părților doar atunci când evacuarea imobilului se face, se cere pentru neplata chiriei sau arenzii în baza unui contract care constituie pentru plata acestora, deci a chiriei sau a arenzii, titlu executoriu. Deci se solicită evacuarea afara citarea părților atunci când locatorul are un titlu atât de puternic și împotriva locatarului pentru recuperarea prejudiciului cauzat prin faptul că nu s-a plătit contravaloarea lipsei de folosință a imobilului, iar chestiunea acesta referitoare la dezbateri sumare de care vorbește alin. 2 eu, personal, nici nu știu cât de sumare sunt dezbaterile în cadrul unei astfel de proceduri de evacuare specială. Eu am avut câteva cazuri de acest gen și mie, sincer vorbind, nu mi-au părut deloc sumare dezbaterile cu atât mai mult cu cât 1042, cum am spus mai devreme, permite pârâtului să invoce apărări pe fond privind temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, ceea ce ar presupune a și reclamantul, din punctul meu de vedere, are dreptul să invoce propriile apărări, temeiuri de fapt și de drept pentru care solicită evacuarea. Deci judecătorul analizează până la urmă pe fond în cazul unei procedurii care să spunem că este specială și eu cred că este specială ca se discută sumar din perspectiva celerității cu care trebuie să se judece o astfel de procedură, iar nu neapărat din perspectivă a ceea ce se pune în fața judecătorului că argument de fapt și de drept pentru admiterea sau respingerea cererii.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule avocat Popa cred că domnul avocat Dragne ar întreba și v-ar întreba retoric cum s-ar putea apăra într-o ipoteză de genul celei la care se referă 1041 alin. 1 deci când există un contract care pentru plata chiriei constituie, în privința plății chiriei, constituie titlu executoriu, el nu a ajuns la termen, deci avem premise de judecă fără citare. Cum s-ar putea apăra un pârât necitat în fața unei provocări a reclamantului care spune „constatați sau onorată instanță a operat rezilierea prin declarație unilaterală”? E un punct sensibil aici, nu?

Cornel POPA: Aș vrea să mă întorc puțin la ceea ce s-a spus mai devreme. Cred că la momentul, la data la acre se introduce această cerere de evacuare pe procedura specială la acea dată, așa cum spunea și colegul nostru Ion Dragne, la cea dată dreptul locatarului trebuie să fie stins. Deci aceasta este premisa pe baza căreia acționează creditorul, proprietarul. Aici apărarea pe care ar urma să o aducă pârâtul într-un astfel de dosar, sigură apărare de fond pe care o poate invoca până la urmă este să constate această situație premisă și să spună contractul este încă în vigoare pe diverse motive dacă vorbim de o declarație unilaterală de rezoluțiune spunând că acea declarație de rezoluțiune a fost emisă cu încălcarea contractului sau, mă rog, în funcție de particularitățile fiecărei spețe și apoi intrăm în acele dezbateri sumare descrise de Codul de procedură civilă care știm și noi, conform mai vechilor texte care cerea judecarea cu urgență și cu precădere la ce s-a ajuns până la urmă, probabil ca aceasta va fi soarta acestui text cu dezbaterile sumare. În ceea ce privește acesta chestiune a citării părților care este posterioară analizei dacă dreptul locatarului este sau nu stins în mod evident este o măsura de favoare în favoarea proprietarului, o formulă de accelerare a procedurii…

Bogdan DUMITRACHE: Mai ales că nu e la aprecierea instanței. Se judecă cu citare în afară de cazuri…

Cornel POPA: Sigur că da! Dar acum practic ce ar putea să facă pârâtul într-o astfel, într-o astfel de acțiune e destul,  destul de complicat. Acum știm și noi…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: E clar ce poate să facă. Se va apăra în apel, asta va face.

Cornel POPA: Dacă nu e citat și reușește să afle că dosarul este pe rol probabil că va încerca să se prezinte.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dacă nu este citat și reușește să se prezinte, să afle judecătorul…

Cornel POPA: Judecătorul nu îi va permite accesul.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Nu îi va da cuvântul nici lui și nici reclamantului.

Cornel POPA: Dar poate să depună niște materiale scrise sau să…

Bogdan DUMITRACHE: Asta e problemă foarte spinoasă care…

Cornel POPA: Eu m-aș lupta dacă aș fi avocatul părții.

Bogdan DUMITRACHE: Dar oricum se va apăra cu ajutorul judecătorului, se va apăra în stradă pentru că miza problemei este dublă, o dată recunoașterea capacității în fond, deși vorbim de evacuare, a rezilierii ca mod de operare prin declarație unilaterală și miza importantă este că hotărârea care se pronunță ca urmare a admiterii cererii de evacuare este o hotărâre executorie din primă instanța. Este foarte important cum…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Este o situație foarte grea.

Bogdan DUMITRACHE: Cum se spune în lumea obișnuită să judeci din afară din imobil sau din afara imobilului.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: E adevărat că el poate cere suspendarea executării în acesta situație cu îndeplinirea unor condiții destul de drastice pentru el pentru că va trebui să facă dovada plății chiriei pretinse de către, de către reclamant.

Bogdan DUMITRACHE: În cazul în care e evacuare pentru neplata chiriei.

Ion DRAGNE: Nici măcar nu va putea fi dispusă. Ideea e că această măsura după consemnarea chiriilor este caz de excepție, dar dacă am avut ghinionul să fiu evacuat pentru un alt motiv…

Bogdan DUMITRACHE: Deci trebuie să îmi propun să nu plătesc chiria ca să înțeleg motivul ăsta.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dacă…

Ion DRAGNE: Suspendarea nu mai intervine.

Dan Rareș RĂDUCANU: Nu mai există nici fără citarea părților.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dacă sunt evacuat pentru alt motiv, da într-adevăr, asta voiam să zic se citează părțile și atunci pot să mă apăr și în primă instanța, nu numai în apel.

Bogdan DUMITRACHE: Poate să cer reclamantului să mă evacueze pentru neplata chiriei.

Ion DRAGNE: Așa se explică dreptul pârâtului de a formula orice fel de apărări pe fond pentru simplul motiv că are o hotărâre care practic acționează c un tăvălug fără să țină cont de împrejurarea ca el ar putea să declare sau nu apel.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Eu cred că necesitatea acestei proceduri a plecat așa cum s-a spus întotdeauna din faptul că procesele pe evacuare durau foarte mult. Durau foarte mult pentru că se formulau cereri reconvenționale prin care se solicitau îmbunătățiri, ele presupuneau expertiză obligatoriu și atunci și cererea principală dura foarte mult. Cred că s-a vrut o procedură urgentă, extrem de urgentă, tocmai pentru a contracara situația anterioară, dar în care să se judece totuși fondul dreptului. Eu nu cred că s-a vrut o procedură care să se judece, deși legiuitorul folosește aceasta noțiune de „dezbateri sumare” , doar aparenta dreptului, doar situațiile extrem de clare, cum ar fi cea în care pârâtul deși se află în fața unei declarații unilaterale de reziliere nu se apară împotriva ei sau se apară foarte puțin că deja dacă se apară mai mult atunci ar naște dezbateri mai importante si ar conduce la respingerea cererii.

Bogdan DUMITRACHE: Interesant ca legiuitorul se referă la dezbateri sumare și totuși nu găsim aici, în această procedură specială, texte pe care le găsim în alte proceduri speciale, de genul nu se pot administra  probe care ar face, ar conduce la o prelungire a judecații. Deci într-adevăr acest concept de dezbateri sumare este unul care nu ar trebui subestimat și nici supraevaluat,  puls că contează nivelul de exigență.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Eu cred că…

Bogdan DUMITRACHE: Ceva ce nouă ne pare sumar este foarte profund.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Da! Eu cred că vrea el vrea să ducă cu gândul la ideea de rapiditate a procedurii și de a merge lucrurile cât de repede posibil…

Ion DRAGNE: De acord.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Nu la limita probe sau…

Ion DRAGNE: Sunt de acord cu acesta idee, doar că formularea este de „ se judecă urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare”. Adică în alți termeni era suficient ”de urgență” pentru a sublinia judecă de urgență, dezbaterile sumare semnifică și nu cred că putem să tragem altă concluzie faptul că instanța nu poate pune în discuție raportul substanțial, ci trebuie să verifice dacă titlu este stins, încetat, dacă dreptul a…

Bogdan DUMITRACHE: A murit.

Ion DRAGNE: Nu mai este. A murit…

Bogdan DUMITRACHE: Dumnezeu să-l ierte!

Ion DRAGNE:  Dar aceasta nu o poate face, din punctul meu de vedere, într-o veritabilă analiză a…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Fondului raportului.

Ion DRAGNE: Rezoluțiunii.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Rezilierii.

Ion DRAGNE: Sau a rezilierii contractului. Deci nu o poate face pentru că depășește chiar scopul pentru care legea a vrut să instituie acesta procedură. Deci sunt de acord că a fost o necesitate de a da cui apreciază că este necesar să promoveze o astfel de acțiune și să o obțină un titlu repede, dar cui?  Dar numai celui care avea un titlu, care avea o situație clară, pentru ipoteză în care este neclară…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Cred că ar fi extrem de redus domeniul de aplicare pentru că practic l-aș aplica în această ipoteză la ce? La contractul acre nu este titlu executoriu, nu e încheiat în forma autentică, nu e înscris sub semnătura privată înregistrat la Administrația Financiară și a expirat termenul sau la situația în care reclamantul meu are un pact comisoriu sau o declarație unilaterală de reziliere și ca să câștige în această procedură, că mă gândesc la demersul lui final până la urmă, ar trebui ca pârâtul în cadrul apărărilor de fond să nu se opună prea tare pentru a da naștere unor dezbateri care mă duc dincolo de aceste dezbateri sumare pentru a le analiza.

Ion DRAGNE: Aici de la caz la caz judecătorul are deplină libertate de a vedea dacă apărările pârâtului sunt apărări pro causa, apărări conjuncturale, apărări directe.

Bogdan DUMITRACHE: Sau de principiu.

Ion DRAGNE: Sau apărări efective.

Bogdan DUMITRACHE: Ca ăla orice pârât.

Ion DRAGNE: La fel cum avem procedura.

Bogdan DUMITRACHE: Ordonanței de plată.

Ion DRAGNE: Ordonanței de plată în care apreciază judecătorul dacă o creanța este certă, lichidă și exigibilă, inclusiv din perspectiva cât de mult a contestat pârâtul, când a contestat debitorul creanța, după ce a văzut că este investit procesul său înainte. Și aici apărările pârâtului vor fi apreciate tot așa, rămâne ca magistratul să vadă cât de serioasă e.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Acolo avem și niște texte legate de autoritatea de lucru judecat care…

Bogdan DUMITRACHE: Destul de pronunțate

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Care ne ajută să înțelegem cam ce.

Bogdan DUMITRACHE: Seninătatea cu care pierzi în ordonanța de plată.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Exact!

Bogdan DUMITRACHE: Pentru a putea beneficia pe un timbraj pe măsura în acțiunea de drept comun care măcar nu se opune autorității de lucru judecat, dacă treci, sigur, de faza regularizării.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Pe când aici nu este clară în ce măsură… dacă pârâtul se apară pe fond și instanța analizează în aceste dezbateri sumare apărările pe fond ale pârâtului legate de intervenirea sau nu a rezilierii, în ce măsură această problemă a intervenirii rezilierii fost rezolvată aici și are autoritate de lucru judecat într-un proces de revenire pe calea dreptului comun.

Bogdan DUMITRACHE: Probabil că ceea ce derutează este faptul că…

Ion DRAGNE: În reziliere.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: În reziliere.

Ion DRGANE: În reziliere se poate pune în discuție.

Bogdan DUMITRACHE: În acesta reglementare, nu am verificat, sper că nu mă înșel, practic cuvântul reziliere nu apare.

Ion DRAGNE: Pentru că nici nu trebuie să apară el este evacuarea persoanelor care folosesc fără drept.

Dan Rareș RĂDUCANU: Pentru că nu contează motivul pentru care s-a stins contractul de locațiune, inclusiv de reziliere.

Ion DRAGNE: Absolut!

Dan Rareș RĂDUCANU: Prin reziliere.

Bogdan DUMITRACHE: Eu îmi exprim speranța că la această oră ne urmăresc atât reclamanți, cât și pârâți.

Ion DRAGNE: Din cauza asta legiuitorul a spus sau „indiferent din orice motiv”, cu alte cuvinte s-a stins.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Atunci de a spus evacuarea pentru neplata chiriei?

Dan Rareș RĂDUCANU: Inclusiv prin reziliere.

Bogdan DUMITRACHE: Atunci va să ne ocupăm și de ocupant pentru că riscăm să creăm o discriminare, nu știu dacă poziția sau negativă. Domnule avocat Popa când ați văzut ultima dată, din experiență dumneavoastră practică, cineva care ocupă în fapt, deci fără nici un fel de titlu un imobil? Mai există o asemenea persoană? Mai sunt persoane care nu au acces la internet că să intre pe discuții și să vadă ce pesudotitulu poți să invoci într-o procedură pentru a o dinamita în procedura specială și a o transform în procedura de drept comun?

Cornel POPA: Dacă vreți să găsești ocupanți trebuie să facem o plimbare prin București oarecum la întâmplare și sunt convins că o să găsim câteva spețe pe care putem să le dezbatem aici și să știți că am văzut ocupanți destul de bine garnisiți și cu antene satelit și cu televizoare și cu electricitate.

Bogdan DUMITRACHE: Dar și cu titlu.

Cornel POPA: Și cu mașina în fața… De regulă ocupantul nu prea are titlu. Ipoteza tipică este persoana care, ipoteza tipică de fapt la care mă gândesc și care se întâmplă de nenumărate ori în jurul nostru este că niște persoane care nu au alte posibilități constată că o locuință este goală și de la sine putere își fac loc acolo și încep să demonteze.

Bogdan DUMITRACHE: Adică bunurile trebuie exploatate conform destinației economice.

Cornel POPA: Și să demonteze și să transforme bunul imobil în bun mobil sau ceea ce se poate scoate de acolo este valorificat. Am văzut de foarte multe ori, de foarte multe ori situația asta. Texte pe care le avem aici ne ajută cumva sau îi ajută, mai bine zis, pe proprietari, aici vreau să spun mai este o ipoteză practică cu care m-am întâlnit în diverse situații și care nu e rezolvată de acest text, de aceste texte ale Codului, nici nu știu dacă era rezolvabilă, situația în care proprietarul este absent din diverse motive. A recuperat un imobil, dar el s-a mutat de multă vreme undeva în vestul Europei sau peste ocean și nu este prezent și cu toate astea sunt diverși domni, diverse doamne care s-au instalat acolo la el în casa și distrug, cauzează tot felul de neplăceri în cazul acela ce faci? Ești un vecin și ești confruntat cu o astfel de situație sau ești o autoritate publică care ar trebui să intervii față de ceea ce se întâmplă acolo, este mizerie, un focar de infecție, se pot întâmpla lucruri de acest gen?

Bogdan DUMITRACHE: Sugerați o gestiune de afaceri?

Cornel POPA: Nu aș fi mers chiar atât…

Bogdan DUMITRACHE: De fapt tot pe procedură specială ceva mai atipic?

Cornel POPA: Nu aș fi mers atât de departe, m-aș fi gândit mai degrabă la infracțiunea de distrugere din Codul penal decât la gestiune de afaceri.

Bogdan DUMITRACHE: Mă refeream la vecinul care intervine și exercită. Sigur este o glumă.

Cornel POPA: Problemă care intervine… vecinul, nu știu, dacă ar fi să exercite o gestiune de afaceri ar trebui să angajeze niște entități specializate care să acționeze pentru, pentru îndepărtarea ocupanților din acele, din acele imobile, nu asta este ipoteza noastră, cu siguranța vecinul respectiv nu va avea posibilitatea pentru că nu e nici proprietar, nici inclusiv locatar cum spune Codul de procedură. Textul care definește proprietarul…

Bogdan DUMITRACHE: Dacă ești proprietar ești inclusiv locatar.

Cornel POPA: Da cred că s-ar putea să fie singura definiție pe care am întâlnit-o care include sau la care mă pot gândi în secunda asta care include noțiunea de proprietar și de locatar, dar mă rog, este posibil să greșesc poate, nu include un titular al unui drept, al unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, dar în fine, asta este o altă discuție foarte interesantă și sunt convins că sunt foarte mulți avocați care s-ar putea să exploateze  în viitor această, această lipsă a definiției. Ocupantul, ocupația în sensului Codului de procedură civilă este esențialmente o situație de fapt, te instalezi acolo, în cel ai bun caz cu toleranța proprietarului, în orice caz în afara unui cadru juridic bine determinat, nu ai un contract de închiriere, nu e un contract de arendă, nu e un contract de alt tip, pur și simplu e vorba de o situație de fapt, de aceea legea tratează cu mai multă ostilitate situația asta, termenul de notificare care în cazul locatarului este de 30 de zile aici e de 5 zile, e redus la 5 zile, în cazul locatarului se cere ca notificarea să fie trimisă prin executor aici e suficientă să se trimită în scris către ocupantul respectiv. Sunt măsuri care facilitează cumva, îmbunătățesc situația proprietarului și încearcă să stimuleze o revenire mai repede, mai rapidă la o situație normală.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule avocat Răducanu adică avem un ocupant care are o urm de titlu și nu este un fost locatar ce notificare îi faceți? 30 de zile sau 5 zile?

Dan Rareș RĂDUCANU: Depinde ce înțelegem prin locatar care are o urmă de titlu.

Bogdan DUMITRACHE: De ocupant.

Dan Rareș RĂDUCANU: De ocupant care are o urmă de titlu pentru că dacă ne referim la ocupant pur și simplu la prima vedere m-aș duce cu gândul la faptul că nu are niciun fel de urmă de titlu, dacă mă gândesc poate mai bine m-aș gândi la situația sublocatorului care să spunem subînchiriază un imobil de la un locatar și practic contractul de locațiune principal între locatarul principal, între locatarul principal, da, și locatorul principal încetează din diverse motive, fie prin declarație unilaterală, fie de reziliere, fie denunțare unilaterală, fie prin acordul părților, indiferent din ce motive încetează contractul principal. Atenție să spunem că suntem și în situația în care contractul de sublocațiune s-a făcut fără știrea proprietarului și fără să fie acesta de acord.

Bogdan DUMITRACHE: Ca să îi se facă o surpriză.

Dan Rareș RĂDUCANU: Ca să îi se facă o surpriză, bineînțeles. Între locatorul principal și locatarul principal încetează contractul de locațiune, automat potrivit principiului încetează de drept și contractul de sublocațiune. Ce fel de situația are în acest caz persoana sublocatorului, sublocatarului? Din punctul meu de vedere personal această ar fi, să zicem, o situație în care ocupantul ar putea să aibă o urmă de titlu, ocupă în fapt imobilul și să spunem că ar avea o urmă de titlu. Și în această situație dacă este ocupant pentru ca sublocatarul, în această situație este clar că stăpânește imobilul în fapt fără permisiunea sau îngăduința proprietarului chiar, în acestă situație ii se aplică regulile de la ocupant și atunci notificarea ar trebui să fie de 5 zile, dar plecând de la această chestiune legată de notificare putem să mergem și mai departe. Ce se întâmplă, să spunem, în situația în care proprietarul imobilului face notificarea prin executorul judecătoresc îi dă un termen de 5 zile să părăsească imobilul dar în fapt nu introduce cererea de chemare în judecată decât după expirarea unui termen de 30 de zile? Și tot legat de notificare se pun mai multe probleme pe care sunt convins că o să le ridice la un moment dat Bogdan, nu vreau să anticipez.

Bogdan DUMITRACHE: Domnul avocat Dragne față de teză pe care ați îmbrățișat-o în privința raporturilor de locațiune care trebuie să fie stinse și foarte clar stinse înainte de data formulării cererii de evacuare în procedura specială. Cum vă pare această interpretare a domnului avocat Răducanu, care atrage atenția asupra faptului că în fond nu ocupantul trebuie să decidă ce procedură urmează reclamantul, adică acest „ocupă în fapt”, dacă am înțeles bine, nu trebuie interpretat într-o formă canonică pentru că întotdeauna pârâtul, care nu este un locatar, va veni și va invoca cu toată neseriozitatea de care este capabil un titlu suficient cât să încerce să se sustragă de la aplicarea procedurii speciale?

Ion DRAGNE: Mi se pare că procedura specială are în vedere 2 categorii distincte de pârâți și fiindcă vorbim de o normă specială tratăm ca atare, alternativ tot ceea ce nu este ocupant care deține cu sau fără acordul celui îndreptățit un teren sau o construcție, poate să se folosească această procedură și pentru evacuarea de pe terenuri, este locatar. Cu alte cuvinte, în noțiunea largă de locatar sau fost locatar includem și sublocatarul chiar dacă locatarul nu a știut, chiar dacă proprietarul nu a cunoscut despre existența contractului. Deci, cu alte cuvinte, nu cred că putem să facem o combinată între cele două subiecte ale raportului juridic litigios în acesta materie specială, ocupant și locatar, de vreme ce legea înțelege să le trateze, să le reglementeze distinct. Deci, inclusiv pentru motive de prevenție dacă voi aprecia că există posibilitatea ca sublocatarul să invoce faptul că este sublocatar și nu ocupant voi adopta o măsura de precauție și voi, îi voi da 30 de zile pentru că într-adevăr există riscul că dacă în continuare locațiune judecătorul să poată spune „nu este ocupant”, prin urmarea procedura notificării trebuia să fie făcută într-o altă formă.

Bogdan DUMITRACHE: Deci doamnă judecător Țambulea domnul avocat Dragne nu vrea să riște. Are motive să se sperie? Ce înseamnă sublocatar în sensul literei b)? Înseamnă sublocatar care are voie să fie sublocatar? Sau înseamnă un sublocatar peste capul proprietarului?

Alina Gabriela ȚAMBULEA: De data aceasta sunt de acord cu domnul avocat Dragne, în sensul că și mie îmi pare că în acesta situație trebuie să-l tratăm ca pe un fost locatar și să nu avem în vedere noțiunea de ocupant care pentru mie înseamnă în principal un abuz de drept. Adică ocupă total și absolut fără nici un titlu acel imobil sau fără a putea invoca un fost titlu de locațiune sau în orice formă sau bineînțeles un acord al proprietarului, o îngăduință a proprietarului care nu mai există.

Bogdan DUMITRACHE: Deci o situație pentru care evacuarea de drept comun…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Cred că…

Bogdan DUMITRACHE: Pâlpâie. Rămâne în picioare.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Da!

Bogdan DUMITRACHE: Nu e cu totul evacuata din Coduri.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Problema este ce ne facem cu ocupantul care invocă un titlu de proprietate asupra imobilului?

Bogdan DUMITRACHE: Așa este! Cine nu poate mai puțin îndrăznește mai mult. Este adevărat!

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Dacă îndrăznește mai mult ne punem problema admisibilității. Înainte de aceasta…

Cornel POPA: E posibil ca ocupant să vină de la ocupațiune, acum îmi dau seama.

Bogdan DUMITRACHE: Să fie chiar un mod de dobândire a proprietății.

Cornel POPA: Aici să se ajungă.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Înainte de această dispoziție specială din procedura evacuării ori de câte ori sau practica majoritară era în sensul că ori de câte ori un proprietar solicită evacuarea unui ocupant abuziv, instanțele respingeau acțiunea ca inadmisibilă și supuneau că evacuarea este doar pentru situația în care a existat un raport de locațiune care a încetat în orice mod, tu nu ai avut contract de locațiune cu pârâtul, nici de comodat, niciun fel de raport juridic, ai acțiunea în revendicare, pentru că tu ce ești? Ești proprietar neposesor care ceri posesia de la posesorul neproprietar și aici se termina acțiunea ca inadmisibilă, forțându-l pe reclamant să introducă o acțiune în revendicare care era, bineînțeles, mult mai împovărătoare pentru el atât sub aspectul taxei de timbru, cât și sub aspectul…

Bogdan DUMITRACHE: Am întâlnit și pârâți extrem de modești care în momentul în care se trezeau cu o acțiune în revendicare veneau în fața instanței să spună: „Onorată instanță suntem flatați, dar nu suntem niște posesori neproprietari suntem doar niște detentori precari vă solicităm să respingeți acțiunea în revendicare ca inadmisibilă”. O situație are pe Noul Cod civil este într-adevăr exclusă pentru că în mod clar Codul civil la 563 permite să se introducă o acțiune în revendicare, într-adevăr, costisitoare sub multe aspecte și împotriva unui, unei persoane care deține bunul fără drept.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Cred că în această procedură specială am încercat să lămurim că avem și acțiune în evacuare împotriva acestui ocupant abuziv pentru protejarea exclusivă a folosinței, bineînțeles, rămâne întrebarea ce facem în situația în care ocupantul invocă un titlu?

Ion DRAGNE: Și pentru a complica și mai mult lucrurile vom spune și dacă este abuziv prin violență avem chiar și acțiune posesorie.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Da!

Ion DRAGNE: Pentru a arata că mai existau și niște instrumente și sub imperiul vechiului cod se putea asigura protecția posesiei.

Bogdan DUMITRACHE: Spre final…

Dan Rareș RĂDUCANU: Eu…

Bogdan DUMITRACHE: Da!

Dan Rareș RĂDUCANU: Eu totuși m-aș întoarce la noțiunea de ocupant pentru că mă întreb dacă nu cumva sublocatarul care încheie totuși un contract de sublocațiune cu sublocatarul principal fără știrea proprietarului, știind, cunoscând faptul că proprietarul nu a fost anunțat sau nu și-a dat acordul fie prin contratul de locațiune principal, fie prin altă modalitate să se încheie acel contract de sublocațiune, ba chiar în situația în care în contractul de locațiune principal se interzice în mod expres să încheie contractul sublocațiune fără știrea și fără acordul prealabil al proprietarului, dacă nu cumva un astfel de sublocatar, care încheie totuși un contract de sublocațiune în aceste condiții nu este totuși, din punct de vedere al proprietarului, un ocupant al imobilului pentru că până la urmă a încheiat contractul de sublocațiune știind în mod cert că nu avea dreptul să-l încheie decât dacă avea hârtiuța de la proprietar care spune: „Da! Sunt de acord cu subînchirierea!” pentru că în acea situație în care spune proprietarul Da! Sunt de acord cu subînchirierea!” nu există nici un fel de dubiu, este locatar în sensul Codului de.. art. din Codul de procedură civilă. Dar dacă se încheie un astfel de contract de sublocațiune fără știrea proprietarului, fără ca acesta să-și dea acordul, deși în contractul e locațiune care trebuie să fie prezentat sublocatarului în momentul în care închei contractul de sublocațiune, atunci părerea mea, rămâne aceea că suntem în situația unui ocupant, nu a unui veritabil sublocatar.

Bogdan DUMITRACHE: Deci practic dumneavoastră comunicați locatarilor în acest moment că dacă vor să se acopere, să se apare de procedura specială a evacuării nu decât să o dea într-o sublocațiune nelegală, deoarece sublocatarul este inatacabil din punct de vedere al procedurii speciale, el nu este ocupant?

Dan Rareș RĂDUCANU: Nu! Spun că este ocupant!

Bogdan DUMITRACHE: Nu! Nu! Nu! Apropo de riscurile interpretării în acest sens.

Dan Rareș RĂDUCANU: S-ar ajunge în situația cealaltă în care ocupantul este, sublocatarul este poate chiar mai protejat decât locatarul principal. Ceea ce îmi pare că tocmai ar trebuie să fie invers, atâta vreme cât sublocatarul a încheiat riscul sau în contractul de subînchiriere.

Bogdan DUMITRACHE: Dar nu este nici un risc în situația pe care ați evocat-o aproape la sigur.

Cornel POPA: Vă felicit!

Dan Rareș RĂDUCANU: Da! Da!

Bogdan DUMITRACHE: Chiar felicit! Acum noi vorbim despre procedura specială a evacuării și ne apropriam de final pentru că ideea este că e o procedură judiciară. Dar oare o să mai avem dosar că procedura specială a evacuării? Și sigur pentru final vă propun o reflecție asupra art. 1039 care în plină procedură specială de evacuare foarte energică și cu hotărâre pronunțată din prima de judecător vorbește de o evacuare voluntară. Dacă locatarul său ocupantul, și care vedeți din acest punct de vedere nu sunt discriminări, „care a fost notificat în condițiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare”, aș spune și fără nicio procedură execuțională, „în caz contrat, sunt incidente dispozițiile prezentului capitol”, dar aș dori să vă invit să vă spuneți punctul de vedere cu privire la cel de-al doilea alineat care instituie o prezumție, cred o prezumție relativă, dar cele mai ucigătoare în drept sunt prezumțiile relative, și anume prezumția că „imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor”, o noțiune foarte interesantă apropo de acel sublocatar clandestin, precum și în cazul „returnării cheilor imobilului”, aici intrăm în formulele ideale, „ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil”, aici avem un locatar sau ocupant necombativ, nici nu are sens să coborâm nivelul discuției. Ne referim la o persoană care se respectă și care se apară pe metereze. Și aici întrebarea de final este adresată invitaților avocați sau judecători, deopotrivă, dacă se va putea admite o cerere, poate chiar pe ordonanță președințială, promovată de un locatar sau ocupant care susține că a fost forțat să iasă din imobil prin aplicarea abuzivă a unei prezumții de părăsire în sensul art. 1039 alin. 2, admitem sau nu o asemenea acțiune? Și prin asta îl invităm sau nu pe fostul locatar sau ocupant să reintre în posesia imobilului din care a fost izgonit, repet, printr-o aplicare forțată, pretinde el, a art. 1039 alin 2? Mai adaug aici pentru a pune sare pe rană, dacă mai este nevoie, faptul că această prezumție de părăsire a imobilului observați este terminată de cazul încetării activității economice, activitate economică a încetat, imobilul este plin de persoane, acele persoane sunt invitate de o manieră mai fermă să părăsească imobilul. Îl lăsăm să intre înapoi pentru că s-au încălcat dispozițiile art. 1039 alin. 2?… Nu! Nu puteți să mă lăsați tocmai acum!

Cornel POPA: Păi stânga? Dreapta?

Bogdan DUMITRACHE: Stânga? Dreapta! Să mai începem și cu dreapta!

Cornel POPA: Să începem cu dreapta! Aici e un teritoriu foarte interesant și periculos pentru proprietar pentru că în funcție de modul în care joacă aplicarea acestui text proprietarul rămâne sau nu un cetățean onorabil în fața legii. De ce? Pentru că aici e o graniță foarte distinctă, foarte fină între ceea ce înseamnă drept civil, drept privat, în general, și dreptul penal. Orice intrare abuzivă într-un spațiu controlat în fapt de către o altă persoană, oricât de proprietar este acel care își face intrarea în acel spațiu poate să fie calificată fie ca o tulburare de posesie, fie ca o violare de domiciliu ori de sediu profesional, în anumite condiții putem vorbi chiar de un furt. Aici, sigur, mulți proprietari sunt tentanți simțindu-se extrem de revoltați de faptul că cineva le-a ocupat, poate abuziv, în fapt un imobil sunt tentați să intre ba cu militarii, cu forța, să ia pe sus pe cei care sunt acolo și să rezolve problema în acest fel. Nu e cea mai bună, cea mai bună atitudine. Alin. 2 oferă acest sprijin al unei prezumții, aș spune și eu, relative pentru anumite situații, dar și aceste prezumții relative nu cred că ar funcționa în totdeauna. Dacă vorbim, nu știu, de predarea, de returnarea cheilor imobilului, bine am returnat cheile imobilului, dar poate că avem 4 sau 5 seturi de chei, nu știu, poate că în imobil se află, se află în continuare persoane, poate în imobil se află în continuare bunuri. Cred că…

Bogdan DUMITRACHE: Cu alte cuvinte dumneavoastră spuneți în acest caz este tot o prezumție?

Cornel POPA: Sigur că e o prezumție.

Bogdan DUMITRACHE: Subiectul rămâne, se prezumă.

Cornel POPA: Ceea ce trebuie să se constate, din punctul meu de vedere, pentru ca o evacuare voluntară potrivit art. 1039 să fie funcțională, ceea ce trebuie să se constate este ocupantul sau locatarul au intenția efectivă de a abandona deținerea imobilului respectiv. Acesta este rezultatul la care trebuie să se ajungă prin utilizarea acestor prezumții sau a altor mijloace de probă. Acum dacă în situația în care, situația pe care ați anunțat-o ce s-ar întâmpla dacă un locatar sau un ocupant a fost evacuat voluntar, să spunem într-o evacuare voluntară ceva mai decisă…

Bogdan DUMITRACHE: Mai involuntară.

Cornel POPA: Din partea proprietarului sau, nu știu, vine cineva și schimbă butucul de la intrare și în cazul acesta te întorci acasă și constați că bagajele sunt frumos puse la ușă…

Bogdan DUMITRACHE: Acasă la tine.

Cornel POPA: Mă rog, dacă e un ocupant e discutabil.

Bogdan DUMITRACHE: Acasă la ocupant, acasă la ocupant.

Cornel POPA: Te întorci în locul în care ai stat, în locul în acre ai locuit și vezi că nu mai poți să mai iți și bunurile pe care le-ai avut sunt multe, sunt puține sunt puse undeva frumos deoparte și urmează să le iei. Acum dacă legea iți oferă sau nu protecția unei eventuale ordonate președințiale de reintegrare în spațiu iarăși pare discutabil. De ce? Pentru că instanța ce trebuie să facă? Ar trebui să verifice existența unei aparențe de drept. Dar care e aparența de drept care se verifică? Aparența de drept creată sau infirmată de art. 1039 sau aparența esenței unui titlu care să îi dea dreptul persoanei respective să ocupe acel spațiu?

Bogdan DUMITRACHE: Vi s-a pus o întrebare.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Cred că s-ar referi exclusiv la îndeplinirea condițiilor exclusiv din 1039 alin 2, o verificare a unei asemenea cereri. Nu aș merge la a verifica existența unui titlu locativ sau nu. Aș verifica dacă este îndeplinită prezumția că imobilul este părăsit pe aceste ipoteze sau poate chiar mai departe dacă reclamantul meu care prin ipoteză este persoana forțat dată afară din cauză reușește să răstoarne această prezumție care este o prezumție relativă.

Dan Rareș RĂDUCANU: Și aici suntem în prezența unei ordonanțe președințiale..

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Bineînțeles!

Dan Rareș RĂDUCANU: Care se caracterizează prin vremelnicie? Asta este iarăși o întrebare, zic.

Bogdan DUMITRACHE: Avem tot evacuare. Avem tot o evacuare, nu?

Dan Rareș RĂDUCANU: Da!

Bogdan DUMITRACHE: Apare pe invers?

Dan Rareș RĂDUCANU: Invers…

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Avem…

Dan Rareș RĂDUCANU:  De reintegrare în spațiu. Care e adevărat că în multe statuații s-a dat pe ordonanță președințială.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Îndeplinirea condițiilor ordonanței președințiale oricum pe ce poate avea caracter provizoriu este extrem de sensibilă.

Dan Rareș RĂDUCANU: Așa este! Așa este!

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Și depinde cum apreciază fiecare. Dar categoric o urgență să zicem că am avea prin ipoteză…

Dan Rareș RĂDUCANU: Urgenta evident.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Pentru că reclamantul meu susține „sunt afară din imobil”.

Dan Rareș RĂDUCANU: Dar nu ar fi o aparență de drept, ci doar ai verifica doar că sunt îndeplinite sau nu condițiile pe 1039 pe fondul lor, deci nu pe aparența.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Păi nu! Aparența de drept…

Dan Rareș RĂDUCANU: Da!

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Nu este vorba de dreptul de locațiune.

Dan Rareș RĂDUCANU: Da! Da!

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Este vorba de dreptul..

Dan Rareș RĂDUCANU: De a fi dat afară din casă în condițiile astea.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: În această modalitate…

Dan Rareș RĂDUCANU: De acord! Dar e pe fond, nu e pe aparența!

Alina Gabriela ȚAMBULEA: În…

Dan Rareș RĂDUCANU: Fondul dreptului de a nu fi dat afară din casă pe această procedură.

Bogdan DUMITRACHE: Să nu discutăm de un dreptul potestativ am rugămintea.

Alin Gabriela ȚAMBULEA: Eu…

Bogdan DUMITRACHE: Să nu degenereze dezbaterea!

Alina Gabriela ȚAMBULEA: În ordonanță evident că nu aș putea discuta decât evident aparent sub condiția urgenței până la o eventuală judecată pe fond, inclusiv pe acest aspect, de nu?

Dan Rareș RĂDUCANU: Aaa da! În aceste situații. Dar nu ordonanță singulară, adică fără acțiune de fond, asta da.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Legea permite introducerea ordonanței președințiale și fără o dovedire a unei acțiuni pe fond.

Dan Rareș RĂDUCANU: Da!

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Permitea și înainte, permite și acum.

Dan Rareș RĂDUCANU: Dar nu știu dacă în situația asta se justifică temeinicia.

Bogdan DUMITRACHE: Vă văd gânditor. Vă văd gânditor.

Ion DRAGNE: Mă uitam la..

Bogdan DUMITRACHE: La prezumție. Vă uitați la o prezumție.

Ion DRAGNE: Nu. La 1039 să fie un text aproape inaplicabil așa cum avem.

Alina Gabriela ȚAMBULEA: Da.

Ion DRAGNE: Textul pe vechiul Cod de procedură civilă cu delegarea instanței. Nu am avut până acum niciun un caz, nu o să fie un caz în care locatarul său ocupantul să se predea de bunăvoie.

Bogdan DUMITRACHE: Atenție! Nu ne referim la partea finală, ci la prima parte în care este plin de oameni care nu mai lucrează. Asta este o situație.

Ion DRAGNE: Au părăsit imobilul, acolo,” a părăsi imobilul” și apoi implicațiile ale lui „a părăsi” sunt în momentul doi  deci asta e.

Bogdan DUMITRACHE: „Se prezumă imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice”.

Ion DRAGNE: Da! Sigur! Eu spuneam despre faptul că nu o să vedem astfel de situații.

Bogdan DUMITRACHE: Aaaa… de părăsire efectivă. Da!

Ion DRAGNE: A doua ipoteză! A doua problemă se pune întrebarea foarte simplu cum va proceda acel proprietar sau locator, da?, sau locatar principal că să-și conserve prezumția de la alin. 2 să fie cât mai greu de răsturnat. Va apela la un executor judecătoresc care va constata de urgență o situație de fapt care s-ar putea schimba și în contra procesului-verbal mai greu să se facă dovezi prin care să rezulte contrariul prezumției. Nu exclud însă admisibilă o cerere de ordonanță președințială de reintegrare în imobil pe motiv că s-a desfășurat procedura de evacuare voluntară, iarăși noțiunea de evacuare voluntară este un pic acolo pusă…

Bogdan DUMITRACHE: Legiuitorul și-a permis să fie ironic. De ce nu?

Ion DRAGNE: Da, deci…

Bogdan DUMITRACHE: O concluzie, e riscant să tragem o concluzie după analiza acestor texte, este că evacuarea de drept comun nu se predă, ea nu moare va mai fi în continuare exersată și o concluzie legată de ultimul text pe care l-am discutat este că nici măcar procedura specială a evacuării ca procedură judiciară a evacuării nu moare din cauza art. 1039 alin. 2, nu toți proprietarii vor fi ofensivi și discuțiile care au avut loc la această masă și discuțiile care vor mai avea loc în practica judiciară sau mai ales în doctrină vor eleva faptul că se va dori siguranță. Poate un reproș nespus al tuturor invitațiilor a fost, nu-i așa? Că la procedura specială a evacuării nu am invitat și un expert în drept penal. Vă mulțumim pentru atenție! Ne-a făcut plăcere să ne întâlnim în această seară și probabil tot cu întârziere pentru că cu simetrie ieșim din emisiune. Seară bună! [/restrict]

---

JURIDICE.ro vă invită să urmăriți transmisiunea LIVE a dezbaterii organizate de Societatea de Științe Juridice:

Evacuarea de drept comun, evacuată de Noile Coduri?

București, Double Tree by Hilton, Arc Cafe & Lounge

Luni, 17 februarie 2014, ora 19:00

Dezbaterea se desfășoară într-un spațiu exclusivist și este transmisă LIVE, gratuit.

* Pe aceeași temă a fost publicat în Revista de note și studii juridice (RNSJ) articolul ICCJ. Interpretarea sintagmei „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu” | Corina CIOROABĂ

Evenimentul reunește reputați specialiști în drept civil, într-o discuție relaxată cu privire la dificultățile pe care noul Cod civil și noul Cod de procedură civil le-au adus în materia evacuării… Tema evenimentului va fi prezentată de către Bogdan DUMITRACHE.

Participanți:
– Av. dr. Ion DRAGNE, Managing Partner DRAGNE & ASOCIAȚII
– Av. Cornel POPA, Partner ȚUCA ZBÂRCEA & ASOCIAȚII
– Av. Dan Rareș RĂDUCANU, Senior Partner STOICA & ASOCIAȚII
– Jud. Alina Gabriela ȚAMBULEA, TRIBUNALUL BUCUREȘTI
* ordine alfabetică

Moderator:
– Bogdan DUMITRACHE.

La dezbatere pot asista 10 studenți. Pentru înscrieri vă rugăm să ne scrieți la adresa [email protected], atașând CV-ul dumneavoastră și o scrisoare de intenție.

Probleme dezbătute:
– Autoritatea de lucru judecat a hotărârii nefavorabile din procedura specială
– Poate fi procedura specială obiect al unei suspendări facultative?
– Un imobil ocupat până la refuz poate fi prezumat ca fiind părăsit?
– Se poate transforma procedura specială într-o procedură de drept comun?
– Notificarea neregulat efectuată. Cine poate invoca neregularitățile, până când și în ce condiții?