– Criteriu (practic) de distincție între condiția suspensivă și condiția rezolutorie, ca argument de interpretare a voinței reale a părților: scadența prestațiilor (art. 1401 alin. 2 NCC)
– O premisă a confuziei între condiția suspensivă și condiția rezolutorie: mai este de esența condiției, sub Noul Cod civil, efectul retroactiv (art. 1407 NCC)?
– Atacuri la adresa principiului tradițional al condiției rezolutorii (pura est, sed sub conditione resolvitur). Proprietatea dobândită sub condiție rezolutorie beneficiază de o înscriere la fel de… provizorie ca proprietatea dobândită sub condiție suspensivă (art. 898 pct. 1 NCC); creanța afectată de o condiție rezolutorie este la fel de neputincioasă în a întemeia o executare silită pe cât este creanța supusă unei condiții suspensive (art. 662 alin. 5 NCPC)
– O creanță supusă unei condiții rezolutorii poate iniția, dacă nu o executare silită, măcar deschiderea procedurii insolvenței?
– Paranteze: vânzarea cu pact de răscumpărare (art. 1758-1762 NCC) și vânzarea cu rezerva proprietății (art. 1755-1757 NCC)
– Discuție asupra situațiilor asimilate (în trecut) condiției rezolutorii: mai este fezabilă, în lumina NCC, proprietatea rezolubilă atipică (studii de caz: accesiunea imobiliară artificială, partajul)
– Exercițiu de redactare a clauzei: antecontract de vânzare a unui teren agricol în extravilan încheiat sub condiția (suspensivă ori rezolutorie?) a (ne)exercitării dreptului de preempțiune în temeiul Legii nr. 17/2014

TRANSCRIPT DEZBATERE
* realizat de echipa Dezbateri juridice

Bogdan DUMITRACHE: După cum știți, dezbaterile juridice au intrat în vacanță. Au intrat în vacanță edițiile ordinare, normale, cele de luni, edițiile speciale n-au intrat în vacanță și vinovată de această situație este o societate civilă de avocați care a avut ideea de a ne invita pe domnul Andrei Săvescu și pe mine la o școală de vară și fiind vorba de o școală de vară și un drum la Poiana Brașov, ideea a fost inevitabilă în sensul de a face o dezbatere și în Poiana Brașov că în București am făcut destule. Școală de vară, Ionescu și Sava, o să-l rog pe primul speaker, invitat am putea spune,invitat deși este gazdă, domnul avocat George Ionescu, dânsul coordonează practica de litigii și arbitraj în cadrul societății, practician, a reprezentat cu succes companii multinaționale în diferite litigii comerciale, civile, pe dreptul muncii, deci o pregătire pluridisciplinară, dar care astăzi este aici, în această săptămână este aici, în calitate de tartor al acestei școli de vară, despre care o să-l rog să ne spună câteva cuvinte, domnule avocat.
George IONESCU: Da, a devenit o tradiție pentru societatea noastră în organizarea acestui tip de eveniment, este, de data asta este a 4-a ediție, prin care am invitat aici un număr de aproximativ 20 de studenți, în medie 20 de studenți pe an, aleși pe sprânceană, zic eu, de prin toată țara, nu noi suntem vinovați de alegere, niște specialiști, din ce am văzut noi în ediția de astăzi și în edițiile trecute, chiar sunt specialiști, într-adevăr invitații noștri reprezintă cu succes generația din care fac parte, respectiv studenți de anul 3, care au finalizat anul 3 și trec anul viitor în anul 4. [restrict]Ei bine, în fiecare ediție încercăm să facem astfel încât să plece cu ceva de aici, nu neapărat cu multe cunoștințe, asta sperăm noi că acumulează la școală, ci să plece de aici cu o experiență, o experiență care să îi călăuzească mai târziu în viață în alegerea drumului pe care fiecare îl va urma. Noi încercăm să-i determinăm să meargă pe drumul pe care mergem noi, respectiv avocatura, și zicem noi, avocatura de business, înțelegem să le împărtășim din experiența noastră, astfel încât să poată lua o decizie în cunoștință de cauză. În aceste circumstanțe, am îndrăznit să cerem ajutorul distinșilor noștri oaspeți în a organiza conferința de astăzi, conferință care se dorește nu a fi foarte științifică, ci la fel, așa cum am mai spus, de a transmite o experiență, un mod de gândire colegilor noștri mai tineri, astfel încât să poată să fie capabili să aprecieze și atunci când vor întâlni spețe în care sunt incidente chestiunile de astăzi, să poată să fie în stare să aprecieze mai ușor modalitatea de analiză a lor. Și de asta ne-am gândit pentru conferința de astăzi la o dezbatere cu tema „Mai suspensivă decât condiția suspensivă: condiția rezolutorie”. Și aici avem câteva subteme pe care-l invit pe, despre care-l invit pe distinsul nostru oaspete Andrei Săvescu să facă o introducere.
Bogdan DUMITRACHE: Aș dori să fac eu o precizare înainte…
Andrei SĂVESCU: Unica introducere este că Bogdan este autorul…
Bogdan DUMITRACHE: Nu, introducerea este că domnul Andrei SĂVESCU coincide cu domnul Andrei SĂVESCU JURIDICE.ro, calitatea în care se află astăzi e o calitate însă mult mai dificilă, aceea de speaker, deci trebuie să aibă răspunsul la toate întrebările, drumul pe care l-am avut împreună cu mașina ne-a convins că dacă n-am reușit să pregătim emisiunea înainte, măcar s-o pregătim după ce va avea loc, pentru că unele dintre subiecte sunt destul de incitante și destul de neclare, în orice caz suntem într-un mediu studențesc, e vorba de studenți, deci e vorba inclusiv de un auditor interesat de grile juridice, ați auzit ceva despre un asemenea proiect?
Andrei SĂVESCU: Da, mulțumesc că îmi ridicați mingea la fileu, da, am auzit azinoapte, pentru că azinoapte a vuit Facebook-ul de noul proiect JURIDICE, grile.JURIDICE.ro, care se pare că este destul de apreciat și acum sunt câteva sute de candidați care fac grile de zor pe pe site.
Bogdan DUMITRACHE: În loc să se uite la dezbaterea noastră…
Andrei SĂVESCU: Da, nu știu dacă… ce fac, nu le urmărim click-urile, dar sunt câteva sute de oameni online acolo.
Bogdan DUMITRACHE: Acestea fiind zise, aș mai ruga-o pe doamna avocat Alina Toma, că facem introducerea completă a prezidiului, să ne confirme sau infirme după caz, că școala asta e pe bune, în sensul că, înțeleg, suntem în mijlocul programului studenților, deci nici ziua de astăzi nu a fost o zi de plimbare, ci o zi de treabă.
Alina TOMA: Așa este.
Bogdan DUMITRACHE: Vă rog…
Alina TOMA: A fost o zi de treabă până acum în jur de 2 ore s-a desfășurat un proces simulat aici în care s-au dezbătut subiecte interesante și este într-adevăr o școală în plină desfășurare.
Bogdan DUMITRACHE: Da. Păi atunci să-i dăm drumul mai departe, rămăsese la domnul Săvescu aruncată mingea în teren.
Andrei SĂVESCU: Da.
Bogdan DUMITRACHE: E o exagerare titlul acuma, evident, și sala e martoră, adică nu s-au întors lucrurile cu fundul în sus, nu poate să fie mai suspensivă decât condiția suspensivă o condiție rezolutorie, dar care e miezul de adevăr al acestei exagerări, dacă există vreun…
Andrei SĂVESCU: Păi, prima tema pe care ați propus-o dumneavoastră cu generozitate cuprinde și sâmburele soluției în ceea ce privește criteriul de distincție între condiția suspensivă și condiția rezolutorie cu referire la interpretarea voinței părților. Râdeam, pardon, discutam pe mașină de art. 1401 alineatul 2 pe care probabil că îl aveți în față, nu apare pe… nu apare pe… dar apare la cei care sunt online.
Bogdan DUMITRACHE: Da, e în regulă, „până la proba contrară, condiția se prezumă a fi rezolutorie, ori de câte ori scadența obligațiilor principale precedă momentul la care condiția s-ar putea îndeplini”. Acesta este un text nou, în sensul că nu aveam un corespondent al unei asemenea formulări.
Andrei SĂVESCU: Da, și încercam să găsim un un exemplu în care scadența obligației, unei obligații principale zice textul, este anterioară momentului în care condiția ar trebui să se îndeplinească, condiția rezolutorie ar trebui să se îndeplinească.
Bogdan DUMITRACHE: Dacă a găsit cineva din sală vreun exemplu, e binevenit.
Andrei SĂVESCU: Un exemplu mai serios, noi am găsit un exemplu.

George IONESCU: Eu aș propune să analizăm această temă după ce analizăm celelalte teme pentru că această temă, practic, ar putea fi analizată ca și concluzie după analiza celorlalte teme, dacă într-adevăr criteriul practic între condiția suspensivă și condiția rezolutorie ar fi scadența prestațiilor. Haideți să lăsăm la sfârșit și urmează să o analizăm ca și concluzie a celorlalte teme.
Bogdan DUMITRACHE: Prorogăm cum ar veni.
George IONESCU: Exact, haideți să prorogăm.
Bogdan DUMITRACHE: …o unim cu fondul. Păi și atunci unde mergem?
George IONESCU: La următoarea temă foarte interesantă, „O premisă a confuziei între condiția suspensivă și condiția rezolutorie – Mai este de esența condiției sub Noul Cod Civil efectul retroactiv?” Și acum ca să putem discuta despre tema asta, ar trebui să vedem dacă cineva știe definiția condiției suspensive sau a celei rezolutorii, este cineva care poate spune câteva cuvinte repede?
Andrei SĂVESCU: Nu, știe toată lumea că au toți au codul în față, ei știu, nu asta e.
Bogdan DUMITRACHE: Da, dar cred că întrebarea era o aluzie la art. 1400, da? pe care-l aveți în față. Art. 1400 spune „Condiția este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligației”. La carte de obicei se spunea că depinde de ea nașterea obligației, e bine nu e bine, e greșit nu e greșit?
George IONESCU: Iată, iată din start o discuție care…
Bogdan DUMITRACHE: Despre condiția suspensivă…da.
George IONESCU: Exact, le luăm pe rând, le luăm pe rând, iată deja o discuție, de la prima citire a textului, la prima citire ai crede că în actuala reglementare această condiție se aplică… sau poate fi vorba de această condiție și atunci când se naște deja obligația, dar ea încă nu este eficace, adică nu produce efect, față de modul în care era privit anterior și anume că în cazul condiției suspensive obligația nici măcar nu există, ea nu se naște, ea se va naște de-abia de la momentul îndeplinirii condiției. Aș crede însă chiar dacă, chiar dacă avem o asemenea formulare, că trebuie menținută optica anterioară, și anume că obligația încă nu există, pentru că obligația ineficace, după părerea mea, nu există. După părerea mea.
Bogdan DUMITRACHE: Dacă e vreo legătura cu 1407 alineatul 1, care produce o breșă în ceea ce știam înainte, înainte condiția odată îndeplinită producea efecte retroactiv, era vorba de viață sau de moarte, viață în sensul că, fiind o condiție suspensivă, de ea depindea nașterea dreptului subiectiv și a obligației corelative, moarte în sensul că fiind o condiție rezolutorie, condiția îndeplinindu-se, facea praf actul juridic în care era stipulată și în ambele cazuri, și nașterea și moartea, erau retroactive, adică nașterea sau moartea obligației se întâmplau ca și cum de la început a fost așa, punct. Acuma, pe codul nou, avem un fel de virgulă. A propos de prezumție, la art. 1407 alineatul 1 „Condiția îndeplinită este prezumată a produce efecte retroactiv din momentul încheierii contractului dacă din voința părților, natura contractului, ori dispozițiile legale nu rezultă contrariul”, și aici aș invita practicienii din prezidiu să ne împărtășească dacă nu cumva cu ocazia experienței practice de redactare a clauzelor contractuale au simțit nevoia stipulând clienții pe care îi reprezentau, condiției suspensive, să facă în așa fel încât ele dacă se îndeplinesc, alerta părților să nu fie considerată ca o ficțiune juridică din momentul în care s-a încheiat contractul în urmă cu 3, 4, 7, 8 luni înainte de îndeplinirea condiției, ci din momentul îndeplinirii condiției și dacă nu cumva codul vine în întâmpinarea acestei necesități practice. De câte ori ați avut senzația că redactați clauze pe condiție suspensivă, dar îndatoririle părților începeau să funcționeze ca unele care s-au născut nu la data încheierii contractului, ci din momentul în care condiția s-a îndeplinit.
George IONESCU: Cred că și înainte de reglementarea actuală în contractele redactate de noi exista această posibilitate, însă atunci respectivele contracte nu includeau o condiție, ci includeau o clauză rezoluto… rezolutorie în respectivele spețe, și de-asta aș spune că prin actuala reglementare practic se… dispare diferența între condiția rezolutorie și clauza rezolutorie. Da, exista în contracte, tot felul de contracte, antecontracte, cele mai multe au fost în perioada boom-ului economic, în care se menționau niște condiții în care contractul se rezoluționează și aici vorbim nu neapărat de condiții de rezoluțiune din vina părților, ci independent de vina părților, așa cum suntem pe tărâmul condiției. Practic, știm foarte bine, condiția este o cauză de încetare a contractului survenită ca urmare a intervenirii unui eveniment viitor și nesigur, deci dincolo de culpa părților, o încetare a contractului nu din culpa părților și exista înainte de actuala reglementare în modul de redactare a varii contracte posibilitatea, sau chiar necesitatea includerii unor clauze de reziliere, rezoluțiune a respectivelor contracte din cauze independente de voința părților. Iată că prin actuala reglementare, practic acele clauze rezolutorii pot fi asimilate ca și condiții rezolutorii, urmând a se limita diferența dintre…
Andrei SĂVESCU: Că fugim, să fugim cu dispoziția spre rezoluțiune de unde n-o să mai ieșim astăzi, dacă mergem acolo, că avem experiența cu Bogdan, cu dezbaterile de la cercul de drept de la facultate, da, cercul de drept civil privat, da, e o idee interesantă, face acest sens, dar consecințele ar fi… cred că o să depășească de departe cadrul dezbaterii… Eu am o… îmi pun o întrebare mai degrabă către Bogdan, că el a participat la redactarea codului, de ce era nevoie de o prezumție? De ce era nevoie să fie prezumată retroactivitatea? De ce textul de la 1407-1 nu e redactat în sensul: condiția îndeplinită produce efecte, cu excepția. Adică de ce era nevoie de o prezumție. Care este sensul prezumției?
Bogdan DUMITRACHE: Păi nu, aici…
Andrei SĂVESCU: Se face dovadă în contra prezumției, prezumția, mă duc în procedură un pic.
Bogdan DUMITRACHE: Da, da, termenul de prezumție e un pic nefericit utilizat aici, așa cum e nefericit formulat, l-ați găsit la denumirea marginală „prezumția de nulitate relativă”, și acolo este o problemă de formulare nefericită, într-adevăr prezumția este un mijloc de probă, e o chestiune de interpretare a unei clauzei contractuale ceea ce nu… nu valorează prezumție, se spune dacă din natura, dacă dintr-o dispoziție legală expresă sau în mod inechivoc nu rezultă că nulitatea ar fi absolută, atunci se prezumă că este relativă. Luați prezumție ca, mă rog, cu o anumită lejeritate, da, nu e vorba de prezumție ca mijloace de probă în procesul civil, că nu de asta ne ocupăm. Așa e și aici, nu e vorba de a face proba unei condiții, ci de a vedea dacă o condiție, deci un eveniment viitor exterior părților, este unul care atunci când se produce generează obligația și de aici posibilitatea de a cere executarea, evident, nu de la data încheierii chiar a contractului, care a fost poate cu 4-5 luni înainte, ci la data îndeplinirii condiției. Deci am încheiat antecontract de vânzare-cumpărare, de ce n-am făcut direct contract de vânzare-cumpărare? Păi nu eram pregătiți, terenul încă era în circuitul agricol, sau încă nu se eliberase un certificat de urbanism care să facă terenul, să-l coafeze gata pentru o vânzare ca după aceea să se poată construi, și atunci facem antecontract, dar zicem: eu îți plătesc un avans, dar îți plătesc avansul nu acum când batem palma pe antecontract, ci după ce iese certificatul de urbanism, acest „după ce iese certificatul de urbanism” nu trebuie să păcălească pe nimeni, că nu e termen, asta e o altă problemă foarte delicată între a face distincția între termen și condiție, nu de multe ori în practică, vocabula mă trimite la o categorie juridică și în realitate lucrurile stau altfel, certificatul de urbanism nu este ca decesul unei persoane fizice, nu e ceva sigur, poate iese, poate nu iese, și atunci s-a plecat de la ideea că în mod real părțile au bătut palma acum, pentru că peste 3 luni când ar fi ieșit certificatul poate nu s-au mai fi înțeles și atunci ne legăm acum, acum batem palma, dar obligația mea de a plăti avansul devine una efectivă, a propos de ce spunea textul mai devreme cu eficacitatea, când, adică dacă iese certificatul de urbanism, și atunci în mintea comisiei probabil a fost că nu pot să am pretenția, că nu îmi amintesc ce s-a discutat cu lux de amănunte, că la modul practic n-are sens, ce consens, ce arie practică ar acoperi faptul că aș recunoaște condiții suspensive, care, realizată fiind care? S-a eliberat certificatul de urbanism, să-i recunosc putere chiar de la data încheierii contractului, că intervalul între data încheierii contractului și când ai data la care a ieșit certificatul de urbanism, nimeni n-a mișcat nimic. Atunci, hai să fim realiști, de fapt eficacitatea începe să funcționeze ca un motor din momentul în care s-a eliberat certificatul de urbanism. Însă, comisia a spus să nu închidem, adică să nu venim la o situație diametral opusă, să acceptăm că există o prezumție ca funcțional condiția retroactivă, eu am dat ca exemplul condiției suspensive, poate fi valabil și pentru condiția rezolutorie, dar dacă din natura împrejurărilor, chiar din stipulațiile părților, rezultă că ele au înțeles să acorde eficacitate de la data îndeplinirii condiției suspensive pentru o obligație și nu de la data când părțile au bătut palma, adică de la data antecontractului în exemplul nostru, să facem să fie efectivă născută obligația din momentul în care în exemplul nostru s-a eliberat certificatul de urbanism și aș spune că, deși alineatul 1 la 1407 nu distinge în funcție de condiție, dacă e suspensivă sau rezolutorie, parcă aplicația acestei idei, adică ideea ca retroactivitatea ca efect al condiției să fie doar o prezumție, luați prezumție în ghilimele, ci nu o regulă de fier care să nu suporte fisură, aș spune că este o soluție care se mulează parcă cel mai mult pe ideea de condiție suspensivă, deși, repet, nu, textul nu distinge.
Andrei SĂVESCU: Nu aș vrea să rămânem foarte mult chiar la tema asta, dar mai am o chestiune interesantă pe care aș vrea să vi-o supun atenției, excepțiile de la efectul retroactiv se vorbește de voința părților, se înțelege, natura contractului, sau dispozițiile legale, două dispoziții legale de excepție sunt alineatul 1 și 3, nu contează, dar care ar fi un contract de natură să înfrângă această prezumție în ghilimele, un contract care prin natura lui, înțeleg că părțile pot să convină orice, dar mă întreb dacă de exemplu, dacă există un asemenea contract de natură să înfrângă efectul retroactiv, dacă se poate conveni între părți împotrivă, adică dacă părțile prin voința lor pot deroga de la excepție, dacă de exemplu, un contract de comision, dai un bun comision, unul vinde, începe să-ți plătească din momentul în care a vândut, firește, nici nu știe cât a vândut, dar părțile ar putea să prevadă: bun, tu o să îmi plătești partea care trebuie să mă plătești în momentul în care vezi, dar, aș vrea ca și până atunci, până una alta, mie să-mi plătești lunar o sumă de bani, în contul comisionului pe care în contul sumei de bani pe care mi-o vei îndatora după ce-ți reții comisionul, întrebarea este: se poate conveni în contra naturii contractului? Că, e clar, la contractul de comision, părerea mea, dacă sunteți de aceeași părere, natura contractului face ca să nu mai avem retroactivitate.
Bogdan DUMITRACHE: Da, dar acolo nu știu dacă e vorba de condiție?
Andrei SĂVESCU: Condiția e să vândă. Păi dacă vinde, poate vinde, poate nu vinde, că pun un bun în, nu știu, consignație, da? Poate se vinde, poate nu, poate reușește, poate nu reușește să vândă, poate nu reușește să vândă nimic, omul nu datorează nimic dacă nu vinde nimic.
Bogdan DUMITRACHE: Da, numai că aici evenimentul incert este inclus în obiectul afacerii așa cum îl definește legea, probabil, deși ar trebui să verificăm dacă avem comision.
Andrei SĂVESCU: Păi asta e natura contractului, chiar asta-i natura contractului. Părțile pot conveni sau se schimbă natura juridică dacă părțile convin plata…
Bogdan DUMITRACHE: …ăla mai e comision?
Andrei SĂVESCU: E un fel de asociere în participațiune care ascunde o închiriere de fapt
George IONESCU: Indiferent dacă se realizează sau nu obiectul mandatului, plata urmează a fi datorată.
Andrei SĂVESCU: Deci întrebarea…
Bogdan DUMITRACHE: Deja e obligație pură și simplă.
Andrei SĂVESCU: E adevărat, dar întrebarea de principiu este dacă părțile pot conveni în contra naturii contractului, pentru că natura contractului derogă de la articolul…
Bogdan DUMITRACHE: Da, dar aici e o întrebare, adică în continuarea întrebării pe care ați pus-o. Nu știu dacă nu e o stângăcie de formulare e natura contractului sau e natura afacerii? Adică e vorba de un contract anume din cele prevăzute de lege care duce la înfrângerea regulii caracterului retroactiv al condiției sau de fapt e vorba de natura unui concret… concretă a unui contract, o situație anume?
Andrei SĂVESCU: Păi atunci e vorba de voința părților.
Bogdan DUMITRACHE: Nu că poate nu explicitează.
Alina TOMA: Dacă îmi permiteți. Eu cred că este posibil ca și natura contractului să înfrângă această prezumție și mă gândesc aici la un contract de întreținere, spre exemplu. În general în contractele în care prestațiile executate sunt ireversibile, un contract de închiriere, un contract de întreținere în care clar caracterul retroactiv este îndepărtat din fașă, să spunem așa.
Bogdan DUMITRACHE: Dar ar trebui să flancăm…
Alina TOMA: În care inserăm, bineînțeles că inserăm și o condiție, nu știu, într-un contract de întreținere aș putea să mă gândesc la un caz practic, în afară de acel eveniment care este decesul și care influențează întinderea prestațiilor și durata contractului, am putea insera o condiție, nu știu, cel care datorează întreținerea să aibă și o anumită obligație în funcție de un eveniment exterior voinței părților, nu știu, de exemplu dacă obține lunar un anumit venit. Dacă obține lunar un anumit venit…
Bogdan DUMITRACHE: …să se mărească întinderea…
Alina TOMA: … să se mărească întinderea prestației, bun? Și să spunem că la un moment dat această condiție nu mai este îndeplinită și atunci se desființează și obligația, sau împarte obligația cel puțin.
Bogdan DUMITRACHE: Dar aici condiția afectează numai suplimentul de obligație.
Alina TOMA: Da, sau putem găsi și un alt fel de obligație, nu știu, pe lângă întreținerea propriu-zisă s-o ducă în vacanță o dată pe an, de exemplu.
Bogdan DUMITRACHE: Puneți o problemă iarăși, o problemă interesantă, de ce? Alineatul 2 spune: în cazul contractului cu executare continuă sau succesivă afectate de o condiție rezolutorie…
Alina TOMA: Da…
Bogdan DUMITRACHE: Îndeplinirea acestei stipulații contrare nu are niciun efect asupra prestațiilor deja executate.
Alina TOMA: Exact.
Bogdan DUMITRACHE: În lipsa unei stipulații contrare, deci iată, se permite explicit ca părțile să deroge de la legea care altminteri alineatul 2 ca normă supletivă îmi răstoarnă efectul retroactiv al condiției.
Alina TOMA: Exact. Iar aici este vorba de natura contractului însuși, însăși chiar și această natură a contractului poate fi răsturnată la rândul ei de voința părților, adică chiar și în cazul unui contract de întreținere, părțile pot conveni să se întâmple și altfel chiar dacă aceste prestații au fost, să spunem, considerate sau prezumate ireversibile prin lege.
Andrei SĂVESCU: Derogarea de la excepție de la alineatul 2 este prevăzută chiar de alineatul 2 că părțile pot să stipuleze în contră. La natura contractului n-avem această precizare, probabil că jurisprudență n-avem pe așa ceva.
Bogdan DUMITRACHE: Păi da, acestea sunt texte proaspete.
Andrei SĂVESCU: O să-și spargă judecătorii capul cu chestiunea asta.
Bogdan DUMITRACHE: … Deci sunt texte care ne interesează pentru contracte încheiate după octombrie 2011, ca să avem jurisprudență trebuie ca oamenii să se certe, să pronunțe hotărâri, pentru că se publică în general hotărâri definitive care să fie publicate, deci mai devreme de 2, 3, 4 ani probabil n-o să… Nu putem altceva decât să ne imaginăm și foarte stresant pentru avocați și consilieri juridici pentru că ei nu au practica judiciară formată pe aceste texte și ei trebuie să le filtreze în așa fel încât să asiste, să reprezinte părțile la încheierea contractului în așa hal încât să menajeze incidența acestor texte într-o zonă în care să-i dea pe clienți peste cap, este o meserie, din acest punct de vedere, destul de stresantă, nu avem practică pe texte noi.
George IONESCU: Urmează să…
Bogdan DUMITRACHE: Să o facem, urmează să o facem.
George IONESCU: Da, întorcându-ne la cea de-a doua temă de la care am plecat, de altfel, esența condiției, și anume efectul retroactiv, inexistența acestei esențe duce la o confuzie între cele două condiții, respectiv confuzie între condiția suspensivă și condiția rezolutorie sau poate duce la această confuzie? Care ar fi?
Bogdan DUMITRACHE: Fiind un element de asemănare, orice element de asemănare este o portiță în plus.
Andrei SĂVESCU: Noi chiar voiam să vă provocăm, să vă provoace Bogdan pentru că știm că lucrați mult și pe insolvență și chiar am depistat în materia insolvenței situații cu care sunt sigur că sunteți familiarizat în care efectul pentru săracul creditor sub condiție, da, este același.
Andrei SĂVESCU: Pe legea nouă.
Bogdan DUMITRACHE: Adică practic la condiția rezolutorie, pentru că aici suntem toți cei care am trecut, și din sala și prezidiu, am trecut de anul 1, condiția rezolutorie ca și cum ai o creanță pură și simplă, asta e o chestiune, avem și adagiu în latină pe tema asta, e ca și cum ai o creanță pură și simplă, dar e sabia lui Damocles, poate să cadă, poate să cadă și atunci se distruge afacerea. Vând 10 kg de grâu, îmi plătești prețul, dacă în 2 luni plouă, ne întoarcem de unde am plecat. Nu vreau să răstorn ordinea subiectelor, a propos de criteriul de distincție între condiția suspensivă și condiția rezolutorie, deci mentalitatea condiției rezolutorii este: hai să facem afacerea, dar totuși, dacă se întâmplă ceva, și aici pariul părților este că n-ar fi șanse mari, dar dacă se întâmplă, ne întoarcem de unde am plecat, pe când la condiția suspensiva, a propos de exemplul cu antecontractul, este: am bătut palma, dar ne apucăm de treabă dacă se întâmplă ceva anume, deci părțile sunt în expectativă, și de aici se spune: păi e mai bine să fii proprietar sub condiție rezolutorie decât proprietar sub condiție suspensivă, iar din punct de vedere al textelor Codului Civil, avem un articol, întrebarea este dacă e singurul sau dacă mai găsim ceva relevant prin legislație, avem un articol care sugerează că proprietarul sub condiție rezolutorie stă mai bine, și ăsta este 1410, dar e de verificat dacă n-ați identificat ceva și mai interesant sau în plus față de ăsta, 1410, o soluție care era de fapt și pe legea veche, nu e ceva nou, poate textul așa ca plasare și ca formalizare: în lipsă de stipulație sau prevedere legală contrarie, deci foarte interesant, părțile pot negocia că problema e de ordine privată, nu de interes public, în lipsă de stipulație sau prevedere legală contrară, fructele culese ori încasate înaintea îndeplinirii condiției, nu i se zice de care e, se cuvin proprietarului sub condiție rezolutorie, deci dacă părțile tac, ceea ce avocații nu vor să se întâmple atunci când se redactează contractele, ei încearcă să facă lucrurile cât mai limpezi, ideea e să nu faci un contract scheletic, oricum funcționează normele supletive, adică dacă părțile n-au prevăzut, se va întâmpla ceva, nu. Părțile trebuie să știe de la început fix pe un tabel Excel ce se întâmplă în fiecare ipoteză. Deci dacă părțile n-au prevăzut nimic, cel care apare ca proprietar sub condiție rezolutorie este cel care culege fructele, fructele când le întinzi pe 10-15 ani deja egalizează valoarea bunului, adică nu-i o problemă de subestimat.
George IONESCU: Acuma, întorcându-ne la întrebarea aia, până acum am stat să mă gândesc la cazuri practice din insolvență în care într-adevăr operează confuzia între cele două condiții, chiar ni s-a întâmplat să avem o insolvență în care creditor este o persoană juridică ce avea încheiat un contract în care se stipula o obligație pentru o anumită persoană juridică, iar debitoarea era fideiusor și deci acest creditor s-a înscris cu o creanță derivată dintr-un contract, dintr-o convenție de fideiusiune. Creanța lui, și asta naște multe întrebări, este sub condiție suspensivă, adică ea va putea fi îndestulată din averea debitoarei de abia după ce vedem dacă își îndestulează creanța de la debitorul principal, sau este sub condiție rezolutorie.
Andrei SĂVESCU: Păi probabil că dumneaei, dacă ne uităm la articolul 167 alin (3) din Legea 84 pe 2014, adică n-o să mai apucăm să vedem nimic, că zice că creanțele care la data raportului final sunt încă sub condiție, nu participă la ultima restituție, la revedere, adică bună ziua.
George IONESCU: S-a întâmplat ca și debitorul principal și fideiusorul să fie în insolvență amândoi și de asta se punea problema de caracterul acestei condiții, stăm să vedem dacă obținem din distribuția debitorului principal ceva bani și atunci este sub condiție suspensivă, sau suntem creditori pur și simplu aici și în caz că în cealaltă insolvență obținem ceva bani, atunci condiția rezolutorie operează și nu mai pierdem caracterul de creditor aici.
Bogdan DUMITRACHE: Deci am o societate comercială care practic e în comă, că dacă vorbim de 167, înseamnă că ea a intrat într-o incapacitate de plată, s-au dus 60 de zile de la scadență sau cât e acum pe…
George IONESCU: 60 de zile.
Bogdan DUMITRACHE: Legea insolvenței, 60 de zile, s-a deschis procedura, a eșuat reorganizarea, începe falimentul, falimentul înseamnă că trebuie să curăț acea societate, să-i vând bunuri, dacă are bunuri active și din sumele acelea de bani, eu trebuie să acopăr creditori și avem un creditor pur și simplu care stă foarte bine, în sensul că el va lua bani din… în măsura în care bani rezultă din vânzarea acelor bunuri ale societății insolvente, că de unde nu-i, nici Dumnezeu nu cere, ăsta este un principiu sacro sanctum nu numai în drept, ci și în viață, mai există un creditor al aceleiași societăți care are o creanță sub condiție suspensivă și, atenție, condiția la momentul în care se împart banii încă nu s-a îndeplinit. Deci e o creanță sub condiție suspensivă în care condiția nu s-a îndeplinit și mai am un al treilea creditor și el musafir la împărțirea tortului, care are o creanță sub o condiție rezolutorie și, atenție, nici con… condiția rezolutorie nu s-a împlinit, deci față de textul pe care l-a citit Andrei mai devreme, creanțele care la data înregistrării raportului final, administratorul judiciar, mă rog, lichidatorul întocmește un raport final pentru a descrie ce bunuri au rezultat din vânzare, ce sume de bani, cum trebuie împărțite, care e ordinea de preferință și avem un exemplu cu 3 creditori ca să simplificăm lucrurile, creanțele care la data înregistrării raportului final vor fi încă sub condiție, spune textul și se oprește aici, nu zice de care, nu vor participa la ultima distribuire, ceea ce e rău, nu? Dacă nu participi la ultima distribuire, nu prea mai ai la ce să… că deja e end of story și atunci stai să te gândești la cei doi creditori și încerci să vezi diferența, dacă textul, așa cum e formulat, se referă atât la creditorul care are o creanță sub condiție suspensivă neîndeplinită încă, deci ea încă nu e eficace, e latentă și trebuie să vezi deosebirea față de creditorul care zice: băi, eu am un drept, eu sunt ca și pur și simplu. Sigur am o amenințare a lui Damocles, sabia, sabia n-a căzut, ploaia aia încă n-a plouat, dar eu sunt titularul unui drept ca pur și simplu, păi și dacă ești ca pur și simplu, de ce nu te comporți ca primul, de exemplu, cu cei trei, care ia banii, tu de ce nu iei banii? Pentru că 167 alin. (3), nedistingând între tipurile de condiție spune: creanțele care la data înregistrării raportului final vor fi încă sub condiție, nu zice textul de care, adică ar fi de amândouă? Nu vor participa la ultima distribuire? Așa să fie? Avem ubi lex non distinguit, un criteriu de care trebuie să ne ferim, că uneori ne duce la concluzii înșelătoare, nu distingem, dacă legiuitorul n-a spus că e suspensivă sau rezolutorie, înseamnă că e vorba de ambele specii de creanță și avem rațiunea, bunul simț juridic și tradiția, cel care are un drept, că-i de creanță sau că-i de proprietate, poate și de proprietate, sub o condiție rezolutorie, se manifestă ca unul care n-ar avea acea condiție, dar Doamne ferește să se îndeplinească, că din momentul ăla e zero barat, dar încă o dată, prin exemplul pe care l-am dat, niciuna dintre cele două specii de condiții nu s-a îndeplinit și atunci te întrebi: de ce să nu dau banii la creditorul creanței pură și simplă, care n-are nicio treabă cu condiție, și la creditorul cu creanță sub condiție rezolutorie? De ce să dau numai celui cu pură și simplă? În ce fel se comportă titularul unei creanțe sub condiție rezolutorie ca unul… nu, nu se comportă ca unul care are o creanță pură și simplă, că nu prinde banii, dacă textul îl interpretăm pe lipsa distincției.
Andrei SĂVESCU: Da, dar pe de altă parte, legea 84 uneori face niște distincții, adică atunci când a vrut să distingă, la condiția suspensivă spune, de exemplu pe 102 alin. (5), zice că: dreptul de vot și drepturile de distribuție pentru titularii creanțelor sub condiție suspensivă, da? sunt condiționate de executarea debitorului principal.
Bogdan DUMITRACHE: Asta e la 102 alin. (5).
Andrei SĂVESCU: … 5 și mai aveam…
Bogdan DUMITRACHE: Da, dar la 102 alin. (4)? Altă viață.
Andrei SĂVESCU: Da, dar…
Bogdan DUMITRACHE: Creanțele, alin. (4) spune așa: creanțele nescadente sau sub condiție nu zice de care.
Andrei SĂVESCU: Păi tocmai, dar e în același sens, unde nu distingem, noi nu distingem.
Bogdan DUMITRACHE: Vorba legiuitorului, după caz.
Andrei SĂVESCU: Da, după caz și nu știu cum cei care lucrează în practică, mă rog, eu nu lucrez pe domeniul respectiv, cum se descurcă cu interpretările acestea.
George IONESCU: Interpretările se aplică în funcție de până la urmă esența acestei legi care reglementează modalitatea de recuperare a creanțelor de către creditor și atunci într-o situație enunțată, ca cea enunțată mai devreme, de creditori, dacă există disponibilități bănești după ce se achită creditorul fără… fără condiție, poate fi achitată și creanța creditorului cu condiție rezolutorie pentru că în măsura în care ar interveni o condiție rezolutorie, s-ar putea respecta prevederile legale, respectiv, banii s-ar întoarce, evident, nu în patrimoniul debitoarei că până la acel moment debitoarea nu va mai fi, odată cu redactarea raportului final încetează.
Bogdan DUMITRACHE: Deci aveți în vedere ipoteza în care, atenție, se îndeplinește condiția rezolutorie practic după ce s-a închis procedura, asta e o ipoteză foarte interesantă.
George IONESCU: E, atunci suma de bani ar intra în patrimoniul asociaților, la fel cum s-ar întâmpla dacă eu n-aș distribui respectiva sumă de bani, da?
Bogdan DUMITRACHE: Dar asta e morala, dacă s-ar îndeplini condiția rezolutorie, înseamnă că acea creanță n-a existat niciodată.
George IONESCU: Și atunci s-ar întoarce unde? Nu mai este patrimoniul debitoarei, este însă patrimoniul asociaților, acolo unde s-ar fi dus acea sumă de bani și dacă nu plăteam. Este mai important să merg pe spiritul legii, decât să mă fac că nu vad unde legea nu distinge, atunci nici eu n-o să disting și am plecat acasă, sunt liniștit. Mai bine să respect spiritul legii atâta vreme cât legea este respectată, da? Atâta vreme cât consecințele faptelor, sau deciziilor mele respectă, sunt în concordanță cu legea.
Bogdan DUMITRACHE: Da, deci în sprijinul acestei interpretări pe care domnul avocat George Ionescu o propune, și anume interpretare în sensul că în realitate, dacă înțeleg bine, art. 167 alin. (3), care spune: creanțele care la data înregistrării raportului final vor fi încă sub condiție, nu se distinge de care, nu vor participa la ultima distribuire, domnul avocat spune: trebuie să citim acest text în realitate numai în ceea ce privește condiția suspensivă și văd un temei pentru această interpretare, dincolo de spiritul legii și spiritul a ceea ce înseamnă condiție rezolutorie, chiar un articol mai sus sau două, la 165 tot din legea insolvenței, legea 85 pe 2014, unde se spune: cu ocazia distribuirilor parțiale, următoarele sume vor fi provizionate, adică astea încă nu se dă drumul la ele, nu se eliberează către creditor, se pun deoparte și care este primul caz de sumă provizionată? Sume proporționale, deci citesc 165 pct. 1, da? Sume proporționale datorate creditorilor ale căror creanțe sunt supuse unei condiții suspensive care nu s-a realizat încă. Deci, slavă Domnului, ar părea că măcar pe planul ăsta n-avem condiția rezolutorie mai suspensivă decât condiția suspensivă, ci totuși ea își păstrează ștaiful, își păstrează alura, își păstrează avantajul, deci în termeni practici care vi se par îndepărtați pentru că sunt studenți, dar puteți să ne credeți, poate să intervină peste 2,3,4,5 ani de zile pentru că viața arde etapele, când veți redacta un contract în care clientul dumneavoastră va fi beneficiarul unei creanțe sub semnul sabia lui Damocles, adică condiție rezolutorie, în principiu n-ar trebui să vă temeți în caz de insolvență a partenerului contractual al clientului pentru care acționați, nici că n-ați putea deschide procedura insolvenței, alt subiect de discuție, dacă am o creanță sub condiție rezolutorie neîndeplinită, pot să deschid procedura insolvenței? O primă problemă, dar, că noi am început-o invers cu distribuirea, dar dacă n-ați deschis dumneavoastră procedura insolvenței sau clientul pe care îl reprezentați, ar avea șanse să participe la distribuirea, câte or rezulta ele în urma insolvenței, pentru că clientul dumneavoastră este titularul unei creanțe nu sub condiție suspensivă, ci a unei creanțe sub condiție rezolutorie, iar administratorul judiciar, lichidatorul care n-ar dori să vă dea banii pe motiv că 167 alin. (3) spune: îmi pare rău, textul nu distinge, creanțele sub condiție nu participă la ultima distribuire, o să-i spuneți că în realitate 167 alin. (3), cum s-a discutat și la școala de vară Ionescu și Sava ediția 2014, se referă doar la creanțe sub condiție suspensivă din interpretarea sistematică a legii, a textelor legii, în primul rând, aș spune, a lui 165 pct. 1 care face referire la provizionarea pentru condiția suspensivă și poate și a altor texte, că nu avem pretenția să facem acum un inventar total și aș dori să… aș dori fără să închei subiectul aici, să menționez că asta ține de o metodă a predării la anul I, ca să înțelegi lucrurile simple din păcate cred că trebuie să intri în complicații pentru că altfel riști la anul I să înțelegi, că la condiția rezolutorie, este ca și la creanța pură și simplă și te miri peste 4-5 ani la o școală de vară, de iarnă sau de toamnă că descoperi că lucrurile nu sunt chiar atât de bine delimitate între cele 2 instituții și trebuie să încerci să oferi un răspuns pentru că dacă ne întoarcem la avocați, avocații sunt… sunt cu toții, știm, debitorii unor obligații de rezultat, iar clientul vrea certitudine, da? Sau cum e? Mai e obligație de diligență? Nu mai e de mult, da. Ce să mai… în continuare, să luăm că noi am discutat despre creanțe, da? Hai să discutăm și despre drepturi reale ca să nu facem discriminări, asta ar fi chiar o discriminare negativă nu una pozitivă, căci discriminările pozitive se poartă și era o propunere în temă legată de 898, da, 898, tot din Codul Civil, ne întoarcem la Codul Civil că n-am mai fost de mult acolo, 898. Deci 898, adică îți vând casa, dar dacă plouă la 5 zile după ce s-a predat bunul, s-a plătit prețul, contractul de vânzare-cumpărare se desființează. Deci am un cumpărător, care a cumpărat, a plătit prețul și se roagă să nu plouă, nu e o situație la fel de confortabilă ca un cumpărător care a cumpărat pur și simplu, am vândut, a cumpărat, punct. E sub condiție, dar, nu-i așa, am învățat mai devreme, deja am tremurat un pic, că cine are un drept sub condiție rezolutorie e ca și cum are un drept pur și simplu și atunci sigur că întrebarea legitimă este ce facem cu 898? 898 din Codul Civil pct. 1, înscrierea provizorie în cartea funciară. Primul caz de înscriere provizorie, se va putea cere înscrierea provizorie în cartea funciară, provizoriu deja sună alunecos, cețos, e gri, se va putea cere înscrierea provizorie în cartea funciară dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie. Ce facem? Adică în cartea funciară cine e proprietar la partea a doua a cărții funciare? Cine e intabulat: vânzătorul sau cumpărătorul?
George IONESCU: E clar că vor fi înscriși amândoi, da?
Bogdan DUMITRACHE: Pot fi înscriși amândoi…
George IONESCU: … cu drept de proprietate înscris provizoriu și unul cu un drept de proprietate pierdut, înstrăinat, dar care a rămas intabulat în cartea funciară. Probabil rațiunea legiuitorului și aici o să mă corectați, a fost aceea de securitate a raporturilor juridice. Nu lăsăm un proprietar sub condiție rezolutorie să facă chiar ce vrea el cu proprietatea aia.
Bogdan DUMITRACHE: Pentru că s-ar putea să plouă.
George IONESCU: Pentru că s-ar putea să plouă și atunci îl mai punem să aștepte, este provizoriu proprietar până vedem ce se întâmplă cu respectiva condiție, dar este o limitare a dreptului de proprietate, limitare dată chiar de respectiva condiție și nu mi se pare o… o chestiune așa gravă, este… pune însă probleme din punct de vedere procedural și din punct de vedere și practic un pic, se putea opta pentru o înscriere pur și simplu, odată cu notarea respectivei condiții la… în partea de sarcini…
Bogdan DUMITRACHE: Partea a treia.
George IONESCU: Da, eventual și cu o interdicție legală de înstrăinare pentru securitatea raporturilor juridice pentru că în situația de față vor fi probleme mai ales la taxe și impozite. Cine plătește impozitul, nu? În cartea funciară există un proprietar.
Bogdan DUMITRACHE: Da, apar niște meschine probleme, de drept fiscal, de contabilitate foarte meschine ele nu ca planul întâi, unde lucrurile sunt clare și care ajung să acapareze fondul problemei, adică uneori și o să vedeți în practică, accesoriul bate principalul de nu se mai vede principalul, deci sunt niște lucruri care trebuie privite.
George IONESCU: Mai ales dacă îndeplinirea condiției se întinde pe o perioadă lungă de timp, se adună impozite destul de mari în funcție de respectivul imobil și atunci clar generează probleme și litigii între părți.
Bogdan DUMITRACHE: Cum e în anul I? Domnul Săvescu?
Andrei SĂVESCU: Da… Ideea, e anul I, anul I.
Bogdan DUMITRACHE: Păi predați la anul I.
Andrei SĂVESCU: La anul I nu face nimeni nimic, anul I nu discută asemenea chestiuni, astea sunt discuții de anul 8, vorba dumneavoastră. Interesant este că înscrierea provizorie se poate face când implică afectată o condiție, dar nu-mi dau seama ce se întâmplă dacă e afectat de un termen, dar bine, o să spuneți că iarăși fugim.
Bogdan DUMITRACHE: Și e mai rar.
Andrei SĂVESCU: Păi da, nu, bun, la condiție facem înscrierea unui termen unde știm că se întâmplă, nu facem, înțeleg.
Bogdan DUMITRACHE: Nu.
Andrei SĂVESCU: Pentru că… păi cum nu?
Bogdan DUMITRACHE: Așa e la 898, avem 5 situații.
Andrei SĂVESCU: Păi da, dar…
Bogdan DUMITRACHE: A, ba nu, mai e pct. 5, dacă ambele părți consimt doar pentru…
Andrei SĂVESCU: Nu consimt, ele nu consimt. Să interpretăm prin faptul că am prevăzut un termen, un termen cert, nu moartea că-i un termen incert, noi o să interpretăm că au consimțit? N-au consimțit, au prevăzut doar un termen și nu putem face înscrieri provizorii, dar pe condiție putem. Asta e o discuție de anul I?
Andrei SĂVESCU: Ar trebui să întrebăm un registrator de carte funciară dacă fac înscrieri provizorii, deși legea nu prevede, și pe termen, nu văd de ce nu.
George IONESCU: Nu, la cartea funciară niciodată n-o să găsiți un om creativ, da? Dacă legea nu prevede, nu prevede, punct. La cartea funciară o să întâlniți cel mult un om care admite o notare în cartea funciară a respectivului contract, da? Câtă vreme dreptul de proprietate nu s-a transmis, n-o să înregistreze nimeni o înscriere provizorie.
Bogdan DUMITRACHE: Adică practic clientul dumneavoastră vrea să cumpere un imobil, scoase un extras de CF și vede la partea a doua, unde sunt mențiuni privitoare la proprietar, următorul lucru: după ce cel de la care vrea să cumpere i-a spus: am cumpărat, e o condiție, dar e o condiție rezolutorie, eu sunt proprietar și scoate extrasul și vede așa: intabulare pe vânzător și înscriere provizorie pe cumpărător, asta este discuția. Sacru este cine este intabulat, o să vedeți în practică, simpla existență a unui litigiu notat în cartea funciară dă frisoane terților, terții vor o carte funciară curată, darămite când la partea a doua observi că intabulat este nu cel de la care clientul dumneavoastră vrea să cumpere, ci autorul său, deci A a vândut lui B, sub condiția că plouă cade afacerea, dar s-a plătit bunul, s-a plătit prețul, normal că exemplele pot fi mai sofisticate și mai cizelate, astea cu plouă, adică. O să vedeți, în practică sunt mult mai tensionate lucrurile, deci s-a vândut, s-a cumpărat, dacă plouă, ne întoarcem de unde am plecat, bun, facem formalitățile în cartea funciară, partea a doua a cărții funciare că partea întâi e înscrierea imobilului, A este intabulat, B este înscris provizoriu pentru că a dobândit sub condiție rezolutorie și C se uită la dumneavoastră și spune: eu acuma cu cine să stau de vorbă? Da, așa este, B deocamdată culege fructele, fructele vor rămâne la el, deci chiar dacă se îndeplinește condiția și Doamne ferește plouă, o să rămână cu recolte, cu dividende, cu ce-o fi. Dar ce vrea să cumpere? Și el se întreabă: de la cine să cumpăr? Dumneavoastră o să îi spuneți: păi cumpără, frate, de la B. E înscris provizoriu, dar cel care e înscris provizoriu poate să dispună de lucrul lui, la carte așa este, în practică banca, când va fi să-l crediteze pe C, nu cred că va împărtăși acest punct de vedere.
Alina TOMA: Cred că răspunsul îl găsim la 899 alin. (1), unde se menționează efectele înscrierii provizorii și unde se menționează și dobândirea acelui drept tabular de către beneficiarul acelei înscrieri provizorii. Prin urmare, nu cred că s-ar pune o problemă cu privire la cine are dreptul de a efectua acte de dispoziție cu privire la respectivul imobil și din punctul meu de vedere, această prevedere este o prevedere… mă refer la 8919… 898 alin. (1), este o prevedere benefică pentru că atrage atenția asupra existenței unor modalități care afectează acel drept, asupra faptului că trebuie investigat și cel care urmează să cumpere respectivul imobil trebuie să știe foarte clar în ce condiții cumpără acel imobil pentru că în situațiile în care îl va achiziționa, va dobândi respectivul drept…
George IONESCU: …afectat de aceeași…
Alina TOMA: … afectat de aceeași condiție și atunci este bine să se știe că ea există, este bine să se știe în ce constă și de asemenea, eu consider că într-un astfel de caz ambii, atât vânzătorul… cel puțin strict pentru a transpune acest articol, atât vânzătorul cât și cumpărătorul ar trebui înscriși provizoriu pentru că… dar ar fi un impediment de ordin practic la acea vânzare despre care vorbeam mai devreme, însă dacă este să aplicăm strict acest punct 1, pentru că atâta timp cât cumpărătorul are un drept de proprietate sub condiție rezolutorie și vânzătorul rămâne cu un drept de proprietate, dar sub condiție suspensivă. Este un efect invers al celor două condiții, un efect reciproc din punctul meu de vedere și poate că aici ajungem să vorbim despre acel drept de proprietate rezolubilă.
Bogdan DUMITRACHE: Da, din punctul de vedere al cumpărătorului, mă uitam totuși că pct. 1 vorbește de condiția care afectează dobândirea dreptului, deci ar trebui să ne raportăm probabil la cumpărător, cumpărător este dobânditorul și deci în privința lui când condiția este rezolutorie, faptul că într-adevăr vânzătorul apare ca un proprietar sub condiție suspensivă, în sensul că eu voi dobândi, în paranteză redobândi proprietatea dacă plouă, că dacă plouă, cade afacerea, deci și eu redevin proprietar ca și cum niciodată n-am pierdut acest drept, că de regulă ar rămâne retroactivitatea.
Andrei SĂVESCU: Da, dar mai rău decât atâta, că înscrierea are efect înscrierea provizorie are efect redobândirea, dar trebuie să ducă și cel împotriva, mai întâi, ca să aibă efectul ăsta, trebuie să depună o declarație autentică a celui împotriva căruia s-a făcut înscrierea provizorie, care se poate răzgândi, asta este altă hârtie, altă socoteală, cu totul altceva.
Bogdan DUMITRACHE: 899, deci 899 alin. (2) este evocat aici, e vorba de justificarea unei înscrieri provizorii pentru că se pune problema ca ceea este provizoriu să devină definitiv, se pune problema ca ceea ce este drept înscris provizoriu pe numele cumpărătorului să fie intabulat pe numele cumpărătorului. Acest „dacă plouă, cade afacerea”, în general are o limită în timp, dacă plouă în 3 luni de la încheierea contractului cade afacerea, n-avem o condiție aruncată așa, în vânt pentru eternitate. După 3 luni, din fericire n-a plouat și cumpărătorul vrea să fie intabulat și el se gândește că dacă s-ar duce cu buletin meteo la cartea funciară și ar avea atestarea că n-a plouat pe tot teritoriul țării, poate registratorul ar zice: te intabulez. Nu. Justificarea unei înscrieri provizorii, 899 alin. (2), se face cu consimțământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, deci du-te și vino cu vânzătorul de mână, nu?
Andrei SĂVESCU: Adică, bun, dacă ar fi sub consimțământul celui împotriva căruia s-a făcut înscrierea.
Bogdan DUMITRACHE: Dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătorești definiție, cât e asta, domnul avocat? Hotărâre judecătorească definitivă cu constatarea că nu s-a îndeplinit condiția rezolutorie.
George IONESCU: Ani de zile.
Alina TOMA: 3 ani.
Bogdan DUMITRACHE: Ani de zile, durează doar ani de zile, n ani, unde n este un număr nedeterminat, da? Deci am un titular care a dobândit sub condiție rezolutorie, se comportă, el acasă, el acasă între ai lui se comportă pur și simplu dar în mediul cărții funciare, care este dominant, fundamental pentru circulația imobilelor, el se află pe o poziție… să nu zicem inferioară celui care i-a transmis dreptul, dar pe o poziție relativ precară, categoric ce s-a spus aici, foarte corect, existența condiției rezolutorii trebuie să fie transparentă, practic miza discuției noastre nu e dacă trebuie să știe terții, Doamne ferește, în cartea funciară trebuie să fie prezent acest aspect, dar avem o problemă de rubrică, ar fi fost mai întemeiat să fie în partea a treia a cărții funciare ca să se atragă atenția asupra acestui ghimpe, asupra sabiei lui Damocles, sau urcăm în partea a doua a cărții funciare unde la o lectură rapidă, de fapt, te întrebi: în realitate cine e proprietarul? Noi suntem învățați cu ideea că pe un bun e unu proprietar, frate, nu sunt mai mulți, nu vorbim de o coproprietate. Păi cine este proprietar? Ăla care a vândut sau ăla care a cumpărat? Transferul fiind sub condiție rezolutorie. Deci, aluncos.
George IONESCU: De evitat.
Bogdan DUMITRACHE: De evitat, dar sigur, nimeni nu-și dorește afaceri condiționale, însă noi luăm ca ipoteză situația în care părțile sunt interesate economic de o afacere pe care dumneavoastră ca juriști, ca avocați, o vedeți că această afacere are un bun, un preț, dar părțile vor să-și rezerve dreptul că dacă Doamne ferește după ce s-a predat bunul, s-a plătit prețul, se întâmplă ceva, să… să se întoarcă lucrurile de unde au plecat. Fiecare să-și ia jucăriile înapoi și să plece. Și n-avem cum să evităm o asemenea afacere care are un asemenea interes economic în spate.
George IONESCU: Da, mă gândeam care ar fi exemplul practic. De cele mai multe ori, exemplul practic este între… în vânzarea unui teren sub condiția obținerii unui indice urbanistic convenabil pentru investitor. Cred că acolo ar ar fi cel mai convenabil să dăm un exemplu.
Bogdan DUMITRACHE: Eu îți vând, cumpăr, ți-am plătit prețul, pentru că eu cred c-o să obțin, adică aici e mentalitatea afacerii, nu stăm, nu așteptăm, certificatul poate să iasă peste 1 an, nu, eu cred c-o să-l obțin, totuși dacă nu se obține, îmi dai banii înapoi. Deci asta este afacerea, nu puteți s-o negați, nu puteți să le spuneți părților: nu faceți așa pentru că mediul condiției rezolutorii este nepropice, noi așa vrem s-o facem. E, cumpărătorul care vă cere acest impact de afacere trebuie să aibă reprezentarea că până când nu se obține… nu până când nu se obține, am facut observația de mai devreme, nu până când nu se obține certificatul de urbanism, că se obține certificatul de urbanism peste 4 luni și deja peste 3 ani sunt și intabulat pentru că după ce am obținut îndeplinirea condiției, s-ar putea să mă bat cu vânzătorul, noi suntem aici pentru situația în care părțile nu se înțeleg, ăsta…
George IONESCU: E, aici sunt și alte remedii, că într-o asemena situație, niciun investitor nu ar plăti pur și simplu prețul, ci probabil că ar pune suma de bani într-un cont escrow și suma de bani sau cont escrow care s-ar elibera, s-ar debloca odată cu primirea unei declarații de radiere, de acceptare a intabulării pure și simple. Deci sunt și niște remedii pentru a duce pe cel împotriva căruia vrei să te înscrii la un notar și să dea o declarație dar este demn de ocolit așa ceva. Mai aveam noi aici o temă… în continuarea acestei teme mai era un alineat, creanța afectată de o condiție rezolutorie este la fel de neputincioasă în a întemeia o executare silită pe cât este creanța supusă unei condiții suspensive și aici este vorba de 662 alin. (5), Noul Cod de Procedură Civilă. Avem noi în codul de procedură civilă o reglementare care spune că nu… nu se poate pune în executare o creanță supusă unei condiții.
Bogdan DUMITRACHE: Da, 662 alin. (5) din Codul de Procedură Civilă cel nou: creanțele cu termen și cele condiționale nu pot fi puse în executare și continuarea este interesantă, dar haideți să încercăm să ne oprim… să procedăm altfel decât la insolvență, că la insolvență am început distribuirea și după aceea ne-am întrebat dacă putem… Vedeți, creanțele cu termen și cele condiționale. De ce ne interesează pe noi? Că noi ne ocupăm cu redactare de contracte, păi da, dar aici avem o problemă. E foarte greu să redactezi un contract mai nou fără să fie titlu executoriu, o exagerare, dar din ce în ce mai multe cazuri sunt în legislație, sau din ce în ce mai multe contracte în legislație sunt recunoscute ca fiind contracte titlu executoriu, deci în valorificarea creanței mele nu mai trebuie să trec pe la judecător, nu că ar dura mult, în 2-3 ani o rezolvă. Mă pot duce direct la executor și executorul vede că am venit cu un contract de vânzare-cumpărare în care vânzătorul are de luat prețul, trebuia să fie plătit prețul a doua zi, dar am o con… am și o condiție rezolutorie care spune: în 3 luni de la încheierea contractului dacă plouă, afacerea cade și creditorul vine la executor, vânzătorul, creditorul prețului și zice: nu mi-a plătit banii, deci afacerea s-a făcut pe 1 octombrie, prețul trebuia plătit pe 3 octombrie și pe 1 decembrie era termenul limită să plouă. Dacă ploua, cădea afacerea și eu vin pe 1 noiembrie la executor și spun: am un contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, aveam de primit prețul pe 2 octombrie, eu sunt pe 1 noiembrie acum și nu am primit prețul și executorul se uită la 662 alin. (5) și spune: păi tu ai aici o creanță condițională, da, dacă plouă până în 1 decembrie, cade afacerea, dar n-a plouat, eu am un drept afectat de o condiție rezolutorie, prestațiile s-au executat, deci sunt ca un creditor pur și simplu. Nu prea, sau cum e? Cum o rezolvăm?
Andrei SĂVESCU: Mă gândeam că dacă ne urmăresc avocații, o să le dăm idei, pentru că o să se străduiască să introducă la distanță mare de clauzele unde sunt prevăzute creanțele.
Bogdan DUMITRACHE: La pagina 30, da.
Andrei SĂVESCU: Așa, dar o să bage o chestiune, o condiție rezolutorie absurdă, care nu se va îndeplini niciodată și o strecoară în contract în așa fel încât să fie sigur că n-o să fie executat…
Bogdan DUMITRACHE: Pentru că creanță condițională.
Andrei SĂVESCU: Exact, o să bage o condiție la distanță mare, absurdă ca să fie acceptată de cocontractant, dar nu cred că o sa le dăm asemenea idei.
Bogdan DUMITRACHE: Nu, nu, nu, nu, nu.
George IONESCU: Păi profităm aici de faptul că dumneavoastră sunteți executor judecătoresc cu foarte multe dosare.
Bogdan DUMITRACHE: Păi convingeți-mă, păi atunci convingeți-mă.
Andrei SĂVESCU: Soluția ar fi ca să nu observe executorul și să treacă la executare neobservând condiția.
George IONESCU: Dacă acea creanță avea o condiție, să fie sub condiția ca prețul să fie plătit în monede de 1 cent, ori da, orice condiție. Ați interpreta condițiile respective sau ați privi textul ăsta ca pe o cauză.
Bogdan DUMITRACHE: Întrebarea e pentru executor, întrebarea e și pentru instanță? Pentru că procedura de executare silită, chiar dacă le preia executorul, trebuie să le încuviințeze instanța de executare și la rândul ei instanța executoare va trebui să vadă dacă are o creanță certă, lichidă și exigibilă, chestiuni de care se ocupă 3 alineate la art. 662, dar judecătorul s-ar putea să se uite și pe alineatul final al art. 662 și să zică: n-o primesc la executare pentru că este o creanță condițională, da, e afectată de o condiție rezolutorie, nu una suspensivă, dar 662 alin. (5), la fel ca textul buclucaș din legea insolvenței pe care l-am rezolvat cu ajutorul unui alt text din legea insolvenței însă, deci textul buclucaș de la 662 alin. (5) nu distinge între tipul de condiție care afectează creanța. Știu și eu ce să zic. E un răspuns corect, nu?
George IONESCU: Indiferent de condiție, chiar dacă ar fi o condiție absurdă?
Bogdan DUMITRACHE: Nu intrăm acum cu condiții imposibile, ilicite, contrare bunurilor moravuri că asta ar deja o problemă de fond, ca și subiect de executare silită, dar…
George IONESCU: Exact!
Bogdan DUMITRACHE: Dacă sunt pe 1 noiembrie și termenul limită de îndeplinire a condiției care distruge afacerea e pe 1 decembrie, asta e o situație și a doua situație este situația în care pe 15 decembrie sunt învestit de creditor și eu zic că am o creanță condițională și creditorul îmi spune mie, executorului: n-a plouat și executorul se întreabă: dar pot eu stabili acest lucru? Sunt eu ca o instanță care probabil ar putea fi învestită cu o cerere privind constatarea neîndeplinirii condiției rezolutorii? Pentru că constatarea neîndeplinirii condiției rezolutorii înseamnă betonarea afacerii, dar eu ca executor pot să fac lucrul ăsta? Instanța care condiționează executarea într-o procedură, să zicem necontencioasă, are puterea unei instanțe care acționează în regim contencios să constate în contradictoriu cu ambele părți că nu a plouat până la 1 decembrie? Nu știu, asta e… În fond, dacă e dezbatere, putem stabili că nu se poate stabili nimic, sau cum e formatul? Da?
George IONESCU: Cum este moda, totul e lăsat în sarcina instanței.
Bogdan DUMITRACHE: Totul e lăsat în sarcina instanței. Sau?
George IONESCU: Sau nu?
Bogdan DUMITRACHE: Sau nu, sau nu, da. Depinde care instanță. Întrebări? Adică în afară de cele pe care le avem noi oricum.
Andrei SĂVESCU: Eu am un regret că n-am reușit să ajungem la paranteza cu vânzarea, cu pagube, răscumpărarea, acolo era.
Bogdan DUMITRACHE: Vânzarea cu…
Andrei SĂVESCU: Da, da.
Bogdan DUMITRACHE: E clar că ce nu s-a discutat rămâne în continuare pentru școala de vară, adică nu știu dacă. când trebuia să se termine, o să se mai amâne,suplimenteze.
George IONESCU: Cred că subiectele pe care le avem în față pot naște discuții pentru încă câteva ediții.
Bogdan DUMITRACHE: Câteva ediții, da, ne-am făcut stocul.
George IONESCU: Pentru anul viitor.
Bogdan DUMITRACHE: Putem spune și de o școală de iarnă și de una intermediară.
George IONESCU: Suntem obligați practic să organizăm și o școală de iarnă, am terminat lista asta, normal. O să…
Bogdan DUMITRACHE: Păi atunci ultimul cuvânt cine vrea să-l ia?
George IONESCU: Gazda acestei transmisii.
Bogdan DUMITRACHE: Avem două tipuri de gazde, gazda transmisiei și gazda emisiunii.
Andrei SĂVESCU: Gazda tehnică ne face semn că timpul a expirat de mult. Noi vă mulțumim foarte mult că ați găzduit această ediție specială a dezbaterilor, îmi părea rău că tinerii din sală nu s-au implicat mai mult, acuma suntem și la sfârșitul școlii de vară, dar probabil că o să-i vedem în sală la București la dezbaterile juridice.
Bogdan DUMITRACHE: Ăsta-i un mod de a pune presiune, nu?
Andrei SĂVESCU: Este, da, un mod de a pune presiune dacă sunt din București, bineînțeles, dacă nu și dacă le merge internetul, o să intre live. Vă mulțumim foarte foarte mult, mulțumesc în mod special moderatorului, domnului executor Bogdan Dumitrache pentru efortul făcut ca să vină astăzi la ediția specială și mulțumim, ca de obicei, vă mulțumim dumneavoastră, stimați colegi care ne urmăriți online, fără de care JURIDICE.ro n-ar fi ceea ce este. [/restrict]