Legea nr. 17/2014: birocratizarea vânzării terenurilor agricole din extravilan (ediția 10). VIDEO

Extras VIDEO: 22′. VIDEO integral, pentru membri: 68′

VIDEO integral, pentru membri: 68′

– Art. 4, dovada deplinei bune credințe. Inclusiv a legiuitorului…
– Preempțiunea, sub semnul nulității absolute, un atac la adresa NCC (art. 1247-1248)?
– Art. 5 alin. 2: Registratorul, instanță ierarhic superioară judecătorului?
– Noua reglementare este un pas înainte sau un pas în lateral?
– Cum influențează noua reglementare litigiile aflate pe rolul instanțelor?
– De fapt pot cumpăra străinii terenuri în România?

TRANSCRIPT DEZBATERE
* realizat de echipa Dezbateri juridice

Bogdan DUMITRACHE: Au fost de toate sau aproape de toate. A fost civil, „Cât de judiciară (mai) este rezoluțiunea” în 17 martie 2014. A fost și penal, chiar prima emisiune, „Aplicarea în timp a noilor Coduri penale” – 3 februarie 2014, dar și ceva despre „Spălarea banilor în trecut, în prezent și mai ales în viitor” – 24 martie. Au fost și garanții, garanții că putem vorbi încă de garanții „Ipoteca, o garanție… reală?” – 10 martie 2014. S-a intrat și pe terenul achizițiilor publice, emisiunea din 3 martie 2014. Temele de procedură nu au putut lipsi și ne-am întrebat dacă „Evacuarea de drept comun este sau nu evacuată de noile Coduri?” în emisiunea din 17 februarie 2013 și au fost și emisiuni care nu au aparținut, parcă, unei anumite ramuri de drept în mod strict, deși, mai degrabă, spre zona procedurii înclinată „Judecătorul față în față cu avocatul”, chiar săptămâna trecută a fost „Judecătorul față în față cu avocatul”, în realitate mai mulți judecători față în față cu încă mai mulți avocați, 31 martie 2014. Astăzi vorbim despre lege lata și despre norme ferenda. Cei care ați apucat să citiți în diagonală, măcar, Legea 17 din 2014, o lege sub semnul în „birocratizării” vânzării unui teren agricol în extravilan, aveți deja o idee în legătura cu ceea ce vom discuta astăzi alături de avocat Dan Borbely, imediat în stânga mea, partener al ȚUCA ZBÂRCEA & ASOCIAȚII, prezent aici, evident, în considerarea specializării sale în materie imobiliară, drept imobiliar scrie pe această prezentare și este o mențiune care are sensul ei pentru că putem vorbi din ce în ce mai mult despre un drept imobiliar ca unul care nu mai ține doar de drepturile reale. Domnule avocat, vă mulțumim pentru acceptarea invitației.

Dan BORBELY: Vă mulțumesc și eu.

Bogdan DUMITRACHE: Domnul avocat Alin Buftea, aproape aceeași prezentare, specialist în drept imobiliar, diferă societatea civilă de avocați și anume Biroul DLA PIPER, biroul din București. Domnule avocat, vă mulțumim, de asemenea, că ați venit

Alin BUFTEA: Și eu vă mulțumesc pentru invitație, de asemenea.

Bogdan DUMITRACHE: A venit, de asemenea, doamna avocat Simona Chirică căreia îi mulțumim pentru prezență, mai ales că, în condițiile programului, a reușit să ajungă chiar la fix, aceeași specializare dublată de o tușă pe comercial și pe drept fiscal, care, o să vedem, chiar poate o să ne ajute în emisiunea de astăzi. În dreapta mea, că se ne ocupăm și de latura dreaptă, domnul judecător, la Tribunalul București, formator al Institutului Național al Magistraturii, coautor al unui comentariu de drept procesual civil pe noul Cod de procedură civilă, domnul Liviu Zidaru. Domnule judecător, vă mulțumesc!

Liviu ZIDARU: Și eu vă mulțumesc dumneavoastră, pentru invitație.

Bogdan DUMITRACHE: Mai departe, lume nouă și nu chiar nouă pentru că domnul avocat Ioan Chiper a mai onorat invitațiile acestei emisiuni cu ocazia insolvenței veșnic insolubile. Domnule Chiper, vă mulțumim, de asemenea, pentru prezență.

Ioan CHIPER: Vă mulțumesc și eu.

Bogdan DUMITRACHE: Și, până la sfârșit, nu ar fi putut să lipsească dintr-o emisiune consacrată unei legi care dă preocupări suplimentare, sinonime cu bătăile de cap, notarilor publici. Domnul notar public Vlad Dinu, Camera Notarilor Publici din Ploiești.

Vlad DINU: Bună seara.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule notar, mulțumim pentru prezență.

Vlad DINU: Mulțumesc pentru invitație.

Bogdan DUMITRACHE: Să trecem la subiect. Subiectul este unul cu geometria variabilă. Domnule avocat Borbely, cum stăm cu cetățenii străini? Că una dintre întrebări era dacă mai pot sau nu dobândi cu adevărat cetățenii străini, în raport cu această Lege 17/2014, o să afișez pe ecran textul art. 2, în particular, 2 alin. 2 din Legea 17/2014, să ne ocupăm, deocamdată, de problema capacității de a dobândi terenuri, înainte de a intra în dinamică exercitării dreptului de preemțiune.

Dan BORBELY: Vă mulțumesc că ați început cu mine într-o companie atât de elevată. Eu am mai răspuns la întrebarea asta în spațiul public odată, când de față erau și reprezentați ai autorităților publice, în special ai Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale. Mie mi se pare că întrebarea nu are o greutate foarte mare pentru că cetățenii străini cumpărau, cumpără și, probabil, vor cumpăra în condițiile prezentei legi, terenuri în România, prin vehicule, lucrul acesta nu s-a schimbat și, repet, cred că nici nu se va schimba, în condițiile în care Legea vine și ne lămurește ce a vrut să spună Tratatul de aderare în 2007, și anume „în condiții de reciprocitate”, ați subliniat și dumneavoastră, și nu ne lămurește în condițiile în care eu văd în propunerea Ministerului, care a apărut vineri cu privire la normele metodologice de aplicare, că aceste condiții de reciprocitate nu sunt definite. Dacă reglementarea rămâne așa și, cum scrie aici, practic, cetățenii străini vor trebui să aducă documente emise de către autoritățile statului aparținător care atestă și descriu condițiile legale în care statul respectiv dă dreptul cetățenilor români să dobândească terenuri agricole, eu, personal nu sunt lămurit deloc. [restrict] Ce se va întâmpla? Cum se vor aplica aceste condiții de reciprocitate? Cum vor fi interpretate? Și mă uitam mai departe, tot în norme, că notarii vor trebui să le verifice.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule notar, ce aveți de gând să verificați în aceste condiții?

Vlad DINU: Da, este o întrebare interesantă. Probabil că vom apela la bunăvoința Ministerului sau a altor autorități în măsură să ne edifice în privința unor condiții specifice.

Bogdan DUMITRACHE: Normele metodologice, deocamdată, nu sunt publicate.

Vlad DINU: Nu sunt publicate, sunt date doar în…

Bogdan DUMITRACHE: Spre consultare.

Dan BORBELY: Sunt date doar spre consultare. Știți că ele trebuie să apară în 7 zile după intrarea în vigoare a legii, care, dacă am calculat eu bine, va fi undeva pe 11, deci am mai avea cât? Aproape două săptămâni.

Bogdan DUMITRACHE: 13 aprilie cu 7 zile, undeva în 19.

Dan BORBELY: Deci, mai avem 2 săptămâni să ne lămurim.

Bogdan DUMITRACHE: Cum facem, domnule notar?

Vlad DINU: Cum am spus, nu cred că cineva o să aibă anvergura să-și poată asuma o răspundere așa de complicată și, probabil, vom merge pe ideea că autoritățile care sunt în măsură să aibă niște informații mai clare, ni le vor comunica, dacă sunt asemenea autorități. Altfel, probabil că vom găsi motive să mai așteptăm până când, probabil, vor intra în vigoare fie normele, fie altcineva va răspunde într-o formă sau alta la aceste întrebări.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule judecător, dumneavoastră sunteți obișnuit cu ideea de dovadă a legii străine, dacă la asta se face aluzie în această propunere.

Liviu ZIDARU: Da! Nefiind vorba despre clienții mei, probabil, aș aborda un pic mai relaxat, în sensul în care pe de o parte, relaxat, dar, sincer, bunul simț ar îndemna spre ideea că există reciprocitate, cred, și cel puțin românilor le este permisă achiziționarea de terenuri în statele membre al Uniunii Europene, ceea ce presupune, până la urmă, libera circulație.

Bogdan DUMITRACHE: Cu mențiunea că aici nu este vorba doar de Uniunea Europeană, e vorba și de acordul pentru spațiul economic european și de Confederația Elvețiană, precum și, mă rog, apatrizilor cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, este, sigur, o viziune care trece chiar de cadrul Uniunii Europene și am putea să prezumăm că nu o fi peste tot la fel că atunci poate nu am mai fi avut acesta codiță în finalul alin. 2, „în condiții de reciprocitate”, care pare ca principiu, să atragă atenție asupra unei verificări.

Alin BUFTEA: Ce înseamnă aceste condiții de reciprocitate? Dacă sunt mai puțin permisive? Dacă există o reciprocitate mai restrictivă? E vorba de reciprocitate?

Bogdan DUMITRACHE: E vorba de o reciprocitate, ca principiu sau ne interesează detaliile pentru că diavolul se ascunde în detalii, nu?

Dan BORBELY: Da!

Bogdan DUMITRACHE: Am lămurit-o.

Dan BORBELY: Mai sunt eu cu una sau două idei aici, pentru că m-a interesat subiectul, repet, pur și simplu, am întrebat, am întrebat niște colegi avocați din Germania și din Ungaria. Din Ungaria, în mod particular, pentru că era în spațiu public o dispută că s-ar putea să cumpere cetățeni maghiari terenuri agricole în România și asta a creat, la un moment dat, îngrijorare.

Bogdan DUMITRACHE: A creat îngrijorare în România.

Dan BORBELY: În România, da, și lucrurile pe care le-am aflat au fost interesante. De exemplu, în Germania există o autoritate de stat care reglementează accesul cetățenilor străini la teren agricol și, din câte am înțeles, accesul nu este restrictiv, ci extrem de restrictiv, între condițiile pe care trebuie să le îndeplinești ca să deții teren agricol, cetățean străin fiind al Uniunii Europene, în Germania, este de a avea un certificat de fermier german, care se dă în Germania, mă rog, pe scurt, trebuie să faci o școală. Și, acum, vin și citesc legea noastră, în „condiții de reciprocitate”, deci dacă un cetățean german vrea să cumpere aici, trebuie să facă o școală agricolă în România? Care școală? Cât durează? Cum spunea domnul notar, dacă așteptăm de la autorități lumină, eu nu cred că o primim, pentru că nu cred că știu nici ei, la rândul lor, cum să facă lucrul ăsta și de aceea, ca să închei întrebarea, cu ce am început, sunt convins că și pe viitor, cetățenii străini dacă vor vrea să cumpere în România, își vor face vehicule și vor cumpăra ca și până acum. Deci, din această perspectivă, legea nu vine să clarifice, din punctul meu de vedere, nimic. Punct.

Bogdan DUMITRACHE: Doamna avocat Chirică, dacă veți avea un client german care dorește să cumpere terenuri vă veți gândi că această lege este utilă pentru că permite în continuare să achiziționăm terenuri prin vehicule? Ăsta este efectul pozitiv? Sau nu trebuie să fim atât de sceptici?

Simona CHIRICĂ: Așa cum a spus, bine zis, colegul nostru, cei care vor să facă agricultură profesionistă, de obicei, lucrează prin vehicule, deci nu s-ar pune problema persoanelor fizice, cetățeni străini, austrieci, ungari și așa mai departe. Cu toate acestea, după cum bine știți, Tratatul de aderare România, Bulgaria, că am semnat împreună, nu impune restricții, cel puțin pe partea

României, știu că bulgarii au impus niște restricții, nu știu să vi le zic acum. În ceea ce privește Germania și Austria, într-adevăr, în Austria este o condiție similară, și anume persoană fizică care vrea să dobândească teren agricol în Austria trebuie să facă dovada exploatării acestuia în scop exclusiv agricol, deci, practic se intenționează și acolo exploatarea agricolă pentru că este firesc.

Bogdan DUMITRACHE: Se evită schimbarea destinației terenurilor agricole.

Simona CHIRICĂ: Care, oricum, este reglementată de alte dispoziții legale.

Bogdan DUMITRACHE: Da.

Simona CHIRICĂ: Deci, din punctul ăsta de vedere, nu știu dacă aș fi neapărat de aceeași părere că este extrem de restrictivă, e firească, până la urmă, e o dispoziție germană firească. Dacă vrei să exploatezi teren agricol în Germania, Austria, trebuie să faci dovada.

Bogdan DUMITRACHE: Trebuie să fi german. Trebuie să fii ca germanii.

Simona CHIRICĂ: Nu! Nu! Nu! Certificatul acesta este interesant, însă nu știu, la noi, cine l-ar putea emite. Eu nu am văzut, până acum, vreo autoritate competentă în România să emită un asemenea certificat de fermier. Se punea prolema prin Legea…

Bogdan DUMITRACHE: 312

Simona CHIRICĂ: În Legea 312 aveam dispoziții similare care, de fapt, nu au apucat să se aplice. Vom vedea în continuare. În continuare, cred că nu avem mari probleme pentru clienții noștri, pentru clienții – persoane juridice care vin și investesc în România.

Bogdan DUMITRACHE: Bun! Să trecem la partea mai bogată a emisiunii, mai bogată și în probleme, poate mai bogată și în cazuistică.

Simona CHIRICĂ: Impactul, într-adevăr, pentru persoanele juridice, chiar dacă vin, asta e important de zis, pentru că în decembrie, pe proiect, nu aveam această problemă, nu se aplică legea persoanelor juridice. Acum, într-adevăr, această procedură a preemțiunii se aplică și persoanelor juridice, deci va trebui să dezbatem, cred că, și această problemă. Mă rog, problemele care sunt comune.

Bogdan DUMITRACHE: Legate de preemțiune.

Simona CHIRICĂ: Da!

Bogdan DUMITRACHE: Avem, practic, trei stadii normative, avem dreptul în vigoare, în prezent, deși s-a publicat Legea 17/2014, nu este o discuție ipotetică, Legea este publicată în Monitorul Oficial, avem un interval critic de 7 zile, care rezultă din art. 21 alin. (2), (3), (4) din Legea 17/2014, încerc să-l afișez, 21 alin. (2), (3), (4). 21 alin. (2). „Prezenta lege intră în vigoare la 30 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României”, partea I, asta ar însemna pe 12 aprilie. În 12 martie Legea a fost publicată în Monitorul Oficial sau 11 aprilie. 11 aprilie, da! 21 alin. (3), neglijența trebuie amendată pentru că fiecare zi contează, domnule notar, cred că sunteți de acord, și nu numai dumneavoastră. 21 alin. (3): „Normele metodologice vor fi emise în termen de 7 zile de la data intrării în vigoare a prezenței legi”. Interzic zâmbete în studio și în public, da? „Vor fi emise în termen de 7 zile de la dată în vigoare a prezenței legi”. Avem un termen, știu, elemente viitoare și nesigure sunt condițiile termenului, dar asta este o altă discuție. Cert este că 21 alin. (4) încearcă să acopere acest interval de 7 zile între data intrării în vigoare a legii, care reglementează pretențios după o procedură oarecum pretențioasă, și data la care însuși legiuitorul obligă în vederea emiterii normelor metodologice. Astfel, 21 alin. (4) spune că până la data publicării normelor metodologice în Monitorul Oficial al României se aplică regulile de drept, regulile de drept comun. Vă propun să discutăm despre ceea ce avem acum, avem sau nu avem preemțiune? În acest moment, domnule notar, se dorește vânzarea unui teren la cabinetul dumneavoastră, suntem în 7 aprilie 2014.

Vlad DINU: Sigur, avem drept comun în măsura Codului civil în care putem aplica regulile privind preemțiunea arendașilor, dar nu avem drept comun în privința preemțiunii coproprietarilor sau în privința preemțiunii vecinilor în Codul Civil. Din acest punct de vedere, se pune întrebarea dacă dreptul comun se referă și la persoana titularilor de preemțiune sau doar la procedura efectivă, practică, prin care se va ajunge ca titularul să poată încheia contractul de vânzare-cumpărare cu privire la un teren agricol. Fără să am o soluție, bineînțeles, o opinie, însă, pot să emit, ca de obicei, aș putea să afirm că putem reține, în vigoare ca să spun așa, din Legea 17, persoanele care sunt titulare de preemțiune, titularii, vecinii și arendașii, și să încercăm să aplicăm procedura de preemțiune din Codul civil. Însă, dificultăți vom întâlni pentru că, practic, preempțiunea din Codul civil vizează un mecanism post-contractual care intervine în situația în care există o carte funciară deschisă pentru un imobil, ceea ce în practică este evident, rarisim, de aceea trebuie să apelăm la varianta imperfectă, să-i spunem așa, a permisiunii prin ofertă de vânzare, care, sigur, nu este o preemțiune de sine stătătoare, dar este un mecanism prin care se întâmpină exercitarea dreptului de preemțiune, în varianta asigurării post-contractuale. Deci, vom avea o ofertă de vânzare pe care, însă, vânzătorul va trebui să o adreseze titularului dreptului de preemțiune și nu va trebui să o publice la primărie, pentru că, cu siguranță primăriile, până la publicarea normelor, vor refuza afișare acelor oferte la sediul lor. Și acum, desigur, deschidem o cutie a Pandorei, putem să știm cine sunt titularii dreptului de preemțiune, cu siguranță? Pentru că dacă, în măsura coproprietății, lucrurile sunt clare, vecinătatea este o chestiune mult mai complexă și, mai ales, din cauza faptului că nu avem cadastru general încă înființat, este o întrebare deschisă.

Bogdan DUMITRACHE: Domnul avocat Chiper, chiar înainte de dezbateri, știu că avertizați în mod sceptic că, în acest moment, tabloul proprietății în România este unul care nu face foarte ușoară identificarea vecinilor. Ne referim, sigur, la proprietari-vecini, pentru că vecinii îi cunoaștem, dar cine este titularul dreptului de proprietate dintre acei vecini este o altă discuție.

Ioan CHIPER: Da, aici sunt mai multe aspecte. Unul dintre ele este cel pe care l-ați menționat, la nivelul României, din informațiile pe care le avem există un nivel extrem de scăzut al cadastrării, în special, la nivelul terenurilor agricole, îmi pare că nu putem să avem lângă noi un reprezentat de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care are o imagine mult mai amplă asupra situației la nivelul întregii țări, dar, din ceea ce cunosc, acest procent se mișcă undeva în jur de 15% din suprafață. Deci, numai pentru 15 % din suprafața există cadastru și, efectiv, carte funciară deschisă. În condițiile acestea, este foarte greu de crezut că în condițiile actuale în care procesul de restituire a terenurilor agricole, în cazul în care a fost vorba despre terenurile care au fost preluate de către stat și au fost supuse restituirii sau în situația în care există terenuri pentru care nu există cadastru efectuat în zonele necooperativizate de la nivelul țării, este greu de crezut că aceste proceduri de identificare a vecinilor vor putea să fie efectuate cu ușurință, în condițiile în care așezarea propriu-zisă în planurile parcelare nu este realizată, acesta este un aspect. Un al doilea aspect, aș vrea să discut despre scopul sau despre sfera de aplicare a legii, în ceea ce privește operațiunile de vânzare. Așa cum am spus anterior, există la nivelul țării un proces destul de larg în care, la momentul de față, nu există drept de proprietate, ci există doar o posesie faptică a terenurilor, în special în zonele foste necooperativizate, inclusiv în Ardeal, pentru care nu există nici înscrieri în cartea funciară. După cum poate se știe, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară are în curs de desfășurare un program de înregistrare sistematică a proprietății imobiliare la nivelul întregii țări, care, practic, vizează, printre altele, și înregistrarea posesiei ca atare în cartea funciară, bun! Această înregistrare a posesiei în cartea funciară va veni sau vine cu anumite facilități, și anume se va permite, probabil, posesorilor, să înstrăineze. Ce anume să înstrăineze? Terenul sau posesia asupra terenului, inclusiv prin vânzare. Întrebarea este: la momentul de față, această Lege 17/2014 s-ar aplica și acestor ipoteze sau s-ar aplica numai situației în care ceea ce ar tinde la înstrăinare ar fi dreptul de proprietate? Părerea mea este că o asemenea problemă este importantă pentru că, în primul rând, cred că nu pot să tratez mai grav un proprietar decât un posesor de carte funciară, iar în al doilea rând, cred că din cauza magnitudinii situației existente în materia de posesie, acest lucru se va pune foarte pregnant în practică.

Bogdan DUMITRACHE: Până la sfârșit, poate ca soluția din art. 6, sub acest aspect al legii, dorește să fie, pe moment, la un prim nivel, o soluție de evitare a dificultăților de identificare a proprietarilor pentru că, observați, ceea ce impune legea este afișarea ofertei de vânzare la primărie, cu alte cuvinte nu ar fi în sarcina vânzătorilor să trimită înștiințări, comunicări către proprietarii vecini. Deci, într-o primă fază, acest tip de dificultate ar părea să nu fie caracterizat, dar întrebarea se va pune, sigur, la art. 7, când vor veni răspunsurile, în sensul intenției de cumpărare, de la titularii dreptului de preempțiune, și dacă vorbim, mai ales, de proprietarii vecini în acel moment, se pot naște discuții, cine dintre cei care răspund este cu adevărat proprietar sau care este justificarea calității de proprietar? Cum facem? Cum îi sortăm? Avem vreun mecanism?

Dan BORBELY: Îmi pare rău, Bogdan, dar trebuie să te dezamăgesc pentru că încă o dată revin la normele pe care le-au scos spre discuție cei de la Minister, vineri, și deși această chestiune, cum spunea domnul Chiper, este foarte adevărată și procentul de 15%, poate mai mult, este îngrijorător, normele vin și spun că „în vederea înstrăinării terenului, vânzătorul va depune la primărie, odată cu cererea de afișare a ofertei, următoarele documente: a, b, c, extras de carte funciară pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile înainte”. Deci, înțeleg de aici că se așteaptă ca, la momentul afișării intenției de vânzare, să existe o carte funciară, deci terenul trebuie să fie intabulat.

Bogdan DUMITRACHE: Nu există prevăzută o alternativă la carte funciară sau documentație cadastrală în vederea înstrăinării?

Dan BORBELY: Nu.

Bogdan DUMITRACHE: Iată, asta ar fi o idee care ar trebui luată în considerare pentru că, altminteri, au scăpat de preemțiune cei care nu au carte funciară pentru un motiv foarte simplu, că ei nu ar putea să vândă, fiecare proprietate are niște proprietari-vecini. Deci, după acest aspect, probabil că normele suscită și nu pot decât să mă declar dezamăgit și cred că nu sunt sigurul dezamăgit.

Dan BORBELY: Dacă lucrurile rămân așa, prevăd o blocare a circuitului civil. Până la urmă ce o să faci? Toată lumea știe, toți, am făcut, probabil, de aici de la masă, due diligence pentru achiziția de terenuri agricole și, în foarte mare măsură, cel care vine să cumpere terenul găsește proprietatea neintabulată, face promisiunea cumpărării și o intabulează pe parcurs. Asta e ce se întâmplă în piață și noua Lege și normele vin oarbe la acest fapt, la această realitate a pieței.

Simona CHIRICĂ: Aș avea, da, într-adevăr, un punct foarte real și realist ridicat. Știm foarte bine că proprietarii de terenuri agricole, majoritatea, țăranii cărora li s-a restituit dreptul de proprietate, nu dispun de resurse financiare, motiv pentru care cumpărătorul își asuma costurile efectuării formalităților, și anume cadastrul, intabulare și așa mai departe. În acest context, într-adevăr, mai complicat de a crea acest sistem de a prelua direct, cumpăratul, costurile pentru că practic securitatea, siguranța lui juridică este diminuată. Apropo de definiție, nu văd nicio definiție aici, că am vorbit de proprietarii-vecini, un client de al nostru austriac a pus o întrebare, ne-a adresat o întrebare foarte simplă: cine e vecinul? Dacă am în vecinătate teren pot să fiu preemptor, am calitatea de preemptor?

Bogdan DUMITRACHE: Domnule avocat, cine e vecinul? Că înainte era simplu, erau popoare vecine și prietene, și popoarele acelea nu puteau să fie decât proprietare ale terenurilor.

Simona CHIRICĂ: Stricto senso, aș spune că doar vecinul de latură.

Alin BUFTEA: Eu cred că asta a fost intenția legiuitorului, ideea e doar de comasare.

Bogdan DUMITRACHE: Să spunem că o putem bifa ca pe o problemă nu neapărat dificilă, ca să împrumutam jargon de conferințe juridice.

Simona CHIRICĂ: Ce înseamnă vecinătate?

Bogdan DUMITRACHE: Ce înseamnă vecinătate?

Simona CHIRICĂ: Și încă o discuție, aici, legată de art. 4 alin. (3), și anume tot de cartea funciară. Observăm în alin. (3) că vorbim de „solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate care fac, de altfel, dovada bunei-credințe a părților, pentru părți și pentru profesionistul instrumentator”. Nu știu cine este profesionistul instrumentator, iarăși nu l-a definit, bănuim.

Alin BUFTEA: Pe deplin.

Simona CHIRICĂ: Pe deplin.

Alin BUFTEA: E important că instituie o prezumție a bunei-credințe care, mă rog, absolută sau relativă, este de discutat, dar e, oricum, în contradicție cu buna- credință instituită de Codul civil, în 901, care poate fi invocată doar în anumite condiții, uzucapiune tabulară sau împotriva terțului.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule judecător, spuneți-mi și mie, creați-mi speța în care aplicați art. 4 alin. (3), cu acest text, probabil, în premieră pe țară, în legislația noastră, „o dovadă pe deplin făcută a bunei-credințe”, ăsta este primul element spectaculos, un al doilea element inedit aș spune eu, că „în planul acestei bunei-credințe sunt plasate deopotrivă părțile din contract cât și profesionistul instrumentator”, sigur, asta este o adresare către notarul public. Mă întreb dacă mai este vizat altcineva decât notarul public, textul vrea să fie enigmatic.

Vlad DINU: Mai pompos, da.

Liviu ZIDARU: Cred că se referă și la registratorii de carte funciară.

Bogdan DUMITRACHE: La registratorul de carte funciară, da.

Liviu ZIDARU: Asupra lor tronează o presiune destul de mare, apropo de veridicitatea și de modalitatea de efectuare a înscrierilor și de redare a conținutului cărții funciare prin extrasele respective.

Bogdan DUMITRACHE: Și o a treia problemă, obiectul acestei bune-credințe, planul pe care acesta bună credință dovedită pe deplin este relevant, este unul, așa cum bine a spus domnul avocat Buftea, răstoarnă un pic logica de Cod civil, nu numai de Cod civil, nu este o problemă a Codului civil, este o problemă și a Legii 7, în trecut, și probabil că a unor norme care ar trebui să aibă câteva zeci, sute de ani vechime. E vorba de chestiunea calității de proprietar a vânzătorului, care câtă legătură are ea cu tot ansamblul art. (4) și a Legii 17, rămâne de văzut. Cum aplicați acest text?

Liviu ZIDARU: Da, într-adevăr, art. 4 alin. (3) pare a fi într-o ambianță normativă, chiar improprie, o tentativă de interpretare autentică, autentică pentru că provine de la însuși legiuitorul, a dispozițiilor Codului civil în materia bunei-credințe, așa cum s-a reliefat foarte bine. Acum, art. 901 Cod civil arată că „terțul dobânditor este de bună-credință dacă, între altele, nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare”, iar la litera b) se prevede următoarea condiție: „din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane ”. Aici, în conjuncție cu art. 833, există o anumită controversă în doctrină, în practică, între magistrați, am participat la asemenea discuții, care este întinderea verificărilor care trebuie efectuate de către terțul achizitor, chestiune esențială, chiar vitală? Trebuie să cerceteze și actele juridice care au stat la baza înscrierilor efectuate ori este suficientă cercetarea extrasului de carte funciară? Nu îmi propun să tranșez această controversă, pare totuși textul să încline spre această din urmă interpretare potrivit căreia este suficientă cercetarea extrasului de carte funciară și nu a și înscrisurilor care stau la baza înscrierilor, însă aș tinde, cel puțin la o primă vedere, să spun că legiuitorul nu înlătură, prin acest text, nu cred că poate înlătura, adică ar putea, dar nu o face în mod explicit și nici în mod implicit. Art. 901 alin. (1) lit. c), anume că „terțul poate fi socotit de bună-credință numai dacă nu a cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărții funciare”, cu alte cuvinte, pare să ne spună art. 4 alin (3) că este suficient să ne întemeiam pe extrasul de carte funciară din care rezultă că potențialul înstrăinător figurează ca proprietar sau, în fine, ca titular al altui drept real susceptibil de a fi înstrăinat, aș zice, însă nu este înlăturată ipoteza în care s-ar face eventual dovadă că achizitorul cunoștea din alte surse că, de fapt, cel înscris în cartea funciară nu este adevăratul titular. Nu cred că poate fi interpretat art. 4 alin. (3) atât de departe încât să înlăture această din urmă ipoteză, eu, la prima vedere, așa aș vedea lucrurile.

Simona CHIRICĂ: E cumva o restrângere a sensului principiului bunei-credințe, pe de altă parte, dacă încercam să fim unitari și să ne dorim să avem, la un moment dat, implementat 100% Codul civil din perspectiva datei și momentului translației dreptului de proprietate ar face sens acest articol, dar încă nu se aplică, încă nu suntem în situația în care înscrierile în cartea funciară sunt constitutive de drepturi.

Bogdan DUMITRACHE: Totuși, ideea de prezumție absolută de bună-credință este o supralicitare. Senzația pe care o am eu este că sunt menajate susceptibilități, Doamne ferește, de ordin disciplinar sau penal, dar din punct de vedere al dreptului civil, apropo de ce a spus și domnul avocat Buftea mai devreme, regimul de Cod civil al acțiunii în rectificare, care îi arată celui care dobândește un imobil că dacă o face cu titlu oneros trebuie să aștept 3 ani de la data înscrierii dreptului pe care l-a dobândit în cartea funciară pentru a paraliza o acțiune în rectificare, text foarte important, eu cred că nu trebuie dat la o parte, chiar pe logică că legea specială derogă de la regulă generală, pentru că această lege specială, art. 4 alin. (3) este mult prea specială, merge mai departe chiar decât de prezumția instantanee în materie imobiliară.

Dan BORBELY: Din perspectivă aceasta, textul mai suportă o critică pentru că dacă îl citim de la început, vedem că se vorbește despre contracte translative de proprietate prin dreptul privind bunuri imobile și alte drepturi reale ce sunt într-un drept, hai să-l numim de lege specială, care vine să reglementeze transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole. Deci, eu vreau să fiu un pic mai atent la ce a vrut să spună legea sau ce a vrut să încurajeze legiuitorul prin aceste text. Cred că tocmai discuția de adineauri e relevantă, faceți-vă carte funciară, transferați drepturi de proprietate pe carte funciară și lucrurile sunt în regulă, ăsta este mesajul acestui text.

Vlad DINU: Carte funciară provizorie, îmi cer scuze că intervin.

Bogdan DUMITRACHE: Definitivă ar fi mai bună.

Vlad DINU: Este o situație încă provizorie pentru mult timp de aici.

Alin BUFTEA: Pe de altă parte, se aplică contractelor translative de proprietate, ori înstrăinarea prin vânzarea terenurilor, art. 4 alin. (1), aportul la capitalul social al unei societăți comerciale nu ar cădea sub incidența acestei legi, dar art. 4 alin. (3) ar institui o prezumție de care o fi ea, de bună-credință, deplină bună-credință.

Bogdan DUMITRACHE: Adăugat la cele ce s-au spus aici, cele doar 3, 4, 5, 6 impedimente grave la adresa alin. (3), observația că alin. (3) vorbește de un certificat de carte funciară ține deja de o observație răutăcioasă, cred, nici nu mai trebuie pusă în calcul.

Simona CHIRICĂ: Deși, ulterior, legiuitorul spune „supus vânzării”. Deci, pe de-o parte vorbește de contracte translative prin bunuri imobile fără să circumstanțieze care bunuri imobile, cum a zis colegul nostru, mai devreme, și „alte drepturi reale”, de ce mai amestecăm și alte drepturi reale? Că eu îmi constitui o servitute sau un dezmembrământ?

Bogdan DUMITRACHE: Eu cred că este un text atât de inedit încât a fost destul de solicitant, apropo de solicitarea de carte funciară și pentru redactor și de aceea s-a început cu un semn generos care excedă sferei de aplicare a legii și, spre final, am aflat că este vorba, totuși, despre vânzare, dar despre vânzare, cum zice legiuitorul, asupra imobilelor, deci în continuare nu avem o marcare pe teren agricol extravilan. Probabil este din ciclul, că tot veni vorba, se introducem la art. 4 și un alin. (3).

Vlad DINU: Cred că am primit o ultimă observație.

Simona CHIRICĂ: Mie nu mi-e clar. Când citesc, încerc să găsesc logica. Eu sunt obligat, eu, parte contractuală sunt obligat, eu, deci, diligența mea este să mă duc eu, singur, la cartea funciară să solicit un extras? Cumpărător? Sau numai vânzătorul?

Bogdan DUMITRACHE: Certificat! Extrasul nu se pune. E și în sfera de aplicare și domnul judecător o să amendeze vânzarea pentru că nu a fost certificat de carte funciară, a fost extras. Este un text, din păcate, extrem de interesant. Normele juridice, nu e bine să fie foarte interesante, dar astă merită statutul de text interesant care este într-o lege publicată în Monitorul Oficial al României, în anul 2014.

Vlad DINU: Dacă se mai acceptă o finală concluzie sau idee, în sensul tezei domnului judecător Zidaru, prezumția vizează și descrierea din cartea funciară a imobilului, care, însă, trebuie privită cu oarecare circumspecție pentru că din punct de vedere al cărții funciare conținutul său nu are obligații de opozabilitate. Vechea reglementarea a Legii 7, fostul art. 32 al Legii 7, spunea că nu sunt opozabile descrierea din cartea funciară, descrierea, suprafața, amplasamentul etc. Noul Cod civil, în art. 914, cred, dacă nu mă înșel, are o formulare similară, probabil preluată din fosta reglementare a Legii 7, poate și ajunge.

Bogdan DUMITRACHE: Da! O să încercam să-l găsim.

Vlad DINU: Și care completează ideea din 902 pct. c), dacă nu mă înșel, alin. 2 pct. c) spune „proprietarul…”.

Bogdan DUMITRACHE: Da! ”Proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia”.

Vlad DINU: De unde prezumție absolută? Pentru că textul legii spune clar că oricând putem modifica mențiunile din cartea funciară. Atenție! Nu rectifică, ci modifică! Și atunci prezumția din art. 4 este, evident, derizorie.

Alin BUFTEA: Aici voiau să se refere la calitatea de proprietar.

Bogdan DUMITRACHE: Nu la întinderea, neapărat, a dreptului.

Alin BUFTEA: Nu la întindere.

Bogdan DUMITRACHE: Dar, deja, e destul, e destul și pentru calitatea de proprietar.

Alin BUFTEA: E, adică valorează, până la urmă, titlul, un certificat de carte funciară.

Dan BORBELY: Deja sunt niște detalii interesante. Deci, textul vine și spune: „Ăsta e proprietar dacă a cumpărat în baza unui certificat de carte funciară”, în sfârșit.

Bogdan DUMITRACHE: Sau spune „buna-credință pe deplin dovedită”. Încă e o pâine de mâncat pe domeniul ăsta. Deci, poate că acțiunea de rectificare în termen de 3 ani împotriva unui asemenea terț dobânditor de bună-credință rămâne o acțiune de respins, dacă se formulează în teren de 3 ani. Problema este că șansa de a o face imprescriptibilă prin dovada relei-credințe, teoretic, doar cred că numai teoretic, eu nu îmi imaginez o instanță, nu vreau să pun presiune pe nimeni din prezidiu, nu pot să îmi imaginez o instanță care ar bloca o probă contra ideii de bună-credință, ca prezumție de relativă, pe motiv că art. 4 alin. (3) face din această bună-credință o prezumție absolută, un dat istoric și de neclintit. Deci, avem preemptori. E vreo problemă dacă identificăm greșit preemptorii? Dacă am sărit pe vreunul? Încălcarea dreptului de preempțiune atrage vreun risc, potrivit legii noi?

Dan BORBELY: Mie îmi se pare interesantă discuția despre preemptori, asta și în contextul despre care spune doamna Chirică la început. Până la urmă, legea apare pentru că noi ne-am luat în Tratatul de aderare un termen de 7 ani până la care să permitem libera circulație a capitalurilor, și de asta a fost și viteza de a fi adoptată la 1 ianuarie 2014, de asta și interesanta dezbatere și prim punctul dintre președinție și legislativ, cu privire la textul legii. Și iată că, până la urmă, acești preemptori sunt măsurile noastre de siguranță, prin care venim să regularizăm libera circulație a capitalurilor. Cum să nu ne cumpere ungurii o parte din pământ? Acum îi avem pe cei înscriși de art. 2, pe coproprietarii, arendașii, vecinii și statul, dar au fost în variante anterioare ale legii și alte categorii de preemptori, care au dispărut. A existat într-un text, la un moment dat, „persoane tinere”, nu?

Simona CHIRICĂ: Da.

Dan BORBELY: Care trăiesc în comunitate.

Bogdan DUMITRACHE: Noi ne încadrăm?

Dan BORBELY: Cu siguranță.

Bogdan DUMITRACHE: Ca spirit, ca spirit.

Dan BORBELY: Deci, ideea de a ține terenul în comunitate a existat și în ipoteza inițială a legii. Eu cred că restrângerea acesta, până la urmă, nu a venit să aducă neapărat un răspuns pentru ce a venit această lege și cred că, de fapt, pe ideea inițială a legii au apărut restul de discuții pe care noi le avem acum grefate efectiv, astfel încât rezultatul final, legea, nu știu dacă folosesc struțo-cămilă, e ok?

Bogdan DUMITRACHE: Da. Cred că e în regulă, față de ceea ce discutăm.

Dan BORBELY: E un rezultat care are grefe de neînțeles, pe o idee, până la urmă bună. care trebuia aplicată logic, și mă rog, dacă ne uităm puțin la legislațiile adiacente nouă, găseam o soluție mai bună.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule Buftea, cum adică „în condiții egale”? S-ar putea să fie o chestiune, iarăși, inedită în dreptul nostru atunci când se reglementează preempțiunea. Preempțiune înseamnă, sigur și etimologia explică o preferință de a cumpăra, este o relație cu vânzarea-cumpărarea și tradiția era acea de raportare la un preț. Vedeți că legea, în aceeași notă foarte permisivă pentru a încuraja circulația terenurilor, inclusiv către un capital străin, pune o dublă condiție, un dublu criteriu de arbitrare, dreptul de preferință se exercită în ordinea prevăzută, la preț egal, dar și în condiții egale.

Alin BUFTEA: Dificil de spus, atât timp cât nu avem criterii obiective de stabilire a condițiilor egale. Lucru bun e că, într-adevăr, prețul să fie același, să fie identic, iar „condiții egale”, bănuiesc că o condiție mai avantajoasă pentru cumpărător ar fi, de exemplu, plata prețului în rate sau suspendarea plății prețului legat de anumite condiții.

Bogdan DUMITRACHE: Doamnă avocat Chirică, ce fel de ofertă de vânzare ar depune, în aceasta, clientul dumneavoastră, vânzător? Cât de largă, apropo de chestiunea condițiilor egale, care urmează să fie verificate, cât de largă, cât de analitică va fi oferta de vânzare? Noțiunea de „ofertă de vânzare”, într-un limbaj stradal, înseamnă o chestiune poate minimală sau minimalistă, nu știu dacă propunerea merge până într-acolo, propunerea Ministrului Agriculturii, în sensul de a descrie un model sau de a face referințe în legătură cu oferta de vânzare.

Simona CHIRICĂ: Nu știu norme, noi nu am văzut norme.

Bogdan DUMITRACHE: Dar, din punct de vedre al precauției și riscului de a fi arbitrat în instanță, că am oferit condiții diferite preemptorilor, față de cele cuprinse în contractul încheiat la mod liber cu alte acel cumpărător care îmi era drag, cum anticipați, ca practică, evoluția în această materie?

Simona CHIRICĂ: Dacă normele nu vor explica sau nu vor impune niște minime cerințe pentru vânzător, cred că ar trebui să ne raportăm iarăși la Codul civil, la partea aferentă ofertei, ofertă, da? Deci, la elementele esențiale ale contractului, care trebuie să fie conținute în ofertă, astfel încât prin simpla acceptare a ei să conducă la încheierea contractului, aș spune eu.

Alin BUFTEA: Ce facem? Excludem negocierile? Sau dacă ne-am înțeles pe preț și pe condițiile esențiale?

Simona CHIRICĂ: Nu cred că legiuitorul a vrut să excludă negocierile. Dar, într-adevăr, nu se va reglementa sau normele în forma lor finală nu vor prevedea, cred că va trebui să ne raportăm pentru a putea discuta și pentru a nu avea riscul anulării unei oferte pe motivul neconcordanței cu Codul civil, atunci o să ne raportăm strict la Codul civil. Eu nu aș recomanda unui client să atașăm și draftul de contract în spate, exclus, o să ne raportăm la niște condiții minime, dar sigure, adică nici nu trebuie să riscăm să ne trezim cu o ofertă invalidată pentru că întotdeauna se găsesc niște vecini în ghilimele, glumesc, niște persoane care ar avea în minte…

Bogdan DUMITRACHE: Binevoitoare.

Simona CHIRICĂ: Da! Da!

Bogdan DUMITRACHE: 1188 alin. (1), în referința la noul Cod civil este o referință importantă.

Simona CHIRICĂ: Suficiente elemente.

Bogdan DUMITRACHE: „O propunere constituie oferta de a contracta dacă aceasta conține suficiente elemente pentru formarea contractului și exprimă intenția ofertantului de a se obliga în cazul acceptării de către destinatar”. Problema se pune în cazul în care, evident, asemenea contracte se negociază, în prealabil, între cel care este proprietarul terenului și cel care e destinat să cumpere, pentru că trebuie să iei în calcul, că poate nu se va exercita dreptul de preempțiune, se pune problema acelor clauze care ar putea reprezenta, prin jocul negocierilor între părți, niște condiții interesante, favorabile pentru cumpărător, apropo de ratele plății prețului, apropo de momentul predării terenului. Credeți că este inspirat, depășind standardul minimal din art. 1188 alin. (1) ca aceste elemente, tocmai pentru a nu se primi acuza de încălcare a dreptului de preempțiune, să fie evocate în acea ofertă, în acel concept care se afișează la primărie?

Ioan CHIPER: Aș încerca nu știu dacă să ofer un răspuns, dar mie mi se pare că formularea din lege este oarecum menită a ne duce la ideea că terenurile sunt un pic comoditizate, ca și cum ar fi valori mobiliare și singurul lucru care ar conta ar fi prețul sau, să zicem, modalitatea de plată a acestuia. Cred că, așa cum bine ați spus, fiecare negociere între două părți poate să difere pentru că fiecare aspect din elementele negociabile poate fi tradus într-un preț mai mic sau mare, o perioadă mai mică sau mai mare de plată a acestuia, astfel încât este greu de înțeles care este sensul exact al acestei obligării la a oferi condiții egale. Pe de altă parte, aș vrea să mă întreb, poate retoric, dacă în condițiile actualei legi, acest drept de preempțiune, legal, care este prevăzut, ar putea să fie, într-un fel său altul, ocolit de părțile interesate, fie prin dezinteresarea de către cei care sunt interesați să cumpere, a titularilor acestui de drept de preempțiune, o dezinteresare evident patrimonială, combinată cu renunțarea de către aceștia, în mod expres, la exercitarea dreptului respectiv, sau prin exercitarea de către vânzător a unei modalități de vânzare poate mai puțin, să zicem, uzuală, și anume vânzarea la licitație a terenului. În condițiile în care, această licitație, cu respectarea termenului de 30 de zile, s-ar oferi condiții, să zicem, egale tuturor posibililor titulari ai drepturilor de preempțiune de a-și exercita acest drept sau de a-și exercita posibilitatea de a cumpăra acest teren la o licitație organizată. Pentru primul aspect, părerea mea este că, în mod normal, ar trebui să existe posibilitatea ca titularii dreptului de preempțiune să renunțe la exercitarea acestuia, chiar și a priori. Cât privește cea de-a doua problemă, respectiv organizarea de licitații, îmi e teamă că, la momentul actual, formalizarea excesivă prevăzută de lege este văzută, mai ales, în sens negativ, că această posibilitate va fi probabil va fi exclusă.

Bogdan DUMITRACHE: Domnule judecător, aveți pe rol o acțiune introdusă de preemptor, prin întâmpinare, vânzătorul și cumpărătorul exhibă un înscris din care rezultă că acel preemptor a înțeles că renunță la exercitarea dreptului de preempțiune și, probabil, cum vă așteptați, preemptorul reclamat spune: „S-a încălcat dreptul de preempțiune, încălcarea potrivit art. 16 din Legea 17/2014 sancționează cu nulitatea absolută”. Judecați cauza.

Liviu ZIDARU: Aș face o observație prealabilă. Am și discutat, înainte de începerea emisiunii cu toții, acest aspect că sancțiunea nulității absolute este vădit excesivă, prin caracterul ei distructiv și prin incertitudinea pe termen, până la urmă, nelimitat, pe care o antrenează asupra circuitului civil. Ar fi fost mult mai justificată fie dacă se insista pe sancțiunea nulități,i o nulitate relativă, pentru că până la urmă se ocrotește un interes particular, chiar dacă transpare cu un interes general, apropo de ce se vorbea mai devreme în legătură cu ideea de a nu pierde terenul agricol în comunitate, iar pe de altă parte, până la mecanismul subrogației din Codul Civil era pe departe cel nimerit. În fine, aceasta este legea. Contractul este lovit de nulitate absolută, însă mi se pare și mie că se poate renunța, chiar a priori, la dreptul de preempțiune, este un drept patrimonial, titularul dreptului de preempțiune poate să dispună de el, nu impune cu forța să rămână titularul dreptului de preempțiune și, în aceste condiții, unde ar mai fi interesul acțiunii în nulitate? Pentru că, nu e așa? Ca urmare a admiterii acțiunii s-ar întoarce dreptul de proprietate în patrimoniul vânzătorului și ar urma ca preemptorul, așa și-ar justifica interesul, ar trebui măcar să declare în cuprinsul acțiunii în nulitate, „și eu intenționez să cumpăr”, pentru că altfel nu mi se pare că justifică un interes legitim. Până la urmă, o acțiune în nulitate nu poate fi exercitată de oricine, ci de oricine justifică un interes. Numai cine justifică un interes concret, propriu, are calitate procesuală activă în acțiunea în nulitate. Deci, ar mai fi o problemă de calitate procesuală activă.

Bogdan DUMITRACHE: Deci, am un văzător care e supărat, căruia îi s-a anulat contractul pe nulitate absolută, la cererea unui preemtor, și cumpărătorul, glumeț din fire, introduce în secunda doi o acțiune în pronunțarea unei hotărâri, care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, între el și preemptorul care a exercitat acțiunea în nulitate. Ca să putem fabula puțin sau nu este neapărat o fabulație, apropo de chestiunea interesului.

Dan BORBELY: Nu, nu este și am asistat la discuții între diverși investitori imobiliari care își manifestau bucuria că sunt vecini în multe părți din țară și vor controla prețul în zonă, ca să nu mai zic arendași și așa mai departe. Lucrurile, din păcate, tribuna asta de aici, eu aș vrea să o folosim și pentru a transmite niște mesaje. Discutați dumneavoastră despre cum va arăta anunțul de vânzare și, în contextul întrebării „Ce înseamnă condiții egale?”, anunțul de vânzare, așa cum e pus aici în normele date spre discuție, e o anexă și pentru persoane fizice și pentru persoane juridice, ele arată identic.

Bogdan DUMITRACHE: Foarte bogat, foarte larg.

Dan BORBELY: Nu. Uitați ce scrie aici, aici e important: „Vând teren agricol, suprafață.., la prețul..”.

Simona CHIRICĂ: Atât?

Bogdan DUMITRACHE: Aceste două rânduri.

Dan BORBELY: Atât.

Bogdan DUMITRACHE: Sunt aproape 2 rânduri.

Dan BORBELY: Atât e relevant. Deci, nu și-a pus nimeni problema, la nivelul normelor metodologice, ce înseamnă condiții egale și întrebarea „Atașăm sau nu atașăm contractul, promisiunea de cumpărarea?”, până la urmă, nu e reglată.

Bogdan DUMITRACHE: Șocul este al primăriei care se poate trezi, în ciuda acestor norme, dacă aceste norme, în această variantă, vor fi publicate, primăria se poate trezi cu un dicționar de afișare.

Dan BORBELY: Eu mai am o problemă aici.

Simona CHIRICĂ: Noi trebuie să încercăm să gândim practic: am doi preemptori care oferă același preț, din același rang, coproprietari sau luăm arendași, același pre, însă, unul dintre ei oferă și niște condiții mai favorabile: plata în numerar, instant.

Dan BORBELY: Solvabil.

Simona CHIRICĂ: Da, e solvabil, și mai depune și o scrisoare de garanție bancară, nu știu, dar dăm un exemplu dus puțin la extrem ca să înțelegem. Poate proprietarul, vânzătorul, să acorde, să îl aleagă pe cel care îi dă condiția suplimentară, în afara prețului? Cum va alege? Cum va califica? Cum va face această judecată vânzătorul, respectiv cei care vor remite avizul respectiv, respectiv vor analiza legalitatea procedurii?

Bogdan DUMITRACHE: Dacă înțeleg bine, problema se pune într-o manieră interesantă pentru că pe de o parte, avem acest concept de vânzare, care este croit chiar pe Codul civil, foarte minimalist, sintetic, acest model nu lasă spațiu descrierii unor condiții, evocării unor circumstanțe. Însă, alin. (2) și (3), admițând că legea înseamnă mai mult decât norme metodologice, nu sunt foarte sigur în realitatea legislativă a ultimilor ani, vorbește explicit art. 7 alin. (2) mai întâi de ipoteza mai mulți preemptori de rang diferit și manifestă în scris intenția de a cumpărare la același preț și în aceleași condiții, aceleași condiții cu cine? Cu vânzătorul? Între ei? Iar alin. (3) vorbește de situația în care mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, din nou „la același preț și în aceleași condiții”. Nu vreau să fiu în pielea vânzătorului care primește un fel de o contraofertă legată de condiții, alta decât prețul, singurul parametru care este pus vânzătorului în momentul în care lansează oferta de vânzare și care stă și el, și cel pe care îl alege, sub semnul unei incertitudini pentru că prețul este acela, onest, condițiile, însă, celui pe care l-a preferat s-ar putea să fie evaluate, acum sau peste 25 de ani, de o instanță ca fiind inferioare condițiilor din oferta celuilalt preemptor, cu atât mai deranjantă soluția nulității absolute.

Dan BORBELY: Și aici am eu o critică, la conceptul dedus de această lege, pentru că mie îmi evocă situația în care restituirile se făceau de către celebrele comisii de restituire organizate pe lângă primării.

Simona CHIRICĂ: Comisia locală.

Dan BORBELY: Comisiile locale, și era doamna secretară.,

Bogdan DUMITRACHE: O doamnă.

Dan BORBELY: Cineva cu minime cunoștințe juridice, și făcea o aplicare de lege extrem de importantă, de retrocedare. Și aici va fi, până la urmă, același lucru, la nivel de primărie mică în diverse zone rurale ale țării, vor avea asta și atât și nimic mai mult și vor face această aplicare, după care noi ne vom bate capul peste 10 ani, peste 25 de ani, dacă aplicarea s-a făcut corect sau nu.

Bogdan DUMITRACHE: Cum ar suna un litigiu creat de refuzul primăriei de afișa o ofertă de vânzare mai bogată decât ofertă care e prevăzută în Cod. Iată un contencios special, interdisciplinar, pentru a nu putea spune că avem prea puține litigii. Legea se ocupă și de antecontractul și, departe de opțiune, îl evocă într-o dispoziție tranzitorie, art. 20, sper să nu mă înșel. Este o dispoziție interesantă care, domnule notar, ar însemna că vă sufoca tot biroul în aceste zile pentru că „prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate înainte de 11 aprilie 2014”, ca să citim direct finalul alin. 1. Cum evaluați această normă?

Vlad DINU: Adevăr sau provocare, până la urmă?

Bogdan DUMITRACHE: Nu știu, alegeți. În condiții egale, să spunem.

Vlad DINU: Pe legislație, teoretic, antecontractele încheiate până la momentul 11 aprilie 2014 nu prevăd o formă autentică obligatorie, la cunoștința mea. După acest moment, întrebarea va fi oportună, bună, pentru că e posibil acest text să sugereze unui vânzător sau cumpărător dirigent să încheie contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică, cred că asta ar fi înțelegerea cea mai prudentă și cea mai, să spunem, oportună a textului de lege.

Bogdan DUMITRACHE: Dar, pe de altă parte, în acest moment dacă se autentifică acest antecontract, interpretarea ar fi aceea că în locul preempțiunii fixate prin Legea 17/2014, deocamdată nu funcționează, avem zile în care preempțiunea funcționează și avem zile în care, apropo de ceea ce anticipează normele, putem vinde terenuri chiar dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, la data la care are loc operațiunea translativă de proprietate. Mă grăbesc să ajung și în zona judiciară pentru că art. 4 alin. (3) pe care l-am citit, în legătură cu dovada deplinei credințe, nu știu dacă merită statul de „primă donă a reglementării”. Există un art. 5 în imediata vecinătate, cred că putem vorbi de articole vecine, mai exact art. 5 alin (2). Domnule judecător, vă rog să comentați un nou tip de dosar foarte interesant pentru dumneavoastră. Dacă intrați pe examinarea plângerilor împotriva refuzului registratorului de proprietate de a înscrie dreptul de proprietate în temeiul unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, doar citesc textul pentru claritate, „cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate”, care e temeiul acestei cereri? Hotărâre judecătorească care ține loc de contract de vânzare, cacofonie scuzată, a mea, nu a legiuitorului de data asta, această cerere se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege. Pentru a înțelege exact acest alineat, trebuie spus că de la alin. (1) suntem anunțați că atunci când „se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de vânzare-cumpărare, judecătorul trebuie să vegheze la respectarea dispozițiilor Legii 17/2014”, el are această obligație, pronunță o hotărâre judecătorească care ține loc de contract și„ după aceea„ registratorul respinge cererea de înscriere formulată de beneficiarul promisiunii de vânzare. Domule judecător, cum facem?

Liviu ZIDARU: Da, speța e cu adevărat inedită, folosind un cuvânt politicos, practic, ori de câte ori antecontractul va fi fost încheiat după intrarea în vigoare a legii, instanța chiar trebuie să facă această verificare, dacă s-a respect procedura referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, dacă există avizul final la care se referă art. 9. Putem distinge două ipoteze mari,să zicem așa, foarte brut.

Bogdan DUMITRACHE: Avizul structurii de control care verifică respectarea dreptului de preempțiune.

Liviu ZIDARU: În măsura în care instanța a verificat aceste condiții și, în urma examinării, apare un considerent potrivit căruia toate aceste condiții sunt îndeplinite, mi se pare că această statuare intră în autoritate de lucru judecat, este un aspect pozitiv al autorității de lucru judecat, iar contractul pronunțat, contractul care a luat ființă prin hotărârea pronunțată nu mai poate fi suspectat de a fi nul, așa încât registratorul de carte funciară nu ar putea decât, cu încălcarea autorității de lucru judecat și cu încălcarea principiilor separației puterilor în stat, să-și aroge o nouă verificare și să spune: „Nu! Am verificat eu încă o dată, m-am uitat eu mai bine decât judecătorul că sunt specializat”, ceea ce, culmea, se poate și întâmpla în unele cazuri, dar nu despre asta discutăm, ca verificarea lui să fie mai riguroasă, dar se opune, încă o dată, autorității de lucru judecat, așa încât cerere ar trebui admisă. Mai complicat este, dacă interpretăm altfel, și permitem o nouă verificare nici măcar jurisdicțională, textul este vădit neconstituțional. În măsura în care, totuși, putem căuta o zonă de aplicare în care, zice textul, nu este decât într-o mică măsură neconstituțională sau pare chiar a fi constituțional cu o foarte mare larghețe.

Bogdan DUMITRACHE: Sau semiconstituțional.

Liviu ZIDARU: Semiconstituțional.

Bogdan DUMITRACHE: Să nu fim maximaliști.

Liviu ZIDARU: Va fi aceea în care instanța, pur și simplu, uită, nu a auzit de Legea 17, este un anumit timp de asimilare a noilor reglementări de către mediul juridic, uită pur și simplu și pronunță o delegație de contract, raportându-se exclusiv la antecontract, nu face nicio referire, nici părțile nu invocă, nici în controlul judiciar, deci nici în căile de atac de reformare, nu se discută această chestiune, și atunci s-ar putea spune „nu e autoritate de lucru judecat pentru că autoritate de lucru judecat presupune să fie o statuare”, adică să fie ceva judecat asupra acestei chestiuni, pentru că instanța nu s-a pronunțat în niciun fel, am putea concede cu o anumită larghețe că registratorul ar putea verifica și instanța din plângerea de carte funciară ar putea și ea să se pronunțe asupra acestei chestiuni. De ce cu o anumită larghețe? Pentru că instanța, pronunțând hotărârea care ține loc de contract, ea a verificat toate condițiile de validitate.

Bogdan DUMITRACHE: E prezumat că le-a verificat, prezumție absolută. Asta este dovada deplină a bunei-credințe a judecătorului, că am avut și pe instrumentatorul profesionist, judecătorul care este un instrumentator profesionist.

Liviu ZIDARU: De aceea în legătură cu o hotărâre care ține loc de contract putem concepe foarte multe sancțiuni, sancțiune rezoluțiunii, inclusiv a rezoluțiunii unilaterale, de exemplu pentru neplată restului de preț, dar nu aș concepe sancțiunea nulității, pentru că asta înseamnă că judecătorul a pronunța un contract nul.

Bogdan DUMITRACHE: Și, cu atât mai puțin ca această sancțiune să fie aplicată de registratorul de proprietate, în întâmpinarea unei chestii.

Liviu ZIDARU: Și, sigur, spune că el nu anulează contractul, dar neînscrierea în cartea funciară face că dreptul de proprietate astfel dobândit, să fie în cel mai bun caz imperfect, chiar și lipsa unui efect constitutiv, ci un efect cvasi constitutiv.

Bogdan DUMITRACHE: Legat de ce spunea domnul avocat Chiper, despre oportunitatea prezenței în acest aproape semicerc, cvasi semicerc, a reprezentanților ANCPI, prezența nu a fost anunțată inițial din motive independente de voința lor, nu au putut să participe la dezbateri, pentru a ne spune, printre altele, nu numai ce se întâmpla cu normele metodologice și când vor apărea ele, ci și dacă se simte bine registratorul în ipostaza potențială în care ar soluționa căi de atac, ar exercita un control asupra actelor jurisdicționale pentru că, apropo de formularea temei de pe pagina emisiunii, registratorul aici apare în poziție ingrată și pentru el, nu mai vorbesc de imaginea în cadrul de ansamblu, în peisajul de ansamblu, imagine registratorului ca o instanță de control a instanței judecătorești însăși, nu este o imagine confortabilă. Mai este mult de dezbătut, sunt multe de dezbătut, s-a dezbătut și înainte de dezbateri, se va dezbate între noi și după dezbateri. Mulțumim pentru discuții! Ne pare rău că a trebuit să fie atât de multe, bine ar fi ca actele normative noi să solicite cât mai puține discuții. Poate ceva penal lunea viitoare. O seară bună tuturor! [/restrict]