Extras VIDEO: 22′. VIDEO integral, pentru membri: 68′

VIDEO integral, pentru membri: 68′

O fata morgana a achiziției imobiliare: LIBER DE SARCINI

Baroul București (Sala de festivități „Avocat Flavius Teodosiu”)

București 5, Str. Dr. Dumitru Râureanu 3, et. 6

Luni, 3 aprilie 2017, ora 19:30

Eveniment realizat în parteneriat cu Baroul București

ÎNREGISTRAREA VIDEO ȘI TRANSCRIPTUL

Radu Rizoiu: Bună seara! Suntem la 133-a ediție a dezbaterilor JURIDICE.ro. De data aceasta, o denumire prin ea însăși contradictorie, o fata morgana a achizițiilor imobiliare: liber de sarcini, de obicei, fata morgana îți arată că există ceva, o oază acolo unde nu e decât deșert, în cazul nostru ți se arată că totul e curat, că totul este deșert și când ajungi acolo, găsești ditamai oaza și cu diverse construcții. Vom încerca astăzi alături de invitații noștri să ne dăm seama cât de periculoasă este afirmația că un imobil este liber de sarcini și ne vor ajuta în această căutare a oazei prin deșert – doamna notar public Nicoleta Bucur de la Camera Notarilor Publici București, bună seara!

Nicoleta Bucur: Bună seara!

Radu Rizoiu: Doamna avocat Simona Chirică, partener SCHOENHERR & ASOCIAȚII, bună seara!

Simona Chirică: Bună seara!

Radu Rizoiu: Domnul avocat Dumitru Dobrev, partener DOBRINESCU DOBREV.

Dumitru Dobrev: Bună seara!

Radu Rizoiu: Și domnul judecător Aurelian-Marian Murgoci-Luca, președintele Judecătoriei sectorului 5, bună seara!

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Bună seara!

Radu Rizoiu: O să intrăm destul de abrupt în subiect, nu de altceva, dar deja în discuția preliminară cu invitații s-au exprimat îngrijorări asupra faptului că doar o oră pentru asemenea temă este mult prea puțin. Și o să arunc prima temă a dezbtaerii – care sunt consecințele existenței unui litigiu pe rol cu variațiunile: litigiu înscris în cartea funciară, respectiv litigiu despre care cartea funciară încă nu știe nimic. Domnule Dobrev, dacă puteți să ne faceți o scurtă evaluare a acestei situații în care suntem sau nu suntem în situația unui imobil liber de sarcini?

Dumitru Dobrev: Propriu-zis în cartea a 3-a a cărții funciare e vorba de notarea unor fapte și acte juridice. Sarcini dacă ne gândim stricto sensu s-ar referi la ipoteci sau s-ar referi la notarea, să zicem, a unei servituți. Faptul că s-a notat un litigiu poate să însemne sau poate să nu însemne o sarcină. Dacă s-a notat din vremuri imemoriale un privilegiu al copărtașului, pentru că în urma unui divorț, să zicem, imobilul prin partaj a revenit cuiva, aceasta de exemplu nu e o problemă dacă zicem că acea creanță s-a prescris. Se pot găsi metode, dar dacă e o situație în care avem o construcție recentă pe care o face un dezvoltator, să zicem, și e încă în faza roșu sau roșu-gri și vine cineva și notează un proces la secția de contencios administrativ de anulare a autorizației de construire, atunci e mai grav, pentru că s-ar putea ca subdobânditorii, pentru că dezvoltatorul ce face, el vrea să termine investiția și să plece de acolo, să vândă aparatamentele, să scape. Vin subdobânditorii și ei pot fi de bună-credință sau de rea-credință, după cum vor cumpăra acele apartamente pe care le construiește cu rapiditate, dezmembrează imobilul, nu vrei să fii cumpărător de rea-credință în ipoteza în care în calea de atac se admite și se anulează autorizația de construire, ce faci după aceea? Tu ai dat o arvună sau poate chiar ești în ipoteza în care ți-a făcut o reducere să fi dat toți banii și să fii proprietar. Nu poți să riști așa ceva, astea sunt chestii limită, zic eu, dar cele mai multe sunt cu o servitute urbană, cu servitute de vedere, nu sunt colosale, dar poți să investighezi exact despre ce e acolo? Poți să îți asumi, dar nu cred că oamenii de pe stradă pot să facă chestia asta, aceștia fug de obicei când văd notat un litigiu la cartea funciară. Numai profesioniștii pot să zică da, domnule, uite litigiul este de natura aceasta, se va întâmpla cutare potrivit practicii și hai să ne asumăm sau să nu ne asumăm.

Radu Rizoiu: Dacă înțeleg eu bine, dumneavoastră spuneți sarcinile sunt numai ipotecile, servituțile, litigiile n-ar trebui să fie considerate sarcini, dar unele dintre ele ar putea fi mai grave decât sarcinile, că ți-ar duce la dispariția titlului măcar asupra construcției, dacă nu și asupra terenului. Doamna notar, dumneavoastră ați califica drept liber de sarcini un imobil cu privire la care este notat un litigiu în cartea funciară?

Nicoleta Bucur: Este esențială natura litigiului existent în cartea funciară, pentru că dacă vorbim despre un drept de proprietate și litigiul are ca obiect însuși dreptul de proprietate, după opinia mea ca notar care am obligația de a nu lăsa ca în circuit să existe un act care pleacă de la mine și care ar fi susceptibil de un alt litigiu să meargă mai departe, eu una n-aș face un act de vânzare-cumpărare dacă obiectul litigiului este însuși dreptul de proprietate pretins și cel pe care partea își întemeiază calitatea de vânzător. Dacă litigiul are ca efect grănițuire sau o grănițuire care să nu afecteze suprafața dreptului de proprietate, deci întinderea gardului sau mărimea gardului sau orice altceva care nu are ca efect dreptul de proprietate, poate că m-aș mai gândi să-i pun în vedere cumpărătorului existența litigiului, să-și precizeze dacă dorește să afle toate informațiile esențiale astfel încât partea să nu aibă ca situație întinderea litigiului la nesfârșit asupra acelui bun. Este esențială natura litigiului, pentru că chiar dacă stricto sensu sarcini sunt ipoteci, comandamente, gajuri și alte asemenea înscrieri, din punctul meu de vedere litigiul este un element definitoriu al cumpărării, pentru că eu trebuie să știu ce cumpăr.

Radu Rizoiu: Și dacă înțeleg eu corect, dumneavoastră nu numai că ați descuraja un cumpărător să încheie un astfel de contract, dar ați refuza autentificarea unui contract în cazul în care ar fi notat un litigiu care poartă chiar asupra substanței dreptului de proprietate.

Nicoleta Bucur: Nu l-aș face sub nicio formă.

Radu Rizoiu: Am înțeles. Instanța ce părere are din experiență?

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Din punctul meu de vedere atâta timp cât existența unui litigiu nu afectează în vreun fel dreptul de dispoziție al proprietarului, ar trebui să fie posibilă transmiterea dreptului de proprietate asupra acelui bun imobil și notarul public ar trebui să autentifice actul de înstrăinare. Intervenția instanței e destul de rară în aceste situații, pentru că atunci când avem un litigiu pe rol, în ce situații poate interveni instanța? Când s-a înscris în mod nelegal un litigiu cu privire la un anumit imobil ceea ce este foarte puțin probabil să se întâmple, pentru că registratorul de carte funciară verifică și el când primește cererea de înscriere dacă litigiul vizează sau nu bunul imobil, instanța mai poate interveni la finalizarea litigiului dacă, să zicem că cei de la cartea funciară nu procedează la radierea litigiului după finalizarea sa și de asemenea nu este exclus ca instanța să intervină în soluționarea unei cereri de despăgubire formulate de proprietar împotriva celui în beneficiul căruia s-a notat litigiul, dacă să zicem că litigiul a fost formulat în mod abuziv doar ca să împiedice transmiterea dreptului de proprietate și aici vă pot confirma că există situații în practică în care de exemplu se adjudecă un imobil la licitație publică și ulterior debitorul, fostul proprietar, formulează contestație în executare succesivă, solicită notarea acestor litigii în cartea funciară tocmai pentru a-l împiedica pe adjudecatar să își valorifice dreptul pe care l-a dobândit. Ideea este însă că din punct de vedere strict juridic nu ar trebui să existe impedimente în exercitarea dreptului de dispoziție, dar în fapt sunt conștient că orice cumpărător devine reticent când vede că există un litigiu cu privire la acel imobil. Poate că un cumpărător diligent face o cerere de studiere a dosarului să vadă dacă este ceva acolo sau nu, dar chiar și dacă studiezi dosarul, nu știi niciodată ce se poate întâmpla în final, așa că în fapt se poate ajunge la situația în care deși această notare a litigiului în cartea funciară nu este o sarcină în adevăratul sens al cuvântului, totuși este mai gravă decât o sarcină, cum ați spus.

Radu Rizoiu: Mă gândeam apropo de ceea ce ați spus și anume că ar fi o notare abuzivă în cartea funciară și care ar fi remediul cel mai potrivit pentru un astfel de abuz, înțeleg de la dumneavoastră că vă gândiți că aici numai daunele-interese ar putea rezolva. Eu întotdeauna am avut această problemă cu abuzul de drept, pentru că eu țin minte că profesorul Beleiu, Dumnezeu să-l ierte, ne-a explicat că principalul remediu împotriva abuzului de drept este nerecunoașterea dreptului respectiv. E drept că avea și un temei de text în art. 8 din Decretul 31/1954, dar mie mi se pare că același argument îl găsim și în art. 15 din noul Cod civil, dar am văzut multă ezitare. Nu mi-amintesc să fi văzut jurisprudență recentă prin care să se refuze exercițiul dreptului exercitat abuziv, iar în materie de procedură există dispozițiile cu amenzile.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Ideea este că într-un fel este de înțeles de ce se procedează așa, pentru că dacă am merge pe ideea de a dispune instanța radierea litigiului din cartea funciară pe motiv că litigiul aflat pe rol este demarat abuziv înseamnă într-o anumită măsură să te pronunți în cauza altui judecător sau poate chiar în cauza ta dacă a picat tot la tine, ceea ce e foate grav.

Radu Rizoiu: Doamna avocat, deși Bogdan nu e, totuși umbra lui e aici lângă mine și țin minte că acum 10 ani Bogdan scrisese un articol despre obsesia interdicției de transfer a bunurilor litigioase, era la acel moment o dispoziție în Legea privind transferul bunurilor imobile care în 247 care spunea că un bun cu privire la care s-a notat un astfel de litigu nu poate face obiectul tarnsferului, deci era afectată chiar substanța prerogativei dispoziției cu privire la acel drept. S-a schimbat ceva? Legislativ știu că s-a schimbat, dar în abordarea dezvoltatorilor imobiliari și a cumpărătorilor, ați observat o schimbare de atitudine?

Simona Chirică: Depinde foarte mult de speță, pentru că în domeniul imobiliar nu vorbim doar de dezvoltatori, vorbim și de bănci finanțatoare care dețin imobile și proiecte, vorbim și de societăți de asigurare și de retaileri care dețin centre logistice, nu vorbim doar de o dezvoltare clasică în sensul în care ne-am referit până acum. Ce pot să vă spun este că noi avocații-consultanți atunci când facem un due diligence juridic, auditul juridic, acesta este un punct foarte important la care ne uităm – există sau nu litigii cu privire la imobilul respectiv, sunt notate sau nu sunt notate. Dacă apar în cartea funciară așa cum au spus antevorbitorii noștri, într-adevăr trebuie să ne uităm cu atenție la obiectul litigiului, pentru că nu trebuie să ne speriem noi, cel puțin ca juriști și ca profesioniști, imediat să intrăm în panică, să vedem despre ce litigu este vorba. Și în funcție de litigiul care este, se iau măsuri, decizii, se propun soluții. Este evident că niciun potențial cumpărător nu va fi încântat să știe că își dorește să achiziționeze ceva cu asemenea problemă, însă există din fericire și soluții; băncile sunt sigur nefericite, dacă vrei să și finanțezi proiectul, cu siguranță banca va fi total nefericită și va trebui să-i explici și băncii despre ce este vorba și care este impactul. În viața de zi cu zi a tranzacțiilor și a tranzacțiilor de la mic la mare, cu valori mici sau valori mari, nu cred că are importanță valoarea, are loc de obicei o evaluare a riscului, o evaluăm și dacă vedem că sunt soluții, atunci trecem la fapte, adică putem să încheiem contractul sub condiție suspensivă, condiția suspensivă fiind stingerea litigiului pe cale amiabilă, printr-o tranzacție sau un termen care se acordă și cu plata unui retailer, unui avans care se plătește, care se reține, există diferite moduri de a nu bloca sau de a nu expune financiar potențialul cumpărător, dar practic a făcut un pas înainte dacă imobilul are valoare financiară și din punct de vedere comercial are sens acea tranzacție, atunci și-a securizat un deal, o tranzacție pe care altcineva o putea lua, practic a securizat o oportunitate. Într-adevăr există și situații în care dacă obiectul litigiului este de natură a afecta însuși titlul de proprietate, deci dreptul de proprietate, poate să aibă ca efect chiar pierderea lui, atunci trebuie să ne punem problema într-adevăr cum sfătuim clientul, care e abordarea prudentă, își asumă sau nu riscul. Este destul de simplu din această perspectivă, îți asumi riscul și worse case scenario se poate întâmpla să plătești un bun și să rămâi fără el, în cunoștință de cauză fiind, sau în alte situații să apelezi la un așa-zis title assurer, asigurător, care are obiectul specific – asigurarea de astfel de probleme care afectează imobilele și atâta timp cât un asigurător și-a luat acest risc, cred că poți să îndrăznești tu, în calitate de comerciant sau om de business, să iei o asemenea decizie. Noi ca avocați nu putem decât să le expunem toate alternativele pe care le au și să fim corecți și transparenți și ei își asumă decizia.

Radu Rizoiu: Cum ar veni, potențialul cumpărător cu un ochi râde, cu un ochi plânge, râde cu ochiul la care se gândește la ce afacere bună poate să facă obținând un mare discount exagerând problema din due diligence-ul avocatului, cu ochiul celălalt probabil că ar trebui să plângă gândindu-se că avocatul i-a făcut un mare serviciu, l-a transformat cum spunea Dumitru mai devreme într-un cumpărător de rea-credință. Verificați și litigiile care nu sunt în cartea funciară, în acel moment omul chiar nu mai poate să spună – domnule, eu nu am știut că există acel litigiu, am fost un cumpărător de bună-credință.

Dumitru Dobrev: Nu, pentru că relația este confidențială și e principiul acela că idem est non esse et non probari. Dacă partea cealaltă nu știe, de unde să știe că eu am discutat cu avocatul și acela mi-a spus, trebuie să dovedească aceasta, nu? Ce voiam eu să vă arăt, niște practică neunitară pe înscrierea litigiilor în cartea funciară, de exemplu Judecătoria Sectorului 1, Decizia 1131/2015 zice așa: pentru a se dispune astfel, s-a avut în vedere că autorizația de construire nu este notată în cartea funciară, petentul nu face dovada calității de persoană interesată, în mod corect s-a respins cererea de notare a litigiului în cartea funciară, plângerea va fi respinsă. Tribunalul examinând în apel o soluție de la Judecătoria Sectorului 6 zice: în mod corect constată că acțiunea în anularea autorizației de construire și desființare a lucrărilor și care se învecinează, au legătură cu imobilul înscris, că e acea condiție din Legea 7/1996 înainte, acum e în noul Cod civil, să aibă legătură cu imobilul. Și atunci apare această situație în care unii interpretează literal și zic – domnule, nu apare în cartea funciară autorizația de construire, ce treabă ai tu cu imobilul acesta, iar alții zic – nu, dacă e vorba de o autorizație, e vorba de o demolare a unui imobil, nu putem sta la mâna dezvoltatorului, dacă el înțelege sau nu să se ducă la cartea funciară și să noteze. În practică ce se întâmplă? Cei mari care lucrează cu banca, cu toții notează în cartea funciară autorizația de construire, că pe baza ei primesc creditul, dar cei mici care dezvoltă p + 2, +3, deci care lucrează cu bani de acasă, plătesc muncitorii cu sacoșa, aceia nu, nu au ipoteci și când au litigii generate de servituțile urbane preferă să nu noteze în cartea funciară autorizația de construire ca să se folosească de acest argument când încearcă cineva să noteze litigiul și abia la urmă când termină tot, atunci notează și autorizația și procesul verbal de recepție de la primărie și fac și dezmembrarea într-o succesiune extrem de rapidă, cam acest lucru se întâmplă în practică.

Simona Chirică: Încă o singură precizare, că ați vorbit de autorizația de construcție. Dacă în cartea funciară e notat un litigiu, pe Legea 50, deci autorizația de construire nu poate fi emisă, este răspunzătoare primăria emitentă. Deci, practic este cumva un prag sau un element în plus de garanție sau de prudență pe care în general îl au autoritățile la emiterea autorizațiilor de construcție.

Radu Rizoiu: Aplicând principiul superficie solo cedit, dacă voi vă certați pe fundație, de ce să te las să mai ridici câteva etaje? Am înțeles, atunci dacă Dumitru îmi permite să trec la subiectul următor, pentru că mărturisesc vreau să-l expediem foarte repede, pentru că mie nu mi se pare foarte complicat ca să putem trece la subiectul trei care este mult mai ofertant. Ce se întâmplă în situația în care în cartea funciară este înregistrată nu numai o ipotecă asupra imobilului, indiferent dacă este vorba de teren, construcție sau teren plus construcție, cum e de cele mai multe ori, ci aferent notării ipotecii, mai apar două notări care vin în general automat, mână-n mână – interdicția de înstrăinare a respectivului imobil fără acordul creditorului ipotecar, respectiv interdicția de a constitui alte sarcini convenționale asupra acelui imobil bineînțeles cu aceeași condiționalitate, fără acordul creditorului ipotecar? La aceasta se pot adăuga variațiuni pe aceeași temă, interdicția de închiriere fără acordul creditorului ipotecar și așa mai departe, interdicția de modificare a imobilului, există o serie întreagă de inetrdicții care se notează în cartea funciară în partea a III-a la capitolul referitor la sarcini și în afară de faptul că se notează, registratorul de carte funciară niciodată nu le ignoră în sensul că dacă se cere înregistrarea ulterioară a unui transfer cu privire la acel imobil, refuză înregistrarea transferului dacă nu i se prezintă acordul creditorului ipotecar pentru acel transfer. Doamna notar, din perspectiva notarului, notarul ar autentifica un act de transfer pentru un imobil în cazul căruia este înregistrată o astfel de interdicție în cartea funciară?

Nicoleta Bucur: Avem art. 2384 în care actele de dispoziție asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar dacă cel care a dobândit bunul cunoaște stipulația din contractul de ipotecă ce interzice asemenea acte sau declară că încheierea lor este echivalentă cu neîndeplinirea obligației. Teoretic, ai voie să faci un asemenea contract. Practic, încă o dată spun, noi ca notari avem obligația de nu lăsa ca un înscris autentic să fie de la început pus sub semnul întrebării și supus direct controlului de legalitate pe care instanțele îl au asupra actelor notariale. Noi ca notari întotdeauna avem obligația de a nu autentifica acte care sunt afectate de condiții, de nulitate relativă, absolută, indiferent care ar fi ea, întrucât este obligația noastră ca profesioniști și atunci cu toții ne ferim de a face astfel de acte chiar dacă ele sunt permise. Sunt colegi care spun că le permite Codul – m-a lăsat Codul să fac acte și fără să fie proprietar cel care vinde, că nu scrie în Cod că trebuie să fie proprietar, poate să vândă și bunul altuia, cum au fost colegi tot timpul care au făcut acte și după Legea 112, orice fel de acte, dar sunt de asemenea colegi care spun – eu sunt obligat să las în circuit doar un act de care eu sunt sigur și convins atât cât pot fi eu la acest moment, întrucât de condiții de care nu știu, i se poate întâmpla oricui să aibă parte, și atunci nu prea se autentifică. Într-adevăr cartea funciară nu vine să ne cenzureze actele, întrucât ei nu au în atributul lor verificarea legalității unui act, dar nu pot înscrie, nu pot întabula acte care au în cuprinsul lor o condiție de nulitate vădită și atunci este firesc ca ei să spună – bine, domnule, n-ai avut acordul creditorului care este înscris în carte, nici eu nu pot să-ți înscriu nici măcar un contract de închiriere, pentru că nu ai acordul creditorului și mie îmi trebuie.

Radu Rizoiu: Contract de închiriere cu privire la care trebuie să menționăm, e înscrierea sub forma cea mai ușoară, a notării la care controlul registratorului ar trebui să fie minim. Practic registratorul dacă te încadrezi în condițiile din 902 ar trebui să înregistreze.

Nicoleta Bucur: Registratorul nu are doar Codul. Are Ordinul 700, are un regulament de punere în aplicare ce este destul de stufos și destul de clar de îndeplinit de el ca lucrător, are niște condiții pe care dacă nu le îndeplinește și actele lui sunt supuse controlului, deci automat că și el încearcă să-și rezolve, ca să zic așa, actul cât mai curat și cât mai corect. Noi ne ferim în asemenea situații de a autentifica, dar nu este imposibil.

Radu Rizoiu: Am înțeles. Nu există un motiv de nulitate vădit cu atât mai mult cu cât avem un articol în lege care ne spune că este valabil, deci antonimul nulității.

Nicoleta Bucur: Exact, dar acum știți cum este, odată ce ai semnat un înscris în care ți-ai luat niște obligații, sunt obligațiile tale, le-ai asumat, trebuia să mergi într-o negociere corectă dacă ai fi vrut în care acele interdicții să nu le ai, și atunci n-ai fi pus în situația de a nu-ți exercita dreptul de dispoziție cu privire la bunul tău, pentru că l-ai ipotecat. Deci, eu consider că partea trebuie să știe exact ceea ce semnează la momentul la care semnează, pentru că circuitul civil trebuie să fie sigur. Eu așa îl văd. Practic și cum vorbeați puțin mai devreme despre înscrierea litigiilor asupra construcțiilor cred că vă refereați, nu asupra terenurilor, cărțile funciare se deschid și dacă proprietarii sunt diferiți, pe construcție și pe teren se deschide o nouă cartea funciară, pe construcție, și atunci ai situația în care n-am cum să înscriu pe un altul, pentru că pot să am doar un contract de superficie pe teren și să fiu alt proprietar, se deschide un alt număr de carte, trebuie să am de unde să știu numărul respectiv de carte, sunt niște situații mult mai complicate decât așa la prima vedere, iar înscrierile se fac în format electronic, trebuie să știi toate aceste informații, pentru că altfel nu ai cum să le înregistrezi într-un portal în care dacă nu bagi toate informațiile, nu mergi mai departe, chiar nu este atât de simplu. Superficia trebuie să fie și ea în formă autentică, înainte nu era foarte clar reglementată de Cod, toată lumea spunea că o poți face, nu în formă autentică, ci doar sub semnătură privată, s-au emis tot felul de autorizații, pe tot felul de contracte, inclusiv de comodat, de închieriere, de orice. Ajungem în alte situații, plus că înainte se făceau înscrierile într-un anume fel, acum înscrierile se fac puțin diferit. Totul evoluează în timp, iar litigiile sunt convinsă că sunt la orice moment, nu doar la momentul acesta în care totul este clar, ci vin din urmă cu problemele din urmă în care si registratorii verificau niște opise de comandamente și ipoteci în care dacă nu vedeai foarte bine, nu înțelegeai numele, ziceai că e liber de sarcini, pentru că tu nu vedeai foarte exact, erau pe nume, nu pe proprietate, pe nume dacă a și vândut, nu-ți spunea nimeni, pentru că transcrierile erau în altă parte, scheleții trecutului sunt foarte complicați, dar sunt lucruri frumoase.

Radu Rizoiu: Doamna avocat, sunt băncile fericite cu această inalienabilitate de facto de care beneficiază?

Simona Chirică: De la sine înțeles, răspunsul este evident.

Radu Rizoiu: Acum depinde care bancă.

Simona Chirică: Nu, eu cred că orice bancă. Nu cred că băncile sunt fericite cu asemenea situații. S-ar pune cred întrebarea – ce ne facem, cum ne protejăm de astfel de situații sau ce putem să facem să evităm să ajungem în astfel de situații?

Nicoleta Bucur: Să plătim creditul.

Simona Chirică: Dacă vorbim de o neîndeplinire a unei obligații, deci vorbim potențial de o clauză penală pe care o putem negocia la un anumit cuantum suficient de mare astfel încât implicit să te asiguri că nu-și va permite încălcarea obligației pentru că e prea oneroasă, deci la nivelul practic trebuie găsite soluții. Nu trebuie să ne permitem în practică să nu lăsăm loc, să spun așa, să fie cineva motivat de a aplica acest articol din Cod care într-adevăr lasă loc. Eu aș vedea-o ca o expunere, depinde care parte ești, o expunere pe care nu e bine să o lași așa sau cel puțin trebuie să o explici și la fel riscul trebuie să și-l asume partea. Dar cred că un mecanism al unor clauze penale deștept făcute, nu vorbim de nulitate aici, vorbim de validitatea actului, dar putem vorbi de niște clauze convenționale de încetare a contractului pe culpă, vorbim de o rezoluțiune sau reziliere, putem crea mecanismul clauzei penale, putem crea și mecanismul încetării contractului, pentru părți este esențială îndeplinirea obligațiilor, deci în materie civilă din feriicre părțile au o libertate suficient de mare astfel încât să se comporte prudent și diligent, numai trebuie să știi foarte bine în ce situație juridică te afli și iarăși panica nu cred că e soluția. Există tranzacții cu probleme și nu prea am văzut sau poate foarte rar am văzut emise due diligence-uri fără probleme, cel puțin o neconcordanță și tot o găsesc sau o eroare materială, nu există curățenie absolută.

Nicoleta Bucur: Sau o posibilă problemă penală din trecut la emiterea titlului de proprietate.

Simona Chirică: Din păcate acolo nu avem un as atât de bun, nu știu dacă sunteți de acord, eu mă declin din start, nu am capacitatea de a emite opinii cu privire la aceste aspecte.

Radu Rizoiu: Ar trebui să avem un cazier imobiliar? Așa cum avem cazier fiscal, cazier penal, oare n-ar fi util și un cazier imobiliar în care să înregistrăm?

Nicoleta Bucur: Am văzut la asigurări că este foarte complicat să emită o asigurare pe un titlu de proprietate strict datorită unui aspect penal pe care nu-l pot asigura și zic din start – excludem, după care partea întreabă – ce înseamnă aceasta?, își întreabă avocatul, își întreabă și notarul.

Simona Chirică: Aici la asigurări, asigurătorul asigură, dar trebuie să ne uităm care sunt excluderile și care sunt condițiile. Din câte știu și din ce experiență am avut în acest domeniu, asigurările de titlu sunt realizate de 2-3-4 asigurători din România, toți cu sediul la Londa, condițiile de asigurare sunt guvernate de dreptul englez, e o advărată provocare să te uiți pe acele condiții pe care le pricepi, le înțelegi sensul, dar e altă legislație, ideal ar fi să-și ia și un avocat din Marea Britanie care le poate da o opinie juridică, noi nu putem decât să dăm niște păreri preliminare fără a ne pronunța, fără a da o opinie juridică, nu suntem calificați pe dreptul respectiv.

Dumitru Dobrev: Nici măcar legislație nu e, suntem în sistemul anglo-saxon, există precedent.

Radu Rizoiu: E un alt sistem de drept.

Simona Chirică: Dar sunt foarte interesante condițiile de asigurare. Aparent ai o asigurare și de fapt te trezești, Doamne ferește, când se materializează riscul că te afli în caz de excludere. Ajungi să plătești și de fapt să nu te poți bucura de beneficiul acelui produs de asigurare. Posibil. Noi vorbim de cazurile extreme, acuma că toate sunt bune și frumoase, am și uitat de situația în care nu se materializează niciodată.

Radu Rizoiu: Revenind la problema ipotecară, trebuie să mărturisesc că eu dintotdeauna mi-am pus problema, dintotdeauna, adică cel puțin din 1999, de ce simte creditorul ipotecar nevoia să indisponibilizeze bunul respectiv atâta vreme cât și în situațiile în care bunul se transmite, el se transmite cu tot cu sarcini, deci cu tot cu ipotecă, iar el nu pierde nimic, ipoteca îi rămâne, la bunurile mobile am mai găsit soluții, se duce Mercedesul S-class în Ucraina și e mai greu de executat, acolo înțeleg de ce poate să interzică anumite transferuri, dar cu imobilul nu poți pleca nicăieri, până la urmă imobilul îl poți executa.

Dumitru Dobrev: Situația e în felul următor: ai o ipotecă pe un bun, ea urmează soarta bunului, drept accesoriu. În teorie ar trebui oriunde ar ajunge bunul respectiv la orice subdobânditor, nu și-a plătit credite, te duci și execuți. În practică, există situații în care doar ipoteca nu-i aranjează pe cei de la bancă, pentru că neexistând acea interdicție de înstrăinare și de grevare, el poate să zică – uite ce a făcut, a închiriat pe nu știu câți ani bunul unui terț care și-a notat în cartea funciară contractul de închiriere, eu când scot la licitație, la vânzare silită, nu vin cumpărătorii să îl cumpere, pentru că nu le place că are acel contract de închiriere. La noi în România nu există practica aceasta pe acțiunea pauliană, dar eu am studiat pentru teză și în Franța tipul acesta de degradări mascate ale valorii bunului intră sub incidența fostului articol din Codul lui Napolon, dar ei consideră că e un fel de grevare și de fapt a vrut să nu poată fi redusă valoarea bunului și în felul acesta să-l țină așa, să nu poată fi executat silit și pe cale pauliană se revocă astfel de acte și atunci banca zice – ia să nu închiriezi tu pe nu știu câți ani ca să fiu eu sigur că în momentul în care îl scot la licitație, vin cumpărătorii, aceasta este rațiunea  pentru care avem după ipotecă interdict de înstrăinare și grevare. Când nu vor ipoteci de rang II, III.

Radu Rizoiu: În acestă privință mie mi se pare că măcar aici legea e mai clară, dacă vreau să interzic constituirea unor alte ipoteci, aici alin. (2) al lui 2384 îmi spune că asemenea clauze se consideră nescrise și cu toate acestea așa nescrise cum sunt, registratorul care face un control de legalitate, că nu e ca operatorul de Arhivă Electronică care înscrie ce-i dai tu, dacă ai respectat formularul, el înscrie, nu verifică ce e acolo, cu toate acestea registratorul în continuare înregistrează și mă întrebam, domnule președinte, v-ați întâlnit în practica instanței cu cereri cu plângeri făcute împotriva unor încheieri de carte funciară prin care să se fi refuzat înregistrarea unor acte care ar fi în contradicție cu astfel de interdicții, adică practic să se dea eficiență lui 2384, să spună – îmi pare rau, chiar dacă există notată interdicția, legea îmi permite să fac un astfel de act, deci trebuie să-mi permiteți să-l înregistrez?

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Vă mărturisesc că nu.

Radu Rizoiu: Eram curios, pentru că în general și eu m-am gândit că nimeni nu stă să se certe pe așa ceva, că asta înseamnă un an-doi de stat în instanță.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Ceea ce înseamnă că cel mai probabil chiar există o inalienabilitate de facto generată de această ipotecă sau poate că creditorul ipotecar nu își face prea multe probleme tocmai în ideea că poate urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla. Nu se ajunge în zona aceasta a litigiului în fața instanței, dar tind să dau dreptate doamnei notar în sensul că tot vorbeam despre ideea de liber de sarcini, aici chiar îți asumi, în calitate de cumpărător, consecințele negative care pot decurge din achiziționarea unui astfel de imobil. Tind să cred că în practică totuși nu prea există astfel de situații în care debitorul care și-a ipotecat un bun să-l vândă ulterior, tind să cred că sunt foarte rare situațiile acestea.

Dumitru Dobrev: Foarte rare, cel mai adesea, merg împreună de mânuță la bancă si semnează.

Radu Rizoiu: Dacă există acordul băncii, e evident, clauza e acceptată până și de registrator, dacă îi aduce acordul. Aici ar mai fi o discuție, dar nu vreau să intru în ea, ce formă trebuie să îmbrace declarația băncii prin care spune că este de acord. Dar aceasta este o întreagă altă discuție.

Simona Chirică: O ultimă remarcă, pragmatic băncile vor să dețină controlul, nu vor să fie luate prin surprindere, așa ca să ieșim din sfera strict juridică. Băncile vor să știe și sunt dispuse să-și dea acordul dacă operațiunea juridică, actul respectiv nu e de natură a-i prejudicia în vreun fel. Băncile nu sunt fericite să aibă portofolii de imobiliare, nu acesta este obiectul lor de activitate și nici nu le interesează să se apuce cumva de executări, vor să se asigure că acel contract de finanțare își urmează cursul și nu vor apela la executarea ipotecii și pentru ei este o soluție de backup, o soluție la nevoie, deci nu fac din executarea ipotecilor un obicei în sine, sunt forțați de situații.

Dumitru Dobrev: Mai ales că sunt traumatizate de efectele bulei imobiliare când portofolii de evaluare, de bani grei dați la niște evaluator, după câțiva ani după 2009 s-au prăbușit și atunci normal că în momentul în care tu știi că ai trecut prin chestia asta și se mai poate întâmpla vreodată așa ceva și creditele sunt în general pe 20-30 de ani, asta e ipotecare, atunci ia să trântim noi acolo o interdicție de înstrăinare, de grevare, dacă vrea să vândă, să vină la noi să discutăm, poate vine cu unul care este solvabil și preia acela creditul mai departe, s-au văzut și genul acesta de situații. Banca e interesată să aibă acolo pe 20-30 de ani, să știe că nimic nu se clintește.

Nicoleta Bucur: Dar ține de esența ei, până la urmă banca are ca scop circulația banilor, nu a bunurilor.

Radu Rizoiu: Apropo de obsesia băncii de a avea controlul în astfel de operațiuni. Oare funcționarul bancar ce verifică la prima mână o documentație de credit, mai primește în anumite operațiuni mai complicate și o opinie din partea avocatului, ați auzit niciodată acea opinie nu este curată, întotdeauna se găsește ceva măcar să-i spună că e o problemă cu acel imobil, ar răspunde el, că tot am vorbit aici și de răspunderea penală, ar putea el să răspundă penal pentru faptul că dacă nu e abuz, măcar o neglijență în serviciu a comis atunci când a permis acordarea unui credit garantat cu o ipotecă asupra unui imobil cu privire la care există înregistrat un litigiu care poate pune în pericol substanța dreptului de proprietate cu privire la acel imobil?

Nicoleta Bucur: Eu nu cred că își găsește locul o infracțiune în asemenea construcție întrucât ea presupune și un element, țin eu minte de când făceam penal, un element constitutiv al infracțiunilor, intenția, deci până la urmă el nu a avut ca intenție să-I dea niște bani ascunși într-o construcție, ci practic omul își face treaba la locul lui de muncă, analizează niște documente și e treaba altcuiva să spună că acel bun are siguranță, că se întâmplă să se înscrie ipoteca, că rămâne cu ea, că circulația este ok, adică eu cred că nu.

Radu Rizoiu: Dumneavoastră vreți să spuneți că trebuie verificat și elementul subiectiv sub forma intenție?

Nicoleta Bucur: Dacă vorbim de infracțiune.

Radu Rizoiu: La abuz poate, dar mi-e teamă că la neglijență se poate comite și prin culpă, fără intenție.

Nicoleta Bucur: Dar eu țin minte că orice infracțiune trebuie să aibă două elemente, atât mai țin minte de la penal, altceva nu mai știu. Adică presupun că indiferent cum ar fi situația, nu era treaba lui să analizeze că acele acte sunt nu știu cum, până la urmă el este un lucrător la bancă care zice – câți bani are omul acesta? Are 10 lei? Bun, poate să-și plătească rata, nu poate să-și plătească rata, cam acolo cred eu că se rezumă activitatea lui. Cu privire la bunul care se pune ipotecă, noi avem situații în care nu se întâmplă nimic până când avocatul nu dă okay-ul. Niciun înscris nu faci cu banca dacă avocatul nu e de acord, atunci ce treabă poate să aibă lucrătorul, poate doar ce adeverințe a adus omul.

Radu Rizoiu: Din câte știți dumneavoastră, vreun notar a fost vreodată cercetat pentru o astfel de operațiune?

Nicoleta Bucur: Da, în dosarul BRD. Sunt câțiva colegi notari care sunt în dosarul BRD pe niște evaluări.

Radu Rizoiu: Pe evaluare, nu pe faptul că imobilul respectiv era grevat de niște litigii?

Nicoleta Bucur: Pe evaluarea bunului, pe un credit acordat de câteva milioane de euro s-au luat drept garanții doar 5 garsoniere, lucru despre care sincer cred, nu văd care e treaba notarului. Eu ce contracte am semnat cu băncile, în primul rând tu ca persoană garantezi cu tot, după aceea bunul, deci practic nu văd care este problema notarului, că evaluarea e mică sau e mare. Presupun că acolo sunt și alte lucruri de care noi nu știm.

Radu Rizoiu: Probabil există un element intențional.

Nicoleta Bucur: Așa presupunem pentru că sunt convinsă că dosarele sunt făcute corect toate.

Radu Rizoiu: Dumitru, spuneai la un moment dat că e o problemă cu înscrierea sau respectiv neînscrierea autorizației de construire, respectiv a certificatului de urbanism în cartea funciară. Trebuie înscrise sau nu trebuie înscrise?

Dumitru Dobrev: Legea nu spune care e momentul în care primăria ți-a eliberat autorizația de construire că în secunda următoare trebuie să fugi cu ea la cartea funciară și să te duci să o notezi acolo. Unii fac asta, dar unii mai stau cu ea așa. Singurul lucru pe care îl zice Legea 50/1991, că în momentul în care te-ai apucat să sapi groapa acolo trebuie să afișezi un panou în care să apară autorizația, numărul și indicatorii principali urbanistici CUT, POT, Hmax. Dacă stai 2 luni și nu te duci la cartea funciară să înscrii autorizația, nu-ți ia nimeni capul.

Radu Rizoiu: Dar notarul dacă trebuie să autentifice un contract de vânzare cu privire la un imobil-construcție care este întabulat în cartea funciară, trebuie să verifice dacă la baza acelei construcții există o autorizație de construire?

Dumitru Dobrev: Nu se poate întabula fără 2 elemente – autorizația și procesul verbal de recepție.

Nicoleta Bucur: Și certificatul că autorizația a fost emisă cu respectarea tuturor prevederilor și că procesul verbal s-a emis corect, dar mi se pare un nonsens ca eu autoritate publică locală dau o autorizație, fac o recepție, după aceea îți dau un certificat că ți-am dat autorizația și ți-am făcut recepția.

Dumitru Dobrev: Capcanele birocrației.

Nicoleta Bucur: Cu privire la notarea autorizației, legea spune: se poate nota, asta înseamnă că pot să o cer, este un drept, nu o obligație, deci pot să merg să cer notarea autorizației de construcție pe stadii de lucrări, deci asta înseamnă că eu am executat ceva, am făcut un proces verbal de stadii de lucrări, deci nu oricum, nu pot să mă duc așa – bună ziua, vă rog luați și dumneavoastră această hârtie, deci trebuie să spun ce am executat. La baza înscrierii în cartea funciară a unei construcții în afară de autorizație, proces verbal, certificat stă și o documentație cadastrală în care cineva îți atestă că ceea ce autoritatea a emis există executat, pentru că notarul nu merge la fața locului să vadă că există construcția și nici inspectorul de la carte funciară, doar acea persoană fizică autorizată care întocmește documentația. Întocmind documentația vede că există construcția, se înscrie în carte, iar notarul poate să facă contractul doar în baza unui extras de carte funciară care atestă că acel imobil există, că a fost înscris, că toată povestea este frumoasă și exact cum spuneam, că s-au făcut și verificările, pentru că ce este acum foarte frumos introdus în acest regulament nou e că la deschiderea cărții funciare registratorul va face verificările și din urmă a tuturor documentelor de proprietate, deci inclusiv faptul că cel care a solicitat deschiderea, de la data la care el și-a transcris titlul lui de proprietate până în acest moment a vândut, ceea ce până acum nu exista. Deci te puteai trezi că a luat un titlu pe o stradă, că a luat și celălalt pe o stradă și a făcut unul carte pe strada Ion Ionescu de la Brad și a făcut și celălalt pe strada paralelă. Și atunci te găseai cu 2 cărți funciare pe același teren, vindeai liber de sarcini, dar nu erai proprietar.

Radu Rizoiu: Deci exista totuși fata morgana.

Nicoleta Bucur: Exista foarte bine fata morgana, pentru că verificările așa cum spuneam nu se făceau și pe transcrieri așa cum prevedea Codul de procedură civilă, pentru că nu existau acele transcrieri decât pe niște opise, iar opisele se făceau așa cum spuneam pe proprietar, nu pe proprietate. Cartea funciară de esența ei senzațională, așa ni s-a părut nouă notarilor, e că este pe imobil și atunci ai un imobil în care vezi povestea lui, nu un nume în care vezi povestea lui.

Radu Rizoiu: Cum ar veni, austriecii n-au fost proști.

Nicoleta Bucur: Nu, dar puteau să fie deștepți doar la ei acasă.

Radu Rizoiu: Am înțeles. Doamna avocat, cum vi se pare într-o asemenea ipoteză, doamna notar ne-a prezentat partea frumoasă, partea mai puțin frumoasă, ce se întâmplă dacă se cumpără totuși un imobil care este înregistrat într-o carte funciară mai veche, deschisă anterior anului 2005, să zicem?

Nicoleta Bucur: În 2005 deja se făceau mai multe verificări. Oaza 1999-2001, 2002, cam atunci s-au întâmplat foarte multe lucruri.

Radu Rizoiu: Am înțeles. Ce verificăm?

Simona Chirică: Verificăm tot, absolut tot. Dacă vrei să fii diligent, nu poți să verifici doar titlul actual, 1-2 în spate. Dacă vrei să te asiguri, trebuie să verifici absolut tot, pentru că vorbim de potențiale nulități absolute care afectează actul, respectiv toate actele subsecvente.

Radu Rizoiu: Până când? Mai țin minte acea glumă în care avocatul din Florida pus să facă acest probatio diabolica a titlului s-a dus până la regele Spaniei, care regele Spaniei a dobândit Florida în virtutea calității sale date de Dumnezeu, iar Dumnezeu a creat Pământul, deci a fost primul proprietar al acelui teren, deci până unde ne ducem în spate?

Simona Chirică: Până unde avem vizibilitate, până unde putem obține documente.

Radu Rizoiu: Deci până pe la 1900 și un pic.

Simona Chirică: Am avut situații în care am primit cărți funciare în limba maghiară, scrise de mână. Lucrurile stau mai bine în Banat unde exista carte funciară pe principiul actual și nu pe regimul de transcripțiuni și inscripțiuni. Noi cerem tot, absolut tot, cât putem obține aceasta este altă discuție, dar o abordare prudentă este să ceri absolut tot și să încerci să depui toate diligențele de a obține toate informațiile – carte funciară, instanțe, portal și de ce nu toate autoritățile, primării, ministere, dacă e vorba de un sit, de un monument, de mediu.

Radu Rizoiu: Proprietarul nu se supără când îi trimiteți o listă de 5 pagini cu ce documente trebuie să vă dea?

Simona Chirică: Ba da. Întotdeauna ne spun s-a finanțat o dată, de două ori s-a refinanțat și nimeni n-a găsit nicio problemă și acum avocații vor să găsească nod în papură. Nu acesta este scopul avocatului, scopul nostru este să ne asigurăm că nu sunt probleme majore, nu sunt motive de nulitate care să afecteze tranzacția pe principiul nulității actelor subsecvente, e cu totul altă abordare. Și au fost situații în care deși au fost 2-3 bănci înainte de finanțat și refinanțat, am găsit probleme suficient de grave care să oprească tranzacția, asta în funcție și de apetitul de risc al cumpărătorului și de efectele pe care le produce.

Nicoleta Bucur: Dar și noi ca notari, dobândirea o facem în urmă cu 30 de ani, mergem până la primul titlu, primul titlu pe care și tu îl vezi și tu îl spui.

Radu Rizoiu: De ce 30 ani?

Nicoleta Bucur: Pentru că e termenul de prescripție general, prescripția achizitivă, în care funcționează, vrei, nu vrei trebuie să mergi, până la urmă și noi spunem ceea ce avem de spus și noi facem verificările necesare, pentru că încă o dată nu poți lăsa în circuit orice fel de acte, riscul este al tău, în primul rând la tine la poartă bate clientul, ție ți-am plătit, deci, te rog, rezolvă-mi problema, se poate întoarce împotriva ta ca funcționar și atunci ai o problemă și în definitiv numele tău este singurul care îți poate aduce existența pe piață, pentru că până la urmă este o piață.

Radu Rizoiu: Domnule președinte, în aceste condiții în care avocatul prima oară verifică la sânge și caută nod în papură, notarul mai verifică o dată și se asigură că cel puțin pe 30 de ani nu a fost nicio problema, registratorul e al treilea jurist care verifică valabilitatea titlului, cât de sigure sunt cărțile funciare? Aveți litigii legate de titlul de proprietate înscris în cartea funciară?

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Da, sunt astfel de litigii.

Radu Rizoiu: Prin urmare, tot nu avem siguranța 100%, există o piață pentru asigurătorii de titlu.

Aurelian-Marian Murgoci-Luca: Dar cu mențiunea că niciodată nu mi s-a întâmplat să văd vreo greșeală în spate de exemplu la notari sau la reprezentanții băncii. În general, când se ajunge la litigiu înseamnă că pe undeva a fost un act care nu corespunde tocmai adevărului ca să zic așa, lucru pe care nu ai cum să-l controlezi.

Radu Rizoiu: Deci, trebuie să verifici și realitatea din teren. Mie mi-a fost dat să văd o hotărâre cand strângeam noi jurisprudență pe ipoteci, o hotărâre în care situația era următoarea: banca pusese ipotecă pe un teren și la un moment dat nu se rambursase creditul, dar asta se întâmplase relativ recent, la mai puțin de un an după acordarea creditului și constituirea ipotecii, ipoteca avea și clauză de extindere la ameliorațiuni și orice clădire care s-ar construi pe acel teren. La momentul la care s-a început executarea silită de către bancă, în momentul în care s-a dus executorul acolo, a observat că pe teren era o vilă cu 3 etaje cu piscină care nu apărea în niciun act, nu era înscrisă nici în cartea funciară, din speță nu reieșea dacă avea autorizație sau n-avea autorizație și litigiul s-a pornit, pentru că a existat o imposibilitate de executare, executorul spunea – domnule, eu am primit un act acre îmi spune să execut un teren liber de construcții, așa fusese el ipotecat și am ajuns la fața locului și am găsit ditamai măgăoaia pe terenul respectiv, nu pot să o execut, trebuie întâi întabulată construcția în cartea funciară și abia dupaă aceea pot eu trece la executare, asta apropo de cât de reală e cartea funciară față de realitatea din teren.

Dumitru Dobrev: Asta e parfum. Am întâlnit o situație la o casă de avocatură în care s-a făcut un due diligence pe un teren pe care se emisese un titlu de proprietate de către Prefectura București. În baza Legii 18/1991. Undeva la limita dintre sectorul 5 și sectorul 6. Nimănui nu i-a clincănit prin cap – domnule, de ce să primească Institutul Pasteur un teren cu titlu de proprietate.

Nicoleta Bucur: Nu discut cu dumneavoastră.

Dumitru Dobrev: Face el parte din categoria persoanelor la care se referă Legea? Titlul frumos, cu tot ce trebuia, avea tricolor, era întabulat în cartea funciară, primul întabulat în cartea funciară, frumos, s-a luat un credit de vreo 20 de milioane de euro și când s-a dus domnul dezvoltator acolo ca să-și ia în primire terenul, să facă blocuri sau ce voia el, găsește un soldat și soldatul îi spune – nu puteți intra aici că e unitate militară, e poligon, el zice – nu se poate că am titlu de proprietate, sunt proprietar, a emis prefectura și după aceea s-a trezit cu acțiune în revendicare scutită de taxă de timbru din partea Ministerului Apărării Naționale care a scos un Jurnal al consiliilor de miniștri notat în registrul de inscripțiuni și transcripțiuni din 1909.

Nicoleta Bucur: Acela era un raport de grănițuire.

Dumitru Dobrev: Dumneavoastră probabil că știți despre ce este vorba. Dar eu le-am zis fetelor – voi nu v-ați dus acolo să vedeți despre ce e vorba? Cum ați dat voi due diligence numai pe un dosărel cu 3 hârtioare? Totuși, suntem în București, nu suntem în Mongolia pe unde umbla Ginghis Han, trebuie să fi fost ceva înainte, scrii acolo să ia creditul 20 de milioane de euro.

Radu Rizoiu: Prin urmare, cum ar veni și avocatul și notarul trebuie să iasă de la ei din birou și să se ducă pe teren.

Dumitru Dobrev: Voilà!

Radu Rizoiu: Să facă cercetare la fața locului.

Nicoleta Bucur: Acolo exista o sentință că titlul a fost emis legal, adică nu era chiar așa de simplu, n-am făcut eu actul.

Radu Rizoiu: Deci fusese și un judecător care nu făcuse cercetare la fața locului.

Dumitru Dobrev: Dar se putea spune – omule, nu cumpăra aici.

Nicoleta Bucur: Dar știți care este problema noastră a tuturor? Lucrăm cu materialul clientului, în definitiv noi avem de bază ceea ce ni se arată, ceea ce ni se prezintă, ceea ce ni se spune, probele și actele sunt prezentate de părți. Unde să te duci? Ce să faci?

Dumitru Dobrev: Știu, dar eu după ce am trecut prin trauma aceasta, dacă mi se mai dă vreodată să fac un due diligence, o să mă duc acolo, pierd o jumătate de oră din viață, dar merg acolo.

Simona Chirică: Dacă e la București, dacă e la Timișoara, trebuie să vă urcați în avion.

Dumitru Dobrev: În București și în Ilfov, orice înseamnă constituire pe Legea 18, pe cuvânt de onoare dacă am încredere, dacă nu mă duc să văd despre ce e vorba. La reconstituiri poate e altceva, dar la constituiri, nu.

Simona Chirică: Așa e. De-asta noi întotdeauna sfătuim clienții să se ducă și nu numai pentru o situație ca aceasta, ci orice alte situații, cum spuneați și dumneavoastră, exista acolo o construcție care nu era autorizată, nu era întabulată, avea o problematică din punctul de vedere al demolării, formalităților, costului, poate probleme cu vecinii, poate probleme de acces, servituți, o serie de lucruri pe care ți le poți închipui. Până la urmă și situația de la fața locului îți poate arăta ceva mai mult decât vezi tu în niște planuri sau intri pe Google Earth.

Nicoleta Bucur: Dar cine să o facă?

Dumitru Dobrev: Avocații.

Nicoleta Bucur: Eu întreb partea.

Simona Chirică: E o parte și tehnică, aș spune că e la limită. Facem până într-un punct, cerem lista de documente interminabilă și pentru care se supără. Dar ei trebuie să își ia și un expert cadastrist care să facă și măsurătoarea, să facă un studiu geo la teren să se asigure că acolo poți să faci o fundație, sunt probleme care nu țin doar de juridic. Sunt și probleme de mediu, dacă e vorba de o fostă fabrică, eventuale contaminări, după primești avize negative de la toate autoritățile că nu poți construi. Cred că e bine să-i spui clientului, să-i povestești despre anumite traume și să-i dai exemple de ce e bine să aibă o abordare diligentă, acuma clienții decid, noi nu putem să ne substituim.

Nicoleta Bucur: La terenuri și eu îi întreb întotdeauna, e înțărușat, nu e, are gard, nu are, vezi de unde vine soarele.

Simona Chirică: Avem o situație cadastrală în România jalnică.

Radu Rizoiu: Nu e adevărat, avem o situație foarte bună, n-avem un singur cadastru, avem cel puțin două cadastre.

Nicoleta Bucur: În București este cel mai rău, pentru că atâta vreme cât încă tu nu ai încă un domeniu public-privat inventariat, n-ai nimic. Toată țara mai ai, București nu ai. Lucru care mi se pare inadmisibil. Situația restituirilor care nu s-au finalizat și care sunt finalizate, ai o problemă.

Radu Rizoiu: Dacă înțeleg eu corect, degeaba treci de cerberul cu 3 capete al avocatului, notarului și registratorului, că până la urmă tot realitatea din teren e cea care e sfântă, conform versului – să pipăi și să urlu este. Acestea fiind spuse, dragi invitați, dragi telespectatori, dragi spectatori, mulțumim pentru participare și rămâne să ne vedem data viitoare la o dezbatere și mai interesantă.

Nicoleta Bucur: Dar să știți că puteți cumpăra, vinde în siguranță.

Simona Chirică: Asta nu înseamnă că se opresc tranzacțiile imobiliare.

Radu Rizoiu: Mulțumim!