Extras VIDEO: 22′. VIDEO integral, pentru membri: 69′

VIDEO integral, pentru membri: 69′

Bogdan DUMITRACHE: Bună seara! Aceasta nu a fost o pauza cauzată de o defecțiune tehnică, a fost o pauză tribut, tribut adus unei personalități prestigioase a lumii dreptului, care a trecută în neființă. „Facultatea de Drept a Universității Babeș Bolyai din Cluj-Napoca, cu adâncă tristețe, aduce la cunoștință trecerea în eternitate a domnului profesor Ion Deleanu, personalitate marcantă a științei juridice românești din ultima jumătate de secol, cel pe care un reputat civilist îl considera, pe bună dreptate, spirit renascentist ce reunește, în mod excepțional, dubla vocație pentru dreptul public și dreptul privat, lasă în urmă o operă științifică de o anvergură, complexitate și profunzime greu de egalat, o operă care va dăinui mult dincolo de amintirea păstrată profesorului Ion Deleanu de cei care l-au cunoscut. Este amintirea unui dascăl desăvârșit care a contribuit la formarea a peste 40 de generații de juriști, amintirea unei personalități de o inegalabilă eleganță și rafinament, amintirea unui spirit mereu tânăr animat de o curiozitate intelectuală fără margini în fața căreia ne-am plecat întotdeauna cu admirație. Dumnezeu să îl odihnească în pace!”. Am citat mesajul de regret semnat în numele Facultății de Drept a Universității Babeș Bolyai, de domnul Decan prof. univ. dr. Florin Streteanu. El a fost postat inclusiv pe JURIDICE.ro în cursul acestei dimineți, este un mesaj căruia i s-au alăturat foarte mulți juriști, comunități academice. Pe aceeași pagină, postate mesajele colectivului centrului de drept procesual civil de la Facultatea de Drept a Universității din București, comunitatea academică a Facultății de Drept din cadrul Universității de Vest din Timișoara, comunitatea academică sibiană, profesor Ion Deleanu fiind doctor honoris causa al Universității Lucian Blaga din Sibiu, comunitatea academică a Facultății de Drept din cadrul Universității din Oradea și, fără îndoială, lista celor care au început această săptămână cu un regret imens este mult mai mare. Am privilegiat ca lectură mesajul Facultății de Drept a Universității Babeș Bolyai pentru că profesorul Deleanu este, a fost din totdeauna clujean și asta îmi permite să îl rog pe domnul profesor Marius HAROSA, la rândul său clujean, să adauge câteva cuvinte ca unul care, probabil dintre noi toți cei de aici, l-a cunoscut cel mai bine. Domnule profesor?

Liviu Marius HAROSA: Vă mulțumesc! Din păcate, domnul profesor Ion Deleanu a trecut în neființă, dar a intrat în eternitatea dreptului. Am avut, pot să zic, o extraordinară onoare și plăcere să îl cunosc personal și să îi fiu student și să îi fiu emul. Ne-a încântat pe toți, ca studenți, cu eleganța deosebită a discursului său academic. Mai mult, în momentul în care eram colegi și mă bucur pentru acest lucru, avea la întâlnirile de catedră, la ședințele noastre, avea niște intervenții absolut sclipitoare și era interesant că putea să țină o discuție la nivel superior în aproape orice ramură a dreptului. Ultima dată a avut o discuție foarte interesantă cu domnul Decan Florin Streteanu pe avatarurile dreptului penal, pe noul Cod penal, lucru care, trebuie să recunosc, pe mine ca civilist pur sânge m-a uimit și m-a surprins cu totul plăcut. La fel, domnul profesor era de o ținută și o prestanță inegalabilă și îi ducem cu toții lipsa, însă va trăi între noi prin cărțile pe care le-a scris și prin exemplul pe care l-a lăsat și pe care îl vom urma cu toții. Dumnezeu să-l odihnească în pace! [restrict]

Bogdan DUMITRACHE: Da. Domnul profesor Marius Harosa, așa a fost să fie. A avut sau are pentru emisiunea de astăzi o misiune mai grea decât cea pe care o presupunea invitația la care a avut amabilitatea să răspundă, misiunea specifică fiind legată de tema dezbaterii de astăzi, o temă actuală. Sigur, titlul poate conține o exagerare sau un pic amenfati pentru că vorbește de o eternă problemă din punct de vedere al dreptului civil și nu numai, chestiunea calității de proprietar în achiziția imobiliară. Domnul profesor Harosa pe care deja l-ați auzit este invitat în această emisiune, în dubla sa calitate de teoretician și practician, cunoscut autor în zona drepturilor reale, proprietatea este o chestiune care interesează drepturile reale, dar și avocat, calitate în care probabil a avut ocazia să exerseze această chestiune a adevăratului proprietar în materia imobiliară în special, pentru că materia bunurilor mobile capătă un alt regim. Domnule profesor, mulțumim pentru că ați acceptat invitația!

Liviu Marius HAROSA: Este o invitație foarte onorantă căreia nu aș fi putut să nu îi dau curs.

Bogdan DUMITRACHE: Mai departe, imediat în stânga mea, o să vedeți, este o compoziție interesantă nu numai din perspectiva faptului că avem toți invitații ca fiind invitați în premieră pentru dezbateri, nu și pentru JURIDICE.ro și conferințele sale, dar pentru ceea ce înseamnă dezbaterile, fiecare dintre speakerii de astăzi își face intrarea, își face debutul în materie de dezbateri. Doamna notar public Laura BADIU care este și Președintele Camerei Notarilor Publici București. Calitatea dublă are și ea o relevanță dublă, calitatea de notar este clar implicată pentru că problema achiziției imobiliare este o problemă care nu poate să scape notarului public ca preocupare, ca stres, ca frământare, iar calitatea de diriguitor a Camerei Notarilor din București este și ea o confirmare în sine Uniunea Notarilor Publici din România este una dintre organizațiile cele mai apropiate de JURIDICE.ro. Doamna notar, mulțumim pentru că ați acceptat invitația.

Laura BADIU: Foarte mult vă mulțumesc pentru invitație!

Bogdan DUMITRACHE: Avem profesor, avem notar, ne trebuia și un avocat, doamna avocat Alina GĂBUREAC, avocat partener în cabinete asociate Mircea STĂNCULESCU Alina GĂBUREAC.

Alina GĂBUREAC: Societate de avocați cu răspundere limitată.

Bogdan DUMITRACHE: Cu răspundere limitată, dar cu preocupări nelimitate din punctul de vedere al problemei picante, da.

Alina GĂBUREAC: Clar, și cu insistență studiem.

Bogdan DUMITRACHE: Mulțumim foarte mult pentru invitație.

Alina GĂBUREAC: Și eu vă mulțumesc!

Bogdan DUMITRACHE: Și, până la sfârșit, asta e, suntem toți sub puterea judecătorului, domnul judecător Emilian MEIU, judecător la sectorul 1, dar în prezent este și alături de alți membri formatori al Institutului Național al Magistraturii, este un fabricant și de judecători și procurori. Domnule judecător și formator, mulțumim pentru invitație!

Emilian MEIU: Eu vă mulțumesc pentru invitație! Sub licență fabricant, da?

Bogdan DUMITRACHE: Sub licență fabricant, da, sigur, discutăm aici de niște drepturi cât se poate de autorizate. Prima temă, temele, ca de obicei, subtemele pe care le-ați găsit cu toții astăzi pe prima pagină în cadrul unui update care devine, să zicem, tradițional, v-ați obișnuit și cu ideea că nu vor fi parcurse toate subtemele, după cum probabil în dezbateri o să intervină subteme care nu că nu figurează în acest plan de discuții, dar nici nu ne imaginăm unii dintre noi că ar putea să ajungă în subtemă pentru că ăsta este farmecul dezbaterilor. Prima subtemă, spuneam, este o subtemă propusă chiar din prezidiu. Aproape că puteți ghici cine a propus-o, așa că o să las propuitorului, cum spune vechiul Cod comercial, sarcina să șarjeze un pic pe ea, e vorba de o chestiune care ține de încheierea contractului de vânzare, vorbim de imobile, sigur că vorbim de forma autentică, vorbim de notari, dar întrebarea este dacă prezența unui avocat este sau nu superfluă sau ce poate face în plus și ce poate să spună avocatul în plus, față de notarul public? Doamna avocat? Avocatul: prezență utilă sau inutilă la încheierea contractului de vânzare? Chiar și la vânzarea notarială?

Alina GĂBUREAC: Nu am propus-o subtemă, a devenit o subtemă mărturisirea pe care am făcut-o în scris în răspunsul la invitația adresată de dumneavoastră și de domnul Andrei Săvescu de a participa astăzi la această dezbatere juridică. Cred că este absolut firesc, în calitatea mea de avocat, să mă gândesc, și a fost absolut firesc să mă gândesc la rolul, rostul avocatului alături de una dintre părțile semnatare ale unui contract de vânzare-cumpărare. Am pornit de la aceea că poate, în primul rând, avocatul este un sfătuitor al clientului său nu doar în chestiunile judiciare în care acționează în calitate de apărător, ci și în chestiunile extrajudiciare, în chestiunile de ordin legal care se desfășoară în afara sălilor de judecată, în afara celorlalte autorități care desfășoară activitate jurisdicțională. Suntem sfătuitor al clientului nostru atunci când ni se cere să exprimăm sfaturi juridice și că este așa o dovedesc dispozițiile clare, exprese, atât din Legea Avocaților cât și din

Statutul avocaților, dar și din Codul deontologic al profesiei de avocat și am apreciat că două perechi de ochi sau trei și două minți sau trei, alături de notarul public, niciodată întorcând spatele notarului public, ci întorcându-ne cu fața către notarul public, instrumentator al actului de vânzare-cumpărare, putem ajuta părțile să semneze un act juridic de vânzare corespunzător intențiilor, cu clauze clare, astfel încât să nu se ajungă, deși sunt avocat pledant, să nu se ajungă ulterior la litigii judiciare. Ați făcut o subtemă din mărturisirea mea: Avocatul, o prezență utilă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Eu spun că avocatul este o prezență utilă în tot ceea ce presupune procedura unui contract de vânzare. Suntem în prezența unui contract de vânzare având ca obiect un bun imobil, deci întotdeauna, așa cum bine ați spus, ajungem în fața notarului public pentru autentificarea actului. Sigur că este vorba despre necesitate, și nu despre o obligație legală, legea nu obligă părțile unui contract de vânzare-cumpărare să se adreseze unui notar, dar tocmai de aceea este vorba despre o necesitate pe care părțile pot să o resimtă sau nu și cred că atunci când clientul simte nevoia să își ia alături și un avocat pentru a fi de aceeași parte cu notarul public care, la rândul lui, potrivit legii, are obligația de a vedea în ceea ce privește actul juridic pe care îl întocmește să fie respectat de condițiile de legalitate, suntem un partener și suntem un element de siguranță în plus pentru clientul care ne cere ajutorul, iar în ceea ce privește încheierea contractului, încheierea făcându-se în fața notarului public intrumentator, da, suntem, cred eu, necesari și acolo, deși poate că forma finală a contractului a fost agreată, nu mai există discuții, nu urmează decât semnătura, pentru că putem fi capul limpede al clientului nostru până la finalul procedurii. De aceea, cred că este necesară prezența noastră. Sigur că se pune problema verificării dreptului de proprietate, ca să punctez tema dumneavoastră.

Bogdan DUMITRACHE: Și asta este una dintre problemele care poate suprasolicita, da.

Alina GĂBUREAC: A verificării dreptului de proprietate, din absolut toate punctele de vedere. Și cred că un avocat pledant care a întâlnit cauze în care s-a pus problema validității unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un bun imobil poate fi un bun sfătuitor pentru clientul său și poate fi un bun partener pentru notarul public în ceea ce privește redactarea conținutului contractului de vânzare-cumpărare, iar cunoscându-și mai bine clientul, clientul care vine și poate vorbește cu mai multă ușurință în fața avocatului decât în fața notarului public, putem fi cel care poate transforma gândul care nu are o formă tocmai juridică într-o clauză foarte bună într-un contract de vânzare-cumpărare astfel încât ea să nu poată fi atacată ulterior în instanță. Deci da, cred că suntem necesari nu doar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ci la toată procedura pe care un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil o presupune.

Bogdan DUMITRACHE: Sigur, aici faceți o referire dacă discutăm în particular de problema proprietății, dacă avem în față sau nu un proprietar mai ales la postura nu exclusiv, dar mai ales la postura de avocat al achizitorului sau cumpărătorului.

Laura BADIU: Pot să intervin?

Bogdan DUMITRACHE: Da, vă rog!

Laura BADIU: Eu sunt notarul, ochii sunt ațintiți către mine, mă simt datoare să intervin. Profesiile noastre sunt complementare și se întrepătrund, fiecare suntem specializați pe o anumită nișă. În baza Legii 36, obligația notarului este să redacteze contractul în baza care se autentifică. Specializarea mea, în calitate de notar, este aceea a proprietății și aceea e întrepătrunderii cu cartea funciară. Văd avocatul foarte necesar la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, sub aspectul pe care l-a sesizat și bine l-a subliniat doamna avocat, acela de sfătuitor al părților. Există contracte de vânzare-cumpărare în practică, care sunt relativ standard. Ai dobândit un apartament de la stat și îl înstrăinezi, iar clauzele sunt standard. Există, însă, contracte de vânzare-cumpărare la care noțiunea juridică a clauzelor și discuția între părți privind clauzele depășesc chiar și conținutul transmisiunii în sine, clauze extraordinar de complicate. Vorbim despre transferuri mari de active, vorbim despre societăți comerciale, vorbim chiar despre persoane fizice, dar care au de negociat cu cealaltă parte o anumită clauză. Normal că în aceste condiții prezența avocatului este necesară. Adică sub niciun motiv, între profesiile noastre, nu există o disensiune. Atâta timp cât e stabilit că obligația legală a notarului este să redacteze actul, desigur că el va redacta în concurs, în deplin acord cu avocatul care reprezintă interesul clientului, deci chiar cred că așa este.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule Harosa, vă întreb și în calitate de teoretician, și de practician, poate ați avut asemenea situații, și vreau să rămânem cumva în faza notarială și să intrăm în niște exemple concrete pentru că în orice vânzare pe lumea asta, sigur, calitatea de vânzător a proprietarului este importantă, dar parcă în România există o tensiune suplimentară în jurul verificării acestei calități. V-ați sfătui un client să cumpere astăzi un imobil care, în istoricul său, figurează ca un imobil preluat de stat între anii 1945-1989?

Liviu Marius HAROSA: Întrebarea este foarte interesantă, când, de fapt, răspunsul ar trebui să fie interesant, să fac o mică butată, aș spune că în calitate de practician pun aceleași concluzii ca și antevorbitoarele mele. În ceea ce privește aspectul pe care l-ați ridicat, teoretic, un asemenea contract de vânzare, încheiat asupra unui imobil care a făcut obiectul legilor de constituire asupra legilor de constituire, Legea 112/1995, de exemplu, este posibil. Mai ales având în vedere și jurisprudența Înalte Curți de Casație și Justiție, cât și a Curții Europene de Justiție, de fapt, a Curții Europene a Drepturilor Omului, prin faimoasa cauză Antanasiu contra României. Într-un asemenea caz, în afară de vânzarea ca atare, există și o operațiune prealabilă, și anume aceea a operațiunii, chiar dacă folosesc un englezism, due diligence, prin care se verifică în amănunt modalitatea de dobândire a imobilelor, modalitatea acestora prin care au fost înscrise în cartea funciară și ceea ce prezintă cartea funciară la momentul respectiv, chiar dacă vorbim de Legea 112. Pentru că nu de multe ori, interdicția de înstrăinare a fost înscrisă ulterior astfel încât termenul de 10 ani pe care îl prevedea art. 9 din lege, era extins, în mod artificial. Raportat la această vânzare și în acest moment, consider că o asemenea vânzare sau vânzările având ca obiect imobile naționalizate, cum le știm noi, este posibilă. Riscurile sunt din ce în ce mai mici pentru că, intru automat cumva în a doua temă, acțiunile în revendicare se văd restrânse drastic prin jurisprudența Curții Europene de Justiție, pardon a Curții Europene a Drepturilor Omului, se vede că e luni, Curtea Drepturilor Omului în cauza Atanasiu. De ce? Prin decizia dată de către Înalta Curte de Casație și Justiție, în 2008, s-a arătat că o acțiune în revendicare poate fi admisă dacă nu există un alt drept al unei terțe persoane care să fie protejat. Se făcea un echilibru foarte subtil între legea specială-legea generală, însă această jurisprudență a fost puțin depășită de ceea ce a spus Curtea Europeană în cauza Atanasiu, unde se arată și, încerc să citez din memorie, că existența unui bun actual în patrimoniul unei persoane este considerată de către CEDO ca fiind protejată de convenție și de Protocolul 1, dacă printr-o hotărâre judecătorească și executorie instanțele judecătorești au recunoscut acestuia calitatea de proprietar și, mai ales, dacă în dispozitivul hotărârii au dispus în mod expres restituirea bunului. Prin urmare, deja avem o hotărâre prin care bunul putea fi restituit și, astfel, noțiunea ce constituia noțiunea de bun capătă noi valențe prin această decizie. Raportat la decizia 33/2008, unde se arată că nu trebuie să existe drepturile unor terțe persoane, ar rezulta că o acțiune în revendicare ar fi admisibilă numai în cazul în care bunul ar aparține încă statului cu toate formele sale. Ori, într-un asemenea caz, ipoteza de la care am plecat anterior, faptul că se vinde un bun dobândit prin Legea 112 nu se mai verifică, astfel încât o acțiune în revendicare nu mai este posibilă. Îmi cer scuze pentru expunerea un pic barocă pe care am făcut-o, dar problema juridică este destul de fină și mulți practicieni încă dau soluții discutabile pe această problemă.

Bogdan DUMITRACHE: Da, bine. La cum arată întrebarea, răspunsul nu putea să aibă alt stil. Este o întrebare care singură poate alimenta nu o dezbatere, ci ditamai conferința, dar cred că răspunsul dumneavoastră a fost și puternic influențat de formația teoretică. Întrebarea ar fi nu dacă este posibilă încheierea actului, ci dacă, apropo de obsesia cumpărătorilor din zilele noastre, se poate cumpăra în condiții „beton”, dacă mi se poate permite o exprimare mai licențioasă. Domnule judecător, cum evaluați dumneavoastră apetitul dobânditorilor de imobile, inclusiv în asemenea situații preluate de stat, dar nu numai. Aș spune în orice situații, care în antecedența sau istoricul proprietății se strecoară anumite vicii care pun în dubiu calitatea de proprietar a înstrăinătorului. Cum apreciați șansele acestu cumpărător de a se mai apăra printr-o excepție sau apărare care a făcut furori în practica judiciară a ultimilor ani și în doctrină, și anume aceea a erorii comune și invincibile? Apropo și de textul noului Cod civil.

Emilian MEIU: Sunt de acord, în primul rând, subscriu opiniei antevorbitorului meu și, continuând, apropo de eroarea comună și invincibilă, este evident că în lumina noilor dispoziții nu mai poate fi folosită o asemenea excepție ca și apărare, având în vedere 17 alin. (4) din Codul civil.

Bogdan DUMITRACHE: Da, art. 17 alin. (4) este un titlu preliminar, deci într-o mică, știu eu, o constituție a Codului civil, dispozițiile prezentului articol, cel care conturează eroarea comună și invincibilă într-o grilă sau într-un conținut care nu diferă foarte mult de ceea ce știam și înainte, doar că acum este text de lege. Ei bine, aliniatul final al art. 17 poate cel mai important, spune: „Dispozițiile prezentului articol”, articol care răsfață eroarea comună și invincibilă, teoretic, „nu sunt aplicabile în materie de carte funciară”, îl văd deja pe domnul profesor Harosa că vorbim de cartea funciară, „și nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate.” Adică, în limba română?

Emilian MEIU: Se poate ceva mai clar decât atât?

Bogdan DUMITRACHE: Da, cred că este un răspuns corect. Sigur, mai pune și o problemă de drept tranzitoriu, probabil. Despre ce acte am putea vorbi în această situație? Pentru că eroarea comună și invincibilă va fi invocată, apropo de o asemenea acțiune în revendicare, de cel care a încheiat un act în condiții de eroare comună și invincibilă, deci ținte ar fi acte încheiate, mai degrabă, după 1 octombrie 2011, după data intrării în vigoare a noului Cod civil.

Emilian MEIU: Da, anterior.

Bogdan DUMITRACHE: Anterior, rămâne cum am stabilit.

Emilian MEIU: Rămâne cum stabilit. Practica este una unitar neunitar.

Bogdan DUMITRACHE: Practica este una neunitară. Oscilația între prioritatea dreptului de proprietate a acțiunii în revendicare a dreptului de proprietate, pe de o parte, și acest principiu recunoscut în doctrină și în practică, al erorii comune și invincibile. Dacă, însă, actul încheiat sub semnul erorii comune și invincibile, este unul încheiat după 1 octombrie 2011, iată, situația și conduita terțului dobânditor al imobilului se modifică, legea trimite la sistemul de carte funciară.

Laura BADIU: Care este grozav reglementată mi se pare mie.

Bogdan DUMITRACHE: Deci așa se vede și la București. Nu este doar o chestiune.

Laura BADIU: Așa se vede și la București.

Bogdan DUMITRACHE: O fi din cauză sau grație Ardealului, acum după caz.

Laura BADIU: În sfârșit. Deci, zic eu? Zice domnul profesor? Cum doriți?

Bogdan DUMITRACHE: Nu, că că dânsului nu i se pare că e așa grozav.

Laura BADIU: Mie mi se pare grozav, mi se pare că e un început și că e un început bun, că e mai mult decât nimic.

Bogdan DUMITRACHE: Chiar dacă, teoretic, nu este un efect constitutiv.

Laura BADIU: Chiar dacă la acest moment nu avem efectul constitutiv al cărții funciare. Mi se pare că lucrurile trebuie să se îndrepte spre un anumit făgaș, iar mențiunile începând de la 900 în capitolul privind cartea funciară, sunt mențiuni care, sub aspectele termenelor de decădere instituite măcar încep să înainteze spre protecția terțului achizitor de bună-credință.

Bogdan DUMITRACHE: Sigur, acest terț are de așteptat 3 ani.

Laura BADIU: Fără discuție.

Bogdan DUMITRACHE: Dacă este de bună-credință și cu titlu oneros.

Laura BADIU: Sau 5 ani dacă este cu titlu gratuit.

Bogdan DUMITRACHE: Sau 5 ani dacă este cu titlu gratuit.

Laura BADIU: Sau ca legatar cu titlu particular, dar ideea este că într-un final, dacă aceste termene sunt termene de decădere, așa cum le definește acum Codul civil și chiar dacă m-am uitat un pic la decădere, deși eu sunt practician și în niciun caz nu am pretenții de teoretician și am văzut acolo chestiunea cu forța majoră și nu îmi dau seama aceste termene cum vor putea să acționeze ele, dar asta domnul judecător ne va spune. Ideea este că, din punctul meu de vedere, există un început, terțul achizitor de bună-credință bazându-se pe cuprinsul cărții funciare și dacă vom putea desluși acel articol care spune „și nu a cunoscut pe altă cale”, ce înseamnă „altă cale”, dacă nu a cunoscut realitatea pe altă cale, măcar este un început, așa mi se pare mie. E mai mult decât ce aveam pe vechiul Cod. Spuneți, domnule profesor!

Liviu Marius HAROSA: Așa este, într-adevăr.

Bogdan DUMITRACHE: Adică au ajuns regățenii să laude cartea funciară.

Liviu Marius HAROSA: Așa este. Și să o numească intabularea.

Laura BADIU: Da, deși să știți că am vorbit vreun an cu intabularea.

Liviu Mariua HAROSA: Într-adevăr, este un bun început pentru că s-au reluat o parte din principiile vechi de carte funciară din Decretul legii 115/1938 și, mai mult, din legile anterioare ale cărților funduare, iar acest aspect al cunoașterii pe orice altă cale și numai raportat la principiul publicității materiale, adică ce este scris în cartea funciară, și aici aș face o mică glumă, în afara cadrului, este exact ca în butada filosofului bulgar, „dacă este este, dacă nu este nu este, asta este”. Așa e și cu înscrierea în cartea funciară. Un drept înscris în cartea funciară există, dacă nu este înscris, evident că nu există din această publicitate materială. În ceea ce privește, însă, dreptul de decădere și cunoașterea pe altă cale, lucrurile sunt destul de simple în sensul că, într-adevăr, avem un principiu de forță majoră care poate întrerupe inclusiv un termen de decădere. Apărea și în vechiul Cod civil, apărea și în doctrină, și apărea și în legile de carte funduară în cazurile în care absolut nimeni nu ar fi putut în acea situație să înainteze o acțiune în criticare a cărții funciare sau acțiune de stabilire a rangului etc. În ceea ce privește recunoașterea sau cunoașterea pe altă cale, este bine să fie așa și este normal să fie așa pentru că de multe ori se întâmplă ca un act înscris în cartea funciară să fie în rolul de simulație, astfel încât cumpărătorul, aparent de bună-credință, care se bazează pe cuprinsul cărții funciare să știe că în realitate vânzătorul nu este un proprietar. Într-un asemenea caz, dacă se poate demonstra și sarcina carte celui care introduce acțiunea de rectificare a cărții funciare, trebuie demonstrat că actul în baza căruia s-a realizat înscrierea este nul, este lipsit de efecte cum prevăd cazurile din Cod. Un caz școală ar fi momentul în care vărul dobânditorului nemijlocit cumpără, chiar dacă se prevalează, spune că în Cartea funciară nu este înscrisă nicio acțiune, se poate dovedi că locuiau în aceeași casă, de exemplu, și cunoștea, sau o prezumție foarte puternică a prezumției situației juridice a imobilului supus vânzării. Aici ar fi și este o cheie pe care legiuitorul a păstrat-o și pentru care sunt, și inclusiv bunul profesorul Chirică este mulțumit cu această păstrare a textului în noul Cod civil. Ajută foarte mult la o clarificare a situației de carte funciară.

Bogdan DUMITRACHE: Da, doamna notar BADIU a făcut referire în contextul Codului civil la art. 901 alin. (2). Eu o să îl citesc pe tot. „Terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții” și urmează o listă cumulativă: una, „nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare.” Asta e simplu, doamna avocat. Ne uităm pe partea a III-a, vedem dacă e curată, cum se spune în popor. Lit b) „din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane.” Și aici ar fi relativ simplu, să ne spuneți dacă nu e chiar atât de simplu, și la ce ne mai uităm în afara de extras și venim la litera c) care a fost evocată aici și care pare să scoată lucrurile din zona unei verificări puri contabile de acte, de hârtii și care poate să lase pe terț expus acestui dubiu, oare e de bună-credință sau, dimpotrivă, de rea-credință pentru că, în mod cumulativ, față de o parte a III-a curată a cărții funciare și față de un cuprins al cărții funciare care să fie nepătat, este important ca terțul să „nu fi cunoscut pe altă cale”, adică, chiar altă cale decât cartea funciară, „inexactitatea cuprinsului cărții funciare”, iar noi aici discutăm inexactitatea cuprinsului cărții funciare ca o contradicție dintre starea de carte funciară și starea reală, în dimensiunea calității de proprietar a înstrăinătorului.

Laura BADIU: Oricum cartea funciară se întregește cu mapa de înscrisuri, pentru că așa avem trecut la 883.

Alina GĂBUREAC: Exact despre mapa de înscrisuri doream să vorbesc. 883 din Codul civil, alin. (1) spune: „Orice persoană fără a fi ținută să justifice vreun interes poate cerceta orice carte funciară precum și documentele cu care aceasta se întregește, potrivit legii. Mapa de înscrisuri care au stat la baza înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană interesată.” De data asta, textul vorbește de persoana care să justifice un interes. Desigur că un viitor cumpărător își va justifica interesul de a cerceta mapa cu înscrisuri pentru a vedea dacă, într-adevăr, înscrierile din partea a II-a, din partea a III-a a cărții funciare, sunt în concordanță cu înscrisurile aflate la masa de înscrisuri. Și aici revenim poate la a treia temă, rostul și al avocatului de a sta alături cumpărătorului în verificarea cui? A calității de proprietar a vânzătorului.

Bogdan DUMITRACHE: Da. Cum ajunge cumpărătorul la această mapă a cărții funciare în care e scris vânzătorul, în prima parte? Apropo de mențiunea persoanei interesate, cum s-ar face dovada acestui interes? Are și notarul o contribuție în acest sens?

Alina GĂBUREAC: Cred că și prin intermediul notarului s-ar putea realiza, doamna notar ne va spune cu certitudine.

Laura BADIU: Există varii modalități. Se poate face un acord de principiu între vânzător și cumpărător, o simplă promisiune de a contracta fără alte clauze până nu se verifică situația imobilului. Poate vânzătorul să își obțină propria copie după cartea funciară și după mapa de înscrisuri. Problema la care mă refer este: trebuie să verifice domnul cumpărător prin intermediul domnului avocat, de exemplu, sau prin intermediul notarului dacă înscrierea de carte funciară corespunde mapei de înscrisuri sau, bazându-ne pe principiul publicității materiale, chiar dacă cartea funciară nu este constitutivă la acest moment, înscrierea de carte funciară este relativ echivalentă cu autoritatea de lucru judecat, spun relativ în sensul că corespunde ea realității odată ce cartea funciară este guvernată de principiul publicității materiale? Asta era întrebarea mea. Exemplul dat de domnul avocat e perfect. Că stăteam în casă cu vărul meu care era un cumpărător simulat. În acest exemplu puteam cunoaște situația simulată. E clar că nu aveam buna-credință necesară.

Bogdan DUMITRACHE: Aspect exterior cărții funciare.

Laura BADIU: Și un aspect exterior.

Bogdan DUMITRACHE: Deci, nu mă acoperă verificarea nici de extras, nici de mapă până la sânge?

Laura BADIU: Exact.

Bogdan DUMITRACHE: Avem un aspect de fapt. Sigur, e problema de probă din partea reclamantului în acțiunea de rectificare.

Laura BADIU: Da. Întrebarea e până unde se întinde verificarea CF-ului, așa cum ne spune nouă 901 lit. c)?

Liviu Marius HAROSA: Aș vrea să răspund tocmai în baza cărții funciare, cumpărătorul este ținut aparent de pasivitate. El va verifica numai cuprinsul cărții funciare. Nu i se poate cere să facă verificări mult mai detaliate și tocmai că este protejat de lege. Da, la acest aspect se referă art. 901 alin. (2) lit. a) și b). Prin urmare, din punct de vedere al dobânditorului, arăt că sunt de bună-credință pentru că m-am bazat pe conținutul cărții funciare și pe actele care sunt aparent înscrise exact. De aceea nu se face o verificare, ca și în vechiul sistem de inscripțiuni și ca transcripțiuni, să merg să verific proprietarii anteriori. E un lucru bun că a rămas și verificarea titlului anterior. Însă, în momentul în care se poate dovedi de către reclamant și nu de către terțul dobânditor că s-a cunoscut pe altă cale ineexecutitatea înscrisului, este ipoteza la care m-am referit anterior. Legea încearcă să ofere și o posibilitate de rectificare cărții funciare, care să nu fie bazată pe strict operațiunile de carte funciară. Este o prevedere care a fost preluată și din Codul civil austriac, Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, din 1811. Prin urmare, ca și cumpărător mă limitez la a verifica cuprinsul cărții funciare și nu trebuie să îmi dovedesc eu buna-credință. Aceasta se prezumă în baza lui 901. Trebuie să vină altă parte, în speță reclamantul, să probeze reaua-credință și proba este destul de greu de administrat, în condițiile în care nu suntem în acel caz de școală pe care vi l-am spus. Și mai dau un exemplu, tot din practică, au fost cazuri în care și persoanele care erau foarte apropiate foloseau o simulație și la cumpărare. Cum? Se adresau unei agenții imobiliare care i-ar fi pus în legătură, dobândeau imobilul prin vânzare, plata se făcea prin cont bancar în mai multe rate care, de fapt, era acea sumă traficată și vă dați seama ce greu este pentru o terță persoană, în speță fostul proprietar tabular, să dovedească simulația. Și atunci se poate ajunge pe orice altă verificare, cu probe care să ducă spre acest aspect. Legiuitorul s-a gândit și bine a făcut că a găsit această formulă.

Bogdan DUMITRACHE: S-a gândit și bine a făcut că a copiat, înțeleg, legiuiri mai vechi pentru că materia de drept, inovațiile și să numai zic invențiile sunt chiar de evitat. Senzația este aceea că e mai bine cu cartea funciară și că e bine să o luăm în serios și că rămâne un teritoriu, până la proba contrară a practicii, practicii din vechiul regat, rămâne un teritoriu totuși relativ redus, atât cât ne putem imagina a acestor situații, care relevante fiind ca stări de fapt, dau peste cap logica verificării cărții funciare. Pentru că, sigur, achizitorii își doresc să știe că au de verificat în o sută de locuri, dar dacă s-a verificat în acele o sută de locuri și rezultatul este în regulă, pot să spună clientului „Da, se poate cumpăra, suntem beton”. Și dacă s-ar vinde lucrul altuia, domnule judecător, e chiar așa de grav, sub Codul civil?

Emilian MEIU: Mai puțin grav decât era sub vechiul Cod civil. Ca o scurtă paranteză, noul Cod civil a tranșat într-un mod cu care doctrina, din păcate, majoritatea doctrinei nu e de acord, această luptă a nulității în materia vânzării lucrului altuia, astfel încât 1.863 e, da?

Bogdan DUMITRACHE: Sau 1.683.

Liviu Maius HAROSA: 1.683.

Emilian MEIU: Legalizează, în mod definitiv, vânzarea lucrului altuia astfel încât, în prezent, nu mai e atât de grav, ba chiar legal.

Bogdan DUMITRACHE: Să nu ne relaxăm, este valabil.

Emilian MEIU: Da, este valabil cu condițiile prevăzute de acest art. alin. (1), da?

Bogdan DUMITRACHE: Dacă la data încheierii acestui contract, sigur, am vorbit de un contract care se încheie după 1 octombrie 2011. „Dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat acesta se află în proprietatea unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptul de proprietate de la titularul său către cumpărător.” Mai la vale, 1.683 continuă cu remediile pentru situația în care nu face rost vânzătorul de calitatea de proprietar, nu insist acum asupra lor, dar vă întreb, doamna notar, cum s-ar putea într-o vânzare notarială să se vândă lucrul altuia? Despre ce e vorba? E vorba că în cartea funciară este menționat altcineva decât cel care se pezintă ca vânzător sau este menționat în cartea funciară cel care apare ca vânzător și, ulterior, se ajunge la concluzia că el nu era adevăratul vânzător, apropo de speța care a fost evocată aici?

Laura BADIU: Codul ne permite să facem vânzarea lucrului altuia. 1.683 are, mi se pare mie destul de clar, care sunt condițiile în care se poate încheia un astfel de contract. Dacă ne ducem la partea de carte funciară, vedem că avem acolo expres stipulat, ca una dintre înscrierile de carte funciară, notarea unei astfel de vânzări. Când se transmite proprietatea? Când bunul se va fi dobândit de către adevăratul neproprietar sau când adevăratul proprietar va ratifica această vânzare. În acel moment, înscrierea de carte funciară care o reprezenta notarea se va transforma în intabulare prin cerere formulată la cartea funciară. Mai complicat mi se pare, dar asta este treaba dumneavoastră, domnilor avocați și, în final, a domnului judecător, mai complicat mi se pare în a stabili care sunt clauzele ce vor interveni între părți în condițiile în care nu se va realiza vânzarea, pentru că domnul vânzător nu va fi dobândit proprietatea. Pentru că aici, fără discuție, clauzele sunt foarte importante. Cum se restituie sumele de bani plătite? Se plătesc despăgubiri, adică aceasta este o chestiune de înțelegere între părți și asta chiar o văd, într-o asemenea vânzare, văd extraordinar de importantă intervenția avocatului.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna avocat, era mai bine când era mai rău? Era mai simplu când era nulitatea?

Alina GĂBUREAC:Nu. Nu, categoric, noile Coduri, nu doar civil, ci și cel de procedură civilă, aduc un plus și sunt situate pe o treaptă superioară celor anterioare, așa cum era și firesc. Mă bucur că suntem pentru a doua oară de acord că există un rost și o nevoie a avocatului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.

Laura BADIU: Și avocatul recunoaște că notarul este profesionist.

Alina GĂBUREAC: Am spus-o.

Bogdan DUMITRACHE: Pentru că e sinalagmatic, asta am stabilit-o și e dintr-o dată. Ba nu, e cu executare succesivă.

Alina GĂBUREAC: Din start am spus-o, sau poate cu atât mai mult în cazul vânzării bunului altuia, exact referitor la ceea ce spuneam, la a desluși în mintea părților ce intenționează și cum intenționează să tranșeze ipoteza în care nu se ajunge ca vânzătorul să dobândească proprietatea și care sunt clauzele clare, exprese, pe baza cărora se va ieși din această situație pentru a se ajunge în extremă abia la instanța de judecată.

Bogdan DUMITRACHE: Avem complet de unic cum se zice, deocamdată.

Alina GĂBUREAC: Complet de unul.

Emilian MEIU: Dar până a se ajunge la discuția asta, întrebarea se pune pe alin. (1), din moment ce alin. (1) nu prevede, oare este nevoie să fie cunoscut de către cumpărător, să fie cunoscută lipsa acestei calități de vânzător? Întrebare.

Bogdan DUMITRACHE: Alin. (1) nu distinge, într-adevăr. Aici ați atins o problemă. Denumirea marginală este un pic, nu aș spune incriminatorie, dar pare să arunce așa o culoare cenușie asupra problemei. De ce? Pentru că folosește o sintagmă, pe care o știm cu toții, în mintea noastră era asociată unei operațiuni cumva în zona lui fraus omnia corrumpti, vânzării lucrului altuia, ceva măcar semitenebros, nu? Denumirea marginală este „vânzarea bunului altuia” și, într-adevăr, alin. (1) și nici următoarele, până spre final, nu fac distincție. Cumpărătorul știe, e în temă sau el are prezentarea că el cumpără de la un neproprietar?

Laura BADIU: Contractul de vânzare-cumpărare, dacă privește un imobil, în mod obligatoriu va fi efectuat în formă autentică. Obligația procedurală a notarului, și vorbesc de legea procedură, care e Legea 36, este să îi pună în vedere cumpărătorului care este modalitatea de dobândire a bunului și, mai ales, și foarte important și, rezultând din Cod, să înmâneze domnului cumpărător actele de proprietate, în original, ale bunului. În speță, mie mi se pare imposibil ca domnul cumpărător să nu ia cunoștință că se află în situația unei vânzări a bunului altuia. Încă o dată vă spun, privirea mea este relativ îngustă pentru că eu sunt practician, dar nu îmi dau seama cum s-ar putea lucra în altă modalitate.

Alina GĂBUREAC: Știm că atât timp cât textul nu distinge, nici cititorul, interpretul nu trebuie să o facă. Din punctul meu de vedere, textul acoperă și situația în care părțile cunosc, sau doar una dintre ele, împrejurarea că bunul supus vânzării aparține altuia, dar și împrejurarea că părțile nu cunosc apartenența bunului supus vânzării vânzătorului.

Bogdan DUMITRACHE: Alin. (6), spuneam, alineatul final, practic, introduce o chestiune care practic ține de întinderea daunei-interese, doar o consecință a vânzării lucrului altuia, este primul care introduce informația legată de latura subiectivă a cumpărătorului, ca să vorbim în termeni penali. Zice „Cu toate acestea, cumpărătorul care, la data încheierii actului cunoștea că bunul nu aparținea în întregime vânzătorului nu poate să solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptoare.” Apare această deosebire, distincție, în funcție de conduita subiectivă a cumpărătorului, doar pe planul unei întindere a unei obligații de restituire. Ar putea rezulta că, într-adevăr, până acolo textele curg independent că ar ști sau nu ar ști cumpărătorul despre lipsa calității de proprietar a vânzătorului. Sigur, avem în vedere mai ales cazul în care în CF apare ca fiind proprietar chiar cel care vinde și ulterior, apropo de situațiile evocate aici și de domnul profesor Harosa, se descoperă, în realitate, poate și pe cale unei acțiuni de rectificare ulterioară încheierii actului, că, totuși, cel care apărea în cartea funciară nu era adevăratul proprietar.

Laura BADIU: Mie mi se pare că alin. (6) este în concordanță cu prevederile alin. (5) pentru că la alin. (6) e scris „Cunoștea că bunul nu aparținea în întregime.”

Bogdan DUMITRACHE: Aveți în vedere doar ipoteza doar coproprietății.

Laura BADIU: Așa mi se pare mie, încă o dată vă spun, dat fiind că legea făcea acest lucru.

Bogdan DUMITRACHE: Vă contrazic că zice în cazurile prevăzute la alin. (4) și (5), deci ar fi poate și varianta alin. (4).

Laura BADIU: Și una și cealaltă.

Bogdan DUMITRACHE: Da, într-adevăr, formularea este: „nu aparținea în întregime” clar și pentru a acoperi situația coproprietății pentru că, precum deja știm, pe noul Cod civil este asimilată cumva vânzării lucrului altuia și situația în care se vinde un bun în coproprietate. Domnule Harosa, sunteți mulțumit și de asta.

Liviu Marius HAROSA: Nu neapărat. Din nou ajung la cartea funciară. E o problemă interesantă. Să presupunem că A vinde lui B bunul lui C, care este înscris în cartea funciară. Se face notarea. Vedeți, principiul este că orice înscriere în cartea funciară se face în favoarea dobânditorului dreptului, respectiv împotriva proprietarului tabular, la fel și notarea. Ori, e interesant cum putem face notarea în cartea funciară împotriva unui terț de contract. Legiuitorul prevede, și avem o prevedere expresă care ne permite să notăm în cartea funciară. Am impresia că vorbesc singur. O să încerc să va văd, dacă continui sau nu. Nu știu dacă mă auziți.

Bogdan DUMITRACHE: Noi vă auzim.

Liviu Marius HAROSA: Prevederile art. 1683, perfect, acum mă aud cu ecou.

Bogdan DUMITRACHE: Ceea ce înseamnă că sunteți de acord cu ceea ce spuneți.

Liviu Marius HAROSA: Așa este. Am eul meu care mă aprobă. E bine. Nu am dualitate. Este problema legată de alin. (5) a art. 1.683, care arată modalitatea un pic exotică, aș spune, ca cumpărătorul să poată să reducă proporțional prețul. Părerea noastră este că legiuitorul s-a gândit, prin 1683, să pună în valoare ambele situații în care și cumpărătorul, și vânzătorul, cunosc că bunul aparține unei terțe persoane, și cazul în care cumpărătorul nu cunoaște acest lucru pentru că se referă cele două texte legale. Problema este că față de proprietarul tabular, vânzarea poate să nu producă niciun efect pentru că nu o va ratifica niciodată, caz în care avem de-a face cu o neexecutare a contractului, iar cazul în care o ratifică, contractul este încheiat. Mai este o mică problemă în textul acesta, vă rog să vedeți 1.683, cred că alin. (2). Se spune, la un moment dat, „dobândirea bunului de către cumpărător prin orice mijloc, direct sau indirect”, ceva în genul ăsta. N-am textul în față.

Bogdan DUMITRACHE: Dacă îmi permiteți. Deci obligația vânzătorului, cea de transmitere a proprietății ca obligație care subzistă vânzării lucrului altuia, „se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului” adică de către vânzător, „fie prin ratificarea vânzării de către proprietar” și ajungem aici la chestiunea de care vreți să vă legați, „fie prin orice alt mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.”

Liviu Marius HAROSA: A, vânzător, încheie un contract cu B să vândă lucrul lui C, iar ulterior cumpărătorul dobândește bunul direct de la proprietarul tabular sau prin vânzare silită. În cazul acesta, am putea considera executată obligația vânzătorului care nu a făcut nimic.

Bogdan DUMITRACHE: Adică vânzătorul s-a scos, cum ar fi.

Liviu Marius HAROSA: Vânzătorul s-a scos, da. Îl scoate legea prin prevederile acestui articol. Cred că aici legiuitorul a avut o mică ezitare și cred că textul acesta este criticabil. Mă gândesc că înțelesul lui logic ar fi acela de dobândire a bunului de către cumpărător prin intermediul vânzătorului. Altfel n-ar avea niciun efect această cauză.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna notar, cum vă simțiți mai confortabil, deontologic vorbind? Să aveți în istoricul proprietății un act notarial sau o hotărâre judecătorească? Și de ce vă pun această întrebare? La realizarea acestei emisiuni există contribuții și nevăzute. Doamna judecător Vica Oprișan de la Judecătoria Călărași ne evocă o speță cu care dânsa s-a întâlnit, și probabil nu numai dânsa, e vorba de cazul în care moștenitori pe Legea 18 promit să vândă, se pronunță o hotărâre care ține loc de vânzare-cumpărare. Deci, o hotărâre judecătorească, nu? Ce poate fi mai puternic decât asta? Desigur, ulterior, titlul emis pe Legea 18 este desființat și atunci se pune problema ce eficacitate mai are hotărârea judecătorească care a ținut cont de vânzare-cumpărare și pe baza căreia, probabil, beneficiarul hotărârii s-a prezentat la notar ca proprietar cu puterea de a înstrăina actul. Ce se întâmplă cu actul subsecvent? Lucrurile aici trebuie relativizate, nimic nu e sigur și totuși unele precauții pot fi luate.

Laura BADIU: Întrebarea dumneavoastră cuprinde de fapt trei întrebări, îmi dau eu seama. Mă simt la fel de confortabil și cu un act notarial, și cu o hotărâre judecătorească, și mă simt foarte confortabil cu actele de dobândire a proprietății intabulate în cartea funciară. Cele trei asemenea lucruri mă fac pe mine, ca notar, făcând verificarea lui probatio diabolica, pentru că și registrul de transcripțiuni și inscripțiuni și-a avut rolul lui, luând în considerare că se făcea publicitatea actului, da? Dar ca să revin la întrebarea dumneavoastră, chiar dacă am un act notarial sau o hotărâre judecătorească, atâta timp cât ele există și nu au fost desființate, și atâta timp cât la coroborez cu extrasul de carte funciară, pentru mine, ca și profesionist, mă simt confortabil, mă mai simt confortabil, încă o dată, subliniez, făcând verificarea proprietății cel puțin pe ultimii 30 de ani. În ceea ce privește hotărârea judecătorească, și întrebarea doamnei judecător, în capul meu, probabil o reminiscență de pe vremea când făceam și eu profesia aceasta, sunt autoritatea de lucru judecat și puterea executorie a hotărârii judecătorești. Faptul că titlul inițial a fost desființat, nu conduce imediat, pur și simplu, la desființarea hotărârii sau a actului notarial. Și, oricum, în niciun caz, notarul sau avocatul nu este îndrituit să emită o judecată în această opinie.

Bogdan DUMITRACHE: Să blocheze autentificarea pe un exces de rol activ, da.

Laura BADIU: Și să blocheze circuitul civil. Este imposibil ca eu să spun „Hotărârea asta pare cam aiurea, o dau deoparte, nu fac actele”. Asa ceva nu e posibil dacă dorim să avem un circuit civil sigur. Judecătorii trebuie respectați, hotărârile lor au autoritate de lucru judecat, au putere executorie, suntem obligați să ne conformăm.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule judecător, colega dumneavoastră de la Judecătoria Călărași se întreba chiar de lege ferenda, apropo de faptul că avem un nou Cod civil care pe alocuri este superior poate celui vechi și, apropo de faptul că o hotărâre de expedient este una care exclude acțiuni în nulitatea tranzacției de care judecătorul ia act, colega dumneavoastră, doamna Oprișan, de la Judecătoria Călărași, se întreba dacă de legea ferenda nu ar fi bine ca asemenea hotărâri care țin loc de contract de vânzare-cumpărare, să împrumute ceva din regimul unui contract din perspectiva posibilității atacării unor asemenea hotărâri sau cumva ale contractului pentru care aceste hotărâri țin loc, pe un mecanism probabil asemănător tranzacției judiciare?

Emilian MEIU: Da, apropo de asta, nu știu dacă sunt cea mai potrivită persoană, un judecător, să se pronunțe cu privire la oportunitatea unor măsuri de lege ferenda. Problema, într-adevăr e una interesantă și pune probleme din perspectiva imposibilității valorificării acelei anulări a titlului. Sunt de acord cu doamna notar că hotărârea judecătorească își păstrează autoritatea de lucru judecat, nu trebuie să fiu eu de acord. Nu știu dacă ar fi oportună o asemenea măsura propusă de colega noastră.

Bogdan DUMITRACHE: Suntem într-o zonă în care, practic, nu mai sunt disponibile căi ordinare și extraordinare de atac clasice și, în același timp, observăm că până la sfârșit și hotărârea judecătorească în valența ei de titlul ei de proprietate, trebuie respectată în aceeași măsură ca un act, inclusiv un act notarial, sub prezumția de legalitate și validitate, fără ca, pe de altă parte, în toate cazurile să conducă la concluzia, mă repet, aceeași formulare a unei situații „beton”, unei situații desăvârșite, pentru că așa cum a zis doamna notar, nu este rolul notarului să cenzureze și să reevalueze ce a spus un judecător, pe de altă parte, doamna avocat îi va putea spune celui care tratează cu beneficiarul unei asemenea hotărâri, studiind hotărârea, că trebuie chibzuit dacă este cazul să se implice sau nu în achiziții.

Alina GĂBUREAC: Cred că trebuie chibzuit bine pentru că autoritatea de lucru judecat operează în raport cu părțile relativ la care hotărârea judecătorească ce ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în formularea veche, de contract de vânzare-cumpărare, în formularea nouă, repet, în raport cu părțile există autoritate de lucru judecat, există opozabilitate pentru terți în raport cu hotărârea până la proba contrară, iar în cazul dat, al unei hotărâri care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare de contract de vânzare-cumpărare, instanța, după ce verifică condițiile de validitate pentru orice convenție, pentru orice contract de vânzare-cumpărare, dacă el s-ar fi încheiat, în forma firească, la notarul public pentru că ne referim la imobile, nu face altceva decât să suplinească forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare. De ce? Pentru că partea pârâtă, chemată în judecată de către reclamant, a refuzat să își onoreze promisiunea de a se prezenta la notar în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Bogdan DUMITRACHE: Îmi cer scuze, nu mai vorbim de situația în care, culmea, chiar a fost o promisiune în formă autentică și, cu toate acestea, nu-și respectă angajamentul din actul autentic notarial.

Alina GĂBUREAC: Da, deci suntem în situația unei hotărâri judecătorești, într-adevăr, dar suntem, în fapt, în fața unui contract de vânzare-cumpărare autentificat într-o formă specială. Că nu mai există căi de atac pentru terți, este irelevant. Oricum n-ar fi putut să le exercite, dar există căi pe care avocatul poate să le explice clientului său interesat pentru a ataca, în termenul cel mai general, cu putință, hotărârea respectivă, a o contracara.

Bogdan DUMITRACHE: Clujul nu se lasă. Domnule profesor, vă rog!

Liviu Marius HAROSA: De la Cluj aș nuanța un pic cele arătate de antevorbitorii mei, foarte bine și interesant, numai că problema se pune din punctul de vedere al terțului, al adevăratului proprietar. Evident că între părți funcționează principiul autorității de lucru judecat, este logic, însă față de terți acest lucru nu mai funcționează. Să nu uităm ca avem prevedere art. 641-642 din Codul civil, care arată că vânzarea unui bun în coproprietate, parcă așa spuneați, că era un titlu, erau mai mulți și s-a anulat și a fost ulterior pe o hotărâre judecătorească înstrăinat, față de terți este inopozabilitatea sancțiunea. Prin urmare, terțul poate introduce o acțiune în revendicarea, o acțiune în rectificare de carte funciară și acum verificăm dacă terțul dobânditor, adică cumpărătorul, reclamantul în procesul în care s-a stabilit o hotărâre ce ține loc de act autentic, este sau nu de bună-credință, unu; doi, verificăm dacă din momentul înscrierii în cartea funciară a dobânditorului nemijlocit, a trecut termenul de decădere. Prin urmare, așa se articulează problema, evident că inter partes situația este clară. Niciuna nu are vreun interes de a invoca nevalabilitatea transmisiunii proprietății. Sigur, mai mult, consider că chiar dacă nu este nevoie de un text special, hotărârea judecătorească este, în acest caz, un contract, ca să nu mă înțelegeți greșit, nu este un barbarism juridic ce am spus, dar ține locul unui contract. Prin urmare, nu se referă la ceva, nu construiește un contract, nu judecă altceva decât intenția de înstrăinare, prin urmare, poate fi, ca și un contract, supus unor atacuri în justiție. Că sunt sau nu întemeiate, e altceva. Prin urmare, articulăm pe bună-credință, acțiunea de rectificare de carte funciară, și este acțiune de rectificare de carte funciară, iar dacă asemenea acțiune nu este admisă și cumpărătorul nu mai este proprietar, evident că are la îndemână calea acțiunii de evicțiune. Și aici este o problemă, dacă contractul este valabil încheiat.

Laura BADIU: Aceasta este logica pentru care notarul trebuie să coroboreze actele, fie că sunt înscrisuri notariale, fie că sunt hotărâri judecătorești cu extrasul de carte funciară și cartea funciară, pentru că prima înscriere te lasă pe tine să vezi care sunt căile de a acționa în viitor.

Liviu Marius HAROSA: S-ar putea ca notarul nici să nu poată observa. Dau un exemplu. S-a eliberat titlul de proprietate în favoarea unei persoane, aceasta se înscrie în cartea funciară, cadastrează, se înscrie, și în baza unei hotărâri judecătorești, este obligată să vândă. Evident, exista o promisiune de vânzare. Apare cineva care introduce o acțiune în nulitatea titlului, câștigă și introduce o acțiune în opozabilitatea înstrăinării. Într-un asemenea caz, notarul care a verificat titlul de proprietate și înscrierea în cartea funciară nu avea ce să facă pentru că deja vorbim de situații posterioare vânzării sau, în fine, încheierii unei hotărâri judecătorești.

Laura BADIU: Fiecare dintre noi, ca și profesie suntem, fără să vrem, influențați de profesiile noastre. Dumneavoastră, avocații, și bine faceți, pornind de la cazuistica cu care vă întâlniți, găsiți, normal, diverse hibe sau, eu știu.

Alina GĂBUREAC: Nu le numiți chichițe.

Laura BADIU: Nu, în niciun caz, nu mi-aș permite, nu. Pornind de la cazuistica dumneavoastră este normal că privirea dumneavoastră este orientată spre o anumită latură. Ce încerc eu să vă spun este următorul lucru: la notariat, așa cum bine știți și nu trebuie să vă mai spun, procedura noastră este esențialmente grațioasă. Poate că dintr-o sută de vânzări două au o problemă din punct de vedere a ceea ce discutăm azi aici, respectiv al calității de proprietar a vânzătorului. Din punctul meu de vedere, este mai periculos ca noi, ca și profesioniști, să punem sub semnul întrebării orice act, gândindu-ne la o speță pe care am avut-o, este important, încă o dată vă spun, mă delimitez la profesia mea, pentru noi este important să dăm circuitului civil ceea ce trebuie sa îi dăm, adică actul care se află în fața mea și care nu a fost desființat are o aparență de legalitate. Este adevărat că el poate fi lovit de nulitatea absolută, este adevărat că acțiunea în constatarea nulității absolute este imprescriptibilă, dar am înscrierea de carte funciară. Pentru profesia mea și pentru cetățean este bine ca noi să gândim așa. Desigur că meseria dumneavoastră, și de asta este important să fiți alături de noi, este să descoperiți, așa cum spuneți în materia hotărârii sau în materia titlului, dacă ceva ar putea afecta. Dar dacă o să ne gândim la fiecare titlu, ce ar putea să apară, ce s-ar întâmpla, părerea mea este că este periculos pentru societate.

Bogdan DUMITRACHE: Aici e presiunea cumpărătorului, până la sfârșit.

Laura BADIU: Da, e corect.

Bogdan DUMITRACHE: Cumpărătorul dă un ban și vrea să știe până la ultimul leu că nu are nicio emoție, așa cum banii lui sunt curați și circulați, el vrea un bun sau un teren care este cu adevărat în circulație.

Laura BADIU: Și este îndrituit să aibă atitudinea asta. Este îndrituit să aibă atitudinea asta, fără nicio discuție.

Bogdan DUMITRACHE: Nu o să terminăm în această seară mulțumind invitațiilor, nu pentru că nu ar merita mulțumiri și Clujul, domnul profesor Harosa, dar și Bucureștiul care, iată, este atât de iubitor de carte funciară, doamna Badiu, doamna Găbureac și domnul Meiu. O să terminăm până la sfârșit, în acord tot cu un principiu de drept, cel al simetriei, tot pe JURIDICE, astăzi dimineață, în afară de mesajul Facultății de Drept a Universității din Cluj și, spuneam, mesaje provenind de la celelalte comunități academice, exista dimineață un comentariu, la ora 7:50, al domnului Florin Radu și îl citesc pentru că este interesant pentru o perspectivă aparent amestecată, alambicată de trecut și viitor: „Din totdeauna l-am considerat pe Ion Deleanu cel mai mare jurist pe care l-a avut vreodată România. Voi reciti oricând, cu deosebită plăcere și admirație, tot ceea ce a scris până acum.” Asta e partea de trecut, dar ne mai spune domnul Florin Radu, „ îmi vor lipsi foarte foarte mult scrierile sale care ar fi urmat.” [/restrict]

---

Eternul risc al achiziției imobiliare: calitatea de proprietar a vânzătorului

București, CCIR, Amfiteatrul Al. I. Cuza

Luni, 2 iunie 2014, ora 21:00

– Avocatul, o prezență utilă la încheierea contractului de vânzare, chiar și în cazul vânzării notariale?
– Pregătirea vânzării printr-un acord prealabil. Vânzarea lucrului altuia, un substitut eficient pentru antecontract?
– Este sigură cumpărarea de la un dobânditor de Lege 112? Spectrul imprescriptibilei revendicări de drept comun a dispărut o dată cu Decizia nr. 33/2008 și cu hotărârea pronunțată în Cauza Atanasiu s.a. contra României?
– Dilemele acțiunii în rectificare: ce înseamnă a cunoaște situația reală „pe altă cale”?
– Eroarea comună și invincibilă, un principiu sau o victimă a Noului Cod civil?
– Mai poate autentifica actul subsecvent notarul public care observă că dreptul celui care urmează să vândă a fost dobândit printr-un act, actul inițial (act notarial, act de adjudecare în cadrul executării silite, hotărâre judecătorească etc.), care cuprinde/relevă o încălcare a unei dispoziții legale imperative?