Invitați [ordine alfabetică]

Extras VIDEO: 22′. VIDEO integral, pentru membri: 105′

VIDEO integral, pentru membri: 105′

ÎNREGISTRAREA VIDEO ȘI TRANSCRIPTUL

Bogdan Dumitrache: Bună seara. 23 mai 2016. Avem cred că mai bine de o săptămână de la intrarea în vigoare a unei legi foarte importante, foarte așteptate și foarte fertile din punctul de vedere al capacității de a genera controverse. E vorba de Legea 77/2016 legea privind darea în plată. O să fac rapid prezentările. N-o să ne ia mult timp pentru că suntem aproape în familie. Începem cu instanța, Judecătoria Sector 5, domnul președinte de la secția civilă a acestei instanțe Aurelian-Marian Murgoci-Luca a mai fost alături de noi. Mulțumim că este și astăzi.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Cu plăcere. Bună seara.

Bogdan Dumitrache: Urmează o zonă de aur, ca să zic așa, partenerii Gold ai Dezbaterilor, doi executori judecătorești ocupați deja cu notificări în temeiul acestei legi, domnul executor Ionuț Sandu, BEJA AEQUITAS a mai fost o dată la Dezbateri.

Ionuț Sandu: Bună seara.

Bogdan Dumitrache: Și doamna executor Nicoleta Răduță, BEJ Răduță Nicoleta, a mai fost de asemenea la Dezbateri.

Nicoleta Răduță: Bună seara. Mulțumesc pentru invitație.

Bogdan Dumitrache: Și înainte de cel de-al treilea Gold, salut prezența în premieră la dezbateri a domnului consilier juridic Ștefan Palea din partea BRD.

Ștefan Palea: Bună seara.

Bogdan Dumitrache: Mulțumim pentru prezență. Și al treilea Gold care este și moderator al dezbaterii, domnul profesor Gheorghe Piperea. Nu mai fac prezentări. Nu ne-am văzut de vineri, cred.

Gheorghe Piperea: Bună seara. Dar ce înseamnă gold?

Bogdan Dumitrache: Gold înseamnă aur. Facem o pauză pentru Platinum pentru că e ca la avion, ca la curse. Momentul prezentării partenerilor Platinum, cum v-ați obișnuit, mai puțin de 1 minut. Le facem loc și după aceea ne apucăm de treabă. Ne-am întors. Îl invit pe domnul profesor Piperea să facă o introducere în temă și în dezbatere. [restrict]

Gheorghe Piperea: Mulțumesc, Bogdan. Este o lege care a făcut de la momentul de la care a fost depusă în Parlament spre aprobare, deja de 1 an și 2 luni. Proiectul a fost trimis de Președinte la reexaminare în Parlament, deși în prima procedură, dacă vreți, era să zic în primul ciclu procesual, a fost o lege votată de aproape toți parlamentarii. Au existat niște obiecții de natură terminologică, dacă vreți, din partea Președintelui. Aceste obiecții au fost în mare măsură duse la îndeplinire, după care în Parlament a fost votată din nou legea cam cu aceeași majoritate. Nu se știe care este motivația acestui entuziasm al Parlamentului cu privire la această lege, dar este clar că este o lege, pe de o parte populară pentru destinatarii mici și mulți ai acestei legi, pe de altă parte este o lege impopulară pentru unii dintre opozanții acestei legi. Asta este evident. Nu cred că am venit aici ca să discutăm aceste lucruri. Am venit să discutăm modul în care trebuie să fie aplicată această lege. Să știți că senzația pe care o am, pe care o trăiesc de vreo 2 săptămâni, de când a intrat în vigoare legea, este exact aceeași pe care o trăiam în perioada octombrie, noiembrie, decembrie 2013 când intrase în vigoare Codul civil. Ne reamintim desigur că a intrat în vigoare Codul civil după mai multe amânări. Până la urmă a intrat în vigoare la 1 octombrie 2013, dar erau la momentul acela o grămadă de persoane, inclusiv specialiști, inclusiv profesori de drept care își doreau să se întâmple „o minune” să nu intre în vigoare Codul civil. Domnul Bogdan, sunt convins că îți mai aduci aminte de acest lucru pentru că am avut chiar și Dezbateri aici la JURIDICE.ro pe această temă, inclusiv cu privire la speranța aceasta că acel Cod nu va intra în vigoare așa cum toată lumea se aștepta. Până la urmă a intrat în vigoare, a făcut aproape 3 ani de zile de când este în vigoare, a început să facă și jurisprudență. Fără să fie vreo intenție polemică aici, unii dintre cei care se așteptau, sperau să nu intre în vigoare sunt cam aceeași opozanți ai Legii dării în plată. Eu cred că le va trece această panică. E adevărat, se poate accepta această panică. Ca orice lucru nou, e posibil ca pe multă lume să sperie. O să începem să ne obișnuim cu această idee și eu cred că o s-o facem foarte rapid, mai rapid decât am făcut-o cu Codul civil. Nu pentru că această lege e o pricăjită de lege cu 12 articole, vis-a-vis de un cod de aproape 2.800 de articole, ci pentru că instituția dării în plată este un artefact, este un artefact juridic. Am un coleg, asistentul meu la facultate, doctorandul meu care a descoperit – sper să publice această chestiune cât mai rapid – în elaborarea tezei sale de doctorat a descoperit o formă de dare în plată pe vremea lui Matei Basarab, la 1650, în Cartea Românească de Învățătură. Și asta nu-i nimic pentru că o astfel de formă de dare în plată este încă de pe vremea când ea a fost denumită de romani „datio in solutum”. E un artefact pe care probabil noi trebuie să-l redescoperim, deși americanii l-au descoperit de ani de zile, de zeci de ani de zile și îl aplică așa cum îl aplică în condițiile dreptului anglo-saxon. Asta este pe partea de prezentare a ciudățeniilor reacțiilor comportamentale față de această lege. Pe de altă parte sunt probleme destul de iritante de interpretare. Din punctul meu de vedere lucrurile ar trebui să fie simple. Adevărul este că legea este făcută în mod voit pentru a nu avea nevoie de explicații, de norme metodologice, de multe farafastâcuri stilistice, dacă vreți – scuzați expresia. Dar există niște probleme care s-au ridicat în practică, începând cu pretinsa neconstituționalitate și continuând cu chestiunile relative la taxarea acestei operațiuni juridice de dare în plată. Probabil că pe parcursul discuției se vor ridica aceste probleme. Permiteți-mi să le pun eu pe tavă. Sunt două chestiuni de natură constituțională, două obiecții de natură constituțională. Mai întâi este vorba despre art. 11 care spune expresis verbis că legea, pentru a se asigura echilibrul contractual, se aplică și contractelor aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare și contracte în derulare înseamnă atât contract care este încă în executare, iar casa nu este evacuată încă de consumator, dar tot contract în derulare este și contractul care a fost cesionat unui colector de creanțe și, de asemenea, tot contract în derulare este și contractul care mai produce efecte sub raportul popririlor care se efectuează pe conturile debitorului sau sub raportul altor modalități de executare silită. Din punctul acesta de vedere n-am să-mi exprim poziția. Pe această chestiune am să spun doar atât că, în urmă cu aproximativ o lună, practic la două săptămâni distanță în timp de intrarea în vigoare a legii, Curtea Constituțională s-a pronunțat pe două art. din Legea 293/2000, art. 12 și 13, spunând că nu este nimic în neregulă cu aceste texte câtă vreme este vorba despre aplicabilitatea la contractele în derulare și la efectele viitoare ale unor contracte care s-au născut înainte de intrarea lor în vigoare. Asta este prima chestiune de constituționalitate. A doua chestiune de constituționalitate ridicată și cred că asta va duce și la niște potențiale procese, cel puțin eu am auzit că circulă această idee la arbitrajul instituționalizat din cadrul Băncii Mondiale, la ICSID. E vorba despre o pretinsă încălcare a dreptului de proprietate a băncilor cu privire la speranța legitimă – că nu se poate altfel, nu există niciun alt drept de proprietate – care rezultă din creanța pe care și-o pusese în contabilitate față de consumator banca. Nici aici n-am să spun care opinia mea. Am să spun doar că, pe chestiunea creanței care poate să fie considerată obiect al dreptului de proprietate protejat de Protocolul adițional nr. 1 la CEDO este nevoie ca această creanță să fie o creanță legitimă pentru a putea să fie considerată bun în sensul Convenției și deci protejabil ca drept de proprietate. Aici aș vrea să fac o scurtă paranteză. Se pare că apare o problemă delicată de aplicare a legii în acele situații în care banca a vândut înainte de intrarea în vigoare a legii creanța unui colector de creanță, iar colectorul de creanță în fața unei dări în plată sau în fața unei cereri de ștergere a datoriei care se face direct în instanță, de constatare a ștergerii datoriei care se face direct în instanță, colectorul de creanță a început – se pare că sunt deja niște procese pe rol – să invoce o garanție contra evicțiunii împotriva băncii pentru motivul că i-a vândut un bun care după aceea s-a transformat în ceva care nu mai este palpabil. Am închis paranteza. Astea sunt chestiunile de constituționalitate. Iar în privința taxei care se aplică, aici este vorba despre o potențială aplicabilitate a art. 111 din Codul fiscal care vorbește despre un impozit pe tranzacția imobiliară de 2 sau 3 % în funcție de vechime și, de altfel, și în funcție de valoare. Sunt niște praguri valorice în funcție de faptul că acel imobil valorează sub 200.000 lei sau peste 200.000 lei. Aici, fără să-mi exprim deocamdată părerea, pentru că o să trebuiască să o fac, am să vă spun doar atât că această chestiune a impozitului pe venit la care se referă art. 111 din Codul fiscal se pune doar în ipoteza în care se face efectiv o dare în plată prin acei trei pași procedurali pe care îi reglementează lege: o notificare, 30 de zile de așteptare, o prezență la notar. Dacă se face contractul la notar se aplică impozitul sau nu. După care, dacă nu se face din refuzul băncii la notar acest contract, se merge la instanță în pasul 3 și acolo se pronunță o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare. Nu se pune problema aplicabilității acestui impozit de la art. 111 în cazul în care e vorba despre o cerere de constatare a ștergerii datoriilor pentru acela dintre consumatori care deja a fost evacuat din casă, pentru că ăla nu mai are ce să mai dea în plată, deci se pune doar problema de constatare a ștergerii de datorie și, în consecință, nu se pune problema aplicabilității unui astfel de impozit. În principiu, cel puțin din ce îmi dau eu seama din asaltul de comentarii, analize și înjurături pe care le primesc pe pagina mea de facebook, cam astea sunt problemele. Dacă nu le-am acoperit pe toate, am aici în față bineînțeles cele 8 întrebări puse până acum. În mare, dacă m-am uitat eu bine pe ele, cam se suprapun cu ceea ce am prezentat eu. Repet, dacă sunt chestiuni lăsate neevocate de mine, vă rog să-mi atrageți atenția și să le punem în discuție atâta vreme cât, bineînțeles, vom avea timpul la dispoziție. Bogdan, te rog.

Bogdan Dumitrache: Problema neconstituționalității. Concluzii din partea băncii și o soluție, un fel de a spune o soluție a instanței pentru că nu se pune problema de antepronunțare. Vă rog.

Ștefan Palea: Într-adevăr legea dării în plată e o lege care atrage mult atenția, dar în ansamblu este o lege care a intrat în vigoare, pe care banca o aplică la fel cum aplică orice altă lege. Aspectele care sunt legate de neconstituționalitate, ai și argumente pro și argumente contra. Noi credem că rămâne de analizat de către forurile competente, de către Curtea Constituțională și de trasat o soluție în viitorul apropiat. S-ar putea zice destule lucruri, însă rămânem în această poziție.

Bogdan Dumitrache: La aprecierea Curții, ca să zic așa. Art. 11 era mai întâi avut în vedere: „În vederea echilibrării riscurilor izvorând din contractul de credit, precum și din devalorizarea bunurilor imobile, prezenta lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât și contractelor încheiate după această dată”. Partea de neconstituționalitate sau critica ar viza ambele ipoteze sau doar ipoteza contractelor aflate în derulare? Dacă sunt contracte intrate în vigoare după intrarea în vigoare a legii, instituția de credit care le încheie are cunoștință de acest scenariu posibil al unei dări în plată. Critica de neconstituționalitate ar viza mai degrabă contracte care s-ar afla în derulare în momentul în care a intrat în vigoare legea dării în plată.

Ștefan Palea: Așa este. Dacă am porni de la Directiva 17 am putea observa faptul că ea prevede aplicabilitatea dării în plată ca o măsură aleasă de comun acord de părți și nu prevede aplicabilitatea pentru contractele în derulare încheiate înainte de intrarea în vigoare a directivei.

Bogdan Dumitrache: Această lege trebuie privită ca o lege de transpunere a directivei sau e un alt culoar, o altă chestiune. La origine a fost, se pare, o filiație de genul ăsta și după aceea cumva lucrurile s-au separat. Există oricum pe rol o lege de transpunere a directivei distinctă de asta.

Gheorghe Piperea: Dacă mi se permite mie o scurtă intervenție. Cei de la Comisia Europeană au observat cam aceleași lucruri. Sincer să fiu nu știu dacă e vorba chiar de Comisia Europeană sau e vorba de un document care a circulat pe surse și a fost semnat de niște funcționari de la Comisia Europeană, dar să zicem că, întrucât era cu antetul Comisiei Europene, era de la Comisia Europeană. Au spus că, da, e o problemă cu Directiva 2014/17 care spune că se aplică doar contractelor care se vor fi încheiat după intrarea sa în vigoare, după ce va fi expirat termenul de implementare, lucru care s-a întâmplat în data de 21 martie 2016. Dar tot ei sunt cei care au spus și acest lucru este confirmat inclusiv de domnul Horațiu Radu, agentul guvernamental la Comisia Europeană, această reglementare este în așa numita marjă de reglementare națională care îi este permisă unui stat membru în virtutea principiului subsidiarității. Principiul subsidiarității, să nu uităm, e acela care spune că numai dacă se consideră că o chestiune este atât de importantă încât nu se poate lăsa la latitudinea statului membru atunci se reglementează fie la nivel de directivă, după aceea se implementează, fie la nivel de regulament, ceea ce înseamnă că se aplică direct în dreptul intern. E vorba deci despre marja aceea de manevră care este lăsată statului membru în virtutea principiului subsidiarității și Legea 77/2016 se aplică acestor contracte indiferent că va veni o lege la un moment dat sau un alt act normativ cu putere de lege care să implementeze directiva. Încă o chestiune: adevărul este că ANPC a emis un proiect de lege de implementare a Directivei 2014/17 care deocamdată este pe circuitul legislativ. Nu știu exact unde s-a blocat, ce s-a întâmplat. Este clar însă că această reglementare nu a fost emisă și mă întreb, în momentul de față, care este efectul expirării termenului de implementare al acestei directive – repet, acest termen a fost 21 martie 2016 – dacă nu cumva directiva se poate considera că este aplicabilă direct în dreptul intern, ceea ce înseamnă că, fără să avem neapărat o reglementare, tot ceea s-a încheiat ca act juridic după data de 21 martie 2016 este deja supus reglementării din această directivă care este, dacă vreți, un pic mai puțin constrângătoare pentru creditor decât este Legea 77/2016. Și acolo se vorbește despre un datio in solutum, dar este un datio in solutum care seamănă mai mult cu reglementarea din Codul nostru civil decât cu cea din Legea 77/2016 care are un efect constrângător, sancționator doar în pasul 3. Într-o primă fază, se încearcă în acele 30 de zile de negociere o formulă contractuală de reechilibrare a contractului. După aceea se încearcă un contract la notar care să însemne transferul dreptului de proprietate în schimbul ștergerii datoriei și numai dacă acești doi pași nu se întâmplă, din vina creditorului, se merge către pasul 3 care înseamnă un pas, repet, sancționator. E o sancțiune a abuzului de drept prezumat din partea băncii, care nu vine să negocieze, respectiv să încheie contractul cu consumatorul. Asta este poziția pe care pot să o exprim în câteva cuvinte, deși ar fi foarte multe alte lucruri de spus pe această chestiune.

Bogdan Dumitrache: Să mergem la instanță. Cum priviți? Deocamdată pentru instanțe legea nu are o exigibilitate imediată, ca să spun așa.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Ca să mă refer la ce a spus domnul profesor la început, respectiv faptul că la momentul acesta se vorbește destul de mult despre potențiale probleme de constituționalite pe retroactivitate/neretroactivitatea legii și pe încălcarea dreptului de proprietate privată, probleme de convenționalitate pe încâlcarea dreptului de proprietate privată. Acum pe retroactivitate/neretroactivitatea legii, atâta timp cât se aplică contractelor aflate în curs de derulare sau executărilor aflate în curs de derulare, ea vizează practic efectele viitoare ale unor situații deja născute. Prin urmare n-am putea considera legea retroactivă. Situația născută ar fi încheierea contractului sau încuviințarea executării, după caz. Efectele viitoare ar fi actele de executare sau, mă rog, derularea efectivă a raporturilor dintre părți. Faptul că se aplică acestor efecte din punctul meu de vedere nu atrage o critică pe retroactivitatea legii. Dacă se aplică contractelor în care raporturile dintre părți s-au încheiat deja, ceea ce înseamnă că debitul s-a achitat și mie îmi reiese din art. 3 că această lege a fost instituită pentru stingerea unei datorii. Or, dacă datoria s-a stins, din punctul meu de vedere legea ar fi inaplicabilă pentru contractele încheiate deja, în ciuda acelui text de lege pe care l-ați menționat. Pe convenționalitate domnul profesor zicea că creditorul are cel mult o speranță legitimă. Într-o primă fază așa este. Numai că vine apoi debitorul cu acțiune în constatare la instanță și, în cadrul acelei acțiuni în constatare, instanța zice următoarele: tu, creditor ai o creanță în valoare de; tu, debitor ai o datorie în valoare de; tu îi vei da bunul ca să se stingă datoria. Deci, deja am o instanță care în motivare spune că tu, creditor, ai o creanță în valoare de. În momentul în care o instanță de judecată îți recunoaște în motivare acel drept pe care îl ai, din punctul meu de vedere, deja sărim de zona speranței legitime și ajungem în zona dreptului de proprietate. Următorul pas pe care trebuie să-l facă instanța după ce constată existența creanței este să pronunțe această soluție de transfer al dreptului de proprietate. Or, în condițile în care instanța a constatat deja existența dreptului de creanță trebuie să, din punctul meu de vedere, facă o analiză și pe proporționalitatea acestei ingerințe în dreptul creditorului la respectarea bunurilor sale. Avem deja o ingerință în condițiile în care instanța ți-a recunoscut o creanță. Ingerința asta este prevăzută de lege evident, avem o lege clară care este accesibilă, previzibilă, urmărește un scop legitim din ce s-a discutat în spațiul public până a intrat legea în vigoare. Singura problemă rămâne proporționalitatea, unde trebuie analizat de la caz la caz. Acum mă gândeam la un exemplu, posibil să pară stupid, dar să presupunem că o bancă a acordat un credit de 250.000 euro garantat cu o ipotecă asupra unui bun imobil în valoare de 50.000 euro. Așa a apreciat banca că n-are nevoie decât de o garanție de 50.000 euro. E ceva pur ipotetic. Și vin eu, debitor, vine și instanța și spune „îți dă bunul ăsta de 50.000 euro și gata, s-a terminat”. Mă întreb în contextul ăsta oare e proporțională ingerința în dreptul creditorului?

Bogdan Dumitrache: Exemplul e unul forțat, dar sunt două aspecte: aspectul de fond al raportului valoric și aspectul procedural. Suntem într-un stadiu foarte incipient de aplicare a legii și care încă nu privește instanța. Dumneavoastră vă puneți problema ca judecător dacă instanța când va fi investită cu cererea care ocazionează al doilea tip de intervenție, că mai întâi instanța poate fi investită să se pronunțe asupra admisibilității, după care trecând filtrul admisibilității pe contestația formulată de creditori și în continuare creditorul ne dând curs notificării de a veni la notarul public. Sigur debitorul este obligat să uzeze de această cale specială a legii, o hotărâre care, pe de o parte ține loc de transfer de proprietate a imobilului către bancă și aceeași hotărâre trebuie să constate și stingerea integrală a creanțelor, că practic înțeleg că are două valențe această hotărâre judecătorească. Și dumneavoastră vă puneți problema dacă instanța ia mecanic act de acest lucru, face o verificare pur funcționărească sau, într-o perspectivă convențională, la un moment dat începe să se uite și la cifre și evident că nu-i vorba că nu s-a luat garanție pe imobil de 50.000 euro. Dar, apropo de ce spune și art. 11, în cazul în care valoarea imobilului dat ca garanție era într-un fel, că se acoperă garanția așa cum ar fi o altă valoare.

Gheorghe Piperea: Chiar asta era chestiunea pe care o observasem și eu la ce spune domnul Murgoci, că judecătorul, printre altele, în această a doua modalitate de intervenție, constată existența și cuantumul creanței ca să poată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de înstrăinare. Nu știu, interesantă optica asta, dar eu cred că mecanismul nu cred că presupune constatarea existenței datoriei respective decât în scopuri pur statistice sau pur contabile, dacă vreți. Pentru ca banca sau colectorul de creanțe să își poată reorganiza contabilitatea, că sunt niște modificări pe care trebui să le facă în contabilitate cu siguranță sau colectorul de creanță să știe ce să ceară ca obligație de garanție contra evicțiunii nerespectată de bancă atunci când a vândut creanța, să poată să-și facă calculele, probabil că este bună, utilă o astfel de constatare. Dar, eu cred că și în această a două formă de intervenție a instanței, instanța, fără să fie  -bineînțeles că nu vorbim aici de un tonomat, nu vorbim de un robot – deci obligată să constate și atât, nu cred că trebuie să se orienteze către acest detaliu, ci mai degrabă către condițiile de admisibilitate ale cererii de la art. 4 și după aceea de la art. 8, cel care spune că dacă n-ai venit la notar ca să faci actul de transfer, atunci poți să fii supus acestei sancțiuni. Eu, repet, o văd ca o sancțiune a pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare. Și spun asta pentru că în operațiunea de dare în plată nu contează mărimea datorie care ți se șterge ca urmare a dării în plată pentru că ăsta este elementul fundamental al operațiunii. N-are importanță valoarea imobilului versus cuantumul creanței deoarece este suficient ca imobilul să fie lăsat cu titlu de plată în proprietatea creditorului pentru a stinge toată creanța, indiferent de cât ar fi ea de mare. Și de aceea cred că judecătorul nu va putea să verifice această chestiune decât dacă i se cere de către partea reprezentată, de creditor, oricare ar fi ei, bancă, IFN sau colectorul de creanţă şi asta numai pentru scopuri contabile şi statistice şi nu pentru a vedea dacă cererea este întemeiată, pentru că nu cred că este o chestiune pe care să o verifice judecătorul în faza asta, ar trebui să verifice, repet, cele 4 condiţii de admisibilitate şi abuzul de drept prezumat, ca să nu se considere că exagerez, al băncii de a nu veni la invitaţia de a participa la acel transfer de drept de proprietate. Deci, deşi mi se pare că e o problemă serioasă cea ridicată de domnul Murgoci şi nu se ştie cum va reacţiona, bineînţeles nu se ştie cum vor reacţiona judecătorii. Totuşi cred că trebuie să fim foarte atenţi la chestiunea asta pentru a nu da naştere unor apeluri, unor jurisprudenţe contradictorii acolo unde lucrurile ar trebui să fie cât se poate de simple.

Bogdan Dumitrache: Ne-am ars etapele, dar asta e discuţia la nivel practic pentru că am ajuns deja la pronunţarea unei hotărâri, dar lucrurile încep simplu la executor sau nu neapărat doar la execuctor, printr-o notificare şi aici pentru că avem executori la masă, art. 5 alin. (1) în vederea aplicării prezentei legi, consumatorul transmite creditorului prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate în vederea imobilului sau a stingerii datoriei izvorât din contractul de credit ipotecar, detaliind şi condiţiile de inadmisibilitate a cererii. Mă duc la art. 6, e foarte important efectul acestei notificări şi aici, 6 e bine? Da. Sau chiar efectul suspensiv să fie, 6 cu 1 aveţi dreptate. Art. 6 alin. (1) de la data primirii notificării prevăzute la art. 5 se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor, precum şi împotriva garanţilor personali sau ipotecari. Aici este important de văzut dacă executorii au pretenţii, nu mă refer acum la executor ca organ de comunicare a notificării, ci mă refer la executor în situaţia destul de des întâlnită în practică în care creanţele care sunt vizate a se stinge prin efectul acestei legi speciale, o parte dintre ele, dacă nu chiar majoritatea, sunt în executare silită. După ce se va comunica notificarea, că se va comunica prin avocat, notar public sau un executor, cel învestit cu executarea sau un alt executor judecătoresc fără îndoială că debitorul, consumatorul va avea interesul să depună în dosarul cu executare notificare cu dovada comunicării. Aveţi pretenţii speciale legate de efectele, de formatul, conţinutul acestei comunicări. Apropo, având în vedere această chestiune cu suma care a fost introdusă aici, pentru că decizia executorului care instrumentează dosatul de executare în care se va depune această notificare este o decizie capitală, el trebuie să ia act de efectul suspensiv de drept al notificării sau dacă evaluează că notificarea nu se conformează cerinţelor, să meargă mai departe cu executare. Este o decizie foarte importantă care va genera posibile contestaţii la executare împotriva actelor pe care executorul continuă să le facă după ce va fi comunicată notificarea. Ladies first.

Nicoleta Răduță: Mulţumesc! Da, mi-am pus şi eu problema asta cu privire la o eventuală notificare transmisă de către un debitor, care, să zicem, ar fi absolut evident că nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege. Să spunem de exemplu, un exemplu simplu creanţa este de 300.000 de euro peste plafonul de 250.000, şi atunci mă întreb eu, executor judecătoresc, sunt în măsură să apreciez cu privire la îndeplinirea condiţiilor şi faţă de această încălcare vădită, să decid continuarea executării silite chiar dacă la dosarul de executare e depusă o astfel de notificare însoţită de dovada de comunicare. Din perspectiva mea, răspunsul poate fi doar unul, singura modalitate de anulare a notificării este cea prevăzută de Legea 77 în sensul că de la data împlinirii termenului de 10 zile, creditorul va contesta îndeplinirea condiţiilor în faţa instanţei iar executorul judecătoresc pe data primirii notificării va dispune suspendarea executării silite, întrucât nu consider că se poate substitui instanţei în analiza îndeplinirii acestor condiţii şi deşi unele pot fi simple cum vorbim despre sumă, creanţa stabilită prin contractul de credit, în alte situaţii, cred că e destul de dificil să fie stabilit dacă partea era îndreptăţită sau nu. Deci răspunsul meu este că nu, executorul judecătoresc nu are a aprecia cu privire la îndeplinirea acestor condiţii  ci prin verificarea notificării şi dovezii de comunicare către bancă va da efect legii şi va dispune suspendarea executării silite, urmând să se procedeze la reluare în situaţia în care instanţa va anula acea notificare în temeiul art. 7, alin. (4), cred că alin. (4), deci nu cred că ar trebui ca executorul să aprecieze cu privire la condiţii.

Bogdan Dumitrache: Aceleaşi concluzii sau nuanţări.

Ionuț Sandu: Da, aceleaşi concluzii categoric. Nu poate executorul să administreze acum în probatoriu şi să respingă să spunem această suspendare care până la urmă nu intervine de drept de la data comunicării notificării. O singură observaţie aş avea, executorului îi trebuie depusă atât notificarea, dar foarte important este de a fi depusă la executor dovada comunicării notificării creditorului, pentru că dovada trebuie făcută creditorului şi nu executorului la acel moment şi art. 6 prevede că de la data primirii notificării, primirii notificării de către creditor, se suspendă dreptul creditorului de a se întrepta împotriva codebitorilor şi garanţilor personali sau ipotecari. Deci, să facă dovada atât a comunicării, neinteresându-l, să spunem, pe executor conţinutul comunicării şi îndeplinirii condiţiilor cât şi cât mai mult îl interesează să facă dovada faptului că a fost comunicată creditorului. Sunt probabil debitori care comunică doar creditorului, mergând pe ideea că acel creditor va comunica executorului, gândindu-se că fiind executorul ales de el să conducă procedura de executare, îi va comunica executorului faptul că a fost notificat şi drept intervine suspendarea în baza legii 77. Nu cred că executorul poate fi ţinut răspunzător şi nici chiar creditorul nu poate fi ţinut răspunzător dacă nu comunică executorului, întrucât legea nu impune o obligaţie în vederea creditorului să îi comunice executorului. De asta cel mai bine cei care apelează la legea 77 trebuie să notifice creditorul şi în faţa executorului imediat ce are acea dovadă de îndeplinire a procedurii. Mai departe dacă creditorul va ataca şi efectele urmează a fi stabilite în funcţie de ceea ce dispune şi anume instanţa.

Bogdan Dumitrache: Deci dacă o societate comercială trimite notificare pe legea 77/2016, ce faceţi? Adică executarea suspendării silite este în principiu la cererea creditorului, este la intervenţia instanţei până la legea 77, suspendarea executării silite nu era la cererea debitorului. O firmă ar putea să-şi procure vreo 4-5 luni de pauză dacă depunde o notificare formal făcută pe legea 77/2016?

Ionuț Sandu: Aş putea eu să răspund.

Bogdan Dumitrache: E o idee interesantă că în intervalul ăla mai deschid şi 3-4 insolvenţe.

Ionuț Sandu: Deja s-a întâmplat, nu chiar o societate comercială, dar profesii liberale deja au recurs la această soluţie şi au notificat creditorii cu privire la faptul că invocă legea 77 şi beneficiile ei. Au notificat instituţia creditoare pentru a se pronunţa în privinţa încheierii acestui contract translativ de proprietatela notar. Acum din perspectiva asta, eu consider chiar şi în această situaţie că executorul trebuie să ia act şi să suspende această procedură. Părţile din contractul debitorului respectiv ar merge până în instanţă şi acolo să facă dovada că este sau nu este consumator, acţionar sau neacţionar. Ca consumator chiar daca OG 21/1992 exclude această categorie din rândul consumatorilor. Deci s-a şi întâmplat deja.

Gheorghe Piperea: Poate ne dai şi un exemplu, nu un exemplu anume, ci ce este, practician în insolvenţă, notar, avocat, ce era?

Ionuț Sandu: În domeniul medicinei era.

Gheorghe Piperea: Credeam că e un practician în insolvenţă.

Bogdan Dumitrache: Deci un chirurg fără doar şi poate.

Ionuț Sandu: Ceva stomatolog era.

Gheorghe Piperea: Adevărul este că e o problemă delicată doar acolo unde vorbim despre persoane fizice care chiar dacă exercită o profesie, sunt la graniţa între profesionist respectiv consumator. Cât de cât chestiunile acestea sunt clare în legislaţia protecţiei consumatorului la care trimite art. 1 din legea 77. Se ştie clar că o societate comercială e neconsumator, e profesionist, poţi să respingi din start o astfel de modificare, deşi, mă rog, ai putea să te trezeşi cu o contestaţie la executare, soluţionată de instanţă. Eu sper să nu se ajungă la astfel de situaţii, dar e mai greu de spus ce calificare juridică îi dai unui avocat, atenţie ce spun, care şi-a luat un credit pentru a-şi cumpăra un imobil, care în acelaşi loc, în acelaşi timp are şi casa în care locuieşte, deci este locuinţă familială, dar şi biroul avocaţial. Oare sunt astfel de situaţii în practică? Cred că sunt puţine, cam 35.000 în toată ţara în care avocatul îşi desfăşoară activitatea acasă, subsemnatul până prin anul 2002, a avut biroul avocaţial fie acasă, fie în maşină. E greu de spus în ce măsură acel avocat este exclus de la aplicabilitatea legii 77, pentru că e avocat şi în consecinţă nu e consumator, ci e profesionist şi pe de altă parte, în ce altă măsură este profesionist, pentru că şi-a luat acea casă, acel credit pentru casă, pentru a o folosi ca locuinţă familială. Situaţiile, repet, acestea de graniţă  sunt de fapt, nu excepţii, sunt reguli, pentru că marea majoritate a avocaţilor din România sunt avocaţi care au biroul acasă şi asta chiar poate să fie o situaţie delicată. Eu însă pot să fiu de acord cu ceea ce spunea Nicoleta adineauri că chiar dacă vezi că creditul respectiv este mai mare de 250.000 ca executor nu doar că nu poţi să intervi şi să spui că nu îndeplineşte condiţia această notificare, dar e mai bine să nu o faci, pentru că te expui unor contestaţii şi unor lucruri chiar şi mai grave. E mai bine să anunţi creditorul care poate să formuleze acea contestaţie în termen de 10 zile şi reglemenează el această chestiune în instanţă după care vine înapoi. Atrag atenţia inclusiv consumatorilor că legea spune aşa, dacă se admite acea contestaţie la darea în plată şi se contată retroactiv că nu întrunea condiţiile de la art. 4, atunci părţile sunt repuse în situaţia anterioară, iar repunerea în situaţia anterioară înseamnă inclusiv să reîncepeţi voi executările silite chiar cu nişte accesorii care pot să fie calculate pe perioda în care s-au suspendat. Deci nici din partea debitorului nu ar trebui să fie un joc de a notificările, întrucât legea este ca un fel de ruletă rusească, dacă nu eşti atent la ce glonţ pui în pistol, este periculos.

Ștefan Palea: Legat de cazul avocatului, graniţa într-adevăr este subţire dar ar trebui văzut în care dintre părţile patrimoniului stă imobilul despre care se discută. Dacă se află în patrimoniul de afectaţiune, atunci practic este dobândit în exerciţiul atribuit profesiei de avocat şi atunci ar ieşi din sfera consumatorului.

Gheorghe Piperea: Aici vine întrebarea fundamentală, cum demonstrezi?

Ștefan Palea: În funcţie de cum s-a specificat în titlul de proprietate, dacă este cumpărat în calitate de persoană fizică simplu sau este cumpărat în calitate de persoană fizică care este şi avocat, titular al unui birou.

Gheorghe Piperea: Eu cred că situaţia este delicată, întrucât băncile când acordă mai ales creditele acelea de nevoi personale nenominatizate nu spune „iei casa asta pentru a-ţi face un birou sau pentru a a-ţi face o casă propriu-zisă sau pentru a juca la ruletă” nu se spune chestiunea asta, chestiunile ulterioare, chestiunile de probă relative la destinaţia ca imobil sau după caz ca birou sunt chestiuni de probă care nu cred că se pot rezolva în faţa executorului, sunt chestiuni de probă care se rezolvă în faţa instanţei.

Ștefan Palea: Totuşi dacă imobilul în exerciţiul atribuţiei de profesionist, el nu poate fi locuinţă pentru profesionist, este un sediu pentru profesionist şi atunci ar ieşi din categoria de imobil cu destinaţie de locuinţă.

Bogdan Dumitrache: Vă referiţi la situaţia clasică cum se zice „se cumpără pe cabinet”, noi nu vorbim doar de avocaţi.

Ștefan Palea: Impropriu spus.

Bogdan Dumitrache: Da, dumneavoastră vreţi să spuneţi prezenţa la cumpărător nu a avocatului, notarului, executorului Ionescu, ci a cabinet individual avocat nu discutăm dacă e subiect de drept sau nu că nu e, dar aşa pare în contracte deja dau indicaţia unei afectaţiuni profesionale. Aici a avut în vedere şi hotărârea nu de mult pronunţată a instanţei în cazul Costea în care Costea vine şi ia un contract din ăsta de nevoi personale şi garantează restituirea acestei sume, creditului aranjat de la bancă, cabinetul individual avocat Costea, deci consumatorul Costea este garantat de Costea profesionistul şi instanţa de la Luxemburg a spus că trebuie respectate de data aceasta şi drepturile consumatorului apropo de sfera de aplicare a legii privind darea în plată. Însă se degajă concluzia exagerând tot mai mult sau mai puţin, dar orice exagerare are un sâmbure de adevăr, odată cu intrarea în vigoare a legii dării în plată, fiecare debitor şi-a procurat cel puţin pe raza Bucureştiului vreo câteva luni de suspendare a executării la cerere pentru că dacă executorul nu ar atribuţia de a face el un filtru minimal, el trebuie să ia o notificare formulată pe această lege şi sigur că în Bucureşti de urgenţă şi cu precădere fond apel, eu zic că într-un an se rezolvă problema.

Gheorghe Piperea: Bogdan, mie mi se pare că e periculos să te joci de a suspendarea, dar dacă îmi permiţi, mi-ai adus aminte de o situaţie realmente delicată, extrem de complicată. Legea, aşa cum rezultă, cred că e art. 5 se aplică şi de lege beneficiază şi codebitorul, fideiusorul sau terţul garant. Undeva prin octombrie, dacă îmi aduc aminte 2015, s-a pronunţat tot la CJUE la Luxemburg o hotărâre în cauza Tarcău contra România, care e o cauză foarte interesantă din punctul de vedere al problemei de drept ridicate. Tarcău este un asociat al unei societăţi în insolvenţă, al cărei asociat pusese garanţie. S-a pus întrebarea dacă cei care sunt în poziţia de terţi  garanţi sunt şi ei consumatori sau nu sunt şi deci subiecţi beneficiari ai legislaţiei de protecţia consumatorului. Atenţie că aici nu este vorba de un act juridic care să se fi făcut prezumat în calitatea de consumatori a respectivilor, iar actul juridic este un act juridic al unui profesionist prin definiţie societatea comercială. Bine în cauza Tarcău contra României, s-a pronunţat această soluţie în sensul că şi acel terţ garant este considerat consumator. Şi asta într-adevăr e o problemă delicată de aplicabilitate a legii 77, pentru că într-o primă fază executorul este cel care decide dacă este sau nu este aplicabil. Pe de altă parte ca să închid, eu nu văd un risc neapărat în privinţa asta de joacă de a suspendarea, întrucât încă o dată repet cel care va pierde contestaţia făcută de creditor împotriva a notificării de dare în plată, va fi într-o situaţie mult mai delicată înainte de formularea notificării, pentru că, pe de o parte, retroactiv se recalculează toate ratele inclusiv accesoriile şi retroactiv se poate ajunge la concluzia de către debitor că este vorba de un creditor recalcitrant şi s-ar putea să se trezească prin diverese liste negre de incidente de plăţi centrala riscurilor bancare etc etc. Mă rog se numeşte centrala riscurilor de credite în momentul de faţă.

Bogdan Dumitrache: Mă uit la executori şi nu par convinşi că ar fi situaţia mai rea, cel mult la fel, sau cum?

Ionuț Sandu: Da, nu ştiu dacă îşi înrăutăţeste foarte multe mai ales dacă el era deja ca şi credit îndoielnic. Într-adevăr pentru un credit curent dacă ar dori să ajungă în situaţia negocierii care ar fi scopul principal al legilor adică punerea părţilor într-o poziţie oareşicum egală pentru a negocia costului creditului. Da, ar fi un risc pentru el să spunem în cazul în care este neconsumator să notifice şi să încerce ceva. Atunci ar fi un risc pentru că neplata chiar şi suspendată în repunerea în situaţia anterioara l-ar aduce cu siguranţă în situaţia unei întârzieri mai mare de 90 de zile atunci declararea e scadentă şi el chiar ar fi o mare problemă, ar fi închis un contract închis şi ar fi exigibil spre executare. Pentru cei care sunt deja în executare silită, ei nu riscă nimic decât câştigă o suspendare pentru o anumită perioadă. Ce pot să folosească în acest timp, să spunem imobilul fără costuri adiacente oricum ajungeau în situaţia unei executări silite şi să piardă imobilul, este foarte important în ce situaţie se afla respectiva persoană. Cu privire la faptul dacă era consumator sau nu totuşi la art. 4 avem „creditul a fost contractat de consumator”. În situaţia fideiusorului pentru un agent economic, acolo creditul a fost contractat de către agentul economic.

Bogdan Dumitrache: Aici mă uit în momentul ăsta „creditul a fost contractat de consumator cu scopul pentru care a fost contractat” sau nu pentru că el garantează, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţii de locuinţă, deci pentru cine garantează nu mai este credit.

Ionuț Sandu : Creditul este garantat cu o locuinţă.

Bogdan Dumitrache: Dar nu este garantat pentru că îl garantează consumatorul sau mă înşel eu? Nu ştiu.

Gheorghe Piperea: Litera c), este foarte larg, deci poate fi vorba şi despre o garanţie constând într-o casă. Şi asta este exact ca situaţia lui Tarcău.

Bogdan Dumitrache: Nu e contractat creditul de un consumator, poate chiar de un comerciant.

Gheorghe Piperea: Repet, cazul Tarcău asta este, s-a garantat creditul unei societăţi cu casa părinţilor.

Bogdan Dumitrache: Casa părinţilor asociatului şi s-a spus că nefiind o legătură nefuncţională între garanţi şi societate, că dacă el ar fi fost administrator la acea societate, Curtea ar fi fost pregătită să nu-i lase casa unui consumator. Dar e doar o chestiune de rudenie.

Gheorghe Piperea: Soluţia de principiu a fost că da, poate să fie considerat consumator.

Ionuț Sandu : Da, rămâne de văzut acum, pe de o parte, creditorii îşi vor invoca apărările, instanţa va trebui să încadreze dacă respectivul fideiusor sau garantul ipotecar poate beneficia de dispoziţiile legii, însă executorul trebuie să ia act de faptul că s-a făcut această notificare. Încheirea prin care dispune suspendarea executării silite se dă oricum cu cale de atac deci creditorul pe cealaltă parte, va avea încă o posibilitate în afară de contestarea încheierii, de contestarea notificării va avea şi posibilitatea contestării încheierii pronunţate de către executorul judecătoresc pe calea contestaţiei la executare.

Bogdan Dumitrache: Şi dacă avem soluţii contradictorii, vom avea o contestaţie pe calea judecăţii. Judecătorul în contestaţia de executare se va opune, se va opri ca să vadă ce spune judecătorul special din contestaţia formulată împotriva inadmisibilităţii. Asta va avea ca efect că mai scăpăm de numărul ameţitor de procese, nu? Se mai reduc procesele.

Ionuț Sandu: Exact.

Gheorghe Piperea: Mă întreb câte puncte vor intra la evaluarea pentru procesul respectiv.

Bogdan Dumitrache: CSM-ului se va reglementa

Gheorghe Piperea: Aici a fost un reproş la adresa CSM-ului. Îmi aduc aminte că în urmă cu aproximativ 1 an se stabilise că pentru un dosar cu un reclamant şi un pârât sunt 8 puncte. Pentru un dosar cu 271 de reclamanţi, sunt nu ştiu câte sute de puncte. Motiv pentru care unii judecători au şi făcut din dosar colectiv, vreo 271. Ce voiam să nu ratăm pentru că suntem într-un moment în care şi eu simt nevoia unei dezbateri, unei discuţii pe această temă. Din lege rezultă că pentru a beneficia de efectele acesteia, cel care deja este evacuat trebuie să meargă la instanţă să ceară constatarea ştergerii datoriei. Întrebarea care se pune este dacă este necesar ca respectivul să facă şi notificarea, desigur că el va rata pasul 2, că nu se mai pune problema să meargă la notar, sau dacă nu cumva este util pentru el să ceară o notificare. De ce? Pentru că iată care este utilitatea. Ar putea să oprească o executare silită pe care altfel ar trebui, ar putea să o oprească doar cu procedurile respective contestaţie, suspendare la executare, cauţiune ş.a.m.d. În timp ce asta, notificarea asta are efectul automat de suspendare. Desigur că eu am nişte soluţii, nişte bănuieli, cum vreţi să le ziceţi, dar chiar aş să vă ce părere aveţi, pentru că este extrem de delicată problema şi e foarte discutată opinia publică.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Din punctul meu de vedere, nu se poate face o notificare în acest caz pentru că imobilul a fost deja adjudecat, asta e ipoteza. Te notific ca să îţi dau în plată ce? Nu mai am ce să-ţi dau în plată. Notificarea asta ar trebui să conţină cu menţiunea de a-ţi da în plată în condiţiile în care imobilul.

Gheorghe Piperea: Nu, nu. Notificarea asta nu mai e în legătură cu decizia mea, pentru că nu e opţiune, e decizia mea de a-ţi da în plată, ci te notific pentru că cu intenţia de a cere judecătorului constatarea intenţiei datoriei şi de a cere ca în celelalte 30 de zile să faci tu acest lucru în mod amiabil tocmai ca să eviţi un proces.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Nu, chiar nu mi se pare că merge. Efectul suspensiv ar trebui să fie doar pe notificarea aceea prin care îmi exprim decizia  de a da în plată imobilul.

Bogdan Dumitrache: Dreptul, pentru că oricum e o opţiune desigur, consumatorul nu e obligat să meargă pe calea asta, dar dacă el a ales-o, el deja are drept subiectiv, adică este corelativa obligaţiei că e IFN că e bancă, că e cesionar să ia act de chestiunea asta. Să se conformeze, urmeată să suporte costurile.

Gheorghe Piperea: Numai o secundă, consecinţa a ceea ce spune domnul Murgoci, cum să spun, trebuie să luăm cu mare atenţie ce spune este că o cerere care se face direct în instanţă pentru constatarea ştergerii datoriei mă rog cât durează.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Nu are efect suspensiv, asta vreţi să spuneţi.

Gheorghe Piperea: Nu, altceva voiam să spun. Nu ar putea să fie respinsă ca prematură dacă nu a făcut notificarea. Pentru că e ori ori, pentru că mulţi au întrebat nu ar trebui să fac aceaastă notificare pentru că legea spune beneficiezi de obiectele acestei legi în condiţiile acestei legi, printre altele şi notificarea. Şi unii jurişti chiar judecători cu care am discutat în particular au spus că această cerere poate să fie respinsă ca prematură dacă nu arăţi că ai formulat notificarea, aia despre care vorbeşte legea pentru darea în plată efectivă.

Bogdan Dumitrache: Nu cred că e problema notificări, cred că e problema dreptului comun, pentru că dacă în dreptul comun tu te arunci pe unu şi introduci acţiune fără să fi pus întârziere că aici este discuţia, s-ar putea să suporţi cheltuielile de judecată. Deci ar fi vorba nu despre o condiţie a notificării specifice la care se referă această lege, ci la faptul că în măsura în care nu interpretăm că ar fi creditorul sau IFN-ul, banca, cesionarul de drept întârziere în legătură cu obligaţia de a lua act de stingerea datoriilor. Deci dacă mergem pe ideea că nu e drept întârziere. Mie mi se pare că nu ar fi drept întârziere, atunci trebuie să îi faci o notificare din zona dreptului comun, dar este o altă notificare nu cea a legii speciale.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: E o altfel de notificare şi nu poate genera o contestaţie.

Nicoleta Răduță: Cred că aici e important de stabilit şi dacă notificarea asta transmisă produce efectul suspendării executării silite sau nu. Cred că asta e întrebarea până la urmă. În opinia mea şi aşa cum văd eu lucrurile notificarea trebuie transmisă, nu ştiu dacă aş da termen de 30 de zile, pentru că nu e o notificare prevăzută de legea specială, e o notificare prealabilă acţiunii care poate să prevadă un alt termen. Cred că de la data depunerii acţiunii, parcurgând un pic şi încercând să corelăm art. 8, alin. (3), care spune că până la soluţionarea definitivă a cererii prevăzute la alin. (1), aceea privind transferul proprietăţii şi ştergerea datoriilor se menţine suspendarea oricărei plăţi şi apoi alin. (5) care ne spune că dreptul de a cere instanţei să constate stingerea datoriile izvorâte din contractele de credit aparţine şi consumatorului care a fost supus unei executări silite, deci cred că n-ar trebui ca consumatorul căruia i-a fost deja valorificat imobilul la licitaţie să fie într-o situaţie mai puţin plăcută decât situaţia iniţială prevăzută. Deci cred că trebuie să beneficieze de o suspendare a executării silite

Bogdan Dumitrache: Acum cine o dă.

Gheoghe Piperea: Prin simpla notificare sau prin introducerea cererii de chemare în judecată pentru constatare?

Nicoleta Răduță: Aici cred că depinde de cum privim notificarea prevăzută de lege, dacă o privim ca pe o notificare prin care dăm în plată imobilul şi consecinţa este stingerea datoriilor sau putem interpreta ca pe o notificare prin care dăm în plată imobilul şi cerem şi stingerea datoriilor ca un alt act pe care ar trebui să îl emită creditorul. Şi atunci practic am putea să notificăm în situaţia în care nu mai putem face practic darea în plată să notificăm doar în contextul în care să opereze stabilitate notificările respective astfel încât să, nu neapărat să înceteze cum am pus şi problema cheltuielilor de executare silită, dar să fie eliberat de obligaţie. Deci cred că se poate face notificare.

Gheorghe Piperea: Eu identific aici încă o utilitate pentru bănci şi pentru colectorii de creanţe să se facă o astfel de notificare, repet nu sunt foarte convins că aşa trebuie interpretat. Sunt între cele două variante, amândouă venind de la judecători, respingerea cererii ca prematură pentru că n-ai făcut notificarea, respectiv inutilitatea notificării, dar cred că este utilă această notificare şi pentru creditori întrucât creditorul nu doar că face o modificare în contabilitate, a ştergerii datoriei respective, dar creditorul, mai ales banca are nişte consecinţe ultedioare din punct de vedere contabil şi fiscal extrem de importante, se disponibilizează nişte provizionate, provizioanele acelea sunt utilizate, după caz,  pentru a fi considerate pierderi sau din potriva pentru a fi considerate profituri financiare, din punctul acesta de vedere o notificare chiar dacă pare o formalitate birocratică în plus, e nu numai în interesul debitorului este şi în interesul creditorului. Dumneavoastră ce credeţi?

Ștefan Palea: Eu cred că sunt foarte multe semne de întrebare cu privire la această notificare pe care ar trebui să o facă. Suntem de părere că nu este prevăzut în lege o astfel de notificare, nu este un imobil care se da în plata, nu ar trebui făcută.

Bogdan Dumitrache: Facem o ediţie numai pentru notificare, ceea ce este important pentru că această notificare deja are un efect foarte important. În primul rând suspendă scadenţele din contract înainte de executari şi opinia care se conturează este că executorul care observă formal – că miza este pe executari silite, marea majoritate sunt în executare silită care prevede formal o notificare executată pe Legea 77 deja se opreşte, iar în Bucureşti dacă te opreşti în mai puţin de un an nu te apuci de treaba. Legea prevede un termen minim, deci nu poate fi convocat în mai puţin de 30 de zile, creditorul, nu prevede un termen maxim. Poate fi invitat creditorul în 2028 să vină la notar şi dacă ar fi o notificare valabilă, exită vreo pârghie din partea creditorului că faţă de acest tip de reacţie a consumatorului să notifice el pe consumator, să vină la notar să facă darea în plata?

Gheorghe Piperea: Să nu exagerăm, întrebarea omului este 2025 nu 2028.

Ștefan Palea: Dar înainte de a vedea care ar putea fi termenul maxim de prezentare la notar ar trebui văzut de la ce dată curge termenul de 30 de zile de prezentare la notar. Şi dacă luăm articolul o să vedem că începe cu trimiterea de către client a notificării şi trimiterea poate fi făcută conform articolului 2556 din Codul civil, în ultima zi din data poştei la care a pus notificarea indiferent care este intervalul de timp pe care îl consumă poşta, este în completare.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Eu aș zice de când o primește banca efectiv

Gheorghe Piperea: Vă rog să observaţi că nu este o dispoziţie arbitrară. Comunicarea prin intermediul executorului, notarului, avocatului, e chestiune de oficialitate. Toţi trei dau o încheiere din care rezultă că s-a făcut ceva. Toţi trei posibilitatea de a face notificarea în mod oficial sau, după caz, prin poştă. 2: vă rog să observaţi că termenul este în mod expres stabilit de lege pentru a facilita o negociere. Eu am fost întrebat de consumatori de foarte multe ori chiar cu furie uneori, ce înseamnă 30 de zile libere? M-au întrebat dacă e vorba cumva de acele zile libere de la sfârşitul weekendului, pentru că dacă ar fi 30 de astfel de zile libere înseamnă că am avea 7 luni de notificare, nu, este evident că este vorba de 30 de zile libere din punct de vedere procesual.

Bogdan Dumitrache: Întrebarea rămâne, pentru că în Codul de procedură civilă sunt zile libere, dar mă rog, se putea pune articol la final că termenul se calculează pe zile libere în sensul articolului.

Gheorghe Piperea: Da, 30 de zile libere cred că este suficient. Ce voiam să spun este că, dacă este să interpretăm formalist acest termen, în mod evident el nu poate să fie considerat că începe să curgă din simplul moment al depunerii la avocat, ci din momentul în care s-a primit în mod oficial, prin poştă, prin agent procedural, direct prin intermediul avocatului şi aşa mai departe. De atunci trebuie considerat că începe să curgă şi 30 de zile libere înseamnă 30, 32 sau 34 de zile calendaristice până la urmă. Acuma, adevărul este că prima întrebare pusă de Bogdan Dumitrache este mai importantă. Ce se întâmplă cu termenul maxim. Pentru că termenul minim s-a fazut care este motivaţia, trebuie să se faciliteze o negiere. Teoretic s-ar putea aştepta în stare de notificare, că, nu-i aşa, e foarte frumos, e foarte comod, nu mai plăteşti nimic până în 2025 sau poate cum spuneai tu, până în 2028, dar numai teoretic, pentru că eu cred că din momentul în care notificarea asta depăşeşte 3-4 luni, 5 luni de zile, debitorul nu se mai află în postura celui care vrea să beneficieze cu sinceritate de efectele acestei legi şi deja trece în zona abuzului de drept. Şi atunci eu cred că la rândul sau, banca, poate să-l cheme pe consumator la notar şi dacă el nu vine, banca poate să meargă la judecător şi să ceară, pe drept comun de dată această, o hotărâre care să ţină loc de act de înstrăinare pentru că această notificare nu este o simplă notificare, este şi o oferta de a contracta, ceea ce înseamnă că ea poate să se transforme inntr-un contract, chiar dacă, repet chestiunea asta nu este prevăzută în Legea 77, e în dreptul comun, prin simplul fapt că îi atrage atenţia acceptă această oferta, tu că banca. Deci practic nu se poate ajunge la astfel de exagerări pentru că se trece deja în cealaltă extremă, a abuzului de drept din partea consumatorului.

Bogdan Dumitrache: În ce privește actiunea, sper că timbrează la valoare, nu?

Gheorghe Piperea: Ca în orice caz de protecţie de procese ale consumatorilor contra profesioniștilor, scutirea asta de taxa este intuitu personae. Invers nu există. Eu aş fi vrut să fie aşa pentru că nu e neapărat un favor pentru consumator pentru că banca trebuie să plătească o taxa de timbru. Pentru că dacă câştigă atunci asta este  o cheltuiala de judecată pe care eu am păţit-o, de asta spun că nu-mi convine chestiunea asta. Dar Curtea de Apel Bucureşti în nenumărate cazuri a spus ,,este scutit de taxa de timbru doar consumatorul, nu este scutită şi banca” şi cu toate că m-am opus acestei interpretări, e un tip de hotărâre care a rămas neschimbată de aproape 3-4 ani de zile.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Eu sunt de acord până la un punct cu ce spunea domnul Profesor, cu faptul că se poate invocă abuzul de drept, dar eu aş vedea un alt mecanism juridic la dispoziţia creditorului, nu această posibilitate de a emite el însuşi această notificare şi de a s eadres ainstantei pentru a se efectua acest transfer prin hotărârea instanţei al dreptului de proprietate pentru că totuşi avem norme speciale care conferă calitate procesuală activă doar debitorului pe genul asta de acţiune. Eu mă gândeam la un alt mecanism juridic, cred că banca ar putea, dacă se confruntă cu un termen aberant de prezentare la notar să introducă în acel termen de 10 zile o contestaţie prin care să se constate că nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate a notificării. Este adevărat că legea enumeră patru condiţii de admisibilitate, dar punctul meu de vedere e că, la fel ca în orice acţiune civilă, nu trebuie să ne limităm doar la analizarea acestor patru condiţii. Avem calitate procesuală, calitate procesuală, interes, să vedem dacă există un obiect, formulată o pretenţie, adică instanţa oricum analizează mai multe aspecte şi instanţa analizează şi dacă nu cumva dreptul debitorului este exercitat abuziv, şi îl poate sancţiona – abuzul de drept – prin constatarea faptului că nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate, dreptul depăşind limitele  pentru care legiuitorul le-a instituit.

Bogdan Dumitrache: Instanța sancționează și spune ”asta nu e notificare, nu se pune, continua executarea, și se recalculează pentru trecut”, sau instanța ar putea să – și ar putea să spună ”nu, ajustăm, modificam 2026 e prea târziu, hai să fie măcar 2017. Care este marja?

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Instanța nu e investită

Participant: Dar consumatorul poate să ajusteze în fața consumatorului termenul?

Bogdan Dumitrache: Să-și modifice notificarea cumva ad hoc. Chestiunea nu e cu 2026, asta e un fel de a spune, doar ridică problema, poate să fie 2018, poate să fie începând cu începutul lui 2017

Gheorghe Piperea: Şi cu începutul lui 2017 tot se trece în zona de abuz de drept. Că eu am spus aşa, că dacă eşti decis să faci darea în plata, la momentul în care ai stabilit, vii la notar, eşti pregătit inclusiv din punct de vedere faptic să o faci, deci te muţi din casă. Şi te muţi din casă lăsând lucrurile exact aşa cum trebuie lăsate în aşa fel încât banca să poată să-şi preia proprietatea, dacă nu cumva poţi să îi faci adiacent băncii sau creditorului o propunere, nu vreau să mă mut sau nu pot să mă mut acum, nu cumva ai vrea să-ţi plătesc chirie cinci luni sau cinci ani de acum încolo? Asta ca să calmeze cumva şi temerile băncilor sau colectorilor de creanţă că nu-şi au aparatul administrativ necesar pentru a gestiona un fond imobiliar, mă rog, nu cred că va fi chiar un fond mobiliar, dar cine ştie ce se întâmplă.

Bogdan Dumitrache: Probleme legate de sarcini care ar fi la momentul când s-ar face darea în plată dacă imobilul ar avea o situație juridică

Ștefan Palea: Dacă imobilul ar avea, să zicem un sechestru penal sau o somație de plată introdusă în favoarea unui alt creditor, atunci întrebarea ramâne deschisă.

Gheorghe Piperea: Cu siguranţă sechestrul penal îl va face pe debitor să evite să facă o astfel de dare în plata pentru că sechestrul penal tocmai asta înseamnă, nu este vorba de a opri doar vânzarea bunului respectiv, ci şi transferul dreptului de proprietate, dar este indisponibilizat, îngheţat.

Ștefan Palea: Să luăm somaţia de plata, de exemplu, dacă este înscrisă o somaţie de plata atunci banca nu ar avea un interes să ia în plata un imobil care este astfel afectat

Bogdan Dumitrache: Întrebarea este de ce? Pentru că acel creditor chirografar ar putea să continue executarea împotriva băncii deoarece actul de dare în plata ca act de înstrăinare este ulterior notarii somaţiei de plata în cartea funciară? Sau ce aveţi în vedere?

Ștefan Palea: Ar putea fi și așa.

Gheorghe Piperea: Da, ok, dar poate creditorul acela chirografar să-l urmărească pe proprietarul terţ al imobilului? Pentru că el are un raport juridic cu debitorul respectiv.

Bogdan Dumitrache: Păi nu, el îl urmăreşte pentru că e un act volunar, această dare în plată s-ar încheia ca un act voluntar. Toate actele de înstrăinare ulterior notării somaţiei în cartea funciară sunt inopozabile creditorului pentru care s-a notat somaţia.

Ionuț Sandu: Cu această condiţie banca devine terţ dobânditor pentru imobil, iar Codul de procedură civilă permite şi reglementează urmărirea silită în mâinile terţului dobânditor, da? Actul juridic de dare în plată efectuat între creditorul bancă şi debitor faţă de alţi creditori care au notate urmăriri până la urmă nu este opozabil şi nici nu poate stinge creanţă faţă de alţi creditori, actul de dare în plata faţă de creditorul care într-adevăr avea ipotecă şi valoarea imobilului acoperea doar valoarea acelui imobil, din perspectiva asta nu se poate şterge niciun fel de sarcina care aparţine unor alţi creditori, spre exemplu aparţin asociaţiei de proprietari sarcini care sunt chiar în legătură cu acel imobil pentru cheltuielile de administraţie care la fel ele pot fi recunoscute de către banca şi preluate sau nu, însă în situaţia asta se pune întrebarea cum va proceda instanţa, pentru că creditorul pe de o parte va invocă faptul că nu poate prelua în plata acel imobil întrucât îl va prelua cu sarcinile care deja sunt lui opozabile, notat în cartea funciară fiind – notarul neputând radia că efect al dării în plată şi alte sarcini care ele nu sunt stinse prin efectul acestei legi, nu era o instituţie de credit, nu era un IFN sau un cesionar al unui contract bancar. Cum va pronunţă instanţa, va pronunţă actul translativ de proprietate cu menţinerea acelor sarcini, va pronunţă actul translativ de proprietate radiind acele sarcini considerând că ele nu mai pot să urmărească acei creditori chiar dacă şi-a exercitat drepturile procesuale la timp, nu mai pot urmări acel imobil sau va consideră că debitorul nu poate consideră la darea în plata până în momentul în care nu este liber de sarcini pentru a îl putea prelua creditorul fără aceste sarcini.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Eu cred că, evident, instanţa nu poate dispune radierea acelor sarcini, nu face obiectul unei asemenea cereri, nu poate nici să constate neîndeplinirea condiţiilor de admisibilitate, adică poate să pronunţe hotărârea. Cred că soluţia ar trebui rezolvată prin simpla raportare la calitatea băncii care este aceea de creditor ipotecar, deci ea oricum îşi îndestulează creanţă cu prioritate faţă de chirografarul care şi-a înscris somaţia chiar inainde de actul de dare în plată. Adică nu suntem într-o situaţie de vânzare a unui bun sau de o dare în plata clasică. Vorbim de o lege specială adresată unui debitor aflat în dificultate probabil executat silit pe acel imobil, iar creditorii ipotecări în calitatea lui de persoană care cu prioritate se îndestulează din bun, îşi acoperă creanţă cu bunul respectiv. Instanţa lasă somaţia notată acolo, dar ulterior dacă începe o executare pe imobil împotriva băncii, din punctul meu de vedere banca ar putea introduce o contestaţie la executare admisibilă pe ideea că nu a fost un dobanditor în sensul clasic al cuvântului care a preluat bunul cu toate sarcinile sale, ci a fost un creditor ipotecar care şi-a îndestulat creanţă din acel bun, care la dată instituirii ipotecii nu avea nicio somaţie notată, somaţia s-a notat înainte de darea în plata.

Gheorghe Piperea: E o formă de executare silită sui generis specială, iar în cazul executării silite creditorul ipotecar fie că vinde unui terţ bunul şi îşi recuperează cu prioritate sumele respective, fie că ia în plata, aceste două lucruri duc amândouă la ştergerea oricăror sarcini, asta se întâmplă la orice executare silită. Pe de altă parte eu mă întreb cum ar putea un terţ creditor chirografar care a înscris o somaţie să invoce drepturi exorbitante faţă de creditor care nu e oricare, e un creditor cu ipotecă cu rang preferenţial nu numai faţă de creditorii chirografari, faţă de orice alţi creditori privilegiaţi inclusiv spre exemplu, un creditor pentru o obligaţie de întreţinere care în mod evident în faţă unui creditor chirografar ar veni în ordinea de preferinţă mai sus. Creditorii ipotecari nu suportă decât o singură creanţă, hai să-i zicem super privilegiu, cheltuiala de procedura, asta-i tot.

Ionuț Sandu: Şi în situaţia în care acel creditor chirografar a efectuat toate cheltuielile, era singurul care urmărea imobilul şi intervine darea în plata, el nu are dreptul la recuperarea acelor cheltuieli pe care le-a avansat în desfăşurarea procedurii?

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Ba da, dar din salariu, din alte bunuri.

Ionuț Sandu: Nu se mai poate urmării din salariu, sau poate ăla era singurul bun aflat în patrimoniul debitorului sau care coincidea cu cheltuielile făcute pentru urmărirea acelui bun.

Gheorghe Piperea: Ce se întâmpla într-o executare silită?

Bogdan Dumitrache: Aici avem o executare silită. De fapt asta e întrebarea în jurul căreia ne învârtim, această lege reglementează o procedura de executare silită pentru că altfel într-adevăr într-o executare silită vine banca şi când adjudeca în contul creanţei ceilalţi creditori chirografari sunt pe tuşa.

Gheorghe Piperea: Este o executare silită doar în pasul trei, în opinia mea, când se pronunţă acea hotărâre care ţine loc de act autentic – până la urmă să ne amintim de la civilul din 1992 când ne explică Profesorul Bîrsan cum este cu treaba asta cu 1077 din Codul civil vechi, este o formă de executare silită, când instanţa pronunţă o hotărâre care să ţină loc de act autentic. Aş mai fi spus un lucru cu privire la ipoteza ridicată adineauri de ţine, este posibil că imobilul să aibă aferente nişte cheltuieli, cum ar fi inclusiv cea de la asociaţia de proprietari că tot ai invocat chestiunea asta, nu cred că are nicio legătură datoria persoanei respective faţă de asociaţia de locatari cu proprietatea asupra imobilului, este datoria rămâne în continuare dator, asociaţia nu are decât să îl execute altfel silit, pe alt bun nu pe cel pe care îl da în plata către banca. A, că după aceea banca la rândul său urmează să fie debitor faţă de asociaţia  de proprietari, e cu totul altceva, dar numai pentru debitori. Au mai fost următoarele întrebări, va dau două trei exemple, dacă am un sistem de aer condiţionat acolo în apartament, pot să mi-l iau şi să plec cu el? Ce se întâmplă într-o astfel de situaţie? Are dreptul banca să se plângă că în felul acesta am redus valoarea imobilului? Sau nu este posibil că după ce am făcut notificarea şi după ce s-a făcut şi transferul dreptului de proprietate să mai rămân o vreme acolo pentru că încă nu mi-am găsit casă cu chirie. Răspunsul meu a fost evident că dacă nu te lasă banca acolo, bine, dacă nu se presupune ca atunci când ai făcut acest gest jurdic ai fost pregătit pentru el. Şi trei, chestiunea cea mai delicată dintre toate, dacă eu demonstrez ulterior dării în plata că acele sume pe care le-am plătit timp de 8 ani de zile – le-am plătit sau nu le-am plătit la timp, le-am plătit sau nu le-am plătit în totalitate, am plătit totuşi – şi un avans pe care l-am plătit la momentul încheierii contractului şi după acea şi nişte rate, dacă demonstrez că de fapt eu am plătit mai mult pentru că în contractul meu aveam să zicem clauze abuzive, am dreptul să cer înapoi sumele acestea? Răspunsul meu a fost evident, dar s-ar putea să mă consideraţi subiectiv, că da, dar cu condiţia, bineînţeles să demonstrez că ulterior acele contracte conţineau clauze abuzive.

Ionuț Sandu: Cu privire la cheltuiala asociaţiei de proprietari cred că va fi o problema de autentificare în faţa notarului public a contractului translativ de proprietate întrucât legea 230/2007 la art. 20 impune interdicţie notarului de a autentifica un contract denumit în acel articol act de înstrăinare, deci am putea include inclusiv darea în plata, un contract translativ de proprietate fără adeverinţă asociaţiei de proprietari cu privire la inexistentă datoriilor către asociaţia de proprietari. Iarăşi nu avem o lege 77 o excepţie de la 230 astfel că această dispoziţie este aplicabilă şi în cazul dării în plata trebuind făcută această dovadă atâta timp cât nu o exceptează în vreun fel să fie prevăzută această excepţie de la ea, situaţia cred că fiind undeva similară cu impozitul pe tranzacţie.

Bogdan Dumitrache: Asta voiam să spun, că e culmea să nu scapăm de impozit. Deci să o luam pe rand.

Gheorghe Piperea: Să nu ratăm discuția asta despre impozit pentru că este extrem de  importantă.

Bogdan Dumitrache: Cum facem cu asociația de proprietari?

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Eu cred că numai printr-o intervenţie legislativă s-ar putea rezolva, s-ar putea elimina această obligaţie pentru notarul public de a solicită dovadă că s-au achitat cheltuielile. Dacă se merge direct la instanţa în mod evident instanţa poate trece.

Gheorghe Piperea: Cum scrie textul, notarul este obligat sa solicite dovada că s-au achitat.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: În fapt în mod evident nu este nicio problemă

Ionuț Sandu: În realitate se pot face tranzacţii în situaţia în care dobânditorul îşi asumă şi preia el, dacă nu-şi asumă şi preia el mă îndoiesc că banca va fi atât de doritoare, contrar notarul refuză încheirea unui act translativ de proprietate.

Gheorghe Piperea: Şi atunci se va merge la instanţa, da. Să trecem totuşi la chestiunea cu impozitul pentru că asta cred că este în ultima săptămâna cea mai imflamata discuţie, impozitul acela pe articolul 111 din Codul fiscal. În mod evident fiscaliștii – şi când vorbesc de fiscaliști mă refer în mod evident la avocaţii specializaţi în drept fiscal, nu numai la consultanţii fiscali – răspunsul la această întrebare a fost că se plăteşte acest impozit. Scrie art. 111 că e vorba de contribuabil, scrie acelaşi articol că se taxează tranzacţia şi nu persoana, atunci este evident că trebuie să se plătească acest impozit. Evident că eu am o poziţie puţin diferită, dar vreau să va întreb pe voi, mai ales executorii, care este situaţia când cel care e proprietarul imobilului executat silit, el este încadrabil în acest articol 111, el realizează, deşi sună puţin cinic, el realizează un venit din executarea silită. Cum procedați cu acest impozit? Îl percepeţi din suma executată? Care este modalitatea tehnică în care se percepe acest impozit de la art 111.

Ionuț Sandu: Cel puţin în situaţia executării silite aşa cum se face acum, el nu se înscrie în executarea silită întrucât procedura de executare silită se finalizează înainte ca suma respectivă să fie titlu executoriu. Deci este o corelare între termenele de procedura fiscală cu cele de procedura civilă, însă s-a stabilit, şi aici ştim cu toţi faptul că acest impozit este datorat, chiar Curtea Constituţională a stabilit acest lucru, acest impozit este datorat şi a mai stabilit faptul că nu poţi considera dreptul adjudecatarului, aşa cum se obișnuia la un moment dat, de înscriere în cartea funciară de dovadă plăţii acestui impozit. Ce se întâmplă acum, administraţia financiară calculează acel impozit, emite acea decizie de impunere, i-o comunica debitorului şi rămâne înscris acolo la debitor.

Gheorghe Piperea: Îi comunică dupa ce tu l-ai executat silit?

Ionuț Sandu: Îi stabileşte operaţiunea că şi venit, o impozitează pe tranzacţie, adică impozitul pe tranzacţie pe transferul dreptului de proprietate, urmează că în viitor încasarea lui pe instrumentele proprii şi anume executarea silită prin executorii proprii. Asta este ceea ce se întâmplă acum.

Gheorghe Piperea: Și lucrul ăsta se întâmplă practic dintotdeauna sau e o practică nouă, o interpretare nouă dată articolului 111 de Codul fiscal?

Ionuț Sandu: De la data impozitului pe tranzacţie, până la intervenţia deciziei Curţii Constituţionale există chiar o circulară ANAF către Cartea Funciară care impunea refuzul înscrierii dreptului de proprietate al adjudecatarului pe motiv de lipsa plăţii impozitului pe tranzacţie, drept pentru care cei mai mulţi adjudecatari plăteau ei până când un alt adjudecatar a invocat neconstituţionalitatea şi chiar, într-adevăr, Curtea Constituţională a spus că este în regulă, trebuie să se calculeze, dar nu poţi să îl pui pe adjudecatar să plătească.

Gheorghe Piperea: Din ce an a intervenit această decizie?

Ionuț Sandu: 2014

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Cam acum 2 ani, dar vreau să precizez totuşi că la Judecătoria Sectorului 5, cel puţin, noi obligăm OCPI să înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară, chiar fără plata impozitului prin aplicarea directă a convenţiei. Într-un final s-a ajuns şi la pronunţarea Curţii Constituţionale în acest domeniu.

Gheorghe Piperea: Bun, ca să fie lucrurile clare, că e posibil ca mulţi dintre consumatori să fie online în momentul acesta şi să urmărească această discuţie, impozitul acesta care se ia de fisc de la fostul debitor se percepe practic după anul 2014, când s-a pronunţat Curtea Constituţională care a spus că nu poţi să restrângi dreptul adjudecatarului la dreptul de proprietate pe motiv că fostul debitor nu şi-a plătit impozitul, şi după acest moment probabil că au început să curgă decizii de impozitare pe acest impozit de 2-3%. Nu aveau cum să curgă. Din moment ce nu se înregistrau la fisc pe baza acelei circulare.

Ionuț Sandu: Se înregistrau la fisc, erau emise, cartea funciară avea obligaţia verificării plăţii impozitului pe tranzacţie. Aşa cum notarul colecta şi când pleca către cartea funciară – în cadrul unei vânzări voluntare – pleca către cartea funciară inclusiv dovada plăţii acetui impozit pe tranzacţie, solicitau că şi pe această procedura adjudecatarul când îşi intabulă dreptul să se facă dovadă plăţii impozitului pe tranzacţie. Cartea funciară avea de verificat să spunem, de bifat aceste condiţii, într-adevăr, domnul judecător foarte bine a spus că instanţele obligau cartea funciară să intabuleze dreptul pentru că refuzau dreptul adjudecatarului pentru neîndeplinirea unei obligaţii de către debitor. Şi atunci instanţele dintotdeauna – unele, majoritatea obligau, se crease oricum o practică în domeniu. Când depuneai o acţiune te duceai cu încă zece hotărâri de instanţa prin care obliga cartea funciară, aşa că era destul de simplu, dar deciziile de impunere erau emise, cred, de când a fost introdus acest impozit pe tranzacţie, nu mai ştiu în ce an, 2009 cred

Ștefan Palea: Pe lângă partea cu impozitul pe tranzacţie, mai este un aspect fiscal, respectiv cel prevăzut de art 156 alin. 6 din Codul de procedură fiscală care prevede că nu se poate face transferul proprietăţii până ce nu sunt achitate toate taxele şi impozitele datorate de respectivul proprietar. Şi acest aspect este similar cu datoriile la asociaţiile de locatari

Ionuţ Sandu: Tot în zona aceasta numai că nu cred că este vorba tot de impozitul acesta pe tranzacţie care este colectat de către ANAF raportat la acele taxe şi impozite locale care sunt colectate de către primăria locală sau unitatea administrativă locală. Dar se circumscriu în aceeaşi categorie.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Aţi spus că aveţi altă părere.

Gheorghe Piperea: Da, dacă s-au epuizat intervenţiile, cu rugămintea să mă ascultaţi vreo 5 minute, am o altă părere în privinţa asta. Chiar dacă articolul 111 din Codul Fiscal, nu pare să indice că e vorba despre o tranzacţie care să fie exceptată de la acest impozit mai ales că normele metodologice, cred că este vorba despre punctul 33 din normele metodologice referitoare la acest text include în enumerare şi darea în plata. Totuşi eu vreau să atrag atenţia a cel puţin trei lucruri care sunt specifice acestui articol 111. În primul rând este plasat de legiuitor în materia impozitelor pe veniturile persoanelor fizice. Trebuie să vedem ce venit realizează persoană fizică, acel consumator care efectuează o dare în plată pentru abţine o ștergere de datorie. Indiferent că este vorba despre o vânzare voluntară sau silită – deşi în cazul vânzării silite mi se pare puţin ciudat să îi ceri un impozit celui care a fost executat silit – în ambele situaţii este vorba despre o vânzare, că este voluntară sau forţată n-are importantă, este o vânzare şi se poate presupune chiar dacă teoretic în cazul acelui debitor executat silit ca se obţine un venit, nu venit în sensul de profit care înseamnă încasări minus cheltuieli egal profit, profit brut, ci un venit din operaţiunea juridică respectivă. Nu există un venit în cazul dării în plata, nu se face o vânzare, ci este o plata. Este adevărat că se numeşte dare în plată, dar de fapt tu în momentul în care faci această opţiune efectuezi o plată. Cum spunea unul dintre colegii noştrii, care este şi asistentul meu la facultate, domnul Răţoi, în secunda în care a fost emisă această lege 77/2016, obligaţia acelui creditor din contractul cu ipotecă, care era una pur şi simplă, se transformă într-o obligaţie facultativă. În principal ai de executat obligaţia iniţială, dar în acelaşi timp poţi să execuţi obligaţia asta, adică în sensul de plată, deci solutio şi prin  punerea la dispoziţie a dreptului de proprietate pe imobil creditorului, este o plata, nu o vindere. Şi acum în legătură cu fizionomia articolului 111, există cel puţin două texte care mă fac pe mine să cred că nu este vorba despre o aplicabilitate a acestui impozit în cazul dării în plata. La alineatul 4 de la art 111 spune aşa ” valoarea la care se calculează acest impozit – care atenţie, nu este nici de 2% nici 3%, este de 2 sau 3% în funcţie de vechimea deţinerii acelui imobil şi este mai mult sau mai puţin de 2-3% în funcţie de faptul că este de 200.000 sau este mai mult de 200.000. Deci valoarea la care se efectuează această tranzacţie în aşa fel încât să se calculeze acest impozti, este cea pe care o determina părţile în contract. Dacă se ajunge în faţă notarului şi părţile declara o valoare a contractului atunci nu cred că mai este o problema întrucât părţile se pot înţelege şi cu privire la faptul că una dintre ele suportă impozitul sau amândouă împart impozitul într-o anumită proporţie, dar cel puţin la prima vedere nu există o valoare pe care să o considere corectă ambele părţi. Bineînţeles că acest consumator va veni şi va spune că e vorba de valoarea de piaţă, garsonieră mea din 2007 care valora 50.000 euro acum mai valoarează 15.000 de euro, în schimb banca va veni şi va spune că nu are importanță valoarea de piaţă, ci că are importanță valoarea creanţei pe care o ai faţă de mine şi deci nu se va ajunge la o situaţie în care părţile foarte simplu, foarte uşor vor conveni asupra valorii la care să se aplice impozitul şi atunci este evident că avem o tranzacţie, o operaţiune juridică ce nu are lege fiscală. La alineatul 6, de data aceasta, se spune despre despre o obligaţie a notarului care după părerea mea este exorbitantă şi care transferă notarul într-un fel de funcţionar public la ghişeul fiscului, notarul va calcula şi va încasa acest impozit. De unde calculează şi de unde încasează? Dacă va calcula va trebui să vedem care este criteriul, care este valoarea la care se raportează acest impozit şi respectiv dacă va încasa, trebuie să vedem de unde. Oare primeşte vreun preţ sau vreo valoare, debitorul, încât să se încaseze de la el? Răspunsul meu este categoric nu. Ultima chestiune, mai durează 30 de secunde, aici nu sunt foarte sigur că e valabilă, e mai mult provocare cu ce spun aici, trebuie să mă consult şi cu noste fiscalisti, e un art 62 litera f din Codul fiscal descoperit de nişte colegi de la birou şi care spune aşa „ pentru despăgubirile primite de către o persoană fizică pentru daune materiale nu există niciun fel de impozit” este scutită toată suma respectivă de impozit, nu cumva cel care efectuează o dare în plata, cauzată această dare în plata de un contract pe care el îl consideră – atenţie, el îl consideră, nu spune neapărat că acel contract este un contract odios care ia majorat datoriile atât de mult încât nu le mai poate duce până la sfârşit, nu cumva asta este un prejudiciu pe care în felul acesta îl suportă, e de acord să îl suporte, să piardă casă respectivă şi să piardă şi banii pe care i-a plătit până acum pe ea, iar ştergerea de datorie este o despăgubire? Şi dacă este o despăgubire pentru această faptă ilicită, pentru această răspundere de tip delictual, nu cumva e o despăgubire în sensul acelui art 62 litera f care spune că despăgubirea aceasta este scutită de impozit? Repet, ultima chestiune pe care am spus-o este mai degrabă o provocare decât o soluţie, pentru că nu sunt încă foarte încredinţat că merge până la capăt. Cam asta este poziţia mea domnule Aurelian-Marian Murgoci-Luca. Pe această chestiune, e adevărat că va trebui să va acupati şi voi judecătorii de chestiunea asta pentru că, cel puţin în prima parte a acestui an estimez că nu se vor face foarte multe acte la notar şi atunci chestiunea aceasta a impozitului va trebui să fie soluţionată în instanţa prin hotărârea aceea care va trebui să fie pronunţată în pasul trei care va ţine loc de act autentic de înstrăinare.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Partea bună la instanţa este că nu va fi condiţionată pronunţarea hotărârii de plata anticipată la notar, deci instanţa va pronunţă hotărârea, ce se întâmplă după vedem dacă judecătorii vor insera în dispozitiv vreo obligaţie de plata a unui impozit, dacă vor comunica hotărârea definitivă către organele fiscale pentru plata vreunui impozit, din punctul asta de vedere, evident, mai bine te adresezi instanţei. Legat de ce aţi spus, sunt de acord cu argumentele 2 şi 3 pe care le-aţi zis, într-adevăr sunt anumite dispoziţii din Codul fiscal care fac incompatibil plata impozitului pe transferul proprietăţii cu această operaţiune prevăzută de legea 77/2016. Cu primul argument nu sunt de acord pentru că nici la executarea silită prin adjudecarea imobilului, debitorul nu încasează un venit şi totuşi trebuie să plătească impozitul, dar într-adevăr celelalte argumente conform căruia notarul trebuie să calculeze impozitul şi să îl vireze şi părţile trebuie să ajungă la un consens cu privire la valoarea declarată a bunului, da, aici se poate ajunge la un impas care poate să facă legea inaplicabilă.

Bogdan Dumitrache: Au fost şi oarecum publice informaţiile, Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România s-a adresat Ministerului Finanţelor pentru a cere un punct de vedere cu privire la modul în care trebuie interpretate aceste instituţii legale.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Ministerul Finanţelor publice din câte ştiu a dat un comunicat de presă prin care a spus că se plăteşte impozit la valoarea declarată de părţi, Ministerul Finanţelor Publice nu şi-a pus această problema dacă totuşi părţile nu se înţeleg, cum facem?

Bogdan Dumitrache: Un act notarial. Deci atunci proba se mută în curtea instanţei, într-adevăr.

Ionuţ Sandu: Ministerul Finanţelor a spus că se plăteşte la valoarea debitului stins. El a văzut-o într-un ca valoarea pe care banca ar fi încasat-o şi făcut-o venit.

Gheorghe Piperea: Domnul Murgoci are dreptate. Eu am citit cu foarte mare atenţie comunicatul ăla şi are două părţi completamente contradictorii, într- o prima fază spune ”la valoarea declarată de părţi” după care  spune „la soldul creditului” nu se ştie ce înseamnă acest sold al creditului. Va invit la un exerciţiu de aritmetică, să zicem că la momentul în care se face darea în plata soldul creditului este de 100 de lei, valoarea imobilului este de 30 de lei, ar mai rămâne 70 lei neacoperiţi, ce înseamnă acest sold? Ce înseamnă această valoarea la care se aplică impozitul? E vorba de 100 de lei sau e vorba de ce a mai rămas? Pentru că nu mai sunt chiar 100 de lei, este 100 de lei minus 30 de lei care e valoarea imobilului. Din punctul acesta de vedere acea interpretare, chiar dacă pare să poarte girul oficialităţii, cred că este greşită şi nici nu ar trebui să fie luată în considerare ca fiind oficială pentru că în sistemul Codului de procedură fiscală sinfurul organ care are dreptul să dea interpretări oficiale este comisia fiscală din interiorul Ministerului Finanţelor, nu ministrul finanţelor, nu secretarul de stat, doar comisia fiscală şi cred că cei de la Uniunea Notarilor au cerut chiar o interpretare oficială de la comisia fiscală.

Bogdan Dumitrache: Până una alta, din punct de vedere practic faţă de răspunsul ăsta probabil că notarii nu vor merge pe o strategie diferită răspunsului, din moment ce au întrebat, dacă au primit răspunsul ar fi ciudat, până la noi ordine, să-l ignore. Deci ăsta e un aspect care într-adevăr are şanse să mute problema în zona judecătorului. Aşa cum am şi spus înainte să începem, nu aveam niciun dubiu că nu ne ia trei ore, uite nici două ore, chiar ne-am încadrat foarte bine ca să zic aşa. Este clar că va mai fi de discutat, ţineţi cont că s-au identificat aici anumite probleme într-un limbaj destul de practic şi cu conotaţii practice pe fondul în care nici nu avem legea – abia avem legea intrată în vigoare. Ar fi interesant să ne întâlnim peste şase luni, peste un an sau chiar în 2025 ca să vedem ce probleme s-au mai ivit între timp. Nu pot decât să mulţumesc invitaţilor şi comoderatorului şi să sperăm că de bine de rău o s-o ducem bine. O seară frumoasă tuturor!