Extras VIDEO: 22′. VIDEO integral, pentru membri: 64′

VIDEO integral, pentru membri: 64′

 

ÎNREGISTRAREA VIDEO ȘI TRANSCRIPTUL

Bogdan DUMITRACHE: Am și uitat să vorbesc la microfon. Deci, spuneam că titlul este „Desființarea contractelor pe cale amiabilă”, iar paranteza sper să primească un răspuns negativ, întrebarea este dacă e mai complicată în instanță, e o întrebare. Va trebui să ne plimbăm în jurul ei și e posibil să ajungem la concluzia că fără a fi mai complicată decât în instanță, totuși, s-ar putea să fie mai complicată decât pare în realitate. Astăzi avem un prezidiu mai larg și un prezidiu interdisciplinar, așa cum dezbaterile încearcă să-l ofere. O să încep cu doamna notar Laura BADIU, președinta Camerei Notarilor Publici București, a fost și judecător, ceea ce s-ar putea să ne ajute pentru că paranteza este pe această întrebare. Mulțumim pentru participare!

Laura BADIU: Mulțumesc! Am fost judecător acum 105 ani. Vă mulțumesc de invitație!

Bogdan DUMITRACHE: 105 ani! Vă țineți bine, în cazul ăsta, pentru această vechime. Mai departe, de altfel, precedenta participare a fost la o emisune dedicată „Eternului risc al achiziției imobiliare: calitatea de proprietar al vânzătorului” și e posibil, în discuția de azi, să ne întâlnim cumva cu această temă. Mai departe, trei parteneri principali. Ordinea este și aleatorie, poate și întâmplătoare, însă să începem cu doamnele, doamna avocat Andreea SIMULESCU care este partner la LEAUA & ASOCIAȚII.

Andreea SIMULESCU: Bună seara!

Bogdan DUMITRACHE: Partener principal, prima dată la dezbateri. O specializare cu accente pe arbitraj și ați obervat că între subtemele care sunt găzduite de pagina dezbaterilor se află și o temă care interesează arbitrajul. Dar ca de obicei, discuțiile vor putea degenera, în sensul bun al termenului, și să se adauge subteme la cele deja afișate. Mulțumim pentru participare!

Andreea SIMULESCU: Bună seara și vă mulțumesc pentru invitație!

Bogdan DUMITRACHE: Mai departe, „Apare când nu te mai aștepți.” Nu e vorba de domnul avocat George Albert IONESCU, am citat o dezbatere la care dânsul a fost invitat. Dânsul este ubicuu pentru că a fost cu noi și în București, și în Poiana Brașov, unde ne-a fost chiar gazdă la o plăcută școală de vară, unde „Condiția suspensivă a părut mai suspensivă decât condiția rezolutorie”, o altă dezbatere pe pagina dezbaterilor. Mulțumim pentru faptul că sunteți alături de noi!

George Albert IONESCU: Plăcerea e de partea mea, evident, întotdeauna.

Bogdan DUMITRACHE: Deci, o chestiune sinalagmatică și convențională, pe asta nu o anulăm, amiabilă, o lăsăm așa, exact. Și tridentul de parteneri principali se încheie cu domnul avocat Marius BÂRLĂDEANU, counsel la VILĂU & ASOCIAȚII, prima dată la dezbateri, partener principal. Muțumim pentru prezență!

Mariu BÂRLĂDEANU: Mulțumim și noi pentru invitație! Ne onorează această invitație!

Bogdan DUMITRACHE: Trebuie să turați motoarele, ca să zic așa.

Marius BÂRLĂDEANU: Cu siguranță. Vom încerca în viitor!

Bogdan DUMITRACHE: Și, spuneam că dezbaterile încearcă să contruiască, așa, e pretențios spus să construiască, dar să formeze un panel, ăsta e cuvântul la modă, interdisciplinar, pentru că altminteri de multe ori profesiile juridice fiecare sunt egale cu ele însele și când se fac dezbateri în interiorul profesiei toată lumea e mai puțin sau nu de acord cu toată lumea, dar când e vorba de o comunicare între profesii asta nu poate decât să adauge valoare la orice dezbatere și o să începem cu publicitatea imobiliară care se prezintă aici cu tandem de forță, adică este o premieră la dezbateri, dar se intră deja cu linie puternică și o să iau tot în ordinea în care am luat-o la partenerii principali, mai întâi cu doamnele. Doamna Alina IANCU, Șef Serviciu Coordonare publicitate imobiliară la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Alina IANCU: Bună seara! Mulțumim de invitație!

Bogdan DUMITRACHE: Mulțumim pentru prezență! Și lângă doamna Alina Iancu, domnul Mihai LICĂ, Șef Serviciu reglementare publicitate imobiliară, tot în cadrul Agenției Naționale de Cadrastru și Publicitate Imobilară. [restrict]

Mihai LICĂ: Bună seara! Mulțumim pentru invitație!

Bogdan DUMITRACHE: Pentru că o parte din nulitățile amiabile se pot întâlni în zona actelor autentice notariale, când am zis acte autentice notariale zicem notar public și carte funciară, nu numai, dar acestea sunt niște verigi care nu e practic să lipsească dintr-o asemenea analiză. Însă, dacă e vorba de amiabil, probabil că, alături de notar, primul concept care rimează cu ideea de amiabil este medierea, doamna mediator Elena BADEA, prima dată la dezbateri, Birou de mediatori Elena BADEA. Mulțumim foarte mult pentru prezență!

Elena BADEA: Vă mulțumesc și eu pentru invitație!

Bogdan DUMITRACHE: Și atunci să îi dăm drumul pentru că avem cu ce, subteme sunt berechet și o s-o invit pe doamna notar Laura Badiu să facă o introducere în temă, cu alibiul că nu ascund că unele subteme sunt propuse de subsemnatul. Nu sunt autorul acestor subteme, de fapt. Unele întrebări le-am întâlnit la întâniri de formare profesională cu notarii publici. Deci, o punere, așa, în temă în legătură cu nulitatea amiabilă.

Laura BADIU: Profesia mea este o profesie eminamente grațioasă, eu lucrez în necontencios. Ca urmare, noi tindem să dăm Codului și textelor din Cod interpretări mai degrabă necontencioase, asta din cauza faptului că asta este nișa la care ne pricepem noi, nu din alt motiv. Acum, pornind de la 1.270, pornind de la principul general cum că contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante și pornind de la principul că el se modifică și încetează prin acordul părților sau din cauze autorizate de lege, ne-am putea gândi, spun eu, la două lucruri. Unul, dacă un contract valabil încheiat poate fi revocat bilateral prin voința ambelor părți și dacă această revocare este posibilă, ce se va întâmpla pentru imobile cu sistemul de carte funciară și cea de-a doua întrebare care include foarte mult, spun eu, și mediatorii, și avocații, este dacă contractul este lovit de o cauză de nulitate, fie ea absolută, fie ea relativă, ce se va întâmpla în continuare? Vor putea părțile să confirme nulitatea relativă? Asta este o întrebare superfluă, aici presupun că toți suntem de acord că vom putea face lucrul ăsta. Vor putea, însă, părțile să constate nulitatea absolută, să încheie un act în care constată nulitatea absolută a actului și apoi să purceadă la refacerea actului? Dacă vor face acest lucru, ce se va întâmpla pentru bunurile imobile cu acțiunea de carte funciară? Va trece cartea funciară la rectificarea CF-ului? Dacă, însă, părțile vor veni la notar cu un acord de mediere și vor spune „nu vrem să mai cheltuim bani și nu vrem să mai pierdem timp pe cale judecătorească, ne-am dus la o mediere, vrem să facem un acord”, va putea acel acord, într-un fel, să fie autentificat de notar, dacă vorbim de un bun imobil, unde forma autentica este prevăzută de lege ad validitatem? Cred că astea ar fi temele. Încă o dată vă spun, sunt temele la care eu, personal, mă pricep. Clauza de arbitraj, de exemplu, am și citit acolo, și clauza compromisorie, pentru mine este o discuție în care nu pot să particip la modul real. Pot doar să dau din cap, în mod înțelept.

Andreea SIMULESCU: Probabil vă referiți la dispozițiile 548 cu alin. (2).

Laura BADIU: Exact.

Bogdan DUMITRACHE: Bine, și dacă nu vă pricepeți, dacă vă vin avocații cu nulitatea amiabilă pe clauza compromisorie, e o glumă, da.

Laura BADIU: Fără nicio discuție, sigur că da.

Bogdan DUMITRACHE: Oricum, deci discuția este una care pleacă, în principiu, printre alte texte relevante sigur, de la 1.246 alin. (3) din Codul civil. Ați observat că titlul dezbaterii se referă la desființarea contractelor. Nu introduce în discuție specia de desființare, însă, categoric, începutul discuției merită a fi făcut în raport cu 1.246 alin. (3) din Codul civil, care spune: „Dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea contractului poate fi constată sau declarată prin acordul părților.” Și aici, apropo de ceea ce spunea doamna notar Badiu, această chestiune interesantă de a se permite părților să constate nulitatea, e mai mult decât străvezie aluzia la specia nulității absolute, pentru că în privința nulității relative, prin natura ei se negociază, părțile pot să dispună de ele, mai ales dacă, în fine, cauza de nulitate implică părțile și dacă ar implica și un terț probabil ar trebui cooptat și el, apropo de cazul de încălcare la dreptului de premțiune sau ipotezei din acestea specifice. Foarte interesant: „Legiutorul recunoaște părților să își observe, să își constate o nulitate absolută.” E o noutate, cred, la nivel legislativ, e adevărat, ca și idee juridică, știm că în doctrină autorii, nu dintre cei neimportanți, subliniau și în raport cu epoca anterioară noului Cod civil că, în fond, de ce nu, ar trebui recunoscută posibilitatea părților de a-și surprinde, de a-și observa o cauză de nulitate într-un contract pe care l-au încheiat. Păi cu ce să mergem mai departe? Cu cartea funciară? Vă treziți cu o cerere de rectificare în sensul radierii, știu eu, dreptului de proprietate al cumpărătorului și, la baza ei, ar fi o nulitate.

Alina IANCU: Da, un act de convenție prin care părțile declară nulitatea actului. În situația aceasta vom admite cererea, vom radia dreptul de proprietate și vom restabili situația de carte funciară, vom pune părțile în situația anterioară, vom restabili situația anterioară.

Bogdan DUMITRACHE: Ați avut situații de acest gen?

Alina IANCU: Da, am avut astfel de cazuri. Convenții prin care părțile au declarat rezoluțiunea actului. Bineînțeles, notarul public a cerut un extras de carte funciară pentru autentificare, pentru a încheia acest act. Chiar am văzut și ca întrebare la dumneavoastră și în speța respectivă, am avut un contract de ipotecă înscris în cartea funciară și ne-am întrebat și noi ce o să facem cu acel contract de ipotecă.

Bogdan DUMITRACHE: Deci părțile au venit vânzător/cumpărător să își declare amabil nulitatea, dar, între timp, de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare până la momentul la care discutăm, s-a constituit o ipotecă, deci a intervenit un terț.

Alina IANCU: Am cerut acordul creditorului în situația aceasta pentru a-și da acordul la încheierea acestei convenții. Având acordul creditorului, ipoteca a rămas înscrisă în cartea funciară.

Laura BADIU: Ipoteca s-a născut atâta timp cât actul era complet ineficace, pentru că el era lovit de o nulitate absolută, nu?

Alina IANCU: Tocmai de asta v-am spus că am cerut acordul creditorului.

Bogdan DUMITRACHE: Deci, dacă nu și-ar fi dat creditorul acordul, ar fi fost un temei de respingere a cererii de reînscriere a vânzătorului în cartea funciară în temeiul convenției anulabile. Mă simt dator să spun că, evident, nu se pune problema de a discuta spețe și încercăm să discutăm ca probleme de drept, dar aș vrea să evităm o dezbatere teoretizantă pe naturi juridice și drept comparat pentru că, probabil, cei care ne urmăresc la ora asta, luni, 8.00 seara, în Săptămâna Luminată, ar dori să facă și niște inserții, să prindă idei sau să le combată. Iată o chestie interesantă, în speța dumneavoastră înțeleg că ea nu a devenit vizibilă, adică a fost amiabilă cap-coadă, inclusiv terțul care avea dreptul constituit în termenul actului inițial a zis „da, e în regulă” și, probabil cum a zis doamna notar, va fi o situație interesantă că prin efectul declarării amiabile a nulității înțeleg că bunul revine sau nu a fost niciodată, nu știu, în patrimoniul cumpărătorului și atunci avem un creditor ipotecar pe bun și un vânzător proprietar al bunului. Bine, ipoteca înseamnă drept de urmărire, dar înțeleg că ați constatat relevant acordul creditorului.

George Albert IONESCU: Cred că era mult mai important acordul vânzătorului pentru menținerea ipotecii în cartea funciară, față de ce spunea doamna notar.

Laura BADIU: Domnul avocat, că trebuia să vorbească un pic mai tare, spunea că probabil era relevant acordul vânzătorului. În speța pe care au spus-o colegii noștri s-a făcut atât constatarea amiabilă a actului ca fiind un act nul absolut și, totodată, s-a refăcut contractul. Este corect ce spun sau ați înregistrat numai constatarea? Atunci e foarte corectă observația.

Alina IANCU: A fost o rezoluțiune. Am și spus, rezoluțiune.

Bogdan DUMITRACHE: Interesant, dumneavoastră ați dat deja un exemplu care creează o extensie pentru că titlul e „Desființarea contractului pe cale amiabilă”. V-am propus să plecăm de la 1.246 și dumneavoastră ați evocat o speță care seamană, sigur, cu 1.246, dar nu răsare, nu e același lucru și avem o situație în care părțile au convenit în sensul rezoluțiunii. Ați simțit nevoia să faceți un control de fond al acestui tip de act? În principiu, nu e treaba neapărat a registratorului.

Alina IANCU: Nu, nu e treaba noastră, nu este treaba registratorului.

Bogdan DUMITRACHE: Atunci să întrebăm pe notar sau pe avocați. Merge? Avem în format pentru o rezoluțiune amiabilă? Pentru că noi nu avem în materia rezoluțiunii un text corespondent art. 1.246 alin. (3), domnule avocat?

Marius BÂRLĂDEANU: Da, cred că aici depinde foarte mult de momentul la care constatăm că există un acord în privința efectelor rezoluțiunii pentru că, așa cum știm, dacă atunci când vorbim despre nulitate, vorbim practic despre condițiile în care actul a fost încheiat, atunci când se pune problema rezoluțiunii, vorbim deja despre un contract încheiat, despre un act juridic valabil încheiat și vorbim despre executarea obligațiilor și despre neexecutarea unora dintre obligații. Sigur, aici se pune problema dacă prin convenirea unui pact comisoriu, părțile, încă de la început, de la momentul încheierii contractului, au convenit ca pentru neexecutarea anumitor obligații, prin manifestarea voinței uneia dintre părți, respectiv a acelei părți căreia nu i se poate invoca o culpă în neexecutarea obligațiilor proprii, se poate ajunge la acest efect al încetării contractului, al desființării contractului, care practic în cazul rezoluțiunii, așa cum știm, are efect similar nulității, respectiv repunerea părților în situația anterioară. Ulterior, însă, într-adevăr, cred că trebuie să ne gândim și să reflectăm dacă ulterior constatării neexecutării unei obligații putem vorbi de un nou acord între părți care să ducă la o recunoaștere a rezoluțiunii și aici sigur că depinde foarte mult de mecanismul contractual pentru că se poate admite o rezoluțiune unilaterală, se poate admite acest pact comisoriu care, finalmente, poate determina efecte juridice, până la încetarea raporturilor juridice dintre părți.

Bogdan DUMITRACHE: Deci avem și ipoteza în care părțile se întâlnesc una în fața alteia și recunosc că una dintre ele sau poate chiar ambele, pentru că uneori în viață lucrurile sunt mai nuanțate, nu și-au executat obligațiile, nu au o problemă cu validitatea raportului juridic, ci cu o defecțiune pe care o circumscriu rezoluțiunii. Nu avem text, în materia rezoluțiunii, corespondent art. 1.246 și atunci ar trebui să vin cumva, subsumat, pe terenul unei revocări.

Laura BADIU: Bilaterale.

Bogdan DUMITRACHE: A contractului, da?

Laura BADIU: În condițiile în care el nu este executat, nu e corect? Una este nulitatea și una sunt contractele lovite de nulitate, care, odată desființate, se prezumă că nu există. Ca drept urmare, în speța pe care am avut-o noi prima dată, desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea contractelor ulterioare, una este această problemă în materia nulităților, mai ales în materia nulității absolute și una este dacă prin înțelegerea părților, acestea hotărăsc să desființeze în mod amiabil contractul, fie printr-o rezoluțiune, cum spunea domnul avocat, fie prin înserarea unor pacte comisorii, fie printr-o revocare „bilaterală”, pe fostul principiu mutus consensus, mutus disensus, pe acest principiu, „ceea ce părțile încheie, pot să și desfacă”, desigur, însă, spun eu, în condițiile în care contractul nu a încetat prin executare. Cel puțin așa mi se pare corect. Nu văd ce am mai putea desființa noi, amiabil, dacă contractul și-a produs efectele prin executare.

Bogdan DUMITRACHE: Nu știu, avocații pot inventa ceva aici.

Marius BÂRLĂDEANU: În mod firesc, rezoluțiunea presupune tocmai în executarea obligațiilor principale ale contractului, cele specifice.

Bogdan DUMITRACHE: Dar mă gândesc, că vin vânzătorul, cumpărătorul și declară ei în fața notarului public, care notar nu este un procuror, nu e investigator, că s-au descoperit niște vicii ascunse la un bun. Sigur, pe prestațiile principale, s-a predat bunul, s-a plătit prețul, dar părțile găsesc acolo, de ce s-ar complica ele cu o rezoluțiune amiabilă în loc de o revocare, asta e o altă discuție interesantă. Această convenție de declarare a rezoluțiunii poate fi fluturată în ochiul unui terț cine știe pentru ce scopuri. Notarul, bănuiesc, că nu face el verificări să vadă el, să se convingă că, într-adevăr, există vicii ascunse, mai ales că viciile ascunse nu sunt întotdeauna ușor de descoperit.

Marius BÂRLĂDEANU: Eu mărturisesc că am avut mici rezerve chiar, inițial, alăturând cei doi termeni de „rezoluțiune„ și „amiabil” pentru că, probabil, aici își pune cuvântul și formarea mea ca avocat, rezoluțiunea întotdeauna presupunea în mintea mea, cel puțin, o sancțiune pentru neexecutarea unei obligații. Practic, eu, ca și creditor al unei obligații neexecutate, am posibilitatea până la urmă, între a opta: o executare silită a obligației pe care sunt îndreptățit să o pretind, daune-interese, rezoluțiunea contractului. Și atunci, sigur că alăturând cei doi termeni de „amiabil” și „rezoluțiune”, cel puțin la un moment dat, nu mi se părea opțiunea cea mai firească. Pe de altă parte, însă, atâta vreme cât părțile pot să convină încă de la încheierea contractului, în cadrul unui pact comisoriu, de exemplu, sau chiar, până la urmă, recunoscând dreptul la rezoluţiune unilaterală uneia dintre părţi, e tot un acord. Până la urmă, acordul în sine presupune un mecanism de amiabilitate între părţi.

Bogdan DUMITRACHE: Da, dar e acordul înainte de război.

Marius BÂRLĂDEANU: Da, este acordul dinainte de război, exact, aici este toată chestiunea şi atunci sigur că, până la urmă, în mod evident, debitorul obligaţiei neexecutate se află pe o poziţie în care încheierea unui acord ar putea să fie opțiunea cea mai fericită. În egală măsură, creditorul unei astfel de obligaţii neexecutate poate, şi aici mă gândesc chiar la un ansamblu ceva mai complex, în ideea refacerii actului, având în vedere că oricum, ştiu eu, daunele-interese nu ar fi în scopul sau nu ar fi obiectivul urmărit de către creditorii obligaţiei neexecutate, sigur că s-ar putea pune până la urmă problema şi a existenţei unui acord în ceea ce priveşte modul în care, până la urmă, rezoluţiunea îşi produce efectele pentru că, finalmente, un element care ar putea să facă părţile să ia în calcul un astfel de acord ar putea fi inclusiv, ştiu eu, factorul timp, situaţia neînţelegerilor cu privire la efectele rezoluţiunii, faptul că trebuie apelat la ajutorul judiciar.

Bogdan DUMITRACHE: La experţi, eventual.

Marius BÂRLĂDEANU: Exact, şi atunci, chiar aici, doamna mediator probabil că poate interveni şi spune că asta formează mecanismul, până la urmă, chiar în cadrul medierii.

Bogdan DUMITRACHE: Vreţi să spuneţi că este un interes ca părţile, pe un contract indiscutabil valabil încheiat, că nu o să îşi inventeze cauze de nulitate, să spună „Tu ai greşit”, „Da, recunosc”. Pun în schimbul acestei recunoaşteri, suntem în prezența unei rezoluţiuni amiabile, hai să discutăm daunele interese, hai să discutăm condiţiile rezoluţiunii, caz în care, din punct de vedere al temeiului legal, al autentificării, dacă e vorba de forma autentică, dacă nu e vorba de forma autentică, e vorba de temeiul legal al convenţiei, nu îl găsim în art. 1246, alin. (3), probleme de nulitate, dar îl găsim în art. 1270 sau la încetarea contractului, avem texte în Codul civil care ne-ar putea ajuta şi nu discutăm o himeră, deci avem confirmarea că, iată, publicitatea imobiliară, cartea funciară, ia în calcul convenţii de rezoluţiune sau prin care s-a negociat rezoluţiunea, deci nu e greşită, teoretic. Da, doamna notar, aveţi cuvântul pentru că deja a fost o provocare mai devreme.

Elena BADEA: Mediator. Voiam numai să subliniez, mergând pe cazul prezentat mai devreme de colegii noştri. Toţi colegii mei mediatori, şi fac parte şi eu din categoria celor care se tem un pic de a încheia un acord de mediere cu foarte multă uşurinţă, când este vorba de transfer de proprietate, fie pentru că s-ar putea descoperi acele vicii despre care dumneavoastră vorbeaţi mai devreme, deşi intră în atribuţiunile noastre să verificăm absolut toate documentele anterioare încheierii respectivului acord de mediere, dar, repet, tocmai datorită faptului că obligativitatea de a autentifica la notar un astfel de acord de mediere sau de a consfinţi în instanţa de judecată, ne obligă pe noi toţi să fim de 10 ori mai atenţi când facem un astfel de acord de mediere. Eu, personal, colaborez foarte bine cu notariatele, astfel încât împreună să ajungem la concluzia că da, într-adevăr, lucrurile sunt legale şi întocmite exact aşa cum trebuie. Pe de altă parte, mergând pe alte tipuri de contracte şi pe alte speţe, de regulă, le întâlnesc la mine în birou, mă refer mai ales la cele comerciale, există, în ultima perioadă, să o numesc aşa plastic, tentaţia tuturor reprezentaţilor de companii de a veni să îşi rezolve astfel de probleme de care vorbea domnul avocat, la biroul de mediator. Mă refer, în primul rând, la creanţe care, la rândul lor, generează, şi identificăm, stând la masă cu părţile că ori contractele nu au fost întocmite corect la momentul iniţial, ori pe parcurs au constatat ei că lucrurile nu sunt în regulă, ba mai mult de atât, unii chiar nu vor să mai lucreze şi atunci vor să desfiinţeze acel contract. Pentru mine, personal, este o practică în fiecare zi acest lucru, nu privesc lucrurile aşa cum le priviţi dumneavoastră, domnule avocat, sau dumneavoastră, doamna notar. Eu, personal, sunt economist, sunt mult mai pragmatică şi privesc întotdeauna partea practică a lucrurilor, astfel încât să fie realizat atât interesul şi unei părţi şi al celeilalte, însă, de regulă, cel puţin colegii avocaţi care vin cu clienţii în mediere, mă ajută foarte tare tocmai faptul că nu încadrez lucrurile în partea de Cod civil sau celelalte, privesc partea practică a lucrurilor, urmând ca ceilalţi colegi avocaţi să vină cu completările de rigoare care, trebuie să recunosc, nu trebuie să lipsească din acordul de mediere, astfel încât în momentul în care merge sau nu la consfinţire în instanţă, el să fie întocmit corect şi întocmai cu ceea ce nouă ne cere, de regulă, judecătorul.

Bogdan DUMITRACHE: Deci e o problemă de eficacitate juridică pentru că medierea nu e activitate jurisdicţională, evident, dar ea trebuie să ţină cont de aceste rigori.

Elena BADEA: Absolut.

Bogdan DUMITRACHE: Şi, deja, s-a creionat aşa un tip de speţă interesantă, interdisciplinară şi poate, nu ştiu, nu conflictuală, dar apropo de paranteză, dacă e mai complicată decât în instanţă sau nu, pentru că vine vânzătorul cu avocat, cumpărătorul cu avocat, se duc la mediator, mediatorul îi împacă şi se găseşte soluţia unei nulităţi amiabile, se vine la notar şi, când să se ducă la cartea funciară, apare avocatul creditorului ipotecar, în numele creditorului ipotecar, şi spune „noi nu ne dăm acordul”, apropo de această perspectivă de a gândi lucrurile de la final. Merge, dacă merge ar trebui să fie în cartea funciară pentru că nu avea ea efect constitutiv, dar nici mult nu mai e, ca să spunem aşa, şi de aceea speţa pe care aţi evocat-o e una interesantă apropo de, vedeţi, de condiţionarea unei asemenea înţelegeri între părţi, de acordul acelor terţi ale căror drepturi ar putea fi deranjate.

Marius BÂRLĂDEANU: Ca să adaug, dacă aş fi, de exemplu, avocatul creditorului, în mod evident aş cere să văd că există măcar o promisiune de încheiere a unui nou act, de refacere a actului.

Bogdan DUMITRACHE: Pentru că? Asta e dispozitivul, minuta.

Marius BÂRLĂDEANU: Care sigur că, până la urmă, ar permite existenţa, ştiu eu, a unei certitudini că, într-adevăr, fiind de acord cu desfacerea unui act juridic care mă afectează în mod direct, am cel puţin acea certitudine, ca avocat, eşti, în mod evident, în poziţia de a proteja interesul clientului, de a-ţi oferi această certitudine că în locul drepturilor care s-au deschis şi al obligaţiilor care s-au desfiinţat ca urmare a acestui mecanism, să îi spunem, că vorbim aici de nulitate sau că vorbim de rezoluţiune întrucât am admis că, până la urmă, şi pe cale amiabilă s-ar putea încheia şi s-ar putea recunoaşte cel puţin ca efect şi rezoluţiunea, aş putea să mă asigur, încă o dată spuneam, aş putea să mă asigur că într-un fel s-a născut măcar un drept de creanţă şi, văd aici dacă ne referim fix la transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, avem totuşi o promisiune de vânzare-cumpărare care conţine toate elementele unui nou act care urmează a fi încheiat şi atunci sunt protejate inclusiv şi din perspectiva prevederilor din Codul civil.

Bogdan DUMITRACHE: Adică de a-ţi condiţiona cumva, ca şi creditor, nulitatea amiabilă a vânzării de o promisiune de vânzare?

Marius BÂRLĂDEANU: Da, care să confirme, practic, că părţile sunt de acord cu refacerea acelui act.

George Albert IONESCU: Eu am deja o speţă şi tocmai aşteptam un moment prielnic.

Bogdan DUMITRACHE: Doar ca problemă de drept.

George Albert IONESCU: Exact, doar ca problemă de drept, exact o vânzare-cumpărare a unui bun la care nu s-a observat, la momentul încheierii contractului, că face parte din lista monumentelor istorice. Avem un drept de preempţiune al Municipiului Bucureşti, fiind vorba de Bucureşti, nulitatea absolută prevăzută strict în lege. Ulterior s-a încheiat un contract de ipotecă, noroc că nu este încheiat cu banca, este evident ce paşi vom urma. Acum întrebarea, unde mergem prima dată? Mergem la notar, mergem la mediator, cât costă, ce onorarii îmi percepe notarul?

Bogdan DUMITRACHE: Din lumea ideilor, ne-ați adus la chestiuni din astea minore.

George Albert IONESCU: Acum, însă, revenind la problema de mai devreme, creditorul a fost foarte înţelept, nu ne-a condiţionat, a fost înştiinţat de situaţie, nu ne-a condiţionat în vreun fel încheierea acestui acord de desfiinţare a contractului pentru că nu se desfiinţează şi ipoteca, chiar dacă am fi în ipoteza evocată de doamna notar, da, ipoteca a fost încheiată pe un act nul, nu se desfiinţează, nu există un acord pentru desfiinţarea ipotecii. Eventual, revenind în patrimoniul vânzătorului, acesta ar putea merge în instanţă şi ar putea cere desfiinţarea ipotecii, deşi el, între timp, are la dispoziţie posibilitatea să pună un sechestru pe preţul de restituţie şi aşa mai departe, are căi la dispoziţie pentru a-şi proteja garanţia.

Laura BADIU: Da, deci nuanţa domnului avocat este foarte îndreptăţită. Aşa este, atât timp cât desfiinţezi pe cale amiabilă primul înscris, pe motiv că era lovit de nulitate absolută, normal că atât timp cât nu există acordul celorlalte părţi la ipotecă, acela nu poate fi desfiinţat în faţa notarului public, el urmează să fie desfiinţat de instanţă, dacă se va dori, pe temeiul principiilor generale. În aceste două speţe, aici rămâne să fie dovedită abilitatea avocaţilor pentru că, de principiu, domnul avocat spunea că ar fi dorit ca acel client al dumisale, într-o asemenea situaţie să facă măcar o promisiune de refacere a actului iniţial sau poate că domnul vânzător, deşi este obligat la restituirea prestaţiilor prin textul Codului civil, poate că domnul vânzător îşi reţine, dar cu titlu de garanţie, şi preţul vânzării, nu îl mai restituie cumpărătorului, dat fiind că bunul său se reîntoarce grevat de un drept real, de o ipotecă. Adică astea, deja, sunt chestiuni de speţă pe care părţile le vor rezolva dacă, există cel mai fericit caz cum a fost cel al cărţii funciare, când există acordul creditorului. Dacă, însă, nu ar exista, într-o asemenea speţă, acordul creditorului, dat fiind că şi noi ne obişnuim foarte greu să înţelegem rezoluţiunea pe tărâmul convenţional, atunci probabil că este destul de riscant să faci o desfiinţare amiabilă de contract, chiar dacă el este lovit de o nulitate absolută, în condiţiile în care terţii şi-au întemeiat alte drepturi pe înscrisul tău nul absolut. Deci probabil că este destul de riscant.

George Albert IONESCU: Evident că a fost înştiinţat şi creditorul şi urmează să participe la încheierea acestui act. Repet, acum ne lovim de calcule financiare.

Bogdan DUMITRACHE: Haideţi să facem o notă de plată pentru că dacă e vorba de instanţă, costurile le ştim, e chestiune încremenită şi Legea nr. 146/1997 preluată de O. U. nr. 80/2013, timbrajul la valoare, chiar dacă nu se solicită repunerea părţii în situaţia anterioară. Cât costă o nulitate amiabilă? Cu cine începem, cine emite factura?

Andreea SIMULESCU: Trebuie să vedem dacă ajungem la instanţă sau referim disputa arbitrajului. Înainte de a face scurte precizări asupra clauzei 548, alin. (2) din noul Cod de procedură civilă, care nu a fost modificată şi despre care făcea referire şi doamna notar un pic mai devreme, aş vrea, totuşi, să spun un scurt punct de vedere cu privire la alăturarea rezoluţiunii amiabile, aşa cum a analizat şi domnul avocat un pic mai devreme. Personal, deşi am văzut, desigur, foarte multe în practică, nu tind a crede că există rezoluţiune amiabilă, ci, mai degrabă, încetarea contractului pe cale amiabilă, acolo unde, evident, părţile pot face un acord subsecvent în care să precizeze toate condiţiile prin care înţeleg să înceteze acest contract. Rezoluţiunea o văd, pur şi simplu, ca o culpă a părţii celelalte şi nu cred că putem alătura aceeşti doi termeni, pe scurt. Asta cu privire la această situaţie de desfiinţare a contractului. În ceea ce priveşte clauzele compromisorii, foarte pe scurt, dacă am vorbi de desfiinţare,, în situaţia rezoluţiunii, situaţia ar fi relativ simplă având în vedere dispoziiţile art. 550, alin. (2) Cod procedură civil, care prevăd foarte clar faptul că validitatea clauzei compromisorii subzistă şi în situaţia în care valabilitatea contractului este pusă în discuţie. În situaţia în care desfiinţarea contractelor se agreează de către părţi prin constatarea sau declararea nulităţii contractului respectiv, să spunem că am lua o situaţie ipotetică, dacă, într-adevăr, şi clauza compromisorie ar fi afectată de această nulitate, respectiv dacă părţile ar încheia un acord prin care să desfiinţeze pe motiv de viciu de consimţământ, de exemplu, sau lipsa totală a consimţământului, atunci am putea considera, într-adevăr, că şi clauza compromisorie ar fi fost lovită de nulitatea relativă pentru că, până la urmă, nu există consimţământ, deci nu există consimţământ nici asupra clauzei compromisorii. În situaţia puţin mai delicată a dispoziţiilor art. 548, alin. (2) din Codul de Procedură civilă, noi am considerat întotdeauna că…

Bogdan DUMITRACHE: O secundă, doar ca să îl citez, să fie mai uşor lămurit, în cazul în care art. 548, alin (2), deci mai devreme a fost vorba de art. 550, alin. (2) care spune, într-adevăr, „validitatea clauzei compromisorii (…)”, deci aluzia e la nulitate, „(…) este independentă de valabilitatea contractului în care a fost înscris”. Acesta este textul art. 550, alin. (2), la care s-a oprit doamna avocat Simulescu, şi acum mergem la art. 548, alin. (2) tot din Codul de procedură civilă: în cazul în care convenţia arbitrală se referă la un litigiu legat de transferul dreptului de proprietate şi/sau constituirea altui drept real asupra unui bun imobil, „convenţia trebuie încheiată în formă autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Vă rog să continuaţi.

Andreea SIMULESCU: Cu privire la dispoziţiile acestei clauze, am apreciat întotdeauna şi, desigur, o scurtă distincţie ar trebui făcută între arbitrajul domestic şi arbitrajul internaţional. În situaţia în care am fi în ipoteza unui arbitraj internaţional, am considerat, întotdeauna părerea noastră a fost că dispoziţiile acestei clauze sunt mult mai exigente decât dispoziţiile art. 2 ale New York Convention care instituie, practic, ca si condiţie maximală de formă pentru validitatea clauzei compromisorii, doar condiţia de a fi scrisă, astfel încât ar fi destul de greu de interpretat în situaţia în care am avea un arbitraj internaţional şi, bineînţeles, în situaţia în care contractul ar fi desfiinţat pentru un motiv de nulitate absolută, se va putea invoca lipsa de jurisdicţie a acelui Tribunal arbitral pe dispoziţiile Codului de procedură civilă, respectiv 548, alin. (2). În schimb, în situaţia în care am avea un arbitraj domestic şi aici am mai pus de altfel şi o altă întrebare cu privire la aplicabilitatea art. 1260 din Codul civil, cu privire la conversiunea actului.

Bogdan DUMITRACHE: Da, care este interesant pentru că el, textul de lege, sigur, figura juridică a conversiunii este nouă în dreptul român, dar avem o reglementare cadru şi ea este una exigentă pentru că se referă la contract lovit de nulitate absolută, deci avem această posibilitate deja criticată într-o parte a doctrinei. „Un contract lovit de nulitate absolută va produce, totuşi, efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege”, asta e alin. (1) şi alin. (2) seamănă cu ce ştiam înainte că e loc de conversiune dacă nu cumva există o intenţie a părţilor de a exclude aplicarea.

Andreea SIMULESCU: Da, să presupunem că se aplică dispoziţiile art. 1260 şi atunci, practic, am fi în ipoteza în care nu am mai avea un contract de vânzare-cumpărare pentru că, evident, fără formă autentică nu poate opera transferul dreptului de proprietate, dar este posibil să fim în situaţia unui antecontract de vânzare-cumpărare şi atunci unde sau către ce instanţă arbitrală sau statală ne îndreptăm, în situaţia în care acest antecontract are o clauză arbitrală, o clauză compromisorie?

Bogdan DUMITRACHE: Practic, contractul, aşa cum s-a încheiat, prin conversiune devine antecontract.

Andreea SIMULESCU: Contractul, aşa cum s-a încheiat, exact şi prin conversiune devine antecontract, către ce instanţă ne îndreptăm în această situaţie şi, bineînţeles, dacă nu operează conversiunea, ce se întâmplă, în cazul arbitrajului?

Bogdan DUMITRACHE: Păi depinde spre ce instanţă pentru că art. 548 alin. (2) se referă la un litigiu legat de transferul de proprietate, deci dacă am avea o acţiune în despăgubiri pe antecontract, şi nu de pronunţare a unei hotărâri, aici ar fi miza.

Andreea SIMULESCU: Da, dacă am avea o acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină locul unui contract de vânzare-cumpărare, către ce instanţă ne-am îndrepta? Asta e şi una dintre întrebări.

Bogdan DUMITRACHE: Asta e vina mea, că nu am invitat judecători, pentru că degeaba facem comparații, dacă e mai complicat decât în instanță, dacă nu avem chiar toate părțile. Deci nu e foarte interprofesional, însă eu, cel puțin, am rămas pe gânduri la prima precizare pe care ați făcut-o și anume aceea în care asta deschide un front interesant. Deci nu că devine interesant să declarăm, punând capăt contractului, chiar dacă cu efect retroactiv, că e vorba de nulitate. Acesta e primul nivel al problemei. Al doilea nivel al mizei ține de acea cauză de nulitate pe care părțile o declară în act, pentru că ați făcut această distincție. Dacă părțile se îndreaptă spre o problemă de consimțământ, chiar viciu de consimțământ, și o recunosc în act, îți pui problema: „Bine, bine cât mai valorează nu contractul ca atare, dar clauza compromisorie care este în contract” și problema este foarte practică, pentru că avem un moment T1 în care A și B vin și spun: „Da, declarăm că a fost eroare”, atât. Doamna Badiu o se ne confirme sau nu dacă notarul este obligat să ceară părților socoteală pe terenul modului în care se instituie sau nu prestația. Probabil că nu. După care, în secunda doi, după ce s-a încheiat această unitate amiabilă, cumpărătorul sau victima erorii vrea despăgubiri mari, celălalt nu i le dă și am un litigiu și acum devine foarte important. Litigiul acesta se duce la arbitraj pe interpretarea că acea clauză compromisorie își păstrează autonomia și validitatea sau pe teza că, dacă am o nulitate pe viciu de consimțământ în contractm declarate de părți, ea trebuie să afecteze tot contractul, inclusiv clauza compromisorie și mă duc la instanță, adică miza discuției este pe litigiul nr. 2 sau nu, pe litigiul nr. 1. La primul plan, a avut o nulitate amiabilă, deci nu litigiul, dar litigiul poartă nu asupra nulității, ci poartă asupra consecințelor nulității, și pentru el ne ducem la instanța arbitrală sau la cea statală pentru că, de data aceasta, cum a spus doamna avocat, clauza compromisorie este și ea lovită în validitatea ei, din cauza motivului de nulitate identificat, culmea, chiar de părți. Cum stăm?

Andreea SIMULESCU: Haideți să ne gândim. Clauza compromisorie poate fi inserată în orice tip de contract, astfel încât așa cum ea poate fi inserată în contractul principal, la fel de bine poate fi inserată și în acordul de încetare a contractului sau de desființare a contractului. Astfel încât părțile, atunci când aleg să desființeze contractul sau nu când aleg neapărat, dar când, până la urmă, avem o nulitate absolută, contractul se desființează, deci atunci când avem un acord de desființare, până la urmă, părțile pot introduce o clauză compromisorie, inclusiv în acordul de desființare și asta ar fi o situație.

Bogdan DUMITRACHE: O precauție foarte interesantă.

Andreea SIMULESCU: Da, foarte simplă pentru că, până la urmă, părțile ar ști cu claritate încotro să se îndrepte. În situația în care, spre exemplu, părțile nu ar alege să introducă o clauză compromisorie în acordul de încetare, acum mă gândesc că soluția ar fi să se îndrepte către instanță, având în vedere faptul că principalul contract nu a fost semnat, nu a fost exprimat într-un mod valid, nu a existat consimțământul părților la semnarea acelui contract. Ori consimțământul, până la urmă, este o condiție de validitate, inclusiv a clauzei arbitrale care este în mod expres prevăzută inclusiv de Codul de procedură civilă, în varianta sa scrisă.

Marius BÂRLĂDEANU: Aici aș adăuga și eu o mică nuanță. Este foarte important ca atunci când apreciem inclusiv condițiile de îndeplinire a consimțământului, și aici vorbesc deja de practica internațională, principiul autonomiei clauzei compromisorii, cum i se mai spune, să analizăm dacă odata întrunit sau neîntrunit consimțământul cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu cumva a existat cu privire la valabilitatea clauzei compromisorii.

George Albert IONESCU: De asta se spune că el funcționează autonom, acest mecanism.

Marius BÂRLĂDEANU: Exact.

George Albert IONESCU: Și atunci se analizează motivul de nulitate și cu privire la contract, la convenția dintre părți, și cu privire la clauza compromisorie.

Marius BÂRLĂDEANU: Dar separat.

George Albert IONESCU: Dar separat.

Marius BÂRLĂDEANU: Asta este foarte important de precizat.

Andreea SIMULESCU: O remarcă aș avea de spus. Totuși, atât în arbitrajul internațional, cât și în arbitrajul domestic, până la urmă, este acceptată teoria separabilității clauzei arbitrale de contractul principal. Însă, în această situație în care clauza compromisorie însăși este introdusă în contractul principal, până la urmă, nu există consimțământ asupra actului în sine, în care este inclusă și clauza compromisorie. Cum aș putea să apreciez că am agreat o clauză compromisorie în cadrul unui contract, nu mă refer la compromisul separat, în cadrul unui contract pe care eu nu l-am semnat, nu am consimțit asupra lui.

Bogdan DUMITRACHE: Dumneavoastră subliniați aici că nu vorbim de o error in substantia în care este o situație de consimțământ, ci de lipsa discernământului. Poate să fie chiar lipsa discernământului, care se întinde pe tot contractul.

Marius BÂRLĂDEANU: Bine, deja aici nuanțăm, la fel putem nuanța că se încheie un contract de vânzare-cumpărare cu clauză compromisorie, dacă dorim. Una dintre părți, la momentul la care a semnat contractul, a avut în vedere că vinde un anumit bun imobil, celălalt cumpără un anumit bun imobil. Ajungem tot la un viciu de consimțământ și, cu toate acestea, dacă este să discutăm despre valabilitatea clauzei compromisorii, iată că lucrurile stau diferit.

Bogdan DUMITRACHE: Este interesant pentru că înainte era împărtășită acea clasificare la eroare în care erau două cazuri, se spunea „eroarea obstacol”, foarte intersantă, și ele, de exemplu, validau asemenea construcție că se dă de pământ cu tot contractul, cu tot cu clauza compromisorie. În orice caz, discuția este în sensul că trebuie să nu ne uităm foarte rigid, înțeleg, foarte strict la acest art. 550 alin. 2. Adică înțeleg că nu ar trebui absolutizată, validitatea clauzei compromisorii este independentă de valabilitatea contractului în care a fost înscrisă, nu?

Andreea SIMULESCU: Nu, ea este independentă de valabilitatea contractului, în cazul în care a fost înscrisă. Exemplul la care am făcut referire mai devreme și aș putea să-l detaliez, ca să se înțeleagă mai bine. Spre exemplu, partea susține că nu ea a semnat contractul respectiv, ci altcineva sau lipsa calității de reprezentant a semnatarului. În aceste situații mă refeream că atunci, automat, dacă părțile aleg să desființeze contractul pentru acest considerent, nu mai putem aprecia că subzistă clauza compromisorie atâta timp cât, evident, a existat o lipsă totală de consimțământ.

George Albert IONESCU: Cred că cel mai ușor este de a privi această situație ca fiind două contracte într-unul. Contractul de fond și clauza compromisorie, și trebuie analizate motivele de nulitate raportat la cele două contracte, indiferent că sunt în același document. Întorcându-ne la speța care mă roade evident, la costuri. Chiar acum îmi venea o idee și față de colegii noștri de suferință.

Bogdan DUMITRACHE: Uneori provoacă suferință, așa zic cei răutăcioși.

George Albert IONESCU: Mă gândeam la implicațiile fiscale ale declarării pe cale amiabilă a nulității, în speța noastră a unui contract de vânzare-cumpărare, și aici mă refer la implicațiile fiscale, la refacerea contractului nul. Oare, la cartea funciară, îmi mai cere dovada de achitare a impozitului pe transferul de proprietate?

Bogdan DUMITRACHE: Haideți, răspundeți.

George Albert IONESCU: La refacere.

Bogdan DUMITRACHE: Atenție! Să facem o discuție pe două linii și imediat că o să facem turul mesei, mă rog, pe jumătate din ea. Prima ipoteză este aceea constructivă. Deci, declarăm nulitatea, dar vrem să ne refacem actul. Asta este prima situație, și mai este și o a doua situație în care declarăm nulitatea și basta. Haideți să încercăm pe ambele, vă rog, să croșetăm.

Mihai LICĂ: În cazul în care avem intenția părților de a reface contractual, înseamnă că vom avea un transfer de proprietate și atunci presupun că se pune problema și de impozit, și de tarif pentru intabulare. În cazul în care părțile doar constată, mergem pe art. 1246 alin. 3, dacă constată nulitatea contractului și atât, cum spuneați, atunci se consideră că acesta nu a fost niciodată încheiat, mergem pe efectele nulității și, practic, nu avem niciun transfer de proprietate. Presupun că nu avem niciun impozit.

George Albert IONESCU: Dar avem și aici un transfer de proprietate.

Bogdan DUMITRACHE: Altă întrebare. Dacă nulitatea amiabilă a unui contract translativ ajunge să fie suspicionată de o vânzare, în sens invers, și trebuie discutată și lămurită poate și chestiunea aceasta.

Alina IANCU: Din punctul nostru de vedere, nu. Doamna notar poate să spună că, practic, notarul percepe impozitul, în situația aceasta.

Laura BADIU: Mi-e destul de greu și, în general, m-am obișnuit să nu dau sentința; „asta nu se poate, asta se poate”. Apropo și de faptul dacă există rezoluțiune convențională, amiabilă. Mi-e destul de greu să spun că o revânzare, așa cum spune domnul Dumitrache, ar putea fi confundată cu un act de constatare a unei nulități amiabile pentru că atunci ar trebui scos la lumină motivul de nulitate. Este nulitatea absolută pentru că nu am respectat dreptul de premțiune a statului, vă dau un exemplu, sau este o nulitate relative pentru că există un viciu care afectează interesul personal al părților. Deci este destul de greu să înfășori un act de constatare a unei nulități amiabile, ca să acoperi o revânzare. Mi se pare destul de greu. În ceea ce privește impozitul și în ceea ce privește existența certificatului fiscal, iarăși discuția trebuie foarte nuanțat făcută. În primul rând, pentru că avem, cel puțin în ultimul timp, această legislație care, pentru orice încălcare, este înscris cu sentințe „actul fără certificat fiscal este nul de drept”, atâta timp cât nulitățile au în Codul civil o anumită poziționare, cel puțin teoretică. Vorbim despre impozit. Dacă domnul vânzător a vândut acum 3 ani cumpărătorului, el a plătit un impozit pentru că a avut un venit din transferul proprietăților imobiliare. La momentul la care constatăm că actul este ineficace, că nu și-au produs efectele niciodată, deci actul este nul absolut este logic acel impozit sau trebuie restituit, și să știți că există și un Ordin al Ministrului Finanțelor în aplicarea prevederilor art. 77^1 din Codul fiscal care spune că în cazul în care contractul se desființează „cu efect retroactiv”, exact așa este folosit textul în Ordinul Ministrului Finațelor, impozitul se restituie. Are logică pentru că venitul din transferul proprietății imobiliare nu mai există, s-a restituit. Ca drept urmare, în momentul în care refacem contractual, se presupune că partea sfătuită de avocat sau sfătuită de notar sa va solicita restituirea impozitului sau, pur și simplu, vor merge pe o compensare, dacă asta este posibil. Asta este o chestiune de fiscalitate, nu pot să spun în materia asta. În ceea ce privește tariful de intabulare, aici știți cum este, fiecare trage în grădina lui, și aici este o discuție. Dacă actul nul a fost intabulat, înseamnă că şi cartea funciară și-a executat operațiunea de carte funciară. Deci mi se pare logic că tariful ar trebui, încă o dată, plătit.

Alina IANCU: Plătit, ca în cazul impozitului.

Laura BADIU: Exact. Întrucât tariful nu se restituie, ca în cazul impozitului, atunci o logică ar fi. Desigur, dacă, însă, legăm cartea funciară de operațiunile la care este ea supusă, conform Codului Civil, atunci înțelegi mai greu. Ea nu face, practic, două operațiuni, face una singură, dar acesta este Ordinul 700, care așa spune, probabil așa vom face. În ce privește onorariul, și aici este o discuție, și vă spun cinstit cum cred că ar trebui pusă discuția. Dacă actul este nul relativ sau absolut, pentru că eu, notar, am greșit sau colegul meu, notar, a greșit probabil că se poate pune o discuție cu privire la onorariu. Dacă actul este nul absolut, ca în ipoteza domnului avocat, că bunul fusese declarat monument istoric, dar nu fusese listat..

George Albert IONESCU: Era listat.

Laura BADIU: Era listat, îmi pare rău. Eu încerc să ascund.

Bogdan DUMITRACHE: E culpa celor care l-au listat.

Laura BADIU: Și aici este o discuție. Dar cred, sincer cred că, grosso modo, chiar dacă taxele, nu știu dacă sunt mai mici sau mai mari ca la instanțe pentru că nu cunosc taxele la instanță, sincer, cred că este interesul părților și al tuturor actorilor pe scena juridică ca aceste situații să fie rezolvate amiabil. Măcar pierderea de timp, dacă o luăm în considerare.

Bogdan DUMITRACHE: Ceea ce împlică, de fapt, costurile. Discuția este foarte importantă pe costuri. Dacă ne costă mai puțin să ne certăm decât să ne înțelegem, ne certăm cu mare plăcere, că avem proceduri contencioase, care au un aer de contencios profund.

Marius BÂRLĂDEANU: Mi-ați ridicat mingea la fileu, ca să spun așa. Iată că este necesar, chiar și în cazul în care se constată intervenția rezoluțiunii, ca efect al nerespectării unor obligații, dacă se dorește, cel puțin, reglementarea pe cale amiabilă a acestei situații, toate aceste chestiuni urmează să se discute între cele două părți.

Elena BADEA: Absolut.

Marius BÂRLĂDEANU: Pentru că, iată, vor interveni niște costuri care trebuie reglate. Cum le vei face? Ori prin acord, ori mergând la instanță și judecându-te după aceea la nesfârșit pentru că o să apară și de o parte și de cealaltă costuri și prejudicii, până la urmă.

Elena BADEA: Și ca să aveți și din perspectiva mediatorului, oglinda celor ce urmează să se întâmple pe speța dumneavoastră, cred că este foarte important, în primul rând, câte părți sunt. Legea 192/2006 permite ca una din părți, mai interesată sau, eventual, cea care a greșit și din pricina căreia s-a ajuns la nulitatea contractului și desființarea lui, să intervină și să achite și pentru cealaltă parte contravaloarea onorariului. Legea permite acest lucru, este posibil și, ca atare, depinde cum privesc ambele părți și interesul fiecăreia dintre ele cum este realizat în această înțelegere. Nu aș putea să mă refer mai concret de atât la partea de onorarii pentru că depinde foarte tare, sunt o grămadă de factori care trebuie luați in calcul. În primul rând că în mediere toată expresia este „întreaga procedură de mediere”, procedura de mediere poate să conțină o ședință sau 3 ședințe, depinde foarte tare cât de la un numitor comun se situează părțile, dacă într-adevăr toată lumea agreează că motivul X este cel care a determinat desființarea contractului și mai departe făcuți următorii pași, sunt mulți factori care trebuie luați în calcul. De aceea, vă recomand, dacă mergeți la un mediator, eventual să solicitați un onorariu per procedură pentru că nu se știe niciodată cât de lungă sau scurtă poate să fie și atunci este în avantajul celor care solicită medierea să beneficieze de un pachet al tuturor acestor acțiuni care sper să ducă, în cazul dumneavoastră, la un acord de mediere.

Marius BÂRLĂDEANU: Și vorbind, vorbind de costuri, iertată-mi fie intervenția, doar vreau sa punctez ce spunea doamna mediator. Până la urmă, uităm un lucru, indiferent cât ar fi costurile, cel puțin în ultimii ani, și cred că suntem cu toții de acord, ne-a arătat cât de important e timpul, mai ales timpul pierdut, în orice ne propunem a face, la un anumit moment.

Elena BADEA: Și ca să întăresc ce spune domnul avocat, în ultima perioada noi, mediatorii, suntem foarte încântați de reacția judecătorilor de la orice sector vreți dumneavoastră și vorbim de București că aici lucrăm, acea celeritate despre care vorbește toată lumea că ar trebui aplicată în judecarea acordurilor de mediere, ea chiar se aplică. Noi avem plăcuta surpriză, de regulă, toată lumea ia absolut informativ un termen de 30 de zile. Noi avem plăcuta surpriză, mai ales în zona acordurilor de mediere din domeniul comercial să avem încuviințarea acordurilor chiar și mai devreme de aceste 30 de zile, drept e că unele depășesc, dar faptul că noi am ajuns să avem încuviințarea acordurilor de mediere mai devreme decât cele 30 de zile la care noi, cu toții, ne așteptăm de regulă, înseamnă foarte mult. Este, apropo de factorul timp, dacă lucrurile sunt în favoarea clientului dumneavoastră și vis-a-vis de partea de onorarii, rămânând în zona medierii firesc, vă recomand.

George Albert IONESCU: Am înțeles cu onorariile, atunci o să mă îndrept spre arbitraj, un arbitraj adhoc.

Andreea SIMULESCU: Ca să fac și eu o scurtă precizare în ceea ce privește costurile și dacă tot am vorbit despre timp și cum timpul costă bani, într-adevăr, în arbitraj cu adevărat se poate aprecia că taxele sunt ușor mai ridicate decât în ceea ce privește instanțele judecătorești, însă nu putem omite faptul că, totuși, există și alte modalități de plată în ceea ce privește termenele, așa încât să faciliteze părților care apelează la această metodă de soluționare accesul către arbitraj care, cu siguranță, se soluționează mult mai repede decât în instanțele statale.

Bogdan DUMITRACHE: Chiar mă gândeam la o acțiune în anulare formulată de un terț, pe rolul instanței arbitrale, și se trezește că la întâmpinarea pârâților este anexată o convenție prin care chiar cei doi pârâți, vanzătorul și cumpărătorul, declară nulitatea amiabilă și terțul a avut acțiune pe constatarea nulității.

Andreea SIMULESCU: Este discutabil cu terții în arbitraj, este discutabil. Nu este imposibil, este discutabil, trebuie văzută, în primul rând, clauza arbitrală operează între părțile semnatare ale contractului, însă, adevărat, nu este exclusă participarea terților, însă sunt anumite condiții care trebuie verificate dacă într-adevăr terțul respectiv a consimțit sau nu la această metodă de soluționare. Este discutabil și ar fi o discuție foarte lungă.

Marius BÂRLĂDEANU: Cel mai probabil o să regăsim, însă, terțul la instanță, cu astfel de acțiune.

Bogdan DUMITRACHE: Bine, legat de arbitraj, la instanță e foarte fezabil.

Andreea SIMULESCU: Terțul nu cred că se va duce din start în arbitraj.

Bogdan DUMITRACHE: Și se trezește că pârâții spun ispășiți „Da, am încheiat o convenție de declarare a nulității absolute amiabile că terțul a cerut nulitatea absolută” sau pe preempțiune chiar, poate a cerut anularea actului încheiat cu încălcarea dreptului de preempțiune și vin vânzătorul și cumpărătorul și spun „Da, recunoaștem în mod solem, în fața notarului public”. Convenția de declarare amiabilă a nulității relative care l-a vătămat pe terț și iarăși ne e dor de judecător pentru că judecătorul ne-ar spune ce o să facă cu o asemenea acțiune, o admite, probabil, e de văzut.

Marius BÂRLĂDEANU: Pronunță o hotărâre care să ia act de învoiala părților, eventual.

Bogdan DUMITRACHE: Nu cred că n-am toate părțile, deocamdată doar pârâții au afișat că e declarată nulitatea amiabilă. Ar mai fi multe de spus, s-a făcut ora. Ăsta-i bugetul de timp, dacă doriți să mai adăugați, să mai punctați în jurul acestei probleme amiabile, dar, iată, nu foarte complicată, însă măcar mai puțin costisitoare, ceea ce e interesant, vă rog.

Marius BÂRLĂDEANU: În temeiul principiului rolului activ și pentru că văzând, practic, obiectul acțiunii, finalitatea lui a fost deja atinsă, poate încerca măcar a îmbrăca în haina unei hotărâri care să consfințească o înțelegere între părți în privința acestui demers judiciar, ar putea fi o soluție. Sigur că, în măsura în care reclamantul nu este satisfăcut de o astfel de chestiune, se poate pune.

Bogdan DUMITRACHE: El poate vrea și daune-interese.

Marius BÂRLĂDEANU: Exact, se poate pune problema.

Bogdan DUMITRACHE: Plus că părțile se pot juca să declare nulitatea amiabilă. Chiar, convenția de declarare a nulității amiabile este ea însăși revocabilă? Părțile și probatoriul chibzuit descoperă că nu au fost în eroare? Ne putem juca?

Laura BADIU: De ce nu? Sau doar lovită de nulități? De ce nu?

Bogdan DUMITRACHE: Sau ea însăși poate fi lovită de nulitate care să fie declarată amiabilă de către părți?

Marius BÂRLĂDEANU: Mai avem nevoie de două ore pentru asta.

Elena BADEA: Cu siguranță.

Bogdan DUMITRACHE: Pentru o Săptămână Luminată, însă, e bine și atât. O discuție interesantă, mai ales că este pe un text nou ca text de lege, repet figura juridică, o știm din cărți. Dar întotdeauna când un principiu, o regulă nescrisă în lege apare în lege, iată, mințile practicienilor sunt puse la contribuție, sunt puse la bătaie și de aici rezultă o dezbatere care, la fel ca la dezbaterile precedente, va putea fi urmărită în continuare cu interes pe pagina Dezbaterilor, la arhivă. Să avem parte de Sărbători luminoase, cu odihnă și foarte amiabile. La revedere! [/restrict]

---

Desființarea contractelor pe cale amiabilă
(mai complicată decât în instanță?)

București, CCIR Business Center, Sala Ninel Chiriacescu

Luni, 6 aprilie 2015, ora 20:00

– Probleme legate de clauzele compromisorii în cazul desființării contractelor pe cale amiabilă
– Distincția dintre o nulitate amiabilă a unei vânzări și revânzarea imobilului de la cumpărător la vânzător
– Există rezoluțiune/reziliere amiabilă sau art. 1246 alin. 3 NCC exclude o asemenea analogie? La limită, se poate folosi instituția încetării contractului (1321-1322 NCC)?
– Dacă în cartea funciară sunt înscrise drepturi ale terților asupra bunului vândut, vânzarea mai poate fi anulată amiabil? În caz afirmativ, soluția va fi aceea a reînscrierii vânzătorului ca proprietar, dar cu păstrarea ipotecii pe care cumpărătorul a constuit-o anterior anulării amiabile a vânzării?
– Ce verificări are de făcut judecătorul în cazul în care i se supune spre examinare o convenție încheiată (anterior/în timpul procesului având ca obiect acțiunea în anulare promovată de un terț) în temeiul art. 1246 alin. 3 NCC?
– Desfiintarea contractelor pe cale extrajudiciara: Acord de mediere vs Tranzactie judiciara – particularitati
– Acordul de mediere – tranzactia care respecta vointa partilor, in tot sau in parte
– Acordul de mediere – compromis pe calea medierii, stingerea procesului judiciar
– Acordul de mediere – el insusi raport contractual – poate fi lovit de nulitate?