Extras VIDEO: 20′. VIDEO integral, pentru membri: 77′

VIDEO integral, pentru membri: 77′

Bogdan DUMITRACHE: Cumpărătorului, trebuie să fie analizată prin raportarea acesteia la dreptul dobândit de promitentul cumpărător prin antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv un drept de creanță constând în plata unor despăgubiri, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vândut. În acest sens, Înalta Curte a precizat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, ci dă naștere doar unei obligații de a face, aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare astfel încât, în caz de nerespectarea a uneia dintre părți, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri. Decizia nr. 2668 din 24 septembrie 2014, pronunțată în recurs de Secția a doua civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție având ca obiect pricina constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare. O știre apărută pe JURIDICE.ro la care a fost postat chiar vineri, înaintea săptămânii care începe astăzi cu această dezbatere antecontractul sau aproape de contract, această știre a fost însotiță de un comentariu incitant postat de domnul Ovidiu Ioan DRAGOMIR, sper să nu greșesc, să nu fac o gafă, este vorba de un notar public din Sibiu, dacă am reținut incorect îmi cer scuze. Dl Ovidiu Ioan DRAGOMIR a postat un comentariu spuneam, succint, dar, în același timp, incitant. Spune dânsul: „Interesant de văzut care ar fi fost soluția dacă antecontractul s-ar fi încheiat pe NCC”. Potrivit art. 627 alin. 4 din Noul Cod civil, care nici nu mai este ala de nou, clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă. Potrivit art. 629 alin. 2 de asemenea din Noul Cod civil, atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei. Invitați în această seară, începem cu Oltenia. Doamna lector universitar doctor Manuela ISTRĂTOAIE, Facultatea de Drept a Universității din Craiova, titulară de curs la materia Drept civil – contracte speciale, deopotrivă la pachet cu calitatea de teoretician în cadru universitar, calitatea de practician, avocată membră a Baroului Dolj. Dna profesoară, vă mulțumim mult că ați acceptat să veniți și pe cale de Skype în această emisiune.

Manuela ISTRĂTOAIE: Bună seara. Vă mulțumesc și eu pentru invitație.

Bogdan DUMITRACHE: Mai departe, domnnul Stelian Ioan VIDU în dublă calitate. Calitatea activă din acest moment face parte din echipa care fabrică judecători și procurori în cadrul Institutului Național al Magistraturii, este formator la această instituție, însă a ajuns la această instituție fiind detașat nu numai ca relaxare, dar și ca mod de a ocupa postul pentru că dl Stelian Ioan VIDU este judecător, un judecător nu putea lipsi de la o emisiune despre antecontract pentru că noi când auzim de antecontract ne gândim deja la 1073 și 1077 Cod civil de pe vremuri. [restrict]Domnul Stelian Ioan VIDU, în al treilea rând și nu ultimul, face parte din tridentul care a produs o foarte importantă lucrare în materie de teoria generală a obligațiilor, Liviu POP, Ionuț Florin POPA, Stelian Ioan VIDU. Dle profesor și formator, vă mulțumim că ați acceptat să veniți.

Stelian Ioan VIDU: Bună seara, mulțumesc pentru invitație. Sigur, ați exagerat puțin cu laudele.

Bogdan DUMITRACHE: Dar numai puțin, am exagerat, dar puțin. Mai departe intrăm în zona aproape a tradiției, aș spune, pentru că alături de noi și de mine, în particular, imediat în stânga sau dreapta, depinde cum privim lucrurile, domnul avocat Cornel POPA, Partner ŢUCA ZBÂRCEA & ASOCIAŢII. ŢUCA ZBÂRCEA & ASOCIAŢII cu vechime la dezbateri, este un partener al acestui proiect, dar personal, dl avocat Cornel POPA are deja în cazier 3 participări la ediții anterioare ale dezbaterilor, ediția a treia – evacuarea, ediția a șaptea – rezoluțiunea, ediția a treisprezecea – cu noroc, arbitrajul. Toate aceste dezbateri la care am făcut referire sunt, în continuare, disponibile online și pot fi citite atunci când aveți atât de mult timp liber încât chiar nu mai aveți ce face decât să vă uitați la dezbateri. Mulțumim, domnule avocat pentru prezență.

Cornel POPA: Mulțumesc și eu. Cazierul e un cuvânt care dă fiori reci și în perioada asta a anului.

Bogdan DUMITRACHE: E în concurență cu vremea, vedeți cum e.

Cornel POPA: Dar tocmai am motiv de bucurie neavând probleme de acest gen.

Bogdan DUMITRACHE: Nu, în domeniul acesta recidiva nu face rău nimănui. Mai departe, într-o cheie asemănătoare, în parte, pentru că vorbim de asemenea de un partener al proiectului dezbateri, dna avocat Elena IACOB, Managing Associate ZAMFIRESCU RACOŢI & PARTNERS, mulțumim pentru prezență.

Elena IACOB: Bună seara, mulțumesc pentru invitație.

Bogdan DUMITRACHE: Este într-o poziție favorabilă, exact în spatele bufniței care însoțește emisiunea noastră începând de acum 2 săptămâni, dacă memoria nu mă înșeală, reprezintă un aport substanțial de imagine la proiectul dezbaterilor, autorul fiind un speaker la emisiunea dedicată raportului din ce în ce mai sensibil dintre dreptul civil și dreptul penal, 13 octombrie, din nou 13 cifră cu noroc. În premieră dna avocat Elena IACOB la emisiune, dar așa era și domnul avocat Cornel POPA de pe vremuri și deja și-a făcut cărare pe aici. Și, nu în ultimul rând, cineva care și-a permis să opteze nu pentru Skype, deși ar fi avut un alibi și un motiv substanțial în acest sens, fără discuție, și a preferat să vină alături de noi în, pretențios spus, studioul dezbaterilor, din nou găzduit de Camera de Comerț și Industrie a României, un membru al clubului dezbaterilor, dl notar Ciprian ALEXANDRESCU, Camera notarilor publici Constanța. Mulțumim foarte mult, dle notar, ca ați bătut drumul până aici, vremea fiind favorabilă, bănuiesc că nici nu a fost greu să ajungeți.

Ciprian ALEXANDRESCU: Mulțumesc mult pentru invitație. A fost o plăcere drumul de astăzi, spre deosebire de cel de sâmbătă care l-am făcut, iarăși, spre București, mulțumesc.

Bogdan DUMITRACHE: Da, de aceea nu am făcut dezbaterea sâmbătă. Ne-am orientat și am preferat astăzi.

Ciprian ALEXANDRESC: Mulțumesc, v-ați gândit la mine.

Bogdan DUMITRACHE: Fără îndoială, a fost intuitu personae. Așa că putem trece și la teme, același număr de telefon pentru întrebări în format SMS: 0744331101. De asemenea, este disponibil în sală un microfon și, în măsura în care timpul ne va permite și sperăm să ne permită, cei prezenți în sală vor putea pune întrebări invitaților noștri. Ca de obicei, pe pagina emisiunii ați văzut, teme și subteme propuse, ca de obicei nu le vom atinge pe toate, ca de obicei vor fi atinse subteme care nu erau planificate. Tema este, pe de o parte, uzată, antecontractul este una dintre cele mai uzate teme dar, în ciuda acestui fapt, suscită un interes actual destul de acut și, în acest context, pentru că am menționat subtemele, trebuie să spun foarte deschis că nu se poate rezerva niciun copyright în privința vreuneia dintre ele. Aceste teme nu au fost făcute decât să fie coportate, retranspuse, retransmise de invitați, inclusiv de moderator pe baza discuțiilor, dezbaterilor, conferințelor, meselor rotunde sau pătrate în jurul cărora s-au adunat notari publici, judecători, avocați, inclusiv consilieri juridici. Ceea ce aveți ca subteme nu reprezintă altceva decât o sinteză și ea discutabilă a unor probleme care în continuare suscită interes practic. Și să-i dăm drumul, fără a avea pretenția că respectăm ordinea subtemelor, dar am spus că un judecător nu avea cum să lipsească de la această dezbatere. Cu chiar prima problemă propusă spre discuții, o problemă sensibilă pentru că figura antecontractului de vânzare-cumpărare, spuneam, a fost nu de azi, de ieri, probabil că după 1989, destul de folosită pentru a servi anumite interese legate de circuitul civil. Poate instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare privind un teren agricol din extravilan? Dacă cererea este depusă după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2004, imobilul nu are carte funciară deschisă, iar antecontractul în forma unui înscris sub semnătură privată, aspect important, s-a încheiat înainte de intrarea în vigoare a legii anterior menționate. Ce zice instanța, dle VIDU?

Stelian Ioan VIDU: Cred că ar fi, să zic așa, util să aducem în discuție, să spun așa, un text de lege care cu siguranță că se va face vinovat de multe interpretări în practică și care, în fine, este absolut necesar discuției noastre, mă refer la art. 20 alin. 1 din Legea 17/2014 potrivit căruia „prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și contractelor de acțiune care au fost autentificate la notar anterior intrării în vigoare a acesteia”. Să spun așa, la o primă, să zic, vedere, am putea să înțelegem sau am putea să tragem o primă concluzie. Deci dacă antecontractul este autentificat ar însemna, fără umbră de îndoială că Legea 17/2014, inclusiv sub aspectul problemei pe care Bogdan a supus-o discuției, nu s-ar aplica. Cu alte cuvinte, ne-am afla într-o situație tipică de aplicare a principiului tempus regit actum. Rămâne, evident, întrebarea ce se întâmplă dacă antecontractul este întocmit sub semnul unui înscris sub semnătură privată. Am putea să spunem că, în privința antecontractelor sub semnătură privată, chiar dacă sunt încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii 17, li se aplică, totuși, Legea 17, ceea ce ar sugera o atitudine, cum să spun, destul de incisivă a legiuitorului care vine și înfrânge principiul tempus regit actum, făcând aplicarea Legii 17 unor antecontracte care nu s-au încheiat sub imperiul legii ei, asta ar fi o interpretare la o primă vedere, eu sincer mi-aș îngădui să merg puțin mai departe și să ma întreb de ce ar face legiuitorul o asemenea distincție între un antecontract încheiat sub semnătură privată și unul încheiat în formă autentică.

Bogdan DUMITRACHE: Apreciați că această formulare care a fost autentificată are în vedere numai pactul de opțiune? Sau trebuie extinsă și la antecontract? Cum vedeți din punct de vedere al interpretării gramaticale această determinare? Deci antecontracte și pacte de opțiune care pot fi simplificate.

Stelian Ioan VIDU: E adevărat că pluralul pactelor de opțiune, da, face dificilă asocierea atributivului „care au fost autentificate la notariat, pactelor de acțiune sau antecontractelor”. Sincer vorbind, da, eu cred că se referă și la antecontracte și la pacte de opțiune.

Bogdan DUMITRACHE: Mai ales că pacte de opțiune, că ne referim la Codul civil, ele oricum sunt încheiate. Avem normă explicită că sunt încheiate în formă autentică. Cu alte cuvinte, ar fi fost pleonastic legiuitorul să se refere doar în privința pactelor de opțiune la cerința autentificării și atunci asta poate, vă rog.

Elena IACOB: Ne lipsește un al doilea verb acolo, deci e un singur verb pentru cele două substantive.

Bogdan DUMITRACHE: Da, ne încurcă gramatica.

Stelian Ioan VIDU: Bine, acum, sigur că aici o altă problemă destul de delicată și cred că și..

Elena IACOB: Predicat, scuze, predicat.

Stelian Ioan VIDU: Dar nu o să mai deschidem și această, să zic, și problemă să o supunem dezbaterii dacă antecontractele încheiate sub imperiul Noului Cod civil nu cumva trebuie să fie încheiate în formă autentică, cel puțin, unei hotărâri care ține loc de el așa încât, să spunem, și acest argument ar pleda pentru ideea că teza ultimă din 20 se referă și la antecontracte și nu numai la pacte de acțiune. Dar totuși al reveni la această problemă, adică această interpretare care ar face distincția, deși o distincție, părerea mea, nejustificată. Antecontractul sub semnătură privată și cele autentice, nu cred că are, ca să zic așa, o justificare profundă. Tocmai de aceea înclin să cred că, de fapt, legiuitorul a urmărit prin referirea aici la necesitatea autentificării, să se refere,de fapt, la caracterul cert al momentului încheierii antecontractului. Dacă avem certitudinea că el este încheiat înainte de intrarea Legii 17, Legea 17 nu i se aplică. Problema este că în materia actelor sub semnătură privată, certitudinea este legată de caracterul cert al datei. Și atunci se ridică și o altă problemă și acum o spun din perspectiva judecătorului confruntat cu o acțiune prin care se cere pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract. El judecă un litigiu între două părți, așa încât, un asemenea litigiu ar trebui să se raporteze la data din înscris pentru că între părți produce efecte data din înscris și nu data certă. Și cu toate astea cred că sunt argumente să susținem că în această situație și mă opresc aici, ca să excludem antecontractul aplicării Legii 17, el trebuie să aibă o dată certă chiar dacă este în forma unui înscris sub semnătură privată și după ce, în fine, se vor exprima și colegii mei, voi încerca să aduc și argumente.

Bogdan DUMITRACHE: Da, evocă aici una din dispozițiile acestei legi care nu s-ar aplica, potrivit art. 20 alin. 1, antecontractelor și pactelor de opțiune încheiate în formă autentică. Una din dispozițiile aceste legi, foarte importantă pentru ce s-a întâmplat în practica ultimilor ani în jurul și grație și mulțumită instituției antecontractului, art. 5 alin. 1: „În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare,” deci aici avem practic, Noul Cod civil, „și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9,” 4 și 9 cu accent special pe procedura executării dreptului de preemțiune, din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului, și urmează două condiții, una mai interesantă decât cealaltă, „este înscris la rolul fiscal și la cartea funciară. Aș întreba-o pe dna profesor ISTRĂTOAIE dacă poate evalua impactul acestui alin. 1, sigur, trebuie spus pentru exactitate că forma art. 5 alin. 1 pe care o avem spre discuție, este cea dată în urma modificării Legii 17 din 2014 de la sfârșitul lunii mai a acestui an. Cum comentați impactul acestei cerințe adăugate de legiuitor cu privire la existența unei înscrieri în cartea funciară cu privire la imobilul care face obiectul antecontractului? Mai ales având în vedere cum se proceda până acum.

Manuela ISTRĂTOAIE: Cred că este o condiție specifică de validitate, adăugată suplimentar pe această Lege 17, alături de celelalte condiții specifice: existența avizului specific, acolo unde este nevoie, dovada îndeplinirii procedurii privind exercitarea dreptului de preemțiune prin eliberarea certificatului de aviz de către Ministerul Agriculturii. Acestea sunt condiții care trebuie să fie îndeplinite cumulativ la momentul la care se solicită pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de cumpărare. Aceasta se adaugă, bineînțeles, la condițiile de fond prevăzute de Noul Cod civil în materia pronunțării unei hotărâri judecătorești. Condițiile de valabilitate ale antecontractului, de asemenea instanța verifică condițiile specifice de valabilitate ale contractului de vânzare pentru care se va pronunța această hotărâre judecătorească. Acestea sunt condițiile speciale și în lipsa lor, instanța nu cred că poate să …

Bogdan DUMITRACHE: Sigur, noi aici vorbim, trebuie spus, să nu extindem deocamdată domeniul analizei peste ceea ce ne obligă legea să facem. Noi vorbim aici de terenuri agricole din extravilan și practic…

Manuela ISTRĂTOAIE: Care fac obiectul de reglementare al Legii 17.

Bogdan DUMITRACHE: Și practic condiția aceasta a înscrierii în cartea funciară, dvs o vedeți ca o cerință ce trebuie verificată de judecător în raport cu ce moment în care el gestionează acest dosar? Când credeți că ar trebui, în raport cu ce moment ar trebui să constate că există o carte funciară deschisă?

Manuela ISTRĂTOAIE: În raport cu momentul introducerii acțiunii în justiție.

Bogdan DUMITRACHE: Deci la momentul ..

Manuela ISTRĂTOAIE: Condițiile de valabilitate pentru pronunțarea hotărârii se vor verifica la momentul pronunțării hotărârii de către instanțele judecătorești. Instanța atunci verifică dacă sunt îndeplinite condițiile pentru a putea perfecta un contract de vânzare. Și deși…cărții funciare se va verifica, consider eu, tot la acest moment.

Bogdan DUMITRACHE: Dar această exigență, iată, face parte din prezenta lege, adică Legea 17 din 2014 și de aici ne întoarcem la problema dreptului tranzitoriu și cea a normei tranzitorii de la art. 20, dacă ea va fi aplicată și în legătură cu antecontractele încheiate sub înscrisuri cu semnătură privată. Opinii? Data certă, ne mulțumim cu data certă? Nu?

Manuela ISTRĂTOAIE: Este, din punctul meu de vedere, dacă îmi permiteți. Este cert că legiuitorul a vrut să excepteze de la aplicarea Legii 17, zic eu,…pe antecontractele în formă autentică și ..se încheie care oricum au formă autentică atunci când are …imobiliar. Și numai printr-o interpretare per a contrario am putea reține că acele antecontracte care nu sunt încheiat în formă autentică și în forma înscrisului sub semnătură privată, nu sunt exceptate de la dispozițiile Legii 17. Și legea se va aplica și antecontractul respectiv va trebui .., iar la fel, momentul la care…verifică poate fi consultată o asemenea acțiune.

Bogdan DUMITRACHE: Chiar dacă ar fi vorba de un ..

Manuela ISTRĂTOAIE: Se pune problema, din punctul meu de vedere, a ..juridice…antecontract încheiat anterior intrării în vigoare Legii 17 pe regimul de aplicare al noii legi, Legii 17 care are în vedere o nouă procedură a dreptului de preemțiune. S-ar putea spune că, până la urmă, contractul devine afectat și mar rămâne valabil cu condiția… respectiv a nerespectării dreptului de preemțiune… a dreptului de preemțiune.

Bogdan DUMITRACHE: Da, apropo de această posibilitate de a da ocazia procedurii de exercitare a dreptului de preemțiune să se deruleze înainte sau după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare și o să îl rog pe dl notar ALEXANDRESCU să confirme sau nu, dacă am reținut corect, există o îndrumare dată de Uniunea Națională a Notarilor Publici, chiar vă rog să..

Ciprian ALEXANDRESCU: Da, există o astfel de îndrumare, chiar voiam să îmi exprim și eu aici opinia. În practică am constatat, în primul rând, că motivul a două părți, un promitent vânzător și un promitent cumpărător, de a nu încheia un act de vânzare-cumpărare direct, nu este, de fapt, inexistența bunului sau imposibilitatea plății prețului, de fapt este lipsa identificării cadastrale și a intabulării în cartea funciară. Pot să afirm cu mâna pe inimă, din practică vă spun că în 90% din cazuri, de fapt, se încheie un antecontract sau o promisiune de vânzare, un pact de opțiune tocmai din acest motiv. Ori modificarea adusă de Legea 68 la începutul anului paralizează, practic, dispoziția din Legea 17. Practic lipsește de eficacitate antecontractul. Cum pot să am eu o carte deschisă, iar cartea funciară trebuie să fie deschisă, atenție, la momentul introducerii acțiunii, deci acțiunea nu este admisibilă dacă nu avem un extras de carte funciară care să ne ateste că imobilul este încadastrat și intabulat. Deci din start acțiunea ar fi inadmisibilă, eu, ca notar public instrumentator, ca profesionist, eu trebuie să aduc la cunoștința părților faptul că acest antecontract este lipsit de eficacitate, în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare tocmai din acest motiv, pentru că până la data de înscriere în cartea funciară, promitentul cumpărător, spre exemplu, nu are la îndemână această acțiune.

Bogdan DUMITRACHE: Deci practic, chiar dacă nu ar fi o condiție de validitate a antecontractului să fie încheiat fără să fie carte funciară pe masă, este clar că eficacitatea lui ar fi știrbită, în sensul că acest remediu de executare în natură atipică, cum se spunea, în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract ar fi, potrivit Legii 17, condiționat de o preexistență a cărții funciare, adică exact ceea ce părțile pe vremuri sau până la Legea 17 driblau. Antecontracte înscrise sub semnătură privată, mai mult sau mai puțin sincerul refuz al promitentului vânzător de a veni la notar, instanța pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Ceea ce în prezența, vorbim de terenuri agricole în extravilan, ceea ce în prezența art. 5 alin. 1 nu prea mai este de conceput, dar iată avem o problemă și de procedură notarială. Este un text dedicat cumva judecătorului? Dar este un text care îl vizează și pe notar pentru că părțile înțeleg, în continuare, că pot încheia antecontracte, fără să fie carte funciară deschisă, pe terenuri agricole în extravilan.

Ciprian ALEXANDRESCU: Categoric.

Bogdan DUMITRACHE: Dar se pune problema rolului activ al notarilor care ar trebui să atragă atenția sau ar trebui, cumva, să fie vigilent la introducerea clauzei standard de către părți, în sensul că în caz de neexecutarea obligației de a contracta, promitentul cumpărător are dreptul de a se adresa justiției.

Ciprian ALEXANDRESCU: Aici aș vrea să vin cu o completare la discuția anterioară cu privire la admisibilitatea acțiunii în cazul în care antecontractul este încheiat sub semnătură privată. Eu cred că această inserare a obligativității, a autentificării antecontractului are un fundament, zic eu, serios. Atunci când a fost făcută Legea 17, legiuitorul a avut în vedere faptul că tocmai din cauza acestor condiții de la art. 5, părțile ar trebui să fie îndrumate corect de un profesionist al dreptului, respectiv de notarul public instrumentator. Dacă părțile ar încheia un antecontract sub semnătură privată, ar fi lipsiți de această asistență juridică. Și atunci probabil legiuitorul a avut în vedere acest lucru și a introdus în mod obligatoriu autentificarea antecontractului ca și condiție pentru admisibilitatea acțiunii.

Bogdan DUMITRACHE: Rămânând în zona vânzării de terenuri agricole în extravilan, am făcut referire la acea îndrumare a Uniunii Naționale a Notarilor Publici în legătură cu momentul în care se va exercita dreptul de preemțiune, se va derula procedura exercitării dreptului de preemțiune, dacă puteți să menționați câteva cuvinte. Recomandarea fiind aceea de a se epuiza procedura de exercitare a dreptului de preemțiune înainte de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare. Sau cine dorește să comenteze dacă o asemenea îndrumare este una..

Ciprian ALEXANDRESCU: Tehnic este posibil să se parcurgă această procedură a exercitării dreptului de preemțiune, numai că, repet, din practică vă spun că acest lucru nu se întâmplă. Este adevărat, dacă promitentul cumpărător nu este unul din preemptori, ceea ce sincer vă spun, foarte rar se întâmplă, de obicei coproprietarii sau arendașul cumpără terenul arabil, dar dacă ar fi un terț, atunci, evident, notarul chiar este obligat să îi pună în vedere faptul că trebuie parcursă această procedură, nu neapărat, însă, înainte de autentificarea antecontractului de vânzare-cumpărare. Ea trebuie parcursă până la momentul când curge termenul acțiunii pentru că, repet, fiind o condiție de admisibilitate a acțiunii, evident, parte trebuie să știe că de la o anumită dată, el trebuie să parcurgă acea procedură a exercitării dreptului de preemțiune, tocmai pentru a-i fi admisă acțiunea în instanță. Antecontractul se poate autentifica și așa pentru că, evident, cineva poate să promită să vândă și acest sediu al Camerei de Comerț, evident, dar trebuie până la data convenită cu promitentul cumpărător să facă justificarea fie a proprietății fie, evident, să oblige un terț proprietar să vândă către promitentul cumpărător, în condițiile stabilite.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule avocat POPA, apropo de situația litigiului, legea obligă judecătorul să nu pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, decât dacă se respectă inclusiv cerințele legate de procedura exercitării dreptului de preemțiune. Cine va iniția această procedură? Dacă prin ipoteză, chiar avem un război între promitentul vânzător și promitentul cumpărător, cine se va ocupa de depunerea ofertei de vânzare la primărie? Promitentul vânzător?

Cornel POPA: E puțin probabil să se întâmple lucrul acesta. Aș începe cumva preluând o idee de mai devreme legată de necesitatea de a avea înscrierea în cartea funciară pentru a putea uza de prevederile legii și dl notar spunea foarte bine că tocmai lipsa înscrierii în cartea funciară este unul dintre motivele pentru care se încheie antecontractul și nu contract de vânzare direct. Eu aș vrea să supralicitez ceea ce s-a spus mai devreme și aș vrea să spun că această prevedere, de fapt, e o salvă de tun trasă cu succes direct în cei care vor să procedeze la consolidarea proprietății agricole. Se știe că una din marile reușite are reformelor anilor 90 a fost tocmai fărâmițarea proprietății agricole. Și avem o mare problemă din punct de vedere economic, în momentul de față, și avem clienți care sunt foarte îndurerați de această situație datorită faptului că există aceste mici loturi de teren care sunt răspândite pretutindeni pe suprafața țării și nu prea ai metode la dispoziție din punct de vedere juridic pentru a proceda la consolidarea acestor proprietăți. Am avut acum câțiva ani un mare client care își propunea să ridice un mare combinat siderurgic undeva în țară și, evident, în județul Constanța mai precis.

Bogdan DUMITRACHE: Da, ați venit împreună le dezbateri.

Cornel POPA: Iată, lumea e mică, gândim la fel, marile spirite se întâlnesc. Și modalitatea la care s-a apelat era, până la urmă afacerea nu s-a mai făcut, a venit anul 2008 și criza economică și problema a fost rezolvată economic, nejuridic. Metoda din punct de vedere juridic utilizată și s-a stat de vorbă cu câteva sute sau câteva mii de proprietari din zonă era tocmai încheierea unor antecontracte care, în momentul în care se ajungea la o masă critică cu privire la suprafața de teren care urma să fie achiziționată, ar fi trebuit să se transforme în contracte. Acum, mulțumită înțelepciunii legiuitorului, care a edictat Legea 68, acest mecanism nu mai este posibil. Sigur, cineva cu o foarte mare eleganță juridică ne va spune: „da, dar poți să recurgi la mecanismul plății de daune”. Mulțumesc frumos, dar nu e nicio daună din lume care să mă poată compensa în cazul situației care eu nu mai pot crea exploatația agricolă la care mă gândeam, nu mai pot construi combinatul siderurgic pentru că în loc să am, nu știu, o dantură completă, îmi lipsește un dinte din mijlocul proprietății și nu mai pot îndeplini obiectivele. Acum întrebarea tehnică era, coborând cu picioarele pe pământ, cine îndeplinește formalitățile cu privire la exercitarea dreptului de preemțiune?

Bogdan DUMITRACHE: În cazul unui litigiu veritabil, pentru că noi suntem încă obișnuiți, sau eram, cu proceduri quasi-necontencioase. Instanța pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, dar să ne imaginăm dacă e un război pe bune. Cine duce oferta la primărie? Cine are calitatea procesuală activă de a merge la primărie?

Cornel POPA: Legea îi oferă această posibilitate vânzătorului, nu? Nu știu dacă există vreo posibilitate de a se substitui din punct de vedere legal. Sigur, acum ne putem gândi în momentul în care, noi suntem obișnuiți să găsim soluții în momentul în care ne apucăm să scriem contracte sau antecontracte, și ne muncim destul de mult să încercăm să fim creativi. Câteodată mai luăm și niște prime că suntem foarte creativi. Creativitatea prea multă, însă, am constat că nici ea nu prea e bună, că la un moment dat ajungem în fața judecătorilor și judecătorii sunt un pic mai, câteodată mai conservatori decât ne dorim noi să fie. Poate s-ar putea imagina o clauză în antecontract că promitentul cumpărător este împuternicit să îndeplinească el formalități.

Bogdan DUMITRACHE: Mandat irevocabil, atât cât poate fi de irevocabil mandatul.

Cornel POPA: Mandat irevocabil, se poate scrie, orice, în principiu pe hârtie și antecontractul suportă multe, dar într-adevăr, problema rămâne. Dacă e mandat, el e revocabil și cumpărătorul tot nu e pe deplin asigurat de îndeplinirea reală a formalităților cu privire la dreptul de preemțiune. Deci ne aflăm într-o zonă destul de nesigură pentru că promitentul cumpărător, probabil va trebui să recurgă la mencanismul deja tradițional al clauzelor penale stimulative pentru promitentul vânzător, dar știm, Codul civil recunoaște acum expres principiul ireductibilității clauzei penale, sigur, în anumite condiții. Deci nici măcar acesta s-ar putea să nu fie un mecanism suficient de puternic pentru a asigura îndeplinirea acestor formalități.

Bogdan DUMITRACHE: Deci dacă, dna avocat IACOB, riscând o concluzie, practic, în situația unui litigiu pe bune între promitentul vânzător și promitentul cumpărător, instanța ar putea să fie frustrată de posibilitatea de a pronunța o hotărâre care ține loc de contract, tocmai pentru că din cauza rezistenței promitentului vânzător nu ar putea fi îndeplinită procedura de exercitare a dreptului de preemțiune? Vedeți vreo soluție de ieșire din impas?

Elena IACOB: Răspunsul meu este că da, ar putea fi blocată pentru că îndeplinirea procedurii privitoare la drepturile de preemțiune este o condiție pentru valabilitatea contractului. Și în aceste condiții nu se poate considera că instanța poate constata îndeplinirea formalităților. Pe de altă parte, legea instituie în sarcina vânzătorului această obligație de a acorda dreptul de preemțiune și de a înregistra cererea aferentă. Revenind un pic la încheierea contractelor de promisiune de vânzare pentru a evita înscrierea în cartea funciară a imobilului, consider că această condiție pusă în lege, într-adevăr, rezolvă o problemă. Dar rezolvă o problemă a instanțelor care nici înainte de apariția ei nu ar fi trebuit să omită a face o verificare a calității de proprietar a promitentului vânzător. Din practică am avut situații în care instanțele au pronunțat hotărâri care țin loc de contracte de vânzare-cumpărare, fără a face o minimă verificare a calității de proprietar a promitentului vânzător. În aceste condiții s-au constituit titluri, fără a exista un temei legal, real, pentru acestea. Legea rezolvă, oarecum, această problemă. Nu impune cerința autentificării expresis verbis, dar cere ca imobilul să fie înscris în cartea funciară. Deci cineva, înainte de momentul la care cererea este adresată instanței, trebuie să facă verificarea calității de proprietar.

Bogdan DUMITRACHE: Pentru că se deschide cartea funciară la cererea cuiva care are niște acte de natură să justifice această deschidere.

Elena IACOB: Exact.

Bogdan DUMITRACHE: Uitați că ați aruncat o problemă interesantă și voiam să îl provoc pe dl VIDU. Păi fie, dacă potrivit Codului civil vânzarea lucrului altuia este o operațiune valabilă, sigur, nu discutăm de eficiența ei față de adevăratul proprietar, n-ar putea instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, chiar dacă la data pronunțării sunt elemente că promitentul vânzător nu e proprietar? Adică țin loc de contract de vânzare cumpărare. Vânzarea lucrului altuia nu este nulă, păi și atunci? Ar fi nulă hotărârea? Eu îmi amintesc că la catedră, în cadrul catedrei instituției, e o catedră disciplinată de altfel dar, la un moment dat, a zburat o asemenea idee.

Stelian Ioan VIDU: Doar câteva scurte, să zic așa, precizări. Fără să atac zona și domeniul de creativitate al avocaților, vreau să spun că, totuși, vizavi de un posibil remediu, ar putea să fie găsit, eventual, în instituirea obligației vânzătorului chiar prin antecontract de a face demersurile, vezi exercitarea dreptului de preemțiune. Eventual această clauză sancționată pe cale judiciară și mers mai departe în executarea silită în 905 sau cât este.

Bogdan DUMITRACHE: Ar putea fi creditorul autorizat să o execute el pe cheltuiala debitorului.

Stelian Ioan VIDU: Nu aș merge până într-acolo, dar măcar la aplicarea de penalități, nu știu, ar putea fi eventual..

Manuela ISTRĂTOAIE: Să fie obligat vânzătorul promitent.

Stelian Ioan VIDU: Încă o scurtă precizare, un singur minut. Legat de prima problemă care ați supus-o discuției și insist asupra ei pentru că a născut deja în jurisprudență, să zic așa, o mare agitație. Deci, problema pronunțării unei hotărâri cu privire la antecontractele încheiate sub semnătură privată, dacă li se aplică sau nu Legea 17, în primul rând, cred eu, că această problemă privește doar antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, pentru că cele încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil, ele, deja trebuie să fie încheiate în formă autentică pentru a obține hotărârea care ține loc de contract.

Bogdan DUMITRACHE: Dar aici intrăm într-o controversă de ordine practică.

Stelian Ioan VIDU: Asta am vrut să spun. În fine, bun. și de ce spun că ar fi suficientă data certă? Pentru că nu se justifică o discriminare, deci, substanțial vorbind, nu se justifică nicio justificare într-un antecontract încheiat în formă autentică și unul care are dată certă. Vă spun, singura problemă e din perspectiva judecătorului care trebuia să găsească argumente de ce are nevoie de o dată certă într-un litigiu care între părți și cred că acest argument constă în aceea că el, aici, de o manieră atipică, este pus în situația să apere interesele unor terți, vezi exercitarea dreptului de preemțiune, ori interesele terților nu pot să fie protejate decât prin raportare la un înscris care are dată certă, terților nefiindu-le opozabil decât un înscris cu dată certă.

Bogdan DUMITRACHE: Deci, suspiciunea de fraudă este cumva înlăturată sau este atenuată, fie și prin data certă.

Stelian Ioan VIDU: Exact, exact! Și cred că finalitatea urmărită de art. 20 e tocmai aceasta de a evita tentația unor posibili justițiabili de a-și..

Bogdan DUMITRACHE: De a-și face Legea 17 inaplicabilă, punându-și o dată antecontractului.

Stelian Ioan VIDU: Din moment ce acesta poate să fie ușor rezolvată prin caracterul cert, cred că putem să recurgem la o interpretare puțin mai largă a art. 20, tocmai pentru a nu aduce sarcini foarte grele unor persoane care, la momentul la care au încheiat antecontractul, nu au imaginat intrarea în vigoare a Legii 17. Acum, vizavi de ultima problemă pe care ați ridicat-o, așa, la fileu, da, este o problemă extrem de delicată. Vreau să vă spun că în practica instanțelor din întâlnirile pe care le-am avut cu colegii judecători, există, deja, Curți de Apel unde se pronunță hotărâri care țin loc de contract, chiar în condițiile în care, la momentul pronunțării hotărârii, promitentul-vânzător nu are calitatea de proprietar, mergând pe ideea că, sigur, Codul civil acreditează posibilitatea de vânzare a bunului altuia. Strict în ceea ce mă privește, am rezerve față de o asemenea ipoteză, nu trebuie să uităm că noi, într-un litigiu care pretinde la pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, noi trebuie să executăm un drept de creanță, dreptul de a încheia un contract de vânzare, părțile imaginând, de fapt, transferul dreptului de proprietate la momentul încheierii promisiunii de vânzare.

Bogdan DUMITRACHE: Nu doar că încheie un contract în viitor, ci un contract eficient translativ de proprietate.

Stelian Ioan VIDU: Exact. Deci, creanța nu se realizează în conținutul dorit de către părți care n-au dorit, exact, doar formalizarea într-un contract de vânzare ineficient să producă transmiterea dreptului de proprietate. Ori, din punctul ăsta de vedere, noi nu executăm ceea ce părțile au vrut. Iată un motiv de fond, zic eu, care s-ar opune admiterii unei asemenea acțiuni.

Bogdan DUMITRACHE: Plus că este această idee că mergem poate prea departe, dintr-o zonă a vânzării lucrului altuia, care, pe vremuri era sub semnul nulității absolute, acum ajungem la hotărâri care țin loc de contract de vânzare a lucrului altuia. Bine, promitentul-cumpărător ar putea spune „Obțin asemenea hotărâri, știu că încă nu e opozabilă proprietarului, dar în momentul în care promitentul-vânzător, după ce a pierdut procesul, face rost de proprietate, eu nu mai am nevoie de un nou litigiu, unesc acest aport al promitentului-vânzător care, între timp, a făcut rost de proprietate, cu hotărârea care ține loc de contract.” Sigur, astea sunt scenarii, poate nu neapărat SF, dar destul de avansate și izolate pentru situații extreme și nu e de randament, într-o oră, să discutăm despre excepții, ci mai degrabă, poate despre reguli. Doamna profesoară, s-a evocat aici, în glumă, posibilitatea ca printr-un antecontract să se promită sediul Camerei de Comerț, sigur că nu sunt intenții serioase în acest sens, dar această mențiune, cumva, se leagă de o altă problemă, aceea a obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare, în situații, să spunem, mai critice sau mai particulare, cum sunt cele legate de începere unei urmăriri silite cu privire la imobilul care face obiectul antecontarctului sau preexistența unui alt antecontract de vânzare-cumpărare privind același imobil sau preexistența unei ipoteci, nu mai vorbim de cazul în care, la data antecontractului, imobilul încă se află în proprietatea unei alte persoane, cum apreciați asemenea situații? Cât de restrictiv sau permisiv trebuie să fie notarul public, pentru că de cele mai multe ori, chiar dacă nu vorbim de terenul agricol extravilan, această afacere trece prin fața notarului public, câtă deschidere trebuie să avem pentru asemenea situații mai atipice?

Manuela ISTRĂTOAIE: În primul rând, în ceea ce privește vânzarea lucrului altuia, atâta timp cât Noul Cod civil o permite, mă gândesc că este permisă și valabilă și promisiunea vânzării bunului altuia, și care poate să conțină ……… și obligații diferite, adică părțile pot să se oblige ca până la perfectarea vânzării, vânzătorul să dobândească proprietatea, și atunci vorbim despre o promisiune în care promitentul-vânzător nu este proprietar la momentul la care încheie promisiunea, dar se obligă, cu obligație de rezultat, să dobândească această proprietate până la momentul la care se perfectează contractul de vânzare.

Bogdan DUMITRACHE: Scenariul fiind acela că, în temeiul promisiunii, practic, se obține și un avans, poate sunt bani de care promitentul-vânzător are nevoie, tocmai în efortul său ca, între timp, dar ulterior antecontractului, să facă rost de acea proprietate, adică n-ar fi neapărat un exemplu pur teoretic.

Manuela ISTRĂTOAIE: Nu, eu cred că este un caz care se poate întâmpla sau închei un antecontract de vânzare, eu sunt promitent-cumpărător, am siguranța sau certitudinea conform contractului meu încheiat valabil în care vor dobândi dreptul de proprietate, și ulterior, din diferite motive, la rândul meu, mă oblig să înstrăinez ceea ce urmează să dobândesc prin acest contract. Așa cum spuneam, pot să mă oblig la perfectarea unui contract de vânzare, în care să transfer proprietatea la momentul la care se va perfecta contractul de vânzare sau pot să mă oblig la perfectarea unui contract de vânzare a lucrului altuia, cazul mai puțin întâlnit în practică și, cred eu, mai puțin util, dar, ca și vânzarea lucrului altuia, promisiunea de vânzare a lucrului altuia este valabilă numai atunci când părțile, în deplină cunoștință de cauză, nu convin transferul imediat al dreptului de proprietate, ca dacă vânzătorul și cumpărătorul într-o vânzare a lucrului altuia convin transferului imediat, cunoscând că vânzătorul nu este proprietar și, deci, fiind de rea-credință, contractul este nul absolut. Dacă vorbim despre un contract de vânzare, în care cumpărătorul este în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului pe care-l consideră proprietar, dar acesta nu este, așa cum a susținut-o de-a lungul timpului, vorbim despre o vânzare anulabilă pentru erori în substanță. Deci, contractul de vânzare a lucrului altuia primește eficiență juridică, în accepțiunea Noului Cod civil, numai dacă părțile, în deplină cunoștință de cauză convin până la urmă ca vânzătorul, într-un fel sau altul, să dobândească ulterior proprietatea și să o transfere cumpărătorului sau convin obligația vânzătorului de a-l determina pe adevăratul proprietar să ratifice contractul de vânzare încheiat în aceste condiții. Din punctul meu de vedere, este mai mult o vânzare de obligații, practic, vânzătorul vinde obligația lui de a asigura transferul de proprietate către cumpărător, este obligație de rezultat, în cazul în care nu și-o îndeplinește, el va răspunde pe temeiul rezoluțiunii față de cumpărător. La fel consider că se întâmplă și în cazul antecontractului, în funcție de ceea ce părțile convin ca și conținut al acestui antecontract, cu privire la perfectarea contractului de vânzare, fie poate fi o vânzare atunci când vânzătorul dobândește dreptul de proprietate sau poate fi, așa cum spuneam, mai puțin întâlnit în practică, cazul în care vânzătorul perfectează contractul de vânzare și vinde tot un bun al altuia, dar se obligă, într-un fel sau altul, să asigure transferul de proprietate către cumpărător la un moment ulterior.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule notar, dar dacă vi se solicită o autentificare unui antecontract și verificați cartea funciară și vedeți că există, deja, un antecontract, ce faceți?

Ciprian ALEXANDRESCU: Foarte bună întrebarea pentru că practica, cel puțin în zona mea, este foarte diferită. Unii colegi procedează la autentificarea actului de vânzare, chiar dacă există o promisiune anterioară, pe motivul că proprietarul este suveran pe proprietatea lui și el decide ce face mai departe. Acum, sigur, trebuie să analizăm în ce măsură este o clauză de inalienabilitate notarea în carte funciară a unei alte promisiuni.

Bogdan DUMITRACHE: Apropo de comentariul făcut la acea știre de pe juridice.ro.

Ciprian ALEXANDRESCU: Exact. Trebuie să discernem între sarcini și sarcini, unele sarcini cum ar fi ipoteca, că le-ați enumerat mai devreme, spre exemplu, nu împiedică vânzarea.

Bogdan DUMITRACHE: Nu, mă refeream la ipoteza că vi se cere un antecontract să-l autentificați și în cartea funciară preexistă antecontractul nr. 1, să-i zicem.

Ciprian ALEXANDRESCU: Eu, ca notar, trebuie să fac diligențele necesare pentru a afla ce-i cu acel atecontract, evident că-i pun în vedere promitentului-vânzător să-mi prezinte acel antecontract notat în cartea funciară, îl analizăm împreună, vedem ce s-a promis a se vinde, în ce condiții, ș.a.m.d. Acum, sigur, sunt multe elemente de analizat în această speță, trebuie văzut care-i obiectul, dacă acel antecontract este sau nu expirat, cum spunem noi, adică dacă s-a împlinit termenul convenit de părți pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare. Ce să vă spun, e greu de spus în momentul de față, nu există o practică unitară în acest sens.

Bogdan DUMITRACHE: Poate nu sunt nici multe situații de genul ăsta.

Ciprian ALEXANDRESCU: Nu sunt multe, într-adevăr, dar am avut una de curând.

Bogdan DUMITRACHE: Mă gândesc că promitentul-vânzător ar putea să facă rost de un avans mai consistent din al doilea antecontract, ca să încerce să-și plătească o clauză penală din primul.

Ciprian ALEXANDRESCU: Și asta e adevărat. Eu, ca notar, când fac promisiunea de vânzare, totuși, îmi doresc o carte funciară liberă de sarcini, dar spre exemplu, dacă primul antecontract este expirat, s-a împlinit termenul și, cu toate astea, n-a fost radiat din cartea funciară și nici nu va fi redat în termen de 6 luni de la expirarea lui, știm bine de ce, spune Codul civil. Nici nu pot să le pun în vedere părților „Așteptați 6 luni de la expirare, ca să putem radia precontractul de acolo” pentru că precontractul mai poate fi radiat prin acordul ambelor părți din primul precontract.

Bogdan DUMITRACHE: Cu asta v-ați deschis dreptul și, mai ales, obligația de a răspunde la următoarea problemă. Apropo de art. 24 alin. (4) din Legea 7/1996, care, în ideea de a curăța cartea funciară de un asemenea antecontract incomod, antecontractul nr. 1, permite notarului public să procedeze la emiterea unei încheieri de certificare de fapte, prin care să constate îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părții interesate, iar radierea poate să aibă ca obiect, printre altele, cum spune art. 24 alin. (4) din Legea 7/1996, chiar și promisiunea de a încheia un contract având ca obiect, durată asupra unui imobil. V-ați întâlnit cu solicitări de genul ăsta?

Ciprian ALEXANDRESCU: Sincer, nu.

Bogdan DUMITRACHE: Ați intrat în haina de judecător, deja, sau nu?

Ciprian ALEXANDRESCU: Nu, și sincer, ne ferim noi, ca notari publici, evident, și de la apariția noului Cod civil, și de la apariția noului Cod de procedură civilă, cu toate legile de aplicare modificat și paramodificate. Noi, în Camera Notarilor și, în general, Uniunea, încearcă să creeze o practică unitară pentru că noi suntem, din păcate, în linia I cu aplicarea acestor legi, trebuie să venim cu soluții instant la solicitările părților și, sincer, nu mi-a solicitat mie, personal, ca notar, și nici vreunui coleg din Cameră, și din câte știu, nici la nivelul Uniunii, nu s-a discutat acest lucru, în sensul că părțile, niciodată, până acum, nu au solicitat certificarea faptului că a intervenit pactul comisoriu.

Bogdan DUMITRACHE: Dar știți că în momentul în care discutăm, vi se poate întâmpla asta..

Ciprian ALEXANDRESCU: Categoric!

Bogdan DUMITRACHE: Nu acum că e închis biroul. Pentru că ați autentificat antecontracte și priomitentul-vânzător, sătul să stea după promitentul-cumpărător, se gândește la o cale de radiere rapidă și inedită, domnule avocat Popa, cum e asta cu notarul care taie nodul gordian la lit. b) de la alin. (4)?

Cornel POPA: Să-i dorim succes, dar nu știu dacă va putea. Textul este foarte interesant pentru că, din nou, face parte din acea serie a salvelor de tun trase în diverse direcții de către legiuitor care, prin Codul civil, ne vorbește frumos despre posibilitatea rezoluțiunii unilaterale, chiar văd că din text lipsește orice referință la rezoluțiunea unilaterală.

Bogdan DUMITRACHE: Da, e interesantă observația. Are referire la partea comisorie, textul pare făcut pentru vremurile de trecut, nu?

Cornel POPA: Da, probabil că e un absolvent mai vechi al Facultății de Drept, care a scris acest text, și care nu a trecut prin noul Cod civil. Se face referință încheierea de certificare de către notarul public, eu nu știu cum va putea notarul public, și eu, ca avocat, nu-mi dau seama ce documente ar trebui să-i prezint notarului public pentru a obține o astfel de încheiere de certificare de fapte, mi se pare o imposibilitate din start, mai ales că ceea ce ar trebui dovedit ar trebui să fie neexecutarea unei obligații de către debitor, cum aș putea eu să fac dovada, prin ipoteză sunt creditorul interesat de a obține această încheiere de certificare, oare cum aș putea eu să fac dovada într-un mod care să fie mulțumitor.

Bogdan DUMITRACHE: Pentru notarul public.

Cornel POPA: Pentru notarul public.

Bogdan DUMITRACHE: O persoană care-i obișnuită să acționeze pe liberul consimțământ explicit, exprimat de părți, îmi cer scuze pentru pleonasm, dar doar pentru a sublinia ideea.

Cornel POPA: Sigur că da. La notar, în general, lumea merge când e, totuși, o anumită concordie și se pică de acord pe ceea ce se cere notarului public. Aici, din start, pun notarul să intervină într-o situație cu un potențial conflictual extrem de ridicat și fără a-i da mijloacele pentru a opera într-un astfel de mediu conflictual, pare o prevedere legală inoperantă, ca să zicem așa.

Ciprian ALEXANDRESCU: Tocmai pentru ca notarul să nu forțat să iasă din sfera lui de activitate și să intre a intra pe tărâmul contenciosului, notarului i s-a atribuit o procedură – certificarea de fapte, procedură care nu-i permite să intre pe tărâmul contenciosului, certificarea de fapte este, de fapt, cerută de părți, iar în certificarea de fapte, notarul, doar certifică ceea ce declară partea, atenție! În certificarea de fapte, notarul e obligat să cuprindă și declarația părții, ca și la orice altă certificare de fapte.

Bogdan DUMITRACHE: Și nu dă verdicte în certificarea de fapte standard, notarul nu dă verdicte.

Ciprian ALEXANDRESCU: Niciodată nu veți vedea o certificare de fapte semnată de un notar public care să spună „Da, eu am constatat că a intervenit pactul comisoriu conform precontractului nr. cutare.” Sincer, eu nu văd făcând așa ceva și, sincer, nu am auzit ca vreun coleg să aplice această procedură până acum, este un subiect deschis, rămâne deschis.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna avocat, ce faceți dacă clientul, promitentul-cumpărător a ieșit din cartea funciară în urma unei asemenea încheieri de certificare de fapte? Repet, textul permite radierea promisiunii. Și primește încheierea de la cartea funciară, de radiere.

Elena IACOB: Aici sunt 3 ipoteze prevăzute de lege: prima, în care promitentul-cumpărător și promitentul-vânzător sunt în acord.

Bogdan DUMITRACHE: Da, nici nu mai pierdem timpul cu situații ideale.

Elena IACOB: Ultima, care presupune o acțiune în instanță și o hotărâre judecătorească și cea din mijloc, care presupune această certificare de către notarul public. Părerea mea este că aici e teren pentru creativitatea avocaților care trebuie să formuleze condiții de operare a pactului comisoriu, suficiente pentru a permite notarului să certifice cu ușurință.

Bogdan DUMITRACHE: Deci suficient de stricte și de bine determinate.

Elena IACOB: Suficient de clare și determinate și de regulă, documenatre, dacă pot face o paralelă, de exemplu, în cazul contului Escrow, băncile au un rol de agent, nu verifică niciodată fapte, dar pot verifica documente. De exemplu, dacă se prevede o condiție documentară, banca poate verifica dacă este prezentat documentul, dacă are o aparență generală de valabilitate ș.a.m.d. În condițiile astea, își poate exercita rolul, în aceeași măsură, notarul, văzând o clauză clară și care presupune prezentarea unui anume document, depinde și de condiția care se cere a fi îndeplinită, poate emite o astfel de certificare de fapte.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule Vidu, gândiți-vă că ați avea șansa nesperată, ca judecător, să vă treziți cu o plângere formulată de data aceasta de promitentul-vânzător, în considerarea pronosticului care s-a făcut aici, că nu va fi un text pe care notarii să-l acceseze cu prea multă ușurință, și vă treziți învestit cu o împotriva refuzului notarului public nu de a certifica faptul că a venit promitentul-vânzător sau cumpărător în fața lui, ci refuzul de a constata îndeplinirea pactului comisoriu. Cum gestionați un asemenea dosar? Cum vă imaginați că l-ați gestiona? E o plângere împotriva unui refuz al notarului, adică ce poate fi mai simplu de atât?

Cornel POPA: Întrebările lui Bogdan sunt întotdeauna simple.

Bogdan DUMITRACHE: Păi de aia mă așez moderator, ca să nu mi se pună mie întrebările, normal.

Stelian Ioan VIDU: Păi cred că ar trebui să lămurim ce înseamnă certificare de fapte ca să putem să soluționăm o asemenea plângere, și văd că până una alta, văd că nici notarii nu s-au lămurit cu problema asta.

În speța asta, că certificarea de fapte este reglementată.

Stelian Ioan VIDU: Da, da, în speța asta. Eu, sincer să fiu, când am citit textul de lege referitor la certificarea de fapte de către notarul public, mă gândeam, oarecum în completarea a ceea ce a spus colega mea, elemente suficiente să constați neexecutarea, eu știu, să stabilești un termen, o dată la care se execută ori nu se execută, adică chiar mergând până într-acolo.

Bogdan DUMITRACHE: Să fie o situație atât de clară încât până și un notar care este obișnuit cu situații amiabile..

Stelian Ioan VIDU: Nu mai poate să se simtă.. Și are o constatare cu propriile lui simțuri, adică o constatare directă, nu mediată prin ceea ce spun părțile că s-a întâmplat, eu așa am înțeles lucrurile, apropo, că ceea ce constată notarul nu are acea valoare.

Nici din analiza pe fond a speței.

Stelian Ioan VIDU: Așa încât sigur că soluția pe care o dă nu trebuie să fie strict legată de ceea ce poate să facă notarul în certificarea de fapte și e clar că aici este de văzut și dacă cu adevărat textul acela își dovedește și viabilitatea cu adevărat sau este, mai degrabă, o construcție declarativă.

Bogdan DUMITRACHE: Da, el e tentant pentru că permite promitentului-vânzător, dacă notarul, dimpotrivă, dă o încheiere de certificare de fapte prin care a constatat îndeplinirea pactului comisoriu, să-l radieze pe promitentul-cumpărător, adică promisiunea de vânzare din cartea funciară într-un circuit mult mai rapid decât cel al unui litigiu pentru că avem și ipoteza de la lit. c), când radierea din cartea funciară are la bază o hotărâre judecătorească. Când auzim „hotărâre judecătorească”, auzim fond, apel din start, dacă nu cumva, Doamne ferește, în funcție de valoarea antecontractului, ne ducem în recurs, dar la nivel executoriu vorbim de fond, apel, ceea ce înseamnă foarte mult. Deci, este ispititoare adăugarea acestei posibilități atribuite notarului public.

Ciprian ALEXANDRESCU: În opinia mea, analiza pe care trebuie să o facă judecătorul în plângerea pe care o face partea, la refuzul notarului, trebuie să se limiteze, practic, strict la procedura notarială, dacă notarul a greșit sau nu refuzând acea certificare de fapte. Ca de altfel, cum trebuie să analizeze orice plângere cu privire la neîndeplinirea unei proceduri notariale, orice procedură notarială este supusă acțiunii judecătorești, dar în mod special, plângerea părții împotriva refuzului autentificării sau îndeplinirii unei proceduri notariale trebuie să fie analizată, în opinia mea, strict pe procedura notarială, dacă notarul a greșit sau nu refuzând autentificarea sau îndeplinirea unei proceduri notariale, nu intrăm pe fond.

Bogdan DUMITRACHE: Da, dar partea e nemulțumită nu că notarul nu a certificat faptul prezenței promitentului-vânzător, ci faptul că nu a constatat aplicarea pactului comisoriu prin aceeași idee. Textul e un pic incoerent, aveți dreptate.

Ciprian ALEXANDRESCU: Este, dar și refuzul notarului dat printr-o încheiere motivată, atenție, deci încheierea trebuie să fie motivată obligatoriu, conform Legii 36. Deci, acolo, notarul explicitează toate motivele pentru care a refuzat, că nu poți să refuzi pur și simplu, evident că se analizează speța.

Elena IACOB: Aș avea o întrebare în cazul ăsta, în ce situație ați accepta certificarea? Deci, personal, aș vrea să interpretez o dispoziție legală în sensul de a produce efecte juridice, și nu de a nu produce. Fac trimitere și la art. 1553 care prevede că pentru pactul comisoriu este necesară precizarea expresă a condițiilor a căror neexecutare atrage..

Ciprian ALEXANDRESCU: Vorbim strict teoretic aici, v-am zis, nu m-am întâlnit în practică, încă, cu această certificare de fapte, dar dacă acel precontract sau promisiune de vânzare-cumpărare este construită în așa manieră încât se poate identifica clar îndeplinirea condițiilor, dacă se pot identifica condițiile îndeplinirii pactului comisoriu, atunci, evident, aș putea constata acest lucru pentru că e o certificare de faptă, atenție! O faptă nu presupune analiză juridică din spate, trebuie să se îndeplinească anumite condiții clar precizate în promisiunea de vânzare-cumpărare, dacă cerul e albastru și marea e albastră, mergem la plajă, pe acest principiu. Eu, ca notar, oricât mi-aș dori, nu pot să fac mai mult, nu mă lasă legea, înțelegeți? Dacă eu, însă, ca notar, public instrumentator, constat că acele condiții nu sunt clar stipulate în promisiunea de vânzare-cumpărare, am posibilitatea să sau încheiere de respingere motivată și aș motiva pe faptul că acele condiții nu pot fi constatate ca îndeplinite, de mine, ca notar public, în acel moment. Eu nu pot să trec peste un dubiu pe care-l am și să creez un prejudiciu uneia din părți doar pentru faptul că eu consider că ar trebui să certific fapta, mai bine dau încheiere de respingere, o motivez, evident, în drept și în fapt, și se duce la domnul judecător care va trebui să analizeze mai profund această chestiune.

Cornel POPA: Aici aș avea și eu întrebare, într-o situație de genul ăsta presupun că nu se va crede pe cuvânt creditorul, va fi întrebat și debitorul care e situația, nu? Așa ar fi normal, adică nu cred că notarul și-ar asuma riscul de a primit dosarul de la creditor și pe baza acelui dosar să constate operarea pactului comisoriu.

Stelian Ioan VIDU: Eu cred că aici este riscul. Deci, în măsura în care na gândim că trebuie să-l întrebe notarul și pe creditor, și pe debitor, deja transformă procedura necontencioasă în una contencioasă, deci aici este granița care nu trebuie să fie trecută în certificarea asta de fapt, adică el trebuie să fie de natura evidenței.

Bogdan DUMITRACHE: Oldies, but goldies, nu știți că pe vremuri era Secția Notariat a Tribunalelor, iată, pe o altă cale și într-o altă accepțiune, putem s-o reintroducem.

Stelian Ioan VIDU: Vremurile au trecut, din păcate.

Cornel POPA: Problema este că dacă un creditor vine și spune „Nu s-a îndeplinit obligația”, obligația e clară, să zicem că e vorba de plata unei sume de bani care ar fi trebuit făcută, potrivit antecontractului, până la o anumită dată. Creditorul vine în fața notarului și spune „Nu am primit banii”, în cazul acesta nu văd cum ar putea notarul să opereze doar pe baza declarației creditorului, cred că ar trebui să-l întrebe și pe debitor „E adevărat? S-au plătit, nu s-au plătit banii?” pentru că altfel, care sunt mecanismele prin care notarul se poată asigura de faptul că ceea ce-i spune creditorul este adevărat? Sigur, creditorul ar putea să răspunde, eventual, penal pentru fals în declarații sau ceva, dar cred că ar fi un remediu destul de ineficient pentru un debitor.

Bogdan DUMITRACHE: Răul se întâmplă acum, se dispune radierea din cartea funciară acum, răspunderea penală se angajează mai târziu.

Cornel POPA: Absolut, și creditorul, practic, pe baza unei simple afirmații, ar ajunge, dacă am păstra ideea care e corectă, că nu trebuie să transformăm această procedură într-una contencioasă, dar dacă debitorului nu i se solicită punctul de vedere, ajungem într-o zonă extrem de riscantă și nu știu dacă neapărat dorită de către legiuitor.

Ciprian ALEXANDRESCU: Eu am posibilitatea, ca notar, să citez cealaltă parte pentru a lămuri situația și, în principiu, asta voi face dacă voi fi pus în fața unei astfel de situații, de certificare de fapte, voi cita cealaltă parte, iar dacă părțile nu se înțeleg, deja avem calea instanței, calea judecății, ieșim din sfera amiabilă, intrăm în cea contencioasă și îndrum părțile spre proces.

Stelian Ioan VIDU: Lăsând întâietatea notarului cât privește semnificația certificării de fapte, în continuare eu am rezerve serioase că în această ipoteză, notarul verifică declarații și realizează această certificare de fapte pe bază de declarații, nu! Aici e vorba de vedea cu propriile lui simțuri o stare de fapt, dacă poate. Dacă nu poate, trebuie să dea încheiere de respingere, dar încă o dată, este o zonă, recunosc, unde..

Bogdan DUMITRACHE: Vorbim în jurul probelor.

Stelian Ioan VIDU: Exact.

Bogdan DUMITRACHE: Ceea ce, deja, este un mic tangent la judecător.

Stelian Ioan VIDU: Deja nu mai suntem într-o zonă necontencioasă, suntem deja într-o zonă contencioasă.

Cornel POPA: Probabil că de foarte multe ori va fi vorba de neexecutarea unei obligații de a face, care ar justifica operarea pactului comisoriu. Creditorul va trebui să spună „Această obligație de a face..” care poate să fie am dat exemplul unei sume de bani, poate să fie și altceva, „..nu a fost executată” și eu nu văd cum ar putea să facă creditorul, dovada absolută a faptului că o sumă de bani nu s-a achitat. O sumă de bani se poate achita, sigur că în antecontract s-ar putea trece, eventual, faptul că plata se face în contul X.

Stelian Ioan VIDU: Exact, în contul X, la data de.

Cornel POPA: După cum foarte bine știți, Codul civil nu e destinat numai celor pregătiți să gestioneze prevederile lui și creativitatea legiuitorului, ci în foarte multe cazuri, vorbim de niște oameni care încheie și ei acolo un antecontract și după aceea au credința că se află în deplină legalitate. Deci, Codul civil se adresează tuturor, până la urmă, și din acest punct de vedere, sunt foarte multe alte contracte, sunt convins, în care părțile nu vor avea prevederea de a trece o dispoziție cu privire la numărul de cont bancar în care ar fi trebuit să se facă plata, și după aceea să mă duc la notar cu extras de cont bancar și să arăt ”Uite, contul bancar e gol și a fost gol toată viața lui”.

Bogdan DUMITRACHE: Și a fost gol, poate, pentru că a fost restricționat special de titularul lui să nu primească plăți de la o anumită persoană.

Cornel POPA: Și nici asta nu poate să fie o dovadă pentru că suntem foarte bine dotați, tehnic, și știm foarte bine că un document pdf e foarte ușor de pregătit de către orice și cu aparență de legalitate.

Ciprian ALEXANDRESCU: Și extrasul de cont poate să arate situația din momentul ăsta, iar ieri, eu să fi scos banii din cont.

Bogdan DUMITRACHE: Dar vă dați seama că noi dăm idei în momentul ăsta, de fapt.

Elena IACOB: Deci, intrăm în sfera absurdului. În primul rând, conturile au niște reguli, dacă se face un cont de escrow care nu este nici sub controlul titularului, nici sub controlul părții care trebuie să crediteze suma respectivă în cont, se poate prezenta un extras și nu se pot refuza plățile care ar fi, eventual, făcute.

Bogdan DUMITRACHE: Dar inclusiv notarul are la dispoziție, potrivit legii lui, un cont care acționează ca un teritoriu neutru, nu?

Elena IACOB: Exact, posibilitatea să acționeze ca agent escrow, este una din prerogativele notarului, potrivit legii. Deci, în măsura în care clauzele nu sunt formulate suficient de clar și nu permit notarului să certifice faptele, este evident că..

Bogdan DUMITRACHE: Rămâne drumul la instanță.

Cornel POPA: Ceea ce voiam să spun este că în zdrobitoarea majoritate a cazurilor, nu văd cum ar putea să funcționeze această prevedere, ba dimpotrivă, chiar cred că încurcă lucrurile, spuneam că omite și referința la rezoluțiunea unilaterală care mi se pare impardonabilă, în contextul legislativ actual. Nu știu, poate o încadrează pe prima literă care vorbește de o declarație în formă autentică, dar a părților, deci folosește pluralul.

Bogdan DUMITRACHE: Aici e o problemă consensuală, amiabilă. N-aș dori să trec peste faptul, știu că emisiunea e dedicată antecontractului, dar subiectul alineatului 4 este: drepturile reale imobiliare și promisiunea de a încheia un contract, adică într-o vânzare-cumpărare dacă nu să plătit diferența de preț, vânzătorul își poate face drum la notar pentru a forța o încheiere de certificare de fapte prin care se constată aplicarea pactului comisoriu pentru neplata diferenței de preț și cumpărătorul, ieri era în cartea funciară, astăzi, pe baza încheierii notarului, s-ar putea să nu mai fie, dar noi vorbeam pe cale incidentală de antecontract și de aceea ne-am focusat pe așa ceva. Doamna profesoară, ca să mai atingem un ultim punct tot fierbinte în jurul antecontractului pentru că lumea se grăbește și n-ar mai vrea să se judece, antecontract cu arvună, promitentul-cumpărător poate să obțină dublul arvunei direct, prin intermediu executorului judecătoresc? Cum evaluați o asemenea posibilitate? Este realistă? E, înainte de toate, legală, în loc de a sesiza justiția pentru a obține verificarea acestei clauze legate de arvună și a obține obligarea la dublul sumei? Dacă ar fi tentat prin antecontract încheiat în formă autentică să încerce să meargă direct la executor.

Manuela ISTRĂTOAIE: Aș avea argumente și pro, și contra. În primul rând, dacă ar fi pe argumentele pro, ar fi să spun că antecontractul s-a înscris autentic, poate fi învestit cu formulă executorie, iar arvuna aceea reprezintă, o creanță certă, lichidă și exigibilă în momentul în care una dintre părți declară rezoluțiunea contractului, căci acesta este textul din noul Cod civil, și îi cere arvuna. Sau dimpotrivă, reține arvuna dacă este cel care este inocent de neperfectarea contractului de vânzare. Pe de altă parte, declarația unilaterală de rezoluțiune trebuie să fie însoțită, zic eu, de acțiunea în justiție atunci când se urmărește repunerea părților în situația anterioară și restituirea prestațiilor efectuale în temeiul actului juridic – rezoluțiunea, pentru că acestea nu pot face obiectul unei declarații unilaterale de rezoluțiune venită din parte creditorului față de care nu s-a executat obligația.

Bogdan DUMITRACHE: Deci o creanță certă și, totuși, incertă, aceasta de a cere dublul arvunei.

Manuela ISTRĂTOAIE: Deci în momentul în care creditorul a optat pentru rezoluțiune, el, de fapt, și-a exprimat dreptul de creanță constând în realizarea acelei arvune, creanța lui este certă, este lichidă, este exigibilă pentru că contractul este rezoluționat, el nu mai are varianta să mai opteze pentru executare silită, în natură, a obligației de executare a contractului și nici pentru cealaltă variantă pe care o oferă, de asemenea, Codul, să meargă pe o rezoluțiune de drept comun și să ceară o reparare a prejudiciului potrivit dreptului comun, această rezoluțiune urmând să se facă numai pe cale judiciară.

Bogdan DUMITRACHE: Aveați în vedere art. 1544, în particular, din Codul civil, arvuna confirmatorie promitentului-cumpărător, atunci când executarea provine de la partea care a primit arvuna, deci a primit arvuna promitentul-vânzător, cealaltă parte, deci promitentul-cumpărător poate declara rezoluțiunea contractului și poate cere dublul acesteia.

Manuela ISTRĂTOAIE: Dublul arvunei, da.

Bogdan DUMITRACHE: Alte concluzii? Alte opțiuni? Alte soluții?

Elena IACOB: Aici, referindu-ne la ipoteza legală în care era vorba numai de pactul comisoriu, aici legea vorbește numai de declarație de rezoluțiune. Nu cred că asta schimbă ceva față de regimul anterior în care, practica judecătorească, din câte știu, a fost predominantă opinia că în această situația, creanța nu este certă. Caracterul cert al creanței, dincolo de faptul că e o sumă precizată într-un înscris, constă și în posibilitatea constatării neîndoielnice.

Bogdan DUMITRACHE: Din chiar contract, chiar antecontract, nu din rezoluțiune.

Elena IACOB: Ori condițiile de atragere a răspunderii contractantului presupun o analiză de fond, presupun o constatare pe cale judiciară care scapă atribuțiilor executorului judecătoresc.

Manuela ISTRĂTOAIE: Da, dar asta ține de declarația unilaterală de rezoluțiune, adică dacă i se permite creditorului să declare unilaterală rezoluțiunea, din acest moment, eu zic că dreptul său la creanță este cert, creanța este certă, acea arvună. Debitorul are, la rândul său, posibilitatea, dacă nu execută voluntar și este într-o executare silită, să-și exercite formele pentru a se împotrivi și de asemenea, pentru a face dovada fie a unei inexecutări obiective sau a lipsei culpei sale în neexecutarea obligației sau dimpotrivă, din punctul său de vedere, a propriei executări a obligației, dar atâta timp cât legea permite creditorului o declarație unilaterală de rezoluțiune, nu cred că instanța mai poate interveni, ci doar pentru a constata că a intervenit această declarație unilaterală de rezoluțiune.

Stelian Ioan VIDU: Să nu uităm că declarația unilaterală de rezoluțiune se poate admite de către creditor, chiar și în afara unui pact comisoriu, pe fondul unei neexecutări însemnate obligației de către debitor, ceea ce ridică problema asupra aprecierii caracterului însemnat sau neînsemnat al executării și fără a avea pretenția că exprim, sigur, opinia actualei jurisprudențe, înclin să cred că doar în măsura în care creanța este bine fundamentată, încorporată și explică bine originea în titlu, el este titlu executoriu dacă trebuie să apelăm la elemente exterioare, vezi rezoluțiune și asupra caracterului însemnat al rezoluțiunii, actul autentic nu are valoare de titlu executoriu, cam asta ar fi esența

Bogdan DUMITRACHE: Deci o temă uzată, ea se va mai uza în continuare pentru că, așa cum ați simțit, și cei online, și cei în sală, există pauze, speakerii trag aer în piept, există virgule, puncte și virgule, în fond, ne adunăm pe texte interpretabile, că textele interpretabile rămân în picioare și dezbaterile n-au nicio șansă să mai moară. Mulțumim Craiovei că ne-a fost alături, mulțumim și invitaților din București și rămâne să ne întâlnim săptămâna viitoare, în aceeași zi a săptămânii, la aceeași oră. O seară frumoasă! [/restrict]

---

Aproape (de) contract: antecontractul

București, CCIR, et. 4, Amfiteatrul Al. I. Cuza
Luni, 27 octombrie 2014, ora 20:00

* Pe aceeași temă a fost publicat în Revista de note și studii juridice (RNSJ) articolul ICCJ. Promisiune de vânzare-cumpărare. Drept de proprietate vs. drept de creanţă | Corina CIOROABĂ

Tematică
– Poate instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare privind un teren agricol din extravilan, dacă cererea este depusă după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2004, imobilul nu are carte funciară deschisă, iar antecontractul, în forma unui înscris sub semnătură privată, s-a încheiat înainte de intrarea în vigoare a legii anterior menționate (art. 5 alin. 1 și art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014)?
– Poate fi încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare privind un imobil în a cărui carte funciară sunt notate începerea urmăririi silite imobiliare, o ipotecă, o măsură asigurătorie dispusă în procesul penal ori în procedura executării silite fiscale? Poate face obiectul unui antecontract un imobil aflat, la data antecontractului, în proprietatea unui terț?
– Poate fi încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare privind un teren agricol din extravilan fără ca, prealabil antecontractului, să se fi îndeplinit procedura de exercitare a dreptului de preemptiune? În caz afirmativ, dacă ulterior antecontractului promitentul-vânzător nu mai vrea să încheie contractul, există pârghii practice pentru a se îndeplini procedura de exercitare a dreptului de preempțiune, în lipsa căreia instanța nu ar putea admite acțiunea? (art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014)
– În cazul în care promitentul-vânzător refuză să se prezinte la notarul public pentru autentificarea vânzării, poate promitentul-cumpărător să obțină pronunțarea hotărârii care ține loc de contract înainte de a achita/consemna (la dispoziția cui?) diferența de preț, diferență scadenta, conform celor stipulate în antecontract, la data autentificării vânzării?
– Este antecontractul, însoțit de o declarație unilaterală de rezoluțiune formulată de promitentul-cumpărător, titlu executoriu pentru restituirea dublului arvunei achitate de promitentul-vânzător sau, cel puțin, pentru restituirea arvunei? Este susceptibil de învestire cu formulă executorie antecontractul de vânzare-cumpărare?
– Trebuie introdus promitentul-cumpărător în cadrul procesual al plângerii formulate de promitentul-vânzător împotriva refuzului notarului public de a constata îndeplinirea pactului comisoriu în temeiul art. 24 alin. 4 lit. b) din Legea nr. 7/1996? În mod analog, trebuie introdus promitentul-vânzător în cadrul procesual al plângerii formulate de promitentul-cumpărător împotriva încheierii prin care registratorul de carte funciară a dispus radierea promisiunii de vânzare-cumpărare în baza încheierii de certificare de fapte prin care notarul public a constatat îndeplinirea pactului comisoriu stipulat în antecontract?
– Poate instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pe temeiul unui pact de opțiune atunci când beneficiarul opțiunii de cumpărare observă că, în realitate, față de redactarea clauzelor și situația concretă existentă la data împlinirii termenului de exercitare a opțiunii, contractul nu s-ar putea considera încheiat prin simpla exercitare a opțiunii? Ar putea fi invocat, în acest sens, principiul conversiunii?