Ipoteca, o garanție… reală? (ediția 6). VIDEO

Specialiști [ordine alfabetică]

Extras VIDEO: 23′. VIDEO integral, pentru membri: 66′

VIDEO integral, pentru membri: 66′

Bogdan DUMITRACHE: Aplicarea în timp a Noilor Coduri Penale, 3 februarie 2014. Încuviințarea executării silite – o instituție pe cale de dispariție, 10 februarie 2014. Evacuarea de drept comun – evacuată de noile Coduri?, 17 februarie 2014. O problemă insolubilă – insolvența, 24 februarie 2014. Achizițiile publice – suspiciuni, inerții, blocaje, 3 martie 2014. Atât avem până acum. Toate aceste emisiuni sunt disponibile, înregistrarea poate fi accesată pe JURIDICE.ro, deocamdată fără taxă. Ce urmează? Urmează o instituție care predispune la o tematică tehnică – problema ipotecii. Întrebarea – iată, o altă emisiune sub forma unei întrebări – ipoteca este oare o garanție reală? Garanția reală a ipotecii mai este oare reală? În dreapta mea, mai întâi doamna judecător Roxana Stanciu – în primul rând judecătoare, în primul rând și la multe manifestări JURIDICE.ro ca participant activ, conform regulii că cine află ultimul dintre speakeri de emisiune, muncește cel mai mult la pregătirea ei, doamna judecător, deja, astăzi a făcut un tur de forță și a adăugat, a îmbogățit temele propuse inițial spre dezbatere, doamna judecător, vă mulțumim!

Roxana STANCIU: Cu plăcere!

Bogdan DUMITRACHE: Doamna avocat Gabriela Anton, nu dau citire întregului CV, ci părții care interesează pentru această emisiune, doamna avocat Gabriela Anton – managing associate la Țuca, Zbârcea și Asociații, printre altele, a consiliat instituții de credit, fonduri de investiții, alte instituții financiare, deci un practician care nu are încotro – este destul de familiarizat cu ipoteca. Doamna avocat, mulțumim pentru prezență!

Gabriela ANTON: Mulțumesc pentru că m-ați invitat!

Bogdan DUMITRACHE: Și urmează, la celălalt capăt al prezidiului care vedeți că face progrese – este ceva mai ascuțit decât era până acum – urmează ipoteca însăși, o nedreptate făcută domnului Radu Rizoiu – parțial nedreptate, parțial merit – merit pentru că domnul Radu Rizoiu, domnul avocat Radu Rizoiu este cunoscut pentru preocupările sale în materie de ipotecă – sigur că predominant pe ipotecă mobiliară. Din cauza, însă, a acestui renume ușor verificabil, aria sa de preocupări și teoretice și practice este o arie, poate, nu foarte vizibilă publicului. Astăzi, alături de noi, Radu Rizoiu, supranumit ipoteca. Domnule Rizoiu!

Radu RIZOIU: Mulțumesc! Sper că atunci când ai spus că e mai ascuțit, nu te-ai referit la mine pentru că eu sunt la fel de rotund ca și până acum!

Bogdan DUMITRACHE: Am înțeles! Și eu sper că nu m-am referit la tine! Sunt patru teme care reprezintă doar un început de discuție. Cum spuneam, toți speakerii – în proporții cantitative diferite, dar calitative interesante, au contribuit chiar pe parcursul zilei de astăzi la îmbogățirea tematicii, încercând, totodată, să o adapteze la un nivel sau să o scutească de un nivel mult prea tehnic, pentru că întrebarea dacă ipoteca este o garanție reală este până la sfârșit o întrebare care interesează creditul – o bună parte din credit este credit ipotecar. Deci, problema este, fără discuție, destul de actuală și destul de presantă. Dacă ar fi să gândim drumul de la ipotecă la valorificarea ipotecii, probabil că ar trebui să începem cu subpunctul sau tema numărul 2 (subtema numărul 2) – Contractul de ipotecă, titlu executoriu – spune această subtemă – După caz. Doamna Anton, cum adică După caz? Nu e întotdeauna contractul de ipotecă, titlu executoriu? [restrict]

Gabriela ANTON: Legea spune „contractul de ipotecă este titlu executoriu”, vorbim de contractul de ipotecă care este reglementat prin Noul Cod Civil, dar care, în același timp, ne stabilește și condițiile de valabilitate ale contractului de ipotecă. Deci, trebuie ca să avem contractul de ipotecă valabil încheiat și să cuprindă toate elementele cerute de lege sub sancțiunea nulității absolute. Și sunt elemente care au dat bătaie de cap și instituțiilor de credit și nouă, practicienilor. Și o să amintesc unul dintre aceste elemente, și anume suma garantată – legea ne spune că ipoteca nu este valabil constituită decât dacă suma pentru care este constituită se poate determina în mod rezonabil în temeiul contractului de ipotecă.

Bogdan DUMITRACHE: Deci ar fi 2372, alineatul (1), dacă nu mă înșel.

Gabriela ANTON: Alineatul (1), da. Și de ce spun că a dat bătaie de cap? Pare relativ ușor la o primă vedere, dar noi, într-un contract de credit, avem un principal la care se adaugă dobânzi și comisioane. Trebuie să trec o sumă maximă garantată care să cuprindă și o estimare a dobânzilor și a comisioanelor sau este suficient să spun suma de x la care se adaugă dobânzi și comisioane în baza contractului de credit? Problema vine din faptul că acest articol îmi spune că elementele trebuie să se poată determina în temeiul contractului de ipotecă, și au existat, inclusiv la nivelul Uniunii Notarilor, voci care au spus că trebuie să fie chiar dobânda menționată în contractul de ipotecă, care este rata dobânzii aplicabile. Ceea ce, implicit, naște două tipuri de probleme, mai ales când vorbim de contractele de ipotecă încheiate de bănci: una, cea a confidențialității – dobânzile practicate pot fi, mai ales când vorbim de contracte care nu sunt standardizate, contracte de credit acordate companiilor, să spunem, care unele pot să fie cu dobânzi preferențiale, pe care banca nu ține neapărat să le dezvăluie ceea ce pentru ea, clar, ridică o problemă. Plus că dacă s-ar modifica dobânda, de fiecare dată trebuie să încheie un act adițional – altă problemă. Și una de ordin practic – ipoteca se taxează la valoare – cu cât am o valoare mai mare, cu atât și taxele sunt mai mari. Și atunci, sigur, practica, în continuare și înainte de Noul Cod Civil, este ca doar principalul să fie clar determinat și să se menționeze în mod generic dobânzi și penalități care se adaugă la principal.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna Stanciu, este logic sau măcar legal contractul de ipotecă, el însuși, să fie titlu executoriu? Că într-adevăr, articolul 2431, pe care l-am afișat mai devreme pe ecran, spune acest lucru – contractele de ipotecă care sunt valabil făcute, în condițiile legii, sunt titluri executorii. Nu e ciudat?

Roxana STANCIU: Este logic dacă privim și prin logica și prin natura contractului de ipotecă pentru că, spuneam eu, am constatat și în practica instanțelor acest lucru, în ceea ce privește noțiunea asta de titlu executoriu, instanțele au acceptat că contractul de ipotecă ar putea constitui un astfel de titlu executoriu numai în condiția în care el vine să garanteze o obligație care este constatată, la rândul ei, printr-un titlu. Cu alte cuvinte, contractul de ipotecă în sine, adus doar el într-o executare silită, nu ar putea constitui el însuși titlu executoriu pentru capital și, eventual, dobânzi și penalități. Într-adevăr, este ilogic faptul că legiuitorul nu s-a preocupat să și precizeze lucrul ăsta, în sensul că să facă specificația asta pentru că, în continuare, instanțele primesc astfel de solicitări din partea creditorilor. Pe de altă parte, este logic că instanțele, și instanțele nu vor cere niciodată să se precizeze cu foarte mare strictețe aceste sume datorate în temeiul contractului de ipotecă, pentru simplul motiv că la contractul de ipotecă, se recurge în momentul în care debitorul nu mai plătește. Ori, acest moment nu poate fi determinat înainte, motiv pentru care este suficientă această mențiune privind dobânzile și penalitățile restante plus capitalul restant. Nu cred să fi existat vreodată probleme sub aspectul acesta.

Gabriela ANTON: La momentul – vă spun, au fost discuții vii în rândul nostru, al practicienilor puși să actualizăm contractele de credit și ipotecile aferente. Cum să dăm citire acestui articol? Și, cum spuneam, au fost chiar niște instrucțiuni la un anumit moment care, din partea notarilor publici, care dădeau aceste recomandări. Sigur că în practică nici nu aveau cum să fie urmate din considerentele pe care le-am amintit și, din alt motiv, pentru că, sigur, mai ales când vorbim de contracte de credit – contractul de credit, el însuși, e un titlu executoriu.

Bogdan DUMITRACHE: Da.

Gabriela ANTON: Problema care s-ar pune, în schimb, ar fi atunci când avem un contract de ipotecă care, el constituie un titlu executoriu în sine, mai ales dacă vorbim de un contract de ipotecă imobiliară, actul autentic, dar care nu cuprinde aceste referințe, ci el s-ar găsi în contractul principal care n-ar fi el însuși un titlu executoriu. Aici cred că s-ar putea ridica anumite probleme.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule Rizoiu, înțeleg că vă ocupați de un contract care nici măcar titlu executoriu nu este. Miza este foarte importantă pentru că avem a decide dacă valorificarea ipotecii trece prin filtrul unei judecăți de fond, acolo unde obligația garantată nu și-ar avea domiciliu într-un titlu executoriu sau suntem scutiți – creditorul ipotecar este scutit de acest drum la judecata de fond și poate să inițieze o executare silită.

Radu RIZOIU: Aici.

Bogdan DUMITRACHE: Deja, după cum s-a văzut, sunt puncte de vedere un pic diferite dacă am reținut corect.

Radu RIZOIU: Eu cred că aici se ridică mai multe probleme atât din punct de vedere teoretic, cât – mai ales cum au relevat colegele mele de panel – chestiuni practice, arzătoare, la ordinea zilei. Prima chestiune, însă, care pare mai mult teoretică, dar eu cred că prin clarificarea ei sau prin încercarea de a o clarifica, poate rezolva o mulțime din problemele care au apărut în practică, este de ce este contractul de ipotecă titlu executoriu. Păi, inițial, această dispoziție din 2431 și-a avut sorgintea în 17 din Titlul VI al Legii nr. 99/1999, unde spunea contractul de garanție reală mobiliară este titlu executoriu.

Bogdan DUMITRACHE: Dar, aici observăm o diferență – art. 2431 pare un articol cu mai multe virgule. Contractele de ipotecă valabil încheiate, și se leagă foarte bine ce s-a spus aici apropo de cerința determinării rezonabile a sumei – e o condiție de valabilitate. Sunt, și avem o formulare pe care îmi amintesc că în Legea nr. 99 nu o găsim – acest tip de condiționare – sunt, în condițiile legii, titluri executorii. Dacă nu mă înșel, puteți spune mai bine, în – cred că art. 17 – nu avea această – păi, e mai sec.

Radu RIZOIU: 17. Nu avea, acolo spunea pur și simplu „contractul de garanție reală imobiliară este titlu executoriu”, punct, fără nicio condiționare de acest gen. Acum, vedeți, avem aici două condiționări și avem, de asemenea, o condiționare în textul anterior în care spune că nu se poate trece la executare decât pentru o creanță certă, lichidă și exigibilă, preluare a lui 662 sau, mă rog, de fapt.

Bogdan DUMITRACHE: Anticipare, da.

Radu RIZOIU: Anticiparea lui 662 din Noul Cod de Procedură Civilă. Ce voiam eu, însă, să spun, este următorul lucru – logica acelui art. 17 din Titlul VI al Legii 99/1999 era să facă ipoteca, garanția reală, independentă de obligația principală. Iar logica, oarecum ciudată dacă o privim din perspectiva teoriei dreptului execuțional român era următoarea: „Domnule, în momentul în care ai o astfel de garanție, legea îți acordă un beneficiu”. Ce beneficiu? Că te judeci cu bunul la tine. Ai luat bunul și dup-aia, debitorul – dacă are ceva de contestat – contestă. Și da, și în Legea nr. 99 și, actualmente, în Noul Cod Civil, sunt o serie întreagă de sancțiuni dacă s-a luat bunul fără drept – niște sancțiuni extrem de drastice. Logica era următoarea: domnule, în general, în astfel de proceduri execuționale, debitorul are tot interesul să tragă de timp. Cum reușim să facem o judecată mai eficientă? Cum reușim să îl împiedicăm pe debitor să tragă de timp? Făcând niște proceduri foarte clare, să nu i se mai permită termene – practica arată că nu este o metodă eficace.

Bogdan DUMITRACHE: Plus că se pune problema și de acces la justiție – acces liber la justiție.

Radu RIZOIU: Exact. Prin urmare, facem o chestiune practică: îi luăm bunul și îl punem pe el, practic, în poziția de a trebui să își recapete un drept. El are o poziție procesuală care până atunci, de care până atunci se bucura, între ghilimele, creditorul. Și, în felul ăsta, implicit accelerăm judecarea. Deci, ăsta era principiul atunci. Repet, era vorba de acea executare silită care se făcea în mai multe etape și prima etapă era deposedarea debitorului de bunul mobil afectat unei garanții. Acum, textul fiind generalizat – aplicându-se și ipotecilor imobiliare, legiuitorul a simțit nevoia să introducă aceste condiționări suplimentare. Dar, iarăși, cred că aici trebuie să ne uităm că, în același timp, legiuitorul a extins extrem de mult sfera titlurilor executorii. Deja – dacă înainte vorbeam numai de contractele de credit încheiate cu instituții financiare sau cu instituții instituții financiare nebancare – instituții de credit sau instituții financiare nebancare, ca fiind titluri executorii, acum orice contract de împrumut este titlu executoriu.

Bogdan DUMITRACHE: Aici e o referință interesantă că, dacă nu mă înșel, în Ordonanța de Urgență 99/2006, avem pionieratul unei asemenea concepții – se face referire în acea ordonanță, la articolul 120.

Radu RIZOIU: 20.

Bogdan DUMITRACHE: Că contractul de credit bancar, inclusiv garanțiile personale.

Radu RIZOIU: Garanțiile.

Gabriela ANTON: Și personale. Clar, deci nu avem numai. Da.

Bogdan DUMITRACHE: Și personale, da. Deci scoase cumva distinct de contractul, titlul executoriu mamă. Ceea ce – bine, asta e din 2006, după Legea 99/1999, dar sunt niște precedente care explică această soluție. Cred că nu e exagerat să o bănuim de un caracter ilogic, dar dacă este ilogică, nu e neapărat nelegală. Faptul că legiuitorul înțelege să facă din instrument de garantare, un titlu executoriu.

Gabriela ANTON:Aș vrea să spun, totuși, că această procedură – cel puțin în materia ipotecilor mobiliare – și o astfel de modalitate mai facilă în favoarea creditorului ipotecar este o recomandare la nivel internațional. Avem reglementări model la nivel UNCITRAL, la nivel BERD. Practic, au fost implementate o serie din aceste recomandări care sunt propuse de astfel de instituții și care tind să facă doua lucruri. O dată, să faciliteze creditorului un titlu executoriu, și, în al doilea rând, o procedură de executare silită cât mai facilă pentru că, la ipoteci mobiliare, avem o procedură de executare silită alternativă la cea clasică în care creditorul el însuși, prin propriile lui mijloace, își ia bunul ipotecat în posesie, și poate chiar el să conducă executarea silită, fără să mai apeleze la un executor judecătoresc.

Roxana STANCIU: Bine, aici aș mai puncta un aspect. Senzația mea, cel puțin în ultimul timp, este că, într-adevăr, acest mecanism de impulsionare a debitorului, dacă vreți, a funcționat în practică, și cumva a funcționat și prin logica lucrurilor pentru că este greu de conceput că un creditor care – și nu vorbim despre instituțiile financiar-bancare pentru că acolo lucrurile sunt tranșate, contractele constituie titluri executorii. Discutăm despre împrumutătorii privați, ca să le zic așa. Nu cred că un creditor – persoană privată care acordă un împrumut, are atâta lipsă de diligență încât să încheie un contract – știu eu – pe un colț de șervețel, privind împrumutul, după care să reușească să îl convingă cu atât de multă ardoare pe debitorul lui.

Bogdan DUMITRACHE: Da. Corect.

Roxana STANCIU: Încât să se ducă a notar și să încheie un contract de ipotecă prin care să garanteze post factum respectivul împrumut. Dimpotrivă. În practică, am observat că în ultimul timp, aceste clauze ale contractelor de împrumut se includ din ce în ce mai mult pe structura contractului de ipotecă, și ele ajung să fie reunite. Și atunci, problema dacă contractul de ipotecă în sine este un titlu executoriu sau nu devine din ce în ce mai puțin de actualitate pentru că, cumva, lucrurile s-au mișcat de la sine, în practică.

Bogdan DUMITRACHE: Faceți referire la această tehnică a contractelor – multe contracte, în practică, și înainte de Noul Cod, într-adevăr, se încheiau în forma celor – spuneam, contracte de împrumut cu garanție reală imobiliară.

Roxana STANCIU: Exact.

Bogdan DUMITRACHE: Și ambele operațiuni juridice erau încorporate într-un singur înscris.

Roxana STANCIU: Exact.

Bogdan DUMITRACHE: Fiind, însă, la o primă vedere, două situații care creau probleme. Prima este – sigur – este legată de costuri.

Roxana STANCIU: Da.

Bogdan DUMITRACHE: Și aici, creditorul care încearcă să facă economii supunând autentificării numai contractul de ipotecă, s-ar putea să ajungă la concluzia – apropo de tendințele practicii – că acest tip de economie este foarte costisitoare, pentru că o eventuală consecință a admiterii unei contestații la executare formulată de debitor pe temeiul faptului că s-a declanșat executarea în temeiul unui contract de ipotecă, contract ce nu este titlu executoriu pentru că obligația garantată face parte dintr-un contract care nu este titlu executoriu. Asta este o primă problemă. O a doua situație care nu este foarte des întâlnită în practică, dar e pe bani mulți – este situația contractelor de împrumut care sunt supuse unei legi în raport cu care acele contracte nu reprezintă titluri executorii – finanțări în România, garanții în România, ipotecă în România, dar contractul de împrumut nu este supus legii române, și atunci devine foarte ascuțită această discuție în jurul articolului 2431.

Gabriela ANTON: Voiam să spun că sunt situații când chiar creditorii internaționali și acum vorbim, mai recent, de creditori din China sau din Coreea care finanțează operațiuni în România. Bine, debitorul poate să fie un, o entitate creată, să spunem, într-un, țara băncii, dar bunurile și toate ipotecile se creează în România, conform legii române, inclusiv cu, pentru asigurarea valabilității contractului de ipotecă ca titlu executoriu.

Bogdan DUMITRACHE: Cu alte cuvinte, putem avea un contract principal – titlu executoriu, dar ipoteca să păcătuiască printr-o determinare nu foarte rezonabilă a sumei. Apropo de condițiile de valabilitate ale ipotecii, observăm o, poate un contrast între severitatea sancțiunii – pentru că 2372 spune nu este valabilă ipoteca – deci, sancțiunea este foarte dură, iar motivul sancțiunii este unul pe muchie. Dacă suma nu e determinată în mod rezonabil – aici este afectat un pic principiul dublei specializări. Înainte, lucrurile poate erau mai rigide, mai clare.

Radu RIZOIU: Asta vreau să spun – dacă stăm și ne uităm un pic în jurisprudența anterioară (cel puțin la nivelul Înaltei Curți de Casație și Justiție), eu, cel puțin, făcând așa un scurt review din curiozitatea mea morbidă la un moment dat, am găsit decizii – apropo și de ce spunea doamna judecător – care m-au surprins. Așa cum ai precizat și tu foarte bine, sub imperiul Codului Civil de la 1864, în materia ipotecii (care e actuala ipotecă imobiliară), condițiile de valabilitate erau mult mai rigide decât este actualul 2372. Și anume, trebuia în chiar contractul de ipotecă, să ai exact suma.

Bogdan DUMITRACHE: Suma pe care.

Radu RIZOIU: Precizată. Ei bine, este o decizie de prin..nu mai știu anul exact, 2005, 2006, în care, care era ipoteza? Contract de furnizare produse petroliere între două societăți, pe vremea aceea, comerciale. Era un contract-cadru; se executa pe bază de comandă acceptată. Era numai un contract cu niște prețuri per unitatea de produs, per tona de combustibilul respectiv. Acel, obligațiile de plată a prețului derivate din acel contract erau garantate cu o ipotecă imobiliară asupra unor terenuri. Evident că în acea ipotecă nu se putea pune o sumă pentru că nu se știa la momentul încheierii contractului, cât vor fi pe parcursul.

Bogdan DUMITRACHE: Da, da.

Radu RIZOIU: Executării, sumele garantate. Și, la un moment dat, bineînțeles, nu se plătește un lot de motorină sau nu mai știu ce produs petrolier era. Și, creditorul-vânzător trece la executare. Deci, contractul inițial – contract comercial de vânzare bunuri mobile – nu era titlu executoriu de nicio culoare. Mai mult, el nu preciza expres care este valoarea.

Bogdan DUMITRACHE: Suma obligației garantate.

Radu RIZOIU: Obligației garantate. Contractul de ipotecă nici atât – contractul de ipotecă făcea doar trimitere la acel contract de furnizare. Și totuși, Înalta Curte a spus că se va executa ipoteca și că acea ipotecă e valabilă. Bineînțeles, debitorul a spus: „Domnule, ipoteca asta nu e valabilă că n-are în ea suma precizată”. Și a spus: „Nu e adevărat; debitorul este parte și la contractul de furnizare din care a derivat acea obligație”. Ne uităm acolo, vedem că articolul x de acolo spunea că se plătește atâta pe tonă, conform comenzii. Comanda era acceptată – nu erau probleme de documentare a executării contractului. Prin urmare, știa cât e suma, știa că se obligase să garanteze cu ipoteca imobiliară acea sumă. Prin urmare, umflați-l! Deci, iată că și sub imperiul..

Bogdan DUMITRACHE: Deci avem o soluție, avem o soluție dată cu aproape deplina respectare a articolului 2372 din Noul Cod Civil. Se poate vorbi de un simț al anticipației chiar la nivel, înțeleg, de instanță supremă. Atunci, să mergem mai departe că poate e, cine știe, titlu executoriu.

Radu RIZOIU: Aici aș mai adăuga doar o singură chestiune, dacă îmi permiteți. Iarăși, pornind de la o observație extrem de justă a doamnei judecător.

Bogdan DUMITRACHE: Să nu îl lăsați să ne ipotecheze emisiunea pentru că are această tendință, da.

Radu RIZOIU: Nu, și mă opresc. Și anume, chestiunea practică. Chestiunea practică apare în materie de ipotecă imobiliară. Și chestiunea practică apare în anumite – să-i zic așa – jurisdicții naționale, la momentul înscrierii ipotecii în Cartea Funciară, moment la care registratorul spune – păi, dacă tu îmi vii aici și îmi pui numai capitalul sau principalul, păi, eu îți trec în Cartea Funciară numai aia, și numai aia este creanța garantată. Accesoriile nu vor fi garantate, deși Codul îmi spune că ipoteca garantează cu același rang atât creanța principală, cât și accesoriile (2354), precum și dobânzi, comisioane, cheltuieli de executare și așa mai departe. Mai mult, 2000 – în antecedența lui 2372, avem 2 texte. Avem 2370 și 2371, care îmi evocă posibilitatea garantării unor obligații viitoare sau eventuale sau a unor avansuri viitoare. Hai să zicem că la avansuri viitoare, poți avea o modalitate de a le determina – știi cam cât sunt. Dar dacă sunt obligații viitoare sau eventuale – și aici intră (mă rog, e de discutat dacă intră în 70 sau în 71) toate liniile de credit, toate creditele revolving. Cum poți să determini obligația ca să îți calculeze taxa? Că de acolo pornește totul, nu numai notarii, ci și Cartea Funciară

Bogdan DUMITRACHE: Dar poate că avem un exemplu foarte bun în care avem un contract valabil care n-are cum să fie titlu executoriu pentru că el garantează o creanță sub condiție suspensivă – am putea spune lucrul ăsta? Creanță care nu poate justifica o procedură de executare silită? Apropo de exemple de contracte de ipotecă valabil încheiate și care nu au reprezentat un exemplu de titlu executoriu.

Gabriela ANTON: Nu, noi putem să garantăm prin contractul de ipotecă și obligații viitoare, numai că Noul Cod, cel puțin în materia ipotecii mobiliare, introduce noțiunea de obligație, de ipotecă perfectă, ceea ce înseamnă că ea devine valabilă și poți să fi pus în executare numai când se îndeplinesc toate condițiile pentru executarea ei. Debitorul sau constituitorul să dobândească drepturile asupra bunului și să fie îndeplinite toate procedurile legate de publicitate.

Bogdan DUMITRACHE: O să avem o creanță născută, o creanță.

Gabriela ANTON: Da.

Bogdan DUMITRACHE: Care să funcționeze dacă vorbim de eventualități.

Radu RIZOIU: Păi, da, dar avem 881, care spune că în anumite condiții, chiar și niște creanțe condiționate pot face obiectul distribuirii.

Bogdan DUMITRACHE: Participării la distribuirea sumelor, da, dar nu pot, dar nu pot.

Radu RIZOIU: Deci, etapa cea mai palpabilă a executării.

Bogdan DUMITRACHE: Da, dar până acolo, trebuie să înceapă cineva executarea, nu-i așa?

Gabriela ANTON: Eu aș mai fi vrut, totuși, să adaug un punct legat de această sumă care trebuie trecută în contractul de ipotecă. Gândiți-vă la un creditor care vrea să vină și să ia o nouă ipotecă pe acel bun și vrea să știe cât mai este.

Bogdan DUMITRACHE: De stors din acel bun.

Gabriela ANTON: Disponibil din acel bun.

Bogdan DUMITRACHE: Da.

Gabriela ANTON: Dacă tu nu ai nicio precizare a ce, a sumei garantate măcar la modul generic, el nu are cum să își, să își dea seama de cotitatea disponibilă, iar, pe de altă parte, mai e o prevedere interesantă apropo cu rangul ipotecilor, pentru că nu se poate ceda rangul unei ipoteci decât dacă suma este determinată. Deci, iarăși, aceeași problemă a determinării, tot în ideea în care protecția trebuie să vină și pentru eventualii creditori subsecvenți.

Radu RIZOIU: Eu aș spune că dispoziția aia din materia cesiunii ipotecii separat de creanța principală, care o limitează numai la situațiile în care suma este determinată, iar nu doar determinabilă prin însuși contractul de ipotecă, are în vedere tocmai chestiunea puțin uzuală a faptului că, iată! Ipoteca dobândește o existență de sine stătătoare atât de evidentă încât poate constitui, ea singură, obiectul unui transfer, fără a însoți creanța principală. Prin urmare, per a contrario, în toate celelalte cazuri, suma poate să fie determinabilă prin contractul de ipotecă, cum mi-ar spune și 2371 – 72, alineatul (1). Într-adevăr, dacă vrei s-o cesionezi independent de creanță, trebuie să îi dai o substanță foarte clară, să știi ce se cesionează. Și acolo, da. Acela este singura ipoteză în care suma trebuie să fie expres determinată în chiar actul de ipotecă pentru că numai pe acela îl primește cesionarul și trebuie să știe ce a primit.

Bogdan DUMITRACHE: Haideți să trecem de faza inițială, să spunem că s-ar putea contura situații în care contractul de ipotecă este titlu executoriu. Practica, în continuare, cel puțin în parte merge pe această, pe mâna acestei idei și, doamna Stanciu, alineatul (4) la 816 este cel pe care l-am afișat pentru ecran – poate și cei care ne urmăresc îl văd – o schimbare substanțială de viziune a Noilor Coduri față de Codurile anterioare (ne referim, sigur, și la Civil și, în special, la Codul de Procedură Civilă). A fi ipotecar înainte, însemna un motiv de alegere; a fi ipotecar acum, înseamnă că cine poate mai mult, nu poate mai puțin. Creditorul ipotecar, spune 816, alineatul (4), nu poate cere scoaterea la vânzare silită a bunurilor neipotecate ale debitorului său decât în cazul în care urmărirea silită a bunurilor mobile ipotecate nu a condus la îndestularea creditorului ipotecar în limita sumelor totale datorate.

Roxana STANCIU: Bine, într-adevăr, această dispoziție pare că impune, sau, mai bine zis, că își dorește să impună o mai mare disciplină, dacă vreți, contractuală, sau o mai bună previzionare din partea creditorului a garanțiilor pe care înțelege să și le constituie cu privire la obligația în care se, la care se angajează. Însă, adevărul este că mi se pare cumva o dispoziție logică. De ce? Avem deja o tradiție destul de îndelungată, așa cum ați remarcat și dumneavoastră, cu privire la această larghețe de posibilități conferită creditorului ipotecar, în sensul că înainte, el nu era ținut – avea acest drept de preferință, dacă putem să îl numim așa, care îi lăsa posibilitatea, practic, să retragă din patrimoniul debitorului său bunurile care îi conveneau. Dacă avea și ipotecă pe ele, cu atât mai bine. În cazul acesta, nu mi se pare neapărat – tocmai, mi se pare că această dispoziție este, vine în continuarea dispozițiilor din Codul Civil, în sensul că impune creditorului să își previzioneze foarte clar modul în care va înțelege să își conducă relația cu debitorul său. Pe de altă parte, nu știu dacă este neapărat un text care să-i limiteze atât de mult drepturile. De ce? Pentru că eu nu pornesc de la prezumția că în cadrul executării silite, nu se urmărește obținerea rezultatelor optime. Eu l-aș citi în cheia contrară, în sensul că dacă – știu eu prin ce împrejurări – bunul ipotecat nu mai poate să mai îndestuleze creanța în limita în care ea a fost, în limita în care ea s-a născut, iacătă, îi oferim creditorului ipotecar posibilitatea să treacă peste garanția ipotecară și să meargă și să intre în bunurile din restul patrimoniului debitorului lui. E drept că aici se pune problema modului în care se va da preferință creditorilor – asta e o problemă în care, bănuiesc că o să intrăm ceva mai târziu – dar, de principiu, nu aș citi într-o cheie negativă articolul ăsta.

Bogdan DUMITRACHE: Cum citesc băncile acest articol? Dați drumul la, la microfon, vă rog.

Gabriela ANTON: Aș spune că, într-adevăr, băncile, în primul rând, au un sistem de previzionare.

Bogdan DUMITRACHE: Se înțelege că nu e vorba numai de bănci, se înțelege.

Gabriela ANTON: Destul de bine pus la punct, previzionarea se face.

Bogdan DUMITRACHE: Care acum, în lumina acestui articol, cred că va fi și mai bine pus la punct.

Gabriela ANTON: Da, deci, cred că din perspectiva unei instituții financiare, ea urmărește clar o verificare permanentă a bunurilor – face evaluări periodice, da? Și, în general, prin contractele de credite, ei au – pot să ceară să, ca debitorul să aducă noi garanții dacă valoarea, să spunem, bunurilor ipotecate scade sub ce și-au previzionat ei inițial. Problema cred că se pune mai ales, să spunem, și din partea unor alți potențiali creditori care, și în tranzacții comerciale, să spunem.

Bogdan DUMITRACHE: Nu au cum să își reconstituie ipoteca sau.

Gabriela ANTON: Da, și poate nu sunt, poate nu au un sistem atât de bine pus la punct, de evaluare și de – și atunci, sigur, în cazul acesta, pentru ei, s-ar putea să fie anumite dificultăți dacă, mai ales, scade suma ipotecii inițiale. Dar, sigur, în cazul acesta, ei vor purcede mai întâi să urmărească ce le este ipotecat și abia după aceea.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule Rizoiu, vă ocupați de un domeniu din ce în ce mai puțin – din ce în ce mai riscant pentru, pentru creditor și suntem de-abia la jumătatea emisiunii.

Radu RIZOIU: Meseria mea e riscul – cum era o carte în tinerețea mea. Ideea este următoarea, că interpretarea pe care o oferă doamna judecător e foarte interesantă și, într-adevăr, este interpretarea pe care o dădeam și eu lui 2478 din Codul Civil, pentru că acest text își are rădăcinile, cum spunea și doamna judecător, în Codul Civil, unde avem, pentru prima dată, exprimată această discuțiune a bunurilor ipotecate. O precizare.

Bogdan DUMITRACHE: Nu au cum să îşi preconstituie ipoteca.

Gabriela ANTON: Da, şi poate nu sunt, nu au un sistem atât de bine pus la punct de evaluare şi atunci sigur, în cazul acesta, pentru ei s-ar putea să fie anumite dificultăţi dacă mai ales scade suma ipotecii iniţiale. Dar sigur, în cazul acesta ei vor purcede mai întâi să urmărească ce le este ipotecat şi abia după aceea.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule Rizoiu, vă ocupaţi de un domeniu din ce în ce mai riscant pentru creditor şi este de abia la jumătatea emisiunii.

Radu RIZOIU: Meseria mea e riscul, cum era o carte în tinereţea mea, ideea este următoarea că interpretarea pe care o oferă doamna judecător e foarte interesantă şi într-adevăr este interpretarea pe care o dădeam şi eu lui art. 2478 din Codul civil pentru că acest text îşi are rădăcinile cum spunea şi doamna judecător în Codul civil, unde avem pentru prima dată exprimată această discuţiune a bunurilor ipotecate. O precizare, tot ce discutăm acum ţine numai de ipotecile imobiliare. Deci numai de ipotecile clasice să le zic aşa. Într-adevăr citirea lui art. 2478 asta îmi spunea: „Creditorul nu poate urmări în acelaşi timp vânzarea imobilelor care nu sunt ipotecate decât în cazul când bunurile care îi sunt ipotecate nu sunt suficiente pentru plata creanţei sale.” Deci îşi făcea o estimare, dacă era bancă avea estimarea făcută de nişte experţi, dar care nu avea întotdeauna legătură cu realitatea din teren mai ales dacă evaluarea fusese făcută înainte de criză. Şi se uita, domne’ eu estimez că o să îmi acopăr creanţa. Ba nu, eu estimez că nu o să îmi acopăr creanţa. Prin urmare la momentul iniţial, putea să pornească ambele executări. În schimb, art. 816 din Codul de Procedură, mie mi se pare că a limitat şi mai mult sfera de alegere a creditorului. De ce? Pentru că aici verbum regens după părerea mea este „nu a condus” la îndestulare. Prin urmare am făcut executarea, am văzut cât am obţinut, am făcut şi distribuirea şi am observat că mi-a mai rămas ceva. Deci, abia după ce am terminat toate etapele acestea, mai pot să fac o altă executare. Acum, eu cred că poziţia creditorului ipotecar nu este întru totul ameninţată. De ce? Pentru că de regulă o executare a unui bun ipotecat ar trebui să se facă cu mai multă celeritate decât o executare pornită de un creditor chirografar asupra unor bunuri neipotecate. Şi prin urmare, probabil că legiuitorul s-a gândit că în aceste cazuri creditorul ipotecar se va mişca mai repede, o să ajungă la momentul distribuirii înainte ca procedura unei executări pornite de un chirografar să fi ajuns în acelaşi punct. Însă, din punct de vedere al procedurii intervenţiei creditorului, hai să îi zicem ipotecar deşi în acea procedură va fi un simplu creditor chirografar după cum spune legea, intervenţii în acea procedură, acolo sunt nişte termene şi dacă nu a respectat acele termene şi termenele alea sunt în general în partea iniţială a procedurii, nu în partea de distribuire când el trebuie să se înscrie şi el cu creanţa lui care aici va fi o creanţă condiţionată într-adevăr pentru că va fi condiţionată de stingerea ei prin executarea ipotecii. Eu cred că acest text, e drept nu mă caracterizează, dar aici am o poziţie care nu e neapărat în favoarea creditorului ipotecar. Textul din art. 816, alin. (4) trebuie interpretat în acest sens: nu poţi să porneşti executarea altor bunuri ale creditorului înainte s-o termini pe asta ipotecară, să vezi cu ce creanţă ai mai rămas, în schimb şi aici tind să îi dau dreptate doamnei judecător că textul nu e atât de rigid, poţi să intervi dacă alţi creditori, în speţă chirografari, au început, sau chiar ipotecari dacă pe alte bunuri există alte ipoteci, au început executarea altor bunuri. Poţi să intervii în acea procedură chiar dacă nu ai terminat-o pe aceasta, însă vei interveni cu o creanţă condiţionată.

Bogdan DUMITRACHE: Deci speranţa creditorului ipotecar este ca averea debitorului său să mai fie urmărită de un creditor chirografar. Păi riscaţi să creaţi o supracerere de credite ipotecare din partea celor care au nevoie de bani pentru că iată emisiunea merge pe un trend în care ipoteca este şi nu este o garanţie reală.

Radu RIZOIU: Păi nu, că dacă alţi creditori nu pornesc executarea celorlalte imobile, creditorul ipotecar e liniştit, că ştie că îşi termină executarea lui şi dacă a mai rămas cu o creanţă porneşte el după aceea o altă executare împotriva acelor imobile.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna judecător, când termină creditorul ipotecar executarea?

Roxana STANCIU: Depinde de cât de valoroase sunt bunurile pe care a avut diligenţa să şi le aducă în garanţie, în mod evident. Nu, părerea mea este cumva ca să conchid cele pe care le-am spus mai devreme cu privire la acest articol, mie mi se pare că ăsta a fost un text dictat de criza financiară. Că, cumva s-a încercat să se inducă această opinie, domnule creditorul ipotecar într-adevăr mai întâi să se ducă să se îndestuleze din imobilele pe care a ştiut să şi le aducă, că despre imobile vorbim, să şi le aducă în garanţie, după care dacă constată că a fost atât de dezavantajat prin contractul încheiat, poate să se ducă şi să ia parte la celelalte executări silite eventual, sau chiar să le deschidă în momentul în care constată că nu şi-a realizat sau nu şi-a acoperit integral creanţa. Tocmai de asta spun că nu mi se pare neapărat un text negativ pentru creditor.

Radu RIZOIU: Acum aici mai e o discuţie, creditorul ipotecar nu poate cere scoaterea la vânzare silită a bunurilor neipotecate decât după ce a terminat urmărirea silită a bunurilor imobile ipotecate. Asta înseamnă că nu poate porni nici o urmărire mobiliară?

Bogdan DUMITRACHE: Textul spune că nu se mai poate cere scoaterea la vânzare şi aici este o discuţie poate prea tehnică prin asta deloc lipsită de interes pentru că interdicţia se referă probabil la faza întocmirii unei publicaţii de vânzare. Dar până la acel moment, eventualele măsuri de „indisponibilizare a bunurilor” care nu îi sunt ipotecate, creditorul ipotecar poate să le ia printr-un executor judecătoresc. În orice caz este o schimbare de viziune faţă de viziunea tradiţională dacă acest text a fost impus de o criză financiară şi fără discuţie că această criză financiară este implicată aici, nu putem decât să constatăm mai în glumă sau mai în serios că fostul Cod de Procedură civilă nu-i aşa a fost creat într-o epocă de criză financiară mai redusă, mai puţin pronunţată. Ne apropiem de finalul procedurii de executare, dar acest final aşa cum rezultă şi din subtemele emisiunii, este un final mai lung parcă decât toată procedura însăşi. Criza imobiliară. Doamna avocat, cum vindem imobilele?

Gabriela ANTON: Legat de vânzare.

Bogdan DUMITRACHE: Ce randament mai are o vânzare imobiliară în criză imobiliară?

Gabriela ANTON: Da, aici cred că poate pe partea de, un expert sau un executor ca dumneavoastră cunoaşte mai bine decât noi avocaţii să spunem, partea aceasta mai suculentă a unei executări, însă, sigur avem noul Cod de Procedură civilă care îmi reglementează procedura de executare cu nişte termene să spunem relativ scurte, dar bineînţeles că totul depinde…

Bogdan DUMITRACHE: Totul depinde şi de substratul economic al procedurii.

Gabriela ANTON: Da, şi de multiplele posibilităţi prin care totuşi o procedură dacă se doreşte poate fi întârziată cu siguranţă. Dar în principiu sunt aceste modalităţi să spunem clasice prin licitaţie cu acele vânzări succesive. Mai interesant este poate când vorbim de celelalte ipoteci mobiliare unde un creditor pe noul Cod civil are nişte proceduri să spunem mult mai interesante decât cele de pe Codul de Procedură civilă, dar care se aplică strict la ipoteca mobiliară şi aş putea spune una chiar interesantă, cum sunt băncile şi dacă vorbim de companii cu ipoteci asupra unor părţi sociale sau asupra unor acţiuni care în Codul de Procedură civilă au o procedură să spunem doar prin licitaţie sau să facă debitorul vânzarea, pe când pe Codul civil procedura de executare permite chiar o vânzare directă care să fie executată de creditor în condiţii comerciale rezonabile ne spune Codul civil.

Bogdan DUMITRACHE: Asta depinde şi de creditor.

Radu RIZOIU: Eu cred, revenind la vânzările imobiliare şi văd că deja ai „highlightat” textul, că noul Cod de Procedură schimbă un pic regulile dansului.

Bogdan DUMITRACHE: Deci e vorba de art. 845, alin. (9), o normă nouă, ceea ce zice alin. (9).

Radu RIZOIU: Exact, şi anume acum deja i-am văzut că după un an, actorii principali ai acestui dans au început să se adapteze noilor reguli. La ce moment e bine să faci oferta? Şi această întrebare stă nu numai pe buzele creditorului, dar şi pe buzele unor terţi mai bine sau mai rău intenţionaţi în a participa la licitaţie. Pentru că într-adevăr aici problema e următoarea: pe creditor îl interesează banii, nu îl interesează bunul în imensa majoritate a cazurilor. Nu discut aici de cazurile patologice în care ipoteca vizează bunul ca atare, în materialitatea lui. Ş pentru a-şi obţine banii, el tinde la maximizarea valorii de lichidare a bunului respectiv cel puţin până la limita creanţei sale, plus accesorii, plus cheltuieli de executare astfel încât el să îşi acopere întreaga creanţă. Nu îl interesează ca şi debitorului să îi mai rămână sau constituitorului ipotecii să îi mai rămână ceva. În acelaşi timp debitorul sau constituitorul ipotecii are interesul pe de o parte să se acopere integral creanţa, să îi mai rămână şi lui ceva dacă se poate, dar nu de puţine ori am observat că interesul debitorului este să minimizeze valoarea bunului şi prin interpuşi să îl achiziţioneze tot el la o valoare mult mai mică.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna judecător, se poate produce acest scenariu pe fondul acestei dispoziţii noi specifice noului Cod de Procedură civilă? Şi se înţelege că ne interesează acele proceduri de executare care sunt iniţiate după 15 februarie 2013 şi e vorba de acest al treilea termen de licitaţie la care preţul de începere a licitaţiei este de 50% din preţul de pornire a primei licitaţii şi dacă nu se obţine acest preţ de 50% din valoarea iniţială, spune Codul la alin. (9) al art. 845. Bunul va fi vândut dacă există cel puţin 2 licitatori, întotdeauna există cel puţin 2 licitatori, nu? Pentru că nimeni, niciun licitator nu vine singur dintr-un elementar complex de singurătate. Dacă există cel puţin 2 licitatori, bunul va fi vândut la acest termen al treilea la cel mai mare preţ oferit. Şi aici urmează o precizare a legiuitorului care creează o tensiune faţă de orientări doctrinare şi chiar jurisprudenţiale din trecut pe tema preţului derizoriu de a judeca. Se spune că va fi vândut la cel mai mare preţ oferit chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanţei ori a garanţiei, e vorba de garanţia de participare la licitaţie, tradiţionalul 10%.

Roxana STANCIU: Da, în mod surprinzător şi pentru instanţe am observat în ultimul timp că se tot invocă incidenţa acestei situaţii a preţului derizoriu. Mai precis şi mai mult spre surprinderea noastră am observat că există executori care au refuzat adjudecarea bunului imobil într-o astfel de situaţie apreciind că preţul oferit este mult prea mic atât în raport de nişte valori anterioare şi cumva exterioare executării silite dar chiar şi expertizei realizate în respectivul dosar de executare. Evident că cel care se dorea adjudecatarul bunului a formulat contestaţie împotriva acestui refuz al executorului. Soluţia instanţei fiind aceea de menţinere a soluţiei executorului, zic eu corect. De ce? Într-adevăr aici instanţele au apelat la un artificiu de logică juridică, care totuşi mie nu mi se pare greşit, în sensul de a completa, de a complini regulile de la vânzarea silită prin intermediul executorului judecătoresc cu regulile de la vânzarea convenţională din Codul civil unde una dintre regulile fundamentale este tocmai aceasta a existenţei unui preţ serios şi real. Într-adevăr este puţin forţat să aduci regulile din tărâmul convenţional în tărâmul execuării silite. Pe de altă parte se invocă nişte aspecte deloc de neglijat cel puţin pentru executor şi anume obligaţia lui de diligenţă şi de a acţiona de aşa natură încât să conserve şi să servească intereselor creditorului faţă de care se află în nişte raporturi mai aproape de contractul de mandat şi pe de altă parte, după cum spuneam, chiar şi această condiţie de valabilitate a vânzării însăşi. Acum, eu nu ştiu în realitate cât de des se va întâmpla acest lucru. Nu aş descuraja această practică pentru că în definitiv singurul care câştigă cel puţin la momentul respectiv este adjudecatarul.

Bogdan DUMITRACHE: Indiferent cine este el în realitate.

Roxana STANCIU: În legătură sau nu cu debitorul în speţă.

Bogdan DUMITRACHE: Sau cu creditorul. Bine, nu e cazul creditorului ipotecar.

Radu RIZOIU: Eu aici de aia spusesem că este un dans, pentru că nu trebuie să uităm că întotdeauna după colţ stă creditorul. Până la urmă procedura asta nu se adresează numai publicului. Creditorul este primul care ştie cum se derulează procedura. Şi stau şi mă gândesc oare, apropo de diligenţa executorului judecătoresc, oare creditorul nu trebuie să aibă şi el o minimă diligenţă şi în momentul în care observă că există riscul de adjudecare a bunului la o valoare extrem de mică, o valoare care nu reflectă valoarea de piaţă a bunului, că asta e problema, nu mă interesează că este o vilă pentru construcţia căreia s-au cheltuit 500.000 de euro, dacă e pusă undeva în mijlocul câmpului, care atunci era evaluat la 1000 euro pe metru pătrat şi acum nimeni nu mai vrea să se mute acolo, valoarea ei de piaţă este cea de acum.

Bogdan DUMITRACHE: Este cea de acum.

Radu RIZOIU: Mai mult, eu am spus că valoarea de lichidare e cea care ne interesează în materia executării ipotecii, nici măcar o valoare de piaţă normală. E, stau şi mă întreb, mai ales că acum s-au mai relaxat şi normele prudenţiale în materie bancară pe această temă. Oare creditorul nu ar avea el interesul să depună creanţa? Îi este foarte simplu. El nu trebuie să facă decât o hârtie şă îşi depună creanţa ca preţ al adjudecării şi să îşi adjudece bunul la valoarea nominală a creanţei, după care dacă el consideră că bunul e mult mai valoros decât a oferit terţul, să încerce să îl valorifice el într-un timp mai îndelungat, având la dispoziţie posibilitatea de a negocia nişte condiţii mai avantajoase, eventual poate mai dă încă un credit, nişte eşalonări la plată…

Bogdan DUMITRACHE: Scenariul este fezabil acolo unde cuantumul creanţei şi este cazul multor creditori ipotecari, mai ales cei instituţionalizaţi, este un cuantum care concurează preţul de începere a licitaţiei în cazul în care vorbim de creanţe destul de mici faţă de valoarea imobilului. Sigur că această depunere a creanţei în contul preţului, departe de a acoperi prin lichiditate creanţa care a iniţiat executarea, îl mai obligă pe creditor să mai scoată bani din buzunar ceea ce teoretic el nu îşi permite. Observam că de la alin. (9) până la sfârşit dacă privim din perspectiva posibilităţii de a fi fraudat creditorului, se aplică un adagiu juridic de maximă valoare şi perfect verificabil: „Fiecare pasăre pe limba ei piere.” Este de observat la alin. (9) se face referire la faptul că al treilea termen este un termen care se organizează, un termen de licitație care se organizează la cererea creditorului. Cum comentați această menţiune care, într-o primă lectură, este ciudată pentru că executarea însăși are loc la stăruinţa, la solicitarea creditorului. Această cerere a creditorului trebuie să înţelegem că este o cerere specială, e o cerere dedicată acestui al treilea termen. Ar putea el să evite acest al treilea termen, altminteri totuși destul de periculos, observați că textul e destul de tăios: se poate vinde la cel mai mare preţ oferit chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanţei ori a garanției. Este o subliniere categoric inedită faţă de reglementarea anterioară. Poate creditorul să evite acest al treilea termen? Discuţia e tehnică dar importantă. Nu avem încă un răspuns practic.

Roxana STANCIU: Bine, eu cel puţin am observat că există destul de multe situaţii, cel puţin există situaţii de refuz din partea instituţiilor financiar bancare cu privire la stabilirea acestui al treilea termen. De ce? Pentru că el e, ştiu că în acest moment există acest risc, pentru că într-adevăr alin. (9) condiţionează numai organizarea acestui ultim termen de licitaţie de acordul creditorului iar nici modalitatea în care aceasta se va definitiva corect până la urmă ar fi fost ca acordul creditorului să fie o condiţie şi pentru adjudecarea chiar şi sub valoarea creanţei sau a garanţiei din punctul meu de vedere. Că în definitoriu el este cel mai afectat de această situaţie.

Bogdan DUMITRACHE: Raţiunea procedurii este să acopere o creanţă.

Roxana STANCIU: Dar din păcate din modul în care este redactat textul nu rezultă că ar exista o astfel de posibilitate pentru creditor.

Gabriela ANTON: Da, şi ar mai fi vorbind de instituţii financiare sunt instituţii financiare care şi-au creat propriile lor vehicule specializate care să preia astfel de imobile ipotecate care nu sunt neapărat deţinute direct de instituţia respectivă dar fac parte din acelaşi grup financiar bancar. Şi aceste vehicule sunt dedicate unor astfel de operaţiuni, dar sigur e de remarcat iarăşi că apropo la modul în care poate creditorul să îşi adjudece bunul imobil, poate sigur în contul creanţei dar atunci i se stinge creanţa respectivă, sau poate să îl adjudece dar spune legea, la un preţ nu mai mic de 75% din preţul de pornire. Bun, aici pot fi două probleme. Una, când vorbeşti de o executare silită imobiliară, poate un astfel de vehicul să îşi adjudece bunul la un preţ mai mic de 75%? Pentru că ea este o entitate distinctă de creditor. Şi doi, sigur se pune problema că trebuie câteodată dacă doreşte acel vehicul, care îşi face propria lui evaluare, spune că eu cred că acest bun nu mai valorează acest preţ, eu vreau să îl iau nu la 75 ci la 50% din preţ. Poate el să facă acest lucru? Şi da, poate dacă sunt cel puţin sau dacă e şi mai mic, cel puţin trebuie să fie şi cel de-al doilea licitator prezent. Bun, deci sunt aceste două probleme care se pun în practică şi Codul de Procedură civilă are două prevederi separate la executarea bunurilor mobile şi la executarea bunurilor imobile. Pentru că la bunuri mobile îmi vorbeşte că nu poate nici direct nici indirect prin interpuşi, pe când la executarea silită imobiliară îmi spune că nu poate, dar nu mai cuprinde această formulă mai largă care să interzică să spunem şi o astfel de achiziţie indirectă.

Bogdan DUMITRACHE: Da, probabil că un creditor ipotecar nu ar risca să verifice pe cale de practică dacă se aplică extensiv această idee de interpunere.

Radu RIZOIU: Dacă nu cumva se aplică art. 1237, frauda la lege, cauza ilicită şi atunci când contractul e doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

Bogdan DUMITRACHE: Deci din teama de licitatorii de profesie care aşteaptă cu nerăbdare acest al treilea termen de licitaţie în care preţul poate coborî ameţitor, creditorii ipotecari inclusiv bănci îşi diversifică activităţile, trec pe linia a doua creditul şi se apucă de investiţii imobiliare până la sfârşit, ceea ce înseamnă costuri.

Radu RIZOIU: Exact ce s-a întâmplat în Spania, adică nu inventăm roata. Dar mie mi se pare că putem face o paralelă foarte interesantă din această ipoteză cuplată cu ipoteza anterioară cu creditorul ipotecar care este cantonat cel puţin iniţial în sfera bunurilor ipotecate. Păi dacă oprim această executare înainte ca ea să se finalizeze, brusc mi-am pierdut şi şansa de a mai obţine ceva din celelalte bunuri ale debitorului.

Bogdan DUMITRACHE: Adică, ipoteca este o garanţie reală pentru debitorul constitutor al ipotecii? Este cumva creditorul ipotecar ostatic cu propriul avantaj?

Radu RIZOIU: Nu ştiu dacă pentru debitor sau pentru terţii bine intenţionaţi.

Bogdan DUMITRACHE: Intenţionaţi nu, de către debitor, e evident. Reiterez întrebarea de mai devreme. Cât durează urmărirea silită imobiliară? Şi de data aceasta am un alt pretext: contestaţia împotriva actului de adjudecare.

Roxana STANCIU: Da, întrebarea referitoare la durata executării silite dacă se aduce în discuţie şi o contestaţie la executare indiferent care este actul vizat mă tem că rămâne fără răspuns din partea oricui. Într-adevăr în ceea ce priveşte contestaţia la actul de adjudecare, părerea mea era că în practică se face insuficientă distincţie între obiectul contestaţiilor pe care debitorul în disperarea lui le formulează la momentul la care vede că bunul iese la licitaţie. Şi pornirea iniţială a oricărui debitor este să formuleze contestaţie împotriva procesului verbal de licitaţie dacă nu chiar împotriva publicaţiei de vânzare dar pe asta deja o lăsăm la o parte, după care se gândeşte el să fie exhaustiv şi mai face şi o contestaţie împotriva actului de adjudecare dacă reuşeşte cumva cineva să ajungă şi în stadiul acesta. Problema mea fiind practic aceea că cele două contestaţii în definitiv nu sunt acelaşi lucru. Este o nuanţă pe care practica o reţine destul de rar, şi cumva înţeleg de ce, pentru că finalitatea sau interesul practic este destul de redus. Pe mine una m-ar interesa sub aspectul tardivităţii formulării, cel puţin dacă nu şi sub aspectul timbrajului. Însă această contestaţie împotriva actului de adjudecare din punctul meu de vedere nu poate să privească decât motive care ţin de nevalabila întocmire a actului de adjudecare. Ea nu poate viza nici aspectele care ţin de nevalabilitatea procesului verbal de licitaţie, pentru că nimic nu îl împiedică pe debitor sau pe orice persoană interesată să formuleze contestaţie la executare împotriva acestui act şi pe de altă parte mai am în vedere şi efectele devastatoare pe care le poate avea şi pentru creditor şi pentru adjudecatar dacă ei nu se confundă, admiterea unei astfel de contestaţii. Am văzut situaţii în care se punea problema unui adjudecatar care se bucură că şi-a obţinut acest act de adjudecare şi nu ştim prin ce mijloace reuşeşte să îşi înscrie dreptul la cartea funciară deşi Codul de Procedură prevede că executorul este cel care constatând că nu s-a formulat contestaţie sau aceasta a fost respinsă, se poate înscrie dreptul. E, asta este se poate ajunge şi pe căi mai ocolite la cartea funciară, îşi înscrie frumos dreptul de proprietate după care se admite contestaţia împotriva actului de adjudecare. Problema care se pune în practică este dacă pe calea întoarcerii executării silite ulterior admiterii contestaţiei la executare, se poate obţine o repunere în situaţia anterioară perfectă pentru ambele părţi şi pentru debitor şi pentru creditor care eventual este şi adjudecatar. De ce? Pentru că în mod evident debitorul este interesat să îşi şteargă cât mai repede menţiunea privind actul de adjudecare din cartea funciară, creditorul dacă este şi adjudecatar cu atât mai mult are tot interesul să îşi reînscrie cât mai repede dreptul de ipotecă sau contractul de ipotecă, iar instanţele au această reţinere faţă de menţiunile efectuate în cartea funciară în procedura întoarcerii executării silite, tocmai pentru că, spun unii colegi, că totuşi ar fi mai potrivită plasarea acestor discuţii pe terenul acţiunilor de carte funciară.

Bogdan DUMITRACHE: Acţiuni de rectificare în principal.

Roxana STANCIU: Eu îmi menţin o oarecare rezervă faţă de această soluţie. Nu mi se pare fundamental greşită, dar mi se pare prea exigentă pentru creditor pentru că în definitiv admiterea contestaţiei împotriva actului de adjudecare nu şterge cu buretele ipoteca. Normal ar fi ca în condiţiile în care anulăm actul de adjudecare să acceptăm şi ipoteza repunerii părţilor în situaţia anterioară cu totul.

Bogdan DUMITRACHE: Ori înscrierea ipotecii cu rangul iniţial şi cu toată situaţia juridică iniţială.

Roxana STANCIU: Exact, ca să nu-i mai provocăm creditorului cheltuieli suplimentare, drumuri suplimentare ba dacă nu chiar şi surpriza ca la cartea funciară să i se spună păi stai puţin că parcă mai era ceva la mijloc.

Bogdan DUMITRACHE: Nu mai găsim ipoteca, era pe când nu s-a zărit nu?

Radu RIZOIU: Ca să fiu răutăcios aş adăuga o mică întrebare. Ce ne facem dacă această contestaţie este formulată de debitorul consumator care se trezeşte în al doisprezecelea ceas şi cinci minute să găsească în contractul de ipotecă sau în contractul de credit nişte clauze abuzive şi Aziz îi zice „Da, domnule, oricând poţi să invoci astfel de probleme.”

Roxana STANCIU: Aici vreau să fac o menţiune, eu mă tem că am prelungit Aziz mai mult decât trebuia să îl prelungim mai ales în practica contestaţiei la executare. Aziz sau mă rog Curtea Europeană în Aziz spune aşa: instanţa în cadrul procedurii de executare silită este obligată să se pronunţe cu privire la clauzele abuzive dacă debitorul nu are nicio posibilitate de a suspenda executarea silită. Ori la noi se ignoră faptul că această suspendare a executării silite este o posibilitate reală chiar şi într-o acţiune pură şi simplă de constatare a clauzelor abuzive. Adică la noi cumva acest Aziz a ajuns să acopere o pătură destul de largă de probleme mai ales în contestaţia la executare, că acum contestaţia la executare sau mă rog contestaţia la titlu ajunge să fie de fapt cale de drept comun pe constatarea clauzelor abuzive.

Radu RIZOIU: Asta pentru că şi hotărârea din Aziz e o hotărâre foarte ciudată în care Curtea de la Luxemburg nu a prea ştiut cum s-o dea şi a spus, paragrafele interesante de acolo toate încep cu dacă: Dacă dreptul spaniol într-adevăr nu permitea să, aşa cum ne-a învederat instanţa spaniolă.

Bogdan DUMITRACHE: Adică vreţi să spuneţi că e o hotărâre sub condiţie?

Radu RIZOIU: Da, deci toate dispoziţiile interesante din Aziz sunt sub condiţie. Dacă dreptul spaniol, aşa cum spune instanţa spaniolă, nu ar permite să atunci ar trebui să se întâmple aşa. Ceea ce dacă luăm acele dacă-uri şi le punem pe legea noastră vom vedea că mare parte dintre ele nu sunt îndeplinite. Singura mea rezervă cu privire la acele „dacă”-uri din Aziz este tocmai referitor la suspendare, la suspendarea în cadrul executării silite şi aici Bogdan a avut la un moment dat nişte prelegeri dedicate numai procedurii suspendării executării silite, care suspendare într-adevăr e foarte largă lăsată la dispoziţia debitorului dar la un moment dat i se spune: dar trebuie să plăteşti cauţiune şi by the way pentru cauţiune, să fii tu amărâtul amărâților, nu pot să îţi dau ajutor judiciar, că e cauţiune nu e taxă de timbru, prin urmare trebuie să dai cauţiunea. Aici ar putea fi nişte interpretări, repet dacă vorbim de suspendarea executării în contextul Codului de Procedură. Dacă facem o suspendare pe o acţiune separată pe clauze abuzive, acolo e o altă discuţie.

Bogdan DUMITRACHE: S-a făcut referire aici la consecinţele ca dovadă dezastruoase ale admiterii unei contestaţii împotriva actului de adjudecare. Dar ce părere aveţi de consecinţele introducerii în sine a unei asemenea contestaţii, având în vedere că trebuie să aşteptăm o hotărâre definitivă de respingere a contesaţiei pentru ca adjudecatarul să devină cu adevărat proprietar, dreptul său să fie intabulat în cartea funciară. Este acesta un disconfort de exemplu pentru un creditor ipotecar? Sunt semne de întrebare legate de scenariul adjudecării? Este tentant să adjudeci dacă devii proprietar în funcţie de încărcătura nefirească a instanţelor de executare?

Radu RIZOIU: Cum ar veni şi neînscris în cartea funciară şi cu banii luaţi? Cam asta ar fi poziţia adjudecatarului aici. Pe de altă parte eu stau şi mă întreb, ok banii ăia unde stau în perioada respectivă? Ajung ei la creditor?

Bogdan DUMITRACHE: Nu ajung.

Radu RIZOIU: Deci iată şi pe creditor îl interesează problema. Cea mai fericită e banca la care are executorul judecătoresc deschis contul.

Bogdan DUMITRACHE: Deci putem să contractăm relaxaţi împrumuturi cu o singură condiţie: ca acele împrumuturi pe care le contractăm să fie ipotecare, să nu fie chirografare pentru că opoziţia la o creanţă chirografară este una mai delicată. Mulţumim foarte mult invitaţilor nu numai pentru că au fost în emisiune ci şi pentru că au avut o contribuţie importantă în pregătirea emisiunii. 17 martie 2014, cât de judiciară mai este rezoluţiunea? Urmăriți JURIDICE.ro, pagina de dezbateri juridice. O seară frumoasă în continuare.